1、中国康养旅游 发展与趋势 戴德梁行研究院 WELLNESS MEDICAL HEALTHCARE RECOVERY LEISURE FITNESS SIGHTSEEING TRAVEL TOURISM BEAUTY TREATMENT ANTI-AGING MIND-BODY CONTENTS 04 10 22 第一部分 第二部分 第三部分 康养旅游的内涵 及发展历程 目录 康养旅游发展模式 及盈利模式浅析 康养旅游发展趋势 研判 融合康养元素，以旅游为载体的康养旅游成为行业新风口 国内外康养旅游发展历程 国内康养旅游行业发展现状 康养旅游的发展模式 康养旅游产品组合及盈利模式简析 房地产开发

2、商领投，面向老年康旅的中国康养旅游现状 新冠肺炎疫情驱动康养旅游向“大健康”及“大养生”进行融合 趋势一 以健康中国为核心，跨产业、泛行业政策深度融合助力康养旅游发展 趋势二 不同年龄层人群对健康的理解，及对康养需求的变化助推康养旅游产品迭代 趋势三 自然、人文及康养元素植入推动康养旅游产品元素的年轻化及多元化 趋势四 产品组合渐进发展，市场主体联合发展，供应来源多元发展 趋势五 金融支持康养旅游可持续的健康发展 趋势六 缺失元素逐渐完善，康养旅游发展逐步规范化 05 06 08 11 16 18 23 24 25 26 28 30 32 中国康养旅游的发展与趋 势 3 PREFACE 上世纪

3、 90 年代末，我国旅游地产开始发展，进入新千年， 康养旅游进入“医疗加养老”的“双轨探索”，整体市场仍 处于萌芽阶段。2020 年年初新冠肺炎疫情的大爆发促进“大 健康”与“大养生”两大新康养元素纵向融合的同时，向智 慧健康、 生活方式等领域横向延伸。 新时代新环境下， 更 “惜 命”的 80、90 后成为康养旅游的 C 位客群。在政策环境走 向多维融合，健康需求焕新的背景下，康养旅游受众、元素、 产品组合、市场主体快速迭代，金融支持及缺失元素的陆续 补齐后， 中国的康旅行业将逐步走向可持续性的规范化发展。 本文旨在对以上课题进行探讨。 张晓端 戴德梁行华南及华西区研究部主管 序言 01 0

4、5融合康养元素，以旅游为载体的康养旅游成为行业新风口 06国内外康养旅游发展历程 08国内康养旅游行业发展现状 第一部分 康养旅游的内涵 及发展历程 4 戴德 梁 行 研 究 院 中国康养旅游的发展与趋 势 5 融合康养元素 以旅游为载体的康养旅游 成为行业新风口 谈及康养旅游，学术界往往会拆分出“康”和“养”元素来进 行独立研究，但对于康养的结合程度究竟是“康加养”， 还是“康和养”，并未达成共识。结合康养旅游在全球范围的 发展历程，以及我国康养发展的现状，同时参考了中外学术界 及研究机构对康养旅游的研究成果，我们将对康养旅游的研究 聚焦于“康和养”的融合发展模式，其特征包括：健康为主题，

5、逗留时间长，专业性强及反向流动（图 1）。同时，预期在现 阶段及未来比较长的一段时间内此种模式都将是康养旅游的主 要内涵并主导康旅产业的发展。 “康”旅游，以治疗身心上 的健康不足成为主要目的， 对 应 的 英 文 应 为 Medical Tourism；“ 养” 旅 游， 则 侧重于维持或强化个人的健 康 元 素， 英 文 为 Wellness Tourism。 Global Wellness Institute, Global Wellness Tourism Economy, 2013 & 2018 康养旅游（Healthand WellnessTourism）指通过养 颜健体、 营养膳

6、食、 修心养性、 关爱环境等各种手段，使人在 身体、心智和精神上都达到自 然和谐的优良状态的各种旅游 活动的总和 （原）国家旅游局 国家康养旅游示范基地 (LB/T 051-2016), 2016 引言 图 1 康养旅游的四个特征 健康为主题 康+旅、 养+旅双动机， 满足人们对治病、 疗养、 康复、 养生与娱乐休闲的不同需求 专业性强 组织与管理需具有医学、技术及相关法律法规支持， 专业性程度影响目的地康养旅游业的可持续发展 逗留时间长 康养旅游包括治病、休养、养老及观光游览，旅游者 在旅游地停留时间较长 反向流动 国际健康旅游客流主要从发达地区向发展中地区，城 市向农村流动 4 5 国内外

7、康养旅游 发展历程 社会发展及科技进步，生活水平及收入水平提高，对压力及对 自身健康关注度的提高，驱使人们旅游时更愿意在饱览自然景 观，畅享人文风情之外，获得身体及精神上的健康及放松。 欧美国家康养旅游诞生时间更早、历程更长、发展程度更高， 现阶段欧美国家仍是最大的客源输出地区。因此欧美国家的康 养旅游发展，在很大程度上决定了康养旅游的发展模式。 欧美康养旅游发展模式： 以“医治”为单一形式的“康”旅游模式； 以“医疗资源”为核心及“疗养”为辅助的“康”“养”双 轨发展模式； “ 康养”元素为主，“旅游”元素为载体的康养旅游模式。 受惠于独特的自然资源、神秘的东方文化、蓬勃发展的医疗保 健技术

8、，及更低的成本，东南亚、日本、韩国成为举世闻名的 康养旅游度假目的地。康养旅游已然成为多国的重点发展产业 之一，乃至上升未支柱产业。( 图 2) 回到国内，上世纪 90 年代，部分房地产企业利用海南丰富的旅 游资源，并借鉴国外分时度假的概念，解决海南房地产市场供 大于求、大量闲置的局面，旅游地产应运而生。进入新千年， 医疗、养老元素成为市场热点，伴随着金融、旅游、房地产行 业的深度融合，医疗加养老的“康加养”双轨发展模式迅速在 全国各地铺开。 图 2 世界康养旅游流动图 1. 亚洲 美国： 医疗质量、医疗科技 2. 非洲 欧洲： 医疗科技、医疗管制更松 亚洲： 医疗科技 3. 大洋洲 亚洲：

9、医疗科技、费用更低 6 戴德 梁 行 研 究 院 1 2 6 7 8 3 5. 北美（加拿大） 美国： 等待周期更短 拉美： 医疗管制更松、费用更低 7. 中东 亚洲： 医疗科技 欧 / 美： 医疗质量、医疗科技 6. 南美洲 美国： 医疗质量、医疗科技 8. 欧洲 亚洲： 医疗科技、费用更低 中东 / 美国： 医疗质量、医疗科技 4. 美国 亚洲： 更低费用 拉美： 无美国医保、费用更低 数据来源： Global Wellness Institute， 戴德梁行 8 戴德 梁 行 研 究 院 国内康养旅游行业 发展现状 20年发展， 我国主要的康养旅游客群仍以出境接受更为先进的医疗技术的 “

10、康” 旅游 （即医疗旅游） 为主， 而在境内，侧重养老及疗养的“养”旅游（即养生旅游）相关产业正蓬勃兴起。 在旅游市场快速发展的同时，全国各地纷纷推出极具当地自然或人文特征的康养旅游产品（图 3）。据 前瞻产业研究院数据，国内康养旅游仅占整体旅游市场总交易规模的 1% 左右，2016-2020 年，我国 康养旅游的市场规模将呈现快速增长的态势，年复合增长率（CAGR）约 20%，2020 年市场规模将达 1000 亿元左右。另一方面，中国旅游研究院指出，受 2020 年新冠肺炎疫情影响，预计 2020 年全国旅 游总收入将下降 22.0%，但疫情对大健康概念的带动，乃至疫情中人们更加重视健康的

11、情绪，或将助力 康养旅游占比进一步扩大（图 4）。 图 3 中国各片区康养旅游资源简要分布 成渝板块 优势：自然资源 现状：初级健康管理为主， 未形成全方面的康养产业体系 海南及云南板块 优势：自然资源、民族资源丰富 现状：度假与生活割裂， 康养要素与旅游结合度较低 山东板块 优势：生态、滨海资源优良 现状：配套资源缺乏， 处于初级到中级过渡的发展阶段 东南沿海板块 优势：城市吸引力大， 现代旅游业发达 现状：康养要素不明确 黄山板块 优势：得天独厚的山体资源； 现状：配套资源缺乏， 康养要素不明确 中国康养旅游的发展与趋 势 9 图 4 康养旅游市场规模 13 个健康旅游示范基地及分类 高端

12、医疗模式： 虹桥国际医学中心 中国自由贸易试验区广州南沙新区 海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区 天津健康产业园 青岛崂山湾国际生态健康城 医疗 + 滨海度假 / 生态旅游模式： 秦皇岛北戴河区 浙江舟山群岛新区 海南三亚市 福建平潭综合试验区 广西桂林市 江苏泰州市姜堰区 文化修身养心： 安徽池州九华山风景区 复合化、多元化、全龄化： 贵州遵义市桃花江 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 200 400 600 800 1000 1200 200182019E2020E 亿元 备注：E 为预测值 数据来源：前瞻产业研究院，戴德梁行 1 0 戴 德 梁 行 研 究

13、 部 02 11康养旅游的发展模式 16康养旅游产品组合及盈利模式简析 18房地产开发商领投，面向老年康旅的中国康养旅游现状 第二部分 康养旅游发展模式 及盈利模式浅析 1 0 戴 德 梁 行 研 究 院 以“康”和“养”元素为吸引，以“游”为载体的康养旅游 在中国得到高速发展，养老及养生作为行业关注点得到重视 并逐步形成一条完整的产业链。 康养旅游的 发展模式 如前文所述，国际上以治疗为主要目的的“康”旅 游（即医疗 + 旅游），及侧重于维持或强化个人的 健康元素“养”旅游（即养生 + 旅游），成为康 养旅游的两大发展模式。康养旅游的各个环节围绕 “康”和“养”展开，并以“游”作为载体，丰富

14、 活动体验及业态形式。（表 1） 通常情况下，康养旅游基于自然、人文的特色康养 资源，沿腹地开发旅游资源，并融合医疗、健康管 理、康复理疗、休闲疗养及养老等元素，形成旅游 线路、制定旅游产品。 中国康养旅游的发展与趋 势 1 1 1 2 戴 德 梁 行 研 究 院 表 1 康养旅游两大发展模式对比 “康”模式 “医疗 + 旅游”模式 优质医疗模式廉价医疗模式特色专科模式产业发展模式 特点国家层面上的支 持 多提供综合性医 疗服务 单一 （特色/专科） 医疗产业高度发 达 政府主导，带头发 展 多设有研究所硬件设施一流，服 务意识超群 医院、诊所高度集 中 产学研一体，注重 科研 注重人才培养医

15、护人员多有海 外学习工作经历 医护人员水平高、 数量多 公、私共同开发 多位于发展中国 家 区位好，有一定量 水平的旅游资源 产品设置综合性医院 + 专 科医院 综合性医院专科医院或诊所综合性医院 + 专 科医院 研发中心、大学等 科研机构 研发中心 人才培养人才培养 模式研究依托国家、城市等 宏观载体发展 多以医院、集团等 形式出现 注重单一医疗项 目的突破式发展 由政府牵头，采取 “上政府、下企业 的模式” 各学科领域共同 发展，并主推若干 个特色项目 以综合医疗服务 为主，突出个别尖 端项目 以区域、小城形式 出现 多依托城市、产业 城等概念发展 以“治”为核心， “旅”为辅。 以“治”

16、为核心， “旅”为辅 “治” 、 “旅” 并举， 对旅游资源有一 定依赖。 以产业及“治”为 核心 代表案例德国印度阿波罗集团匈牙利肖普朗日本静冈医药谷 中国康养旅游的发展与趋 势 1 3 “养”模式 “养生 + 旅游”模式 “理疗 + 旅游”模式“美容 + 旅游”模式 特点以自然资源、技法为 核心卖点 多主打特定主题的美容 服务 以理疗为特色，主要 针对亚健康、有保健 需求的游客 本身具有一定旅游元 素 产品设置资源或文化展示产品小规模、专科性诊所或 医院 核心理疗服务 度假及休闲娱乐设施 模式研究从国家到度假村的各 个层级上都可存在 多以地区或小镇的形式 存在 主推某一项特色康疗 服务 “

17、疗” 、 “旅” 并举， “治” 为辅 “疗”、“旅”并举， “治”为辅 代表案例泰国 SPA，日本温泉韩国整容、瑞士抗衰老 当下，国内的康养旅游主要基于以 上两大发展模式，结合国内老龄化 及医疗水平参差不齐的社会背景， 更进一步衍生出养老及养生旅游的 概念，及各类老年之家、疗养小镇 的具体产品。 养老地产，作为养老服务体系及养 老产业的重要组成，近年来得到快 速发展并成为包括金融机构、运营 （服务）机构、和房地产企业所青 睐的新蓝海。2011 年 2 月，民政部 在 社会养老服务体系建设 “十二五” 规划中提出建设以居家为基础、 社区为依托、机构为支撑的养老 服务体系，由此诞生出养老社区 （

18、CCRC）、老年公寓和养老驿站三 种养老地产类型。其中，养老社区 一般位于城市郊区或度假风景区， 融合文娱活动、康复护理，及休闲 旅游等多种元素，具备构成养老旅 游载体的条件。德勤在破局养老 地产中指出，度假式养老基地实 质上是以养老文化为核心推行休闲 度假服务， 针对的客户主要是健康、 活跃的老年人；同时，引入医疗、 保健、定期康复、养生学习等设施 和服务来吸引游客规律性消费。目 前此类产品的实际养老功能大大低 于其他辅助功能。此外，德勤在探 索健康养老“最后一公里”中 国医养结合趋势展望报告中亦指 出，尽管养老产业发展模式已渐清 晰，但医疗属性的缺失，医养未能 结合，中国整体的养老市场仍需

19、要 培育。 1 4 戴 德 梁 行 研 究 院 中国康养旅游的发展与趋 势 1 5 中国的老龄化 中国老龄化程度不断加深，是 养老相关产业发展的持续动 力。根据第六次人口普查， 2010 年中国 65 岁以上人口占 比 为 8.9%， 约 1.2 亿 人； 国 家统计局数据显示，2018 年中 国 65 岁以上人口占比上升至 11.9%；而另据联合国人口署 预测，中国的老人人口将以每 年超过 800 万人的速度增加， 到 2050 年，老年人口占比将 达到 30.8%，约为 4.3 亿人。 2001 年联合国世界人口老龄 化报告 （1950-2050年） 认为， 一个国家或地区 65 岁及以上

20、 老年人口比例超过 7%、14% 和 20%，分别定义为老龄化社 会、老龄社会和高龄社会，现 时中国已经全面进入老龄化社 会并向老龄社会迈进。 背景 介绍 根据戴德梁行新型城镇化 4.0（2017-2018）：培育特色成 就小镇，国家住建部于 2016 年及 2017 年分两批次公布 了共 403 个特色小镇名单，两批次中以旅游为主导产业的小 镇占比分别为 54%、28%，而在第二批名单中明确提出康养 为主导产业的小镇为 8 个，占比为 3%。彼时，培育特色小 镇成为各级政府实现经济转型升级，实现城镇化，各类企业 争相占据的风口。尽管直接涉及康养产业的小镇数量有限， 但以旅游为载体，结合当地特

21、色自然保健资源（如地热）， 人文养生资源（如中医药），甚至智能制造，智慧医疗元素 的小镇则普遍存在。这也形成了我国康养旅游产业发展的另 一模式，即催发康复养生旅游小镇的蓬勃兴起。 康养旅游产品组合 及盈利模式简析 根据项目规模，产业聚集度，客 群与消费周期，康养旅游产品组合 可以分为：SITE康养旅游度假区， PARK康养旅游产业园，TOWN康养 旅游小镇，及 CITY康养旅游城四种产品 组合模式（以下简称为“SPTC 模式”，模式 描述请参阅图 5）。 服务费 / 管理费（如会员费）、租金及销售，成为 SPTC模式的主要收入来源。 伴随市场需求的逐渐扩大、 经营收益的持续提升，此类项目对房地

22、产销售的依赖度 有所降低，而曾经作为辅助的旅游元素融合度不断提高， 服务费 / 管理费逐渐成为主流。艾瑞咨询（iResearch）发布 的2019 年中国景区旅游消费研究报告中对 2000 个样本的 调研数据显示， 41.1%的旅游消费者青睐一站式打包的旅游产品， 即费用已经涵盖门票、住宿及交通费用。而近年来日趋火热的小包 团、 定制游也反映出旅游者对一价全包产品， 即在一站式打包的基础上， 扩大到餐饮，活动，甚至证件及服务费等，旅游者在接受旅游服务的过 程中，不再需要额外支付费用。 1 6 戴 德 梁 行 研 究 院 图 5 SPTC 模式示意图 模式特点： 康养主题明确，有一定的创新或独特

23、性 具有一流的医疗旅游配套与服务 较有特色度假地产 短期、周期性度假属性更强 SITE 康养旅游度假区 代表案例：瑞士蒙特勒的静港医疗度假中心 模式特点： 特色康养优势显著并围绕形成产业集聚 伴有与医疗结合的元素 自然 / 人文旅游资源较好，形成旅游路线 中长期度假属性 TOWN 康养旅游小镇 代表案例：匈牙利肖普朗牙科旅游小镇 模式特点： 康养产业集聚发展，上下游产业链形成闭环 聚焦单一特定康养需求，通常伴有衍生性需求 具有发展观光旅游（线路）的条件 中短期度假属性 PARK 康养旅游产业园 代表案例：日本静冈医药硅谷 模式特点： 由政府牵头开展，企业后续跟进 须有一定规模与能级，规模适合一

24、二线大城市 产学研融合、产城结合、区域发展等 适合长期居住 CITY 康养旅游城 代表案例：成都国际医学城 中国康养旅游的发展与趋 势 1 7 1 8 戴 德 梁 行 研 究 院 房地产开发商领投 面向老年康旅的中国康养旅游现状 从目前已经投入运营的康养产品来看，老年人依然是核心的目标客群，而凭借开发建设方面的 经验和优势，房地产开发商在康旅领域的发展速度和市场占有率都是更胜一筹的。 根据亿翰智库最新统计，30 大康养运营商当中房地产开发商占比达半数，同时运营的产品中 养老产品占比高达 88%（图 6）。开发商凭借强资源整合能力，以小镇产品作为拳头产品快速 占领市场，奠定口碑；另一方面，险资则

25、通过寿险产品精准定位养老及疗养客群，通过设立养 老院（村）及疗养院（村）吸纳保险收入及会员收入。 图 6 30 大康养运营商及产品构成 数据来源：亿翰智库，戴德梁行 精准顶位养老 / 疗养客群 养老院(村)及疗养院(村) 会员制 + 保险收入 专业化运营 个体向小镇发展 多种收入组合 强资源整合能力 小镇产品 多种收入组合 中国康养旅游的发展与趋 势 1 9 恒大 养生谷，创建全方位全龄化健 康养生新生活方式，高精准多维度健康 管理新模式，高品质多层次健康养老 新方式，全周期高保障健康保险新体 系，并采用租购旅多方式的健康会员新 机制。通过缴纳会费加入恒大 养生 谷后，会员可以在养生谷的四大园

26、 852 项设施设备 867 项服务，包括： 颐养园医养结合，提供高精准多维 度科学生命管理，配有养生、康体及餐 饮设施； 长乐园文娱结合，提供高品质健康 养生方式，配有学堂、康体设施； 康益园运动医学，由专业私教进行 科学指导，个性化定制运动养身方案； 亲子园践行亲子同乐理念，构建跨 代社交圈，倡导长幼共融的生活方式。 案例卡 01 恒大健康 图 7 恒大.养生谷 全国布局 恒大集团成立于 1996，发展至今恒大已成为中国房地 产行业的龙头企业，以房地产为核心，涉足文化旅游、 养老健康、新能源汽车等领域。恒大健康集团以健康 养生谷项目开发建设为载体，以会员制为服务模式， 提供多层次分级医疗、

27、全龄化养生、高精准健康管理、 多元化养老服务。恒大健康积极践行“健康中国”国 家战略，针对居民健康生活品质提升的需求，整合国 内外优质医院、养老院等资源，创建全新健康养生养 老新模式，形成养生谷，医院，健康管理及颐养服务 四大业务体系： 恒大 养生谷，独创四大园，向会员提供医养服务， 保险服务，体检服务及“租购旅”优惠，目前已在 23 个城市布局（图 7）； 博鳌恒大国际医院位于海南省博鳌乐城国际医疗旅 游先行区内，是由恒大健康集团投资并在布莱根和妇 女医院（哈佛医学院主要教学医院之一）合作指导下， 按照国际专业标准建设的以肿瘤专科为主的国际医院； 以养生谷为载体，提供健康管理及颐养服务（涵盖

28、 养老公寓、日间照料中心及养老院产品）。 2 0 戴 德 梁 行 研 究 院 作为核心产品的泰康之家，专注养老、 护理及康复， 聚焦老年生命链产业整合， 以养康为核心，对接保险产品，打造老 年健康服务超级平台，引领国人健康养 老观念和生活方式的变革。 泰康之家高品质医养社区以大规模、全 功能、医养结合、候鸟连锁为特色，以 活力养老、文化养老、健康养老、科技 养老为管理理念，满足长辈“社交、运 动、美食、文化、健康、财务管理和心 灵的归属”七大核心需求，为居民打造 “温馨的家、高品质医疗保健中心、开 放的大学、优雅的俱乐部、长辈心灵和 精神的家园”五位一体的生活方式。 案例卡 02 泰康人寿 图

29、 8 泰康之家 全国布局 泰康保险集团成立于1996年， 是一家涵盖保险、 资管、 医养三大核心业务大型保险金融服务集团，深耕寿险 产业链，从摇篮到天堂，依托“活力养老、高端医疗、 卓越理财、终极关怀”四位一体的商业模式，打造健 康、长寿、富足三个闭环构建的大健康产业生态体系。 2009 年获得中国保监会批准的投资养老社区试点以 来，泰康医养业务板块（泰康健投）已形成医养康宁 楼的五大业务体系，覆盖金融、医养、康旅、养老乃 至墓地： 在 19 个城市布局高品质养老社区泰康之家（图 8）； 在 5 个城市布局医学中心，23 个城市设有专科医 院拜博口腔，4 个城市布局康复医院； 在 4 个城市布

30、局融合康旅及祭祀的纪念园（墓园） 产品，及高端生命礼仪服务平台爱佑汇； 中国康养旅游的发展与趋 势 2 1 03 23新冠肺炎疫情驱动康养旅游向“大健康”及“大养生”进行融合 24趋势一以健康中国为核心，跨产业、泛行业政策深度融合助力康养旅游发展 25趋势二不同年龄层人群对健康的理解，及对康养需求的变化助推康养旅游产品迭代 26趋势三自然、人文及康养元素植入推动康养旅游产品元素的年轻化及多元化 28趋势四产品组合渐进发展，市场主体联合发展，供应来源多元发展 30趋势五金融支持康养旅游可持续的健康发展 32趋势六缺失元素逐渐完善，康养旅游发展逐步规范化 第三部分 康养旅游 发展趋势研判 新冠肺炎

31、疫情的爆发促进康养旅游朝“大健康”与“大养生”两大新康养元素纵 向融合的同时，向智慧健康、生活方式等领域横向延伸。在政策环境走向多维融 合，健康需求焕新的背景下，康养旅游受众、元素、产品组合、市场主体逐渐迭 代。而出于康旅行业可持续、规范化发展的考虑，作为影响行业发展的必要环节， 金融支持及包括监管在内的市场缺失元素的进一步完善变得尤为重要。 2 2 戴 德 梁 行 研 究 院 中国康养旅游的发展与趋 势 2 3 新冠肺炎疫情 驱动康养旅游向 “大健康” 及 “大养生” 进行融合 全球流行的新冠肺炎疫情，让健康才是真刚需逐渐被 全年龄层人群接纳，“大健康”概念及相关产业也在 后疫情期时代得到高

32、度关注。根据中国大健康产业 发展蓝皮书（2018），中国的大健康产业被界定为： 以优美生态环境为基础，以健康产品制造业为支撑， 以健康服务业为核心，通过产业融合发展满足社会健 康需求的全产业链活动，涵盖药材种植，医药及装备 制造，医疗卫生、健康管理乃至金融服务的国民经济 三大产业。 新冠肺炎疫情的爆发让 80、90 后养生 C 位人 群成为“大养生”的最新代表。疫情期间，更加 惜命的 80、90 后，早早地戴起口罩，敦促中年人（60、 70 后）劝服老年人（40、50 后），并与周边人保持 社交距离；亚健康初老族，让 80、90 后重新审视工 作与生活的平衡；草药达人，健身太极，食物相克等 传

33、统中医养生观念在 80、90 后中的传播速度更是远 超想象。 大健康获得广泛关注的同时，基于大养生的生活观念 及生活方式转变也获得前所未有的重视。以治疗为主 要目的的“康”旅游（即医疗 + 旅游），及侧重于维 持或强化个人的健康元素 “养” 旅游 （即养生+旅游） ， 纵向与“大健康”与“大养生”相融合的同时，横向 沿着智慧健康，医疗护理、生活方式及休闲养生进行 延伸。基于“大健康 + 大养生”相融合的新康养理念 被养生新贵接纳，康养产业开始吸纳新客群，并带动 康养旅游受众、方式、元素及产品组合等变化。 趋势一 以健康中国为核心 跨产业、泛行业政策深度融合助力康养旅游发展 2006-2016

34、年期间，旅游、乡村发展、医疗及养老政策均在各自轨道上不断完善，“健康中国”概念 在此期间亦不断完善并得到充实。 2016 年“健康中国 2030”规划纲要颁布，“推进健康中国建设，提高人民健康水平”成为国家战 略成为康养融合的重要政策背景。此后至今，数年中央 1 号文件均涉及康养产业发展与乡村振兴结合， 同时，包括国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、自然资源部、农业农村部、文化和旅游部及涉 及金融、卫生健康、社会保障等跨领域部门均出台扶持政策，助力康养产业发展。 以健康中国为核心，跨产业、泛行业深度融合发展的政策背景，成为现阶段及下一阶段支撑康养旅游产 业发展的政策基础。 2 4 戴 德

35、梁 行 研 究 院 中国康养旅游的发展与趋 势 2 5 趋势二 不同年龄层人群对健康的理解 及对康养需求的变化助推康养旅游产品迭代 根据世界卫生组织（WorldHealthOrganization，WHO）的最新定义，健康不仅指没有疾病和不虚弱， 也指身体、心理、社会生活三方面达到的平衡的状态。多家调研及研究机构的样本研究显示，80、90 后对健康的关注度更高，特别是对身体健康，精神饱满，膳食均衡及睡眠充足四个领域。而不同年龄层 对与康养的不同需求，亦带动康养元素的进一步丰富（图 9）。以健康为基准元素，融合医疗、养老、 中医养生、体育、及互联网 + 等元素的新康旅产品，成为疫情后满足不同年龄

36、层康养需求的新探索。注 重自身健康问题的客群日渐年轻，需求日益多样化，疫情中对社交距离的强调，令康旅新贵们对复合医 疗、技术乃至中医药特色的小众、避世旅游产品更为青睐。 图 9 不同年代人群对康养需求的变化及概念延伸 00 后 健身休闲 90 后 身体锻炼、 健康检查、 放松身心 70 后 身体锻炼、 健康监测、 慢病管理、 疾病防控、 养生休闲、康养旅居 80 后 身体锻炼、 健康筛查、 慢病管理、 养生休闲 60 后 身心健康、 指标监测、 慢病管理、 疾病防控、 应急机制、 专业照护、 医疗介入、养生休闲 健康检查、专科医疗、医美及介 入式医疗元素将更为普及。依据 健康情况定制旅游，包含

37、医疗元 素的旅游将获得发展 通过将健康医疗资源植入养老机 构，实现医疗机构医疗功能与养 老机构床位资源及康复功能优势 互补，医养融合发展 挖掘区域民族中药材、特色中 医疗法、地热温泉、矿物资源等 传统中医学领域元素 + 医疗 体育健身促进身体健康，伴随着消费升级与都市 生活下健康意识的提高，以休闲运动为主题的体 育健康产业蓬勃发展 利用互联网医疗、 健康大数据、 智能制造等新技术、 新应用促进健康服务智能化、人性化 + 体育+ 互联网 + + 养老+ 中医养生 趋势三 自然、人文及康养元素植入 推动康养旅游产品元素的年轻化及多元化 过去十几年间，自然资源型的康养旅游发展程度更高，但在身心健康获

38、得同样重视的当下，如何把握新 客群及其需求，结合文化软实力及医疗保健元素成为下一阶段康养旅游重点发掘并培育的卖点： 新客群在康养需求及生活方式上的不同，也将改 变康养旅游的发力点。益普索（Ipsos）在中 国成人健康管理白皮书 2019中，对 2132 例 18-65 岁的成年人的调研结果显示，饮食、生活习 惯、环境依然是成年人最担心会影响其健康状态 的三大因素，而睡眠、免疫力及肠胃则是三大健 康困扰。 由此演化出逃离炎夏、 寒冬的季节性康旅， 以换气洗肺为目的的空气型康旅；及在原有的养 老、养生及养疗的基础上，进一步演化出养颜及 养心的新康旅产品。 在疫情影响下，具有“健康 +”元素的旅游产

39、品， 以及强调社交距离感的旅游， 包括空间上的避世、 时间上的错峰出行、 规模上的小包团及定制游等， 都成为选择旅游产品的重要参考因素。而从结果 出发， 真实可信的功效显然也是重要的考量指标。 依托优质自然资源 此类资源具有一定的康养价 值，如山川、湖海、地热及 乡村等 特色文化资源驱动 针对精神或者心灵层面的提 升，如宗教、民俗、传统技 艺等 康疗保健植入 导入康复理疗、中医保健、慢 病治疗、医疗美容甚至生产生 育等现代医疗内容 2 6 戴 德 梁 行 研 究 院 中国康养旅游的发展与趋 势 2 7 齐瓦颂的成功，将在 2020 年得到延 续及发展。齐瓦颂负责管理位于卡塔 尔的祖拉康养度假村

40、（ZulalWellness Resort,Qatar） 已经开始动工， 落成后， Zulal 将成为齐瓦颂旗下最大的康养目 的地，中东首个沉浸式康养度假村，及 全球首个阿拉伯医学中心。其利用卡塔 尔当地的阿拉伯医疗理念及技术，在沙 漠地带打造的新康旅目的地，再次印证 了我们对“文化软实力及医疗保健元素 成为下一阶段康养旅游重点发掘并培育 的卖点”趋势的预判。 案例卡 03 泰国齐瓦颂度假村 不同于传统的度假村，齐瓦颂最低的 3 晚疗程均始于 第 1 天的康养顾问。康养顾问将对入住度假村的游客 进行健康复查，并针对健康问题及所期待获得的健康 需求，提供康养疗程及服务建议，形成今后 2 天，甚

41、至更长天数的康养旅游计划。此后便是依照既定的计 划，在齐瓦颂宛若人间天堂般的度假村里享受身心灵 的平衡，并接受专业团队对健康情况的再分析、再评 估后的再调整，及延续。 1995 年 正式对外营业，彼时的齐瓦颂为华欣海滨的一个水 疗中心（SITE康养旅游度假区），与对岸的芭提 雅不同，华欣的自然资源不算优秀，但其宁静优美， 更醇厚的泰国及佛教文化痕迹，及举世闻名的水疗 产品，吸引了不少欧洲游客； 1999 年 实现盈利后， 齐瓦颂开始重视 “身心灵” 的三者平衡， 基于东西方健康哲学，运用东西方康养技术，基于 水疗向瑜伽、康体延伸。从水疗中心，向亚洲第一 个目的地型水疗度假村（PARK康养旅游产

42、业园） 转变； 2004 年后 齐瓦颂进入稳定发展，发展至今，齐瓦颂度假村仍 保持着惊人的理疗房 / 客房比（70:54）及最全的疗 程目录（可提供 11 大系列，超 115 项康养服务）， 具备自有品牌及学院，提供最低 3 晚，最长 28 晚的 周期性康养套餐产品的世界顶级康养度假村。 齐瓦颂度假村（Chiva-SomResort）位于泰国华欣， 齐瓦颂在泰语中的意思为“生命的避风港”。 趋势四 产品组合渐进发展 多主体联合、多元化供应渐成趋势 政策夯实、客群泛化、需求迭代、元素年轻化及 多元化将驱动康养旅游投资方在选择产品组合时， 能逐渐实现由满足短期、周期性度假需求的单体 度假区，向上下

43、游聚集形成产业闭环，且具有一 定旅游条件的园区， 进一步向多重相关产业聚集， 并与旅游产业融合形成特色小镇，直至扩大到大 规模的产城融合型旅游城的演变。一价全包模式 的推广，将进一步带动纯租金收入或纯销售收入 占比的持续下降。 伴随着康养旅游概念的丰富化， 规模的扩大化，产品组合的复杂化，盈利来源的 复合化，单一市场主体参与投资、建设、运营的 康养旅游产品或被 “术业有专攻” 的联合体所取代。 从现阶段的康旅发展来看， 无论金融机构， 运营 （服 务）机构，或房地产企业所发展的康旅产品的主 盈利来源可以归纳为管理费，租金，及销售收入。 前二者多通过轻资产，或管理输出获得项目供应； 销售型产品对

44、发展商的终合实力，及获得高品质 且低成本用地 （或其他载体供应） 的能力要求更高。 结合新的产品组合来看， 土地一级开发， 乡村振兴， 产城融合都有可能成为的康旅城市（C）、康旅小 镇（T）相对低价的供应来源。 2 8 戴 德 梁 行 研 究 院 中国康养旅游的发展与趋 势 2 9 产品组合的渐进演变，在富春控股的案 例中，体现在伴随着概念的演变，产业 的丰富， 由单体的康养旅游度假村 （S） ， 向康养旅游小镇（T），并向康养旅游 城 （C） 演变。 客群也从短期旅游的散客， 转变为追求生活品质，认可康养理念的 会员（或业主）。伴随着逗留时间，从 停留向居住延长，收入也由单纯的度假 性收入（

45、如房费、餐饮及活动费）向会 员费， 乃至房产收入演变。 产业多元化， 产学研相结合，产城融合，及多元主体 联合发展，在富春控股的康旅实践之中 颇具代表性。 案例卡 04 富春山居 最早的富春山居 定位康养旅游度假村产品。追溯历史画作，融文化 于生活，由意境出发，得天独厚的自然环境，加上 崇焕身心健康成为产品的核心卖点。 通过景观泳池、 SPA、运动（太极及瑜伽）、乃至亚洲唯一的丘陵 茶园高尔夫作为康养元素， 并探索自身所处地区 富阳的长寿因素（包括自然环境、动植物因素、生 活方式等）发布健康白皮书，为下一阶段形成康旅 度假小镇打好基础。 富春控股收购富春山居并打造康养旅游小镇 并以富春山居原有

46、的基调及康养元素， 计划向北开拓， 打造集生态宜养、科学医养、运动康养、文化闲养的 国际一流康养旅游小镇富春山居康养小镇。 整合全链条健康管理资源 协同浙江中医药大学（科研院校）、台湾天成医疗集 团（运营机构），推出公望仁雅私享健康管理平 台品牌，作为其 3+1 产业之“康旅”的重要成员。 借助顶尖设备及全学科专家，提供体检、诊断、中医 养生、 细胞疗养、 康养旅游 （台湾） 的全链条健康管理。 建设产业园区，推进产城融合 富春控股与浙江大学达成战略合作关系，富春智能康 复产业园落户杭州余杭。 “康复医疗”及“康复产业” 为两大核心定位，以高标准打造“医、养、教、产、 研、学”为一体的康复全产

47、业链绿色生态产业园，并 致力于将该产业园建成为杭州大运河文化保护带的标 志性项目，成为国内乃至国际标杆性康复产业资源集 聚平台，最终达成产城融合，驱动区域发展的目的。 富春山居位于黄公望晚年结卢隐居之地杭州市富 阳区富春江畔。由荣成纸业及宝隆国际投资兴建，于 2004 年开业。 趋势五 金融支持，保障康养旅游可持续发展 自有资金，及常规性银行贷款仍为各类企业发展 康旅的主要资金来源。根据中国房地产业协会金 融分会与戴德联行联发发布的亚洲房地产投资 信托基金 REITs 研究报告 2019（下称“REITs 报告”），截止 2019 年末，亚洲市场上共有 178 支 REITs，其中与康旅相关的

48、酒店、公寓及医疗健 康分别为 16 支（9%）、8 支（4%）及 5 支（3%）， 其中公寓及医疗健康类仅在新加坡及日本两国有 所分布（相关杠杆率、分派收益率及年化综合收 益率请参阅表 2）。 非常值得注意的是，医疗健康类的 REITs 产品的周 期越长，收益率越高。这与旅游行业周期长的属性 相吻合，更与康养旅游逗留时间长的特征契合。 截止 2019 年末，中国大陆未有康养旅游相关的 REITs 产品发行。旅游行业普遍存在投资大，资 金回收周期长，融资难等问题迫切需要新融资渠 道的开拓及新融资平台的设立。 3 0 戴 德 梁 行 研 究 院 杠杆率平均分派收益率综合年化收益率 新加坡日本新加坡

49、日本1 年3 年5 年10 年 综合35%44%6.30%4.10%29.40%13.20%11.50%12.70% 酒店34%41%6.60%5.10%15.70%9.40%5.80%- 公寓33%51%5.60%4.20%30.50%11.50%8.90%16.70% 医疗健康36%47%6.50%4.30%26.00%12.70%12.50%18.40% 表 2 康养旅游相关概念资产证券化产品杠杆率、分派收益率及年化综合收益率 数据来源：Bloomberg，亚太房地产协会，戴德梁行 目前国内旅游企业开展资产证券化尝试共有 3 种： A. 入园票证类（如“鑫沅资产 - 海昌海洋公园入 园凭证资产支持专项计划”）； B. 应收账款债权或保理合同债权类（如“华泰 - 携程金融拿去花第一期资产支持专项计划”）； C. 类 REITs 模式。 伴随着金融扶持旅游行业，金融与康养进一步融 合，及康旅产品不断的小镇化、城镇化，资产 证券化、政府和社会资本合作（Public-Private Partnership， PPP模式） 都将获得更为广泛的关注。 中国康养旅游的发展与趋 势