1、 地产数据深度观察系列之一 解惑三四线销售两大反差 行 业 深 度 报 告 行 业 报 告 地产地产 2020 年 04 月 28 日 强于大市强于大市（维持维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业周报*地产*政策步入观察期，基 金持仓降至低配 2020-04-26 行业周报*地产*政治局重申“房住不 炒” ，资金端延续改善 2020-04-19 行业月报*地产*楼市快速复苏，供给 放量或增压力 2020-04-19 行业动态跟踪报告*地产*楼市地市修 复，单月投资增速转正 2020-04-18 行业周报*地产*政策利好城市圈发 展，房企布局或进一步回归 2020-04-1

2、2 证券分析师证券分析师 杨侃杨侃 投资咨询资格编号 S02 YANGKAN034PINGAN.COM.CN 研究助理研究助理 郑南宏郑南宏 一般从业资格编号 S16 ZHENGNANHONG873PINGAN.CO M.CN 请通过合法途径获取本公司研究报告，如请通过合法途径获取本公司研究报告，如 经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎 重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内 容。容。 逻辑与逻辑与现实现实两大两大反差反差：2019 年年三四线楼市好于预

3、期三四线楼市好于预期；西部三四线西部三四线更更优优。 2019 年随着棚改规模与货币化比率下降，市场普遍判断三四线楼市将显 著承压，但 2019 年非 40 个大中城市销售仍同比增长 0.9%，高于全国销 售增速（-0.1%） 。从三四线内部来看，主流观点认为东部三四线受益城市 圈外溢，且区域经济相对发达，楼市将更有支撑；而西部三四线区域楼市 需求相对内生， 调整压力将更大， 但剔除核心12城的西部三四线城市 2019 年销售增速高达 10.7%，远高于剔除核心 18 城的东部三四线（-2.7%） 。 解惑解惑一：一：三四线三四线楼市楼市超预期背后超预期背后的的真相真相。2019 年三四线库存

4、逐步攀升， 但 2019Q1 非 40 城绝对库存及去化周期仅较 2017 年末上升 9.9%和 0.7 个月，仍处于历史较低水平，导致 2019H1 三四线楼市仍呈现韧性。随着 库存积累及去化周期延长，2019H2 三四线房企“以价换量”力度加大， 非 40城单月销售均价从 2019年5月高点的 7170元/平降至 12 月的 6739 元/平，累计降幅约 6.0%， “以价换量”带来了 2019Q4 三四线销售面积同 比增速的转正。此外，2016 年以来持续量价齐升带来的惯性置业冲动、 部分棚改需求延迟释放亦对 2019 年三四线楼市形成一定支撑。 解惑解惑二：二： 西部西部三四线三四线好

5、于东部三四线的好于东部三四线的真相真相。 本轮周期东部复苏快于西部， 由于东部包括主要城市圈，区域三四线受益核心城市外溢，与中心城市楼 市走势相对趋同，随着 2016H2 以来东部核心城市及部分三四线城市调控 政策的出台，东部三四线销售逐步回落。而西部除成渝城市圈外，大部分 核心城市需求外溢并不明显， 三四线更多为内生性需求， 并未受到 2016H2 以来核心城市调控的影响，加上复苏相对滞后导致下行周期亦相对滞后于 东部。同时 2019 年西部三四线成交均价仅 5641 元/平，远低于东部三四 线的 8986 元/平，绝对价格较低叠加 2019H2 房企“以价换量”亦为 2019 年西部三四线

6、销售提供了支撑。 展望：展望：三四线楼市三四线楼市压力压力渐显，区域分化仍将延续渐显，区域分化仍将延续。2019 年以来各三四线 城市库存周期逐步拉长，去化率亦呈现下降趋势，市场整体调整压力逐步 加大。但各区域三四线内部仍呈现明显分化，中部三四线当前去化周期仅 10.7 个月，去化率仍达 94.6%，后续价格调整压力相对最小；西部三四线 去化周期上升至 17.8 个月，但去化率仍达 94.6%，预计随着库存累积， 去化率仍将下降，压力点或在下半年；东部三四线去化周期为 16.8 个月， 去化率仅为 77.9%，较高库存及低去化率将制约区域新开工增速；东北三 四线则由于高库存及低去化率，区域楼市

7、量价均将面临调整压力。 投资建议：投资建议：尽管 2020 年三四线楼市压力逐步加大，但各地库存周期及去 化率均存在明显差异，决定了各三四线楼市区域仍将延续分化。其中中西 部三四线去化率仍处于较高水平，且去化周期仍处于历史中低分位，将一 定程度上为 2020 年三四线销量提供支撑。中长期来看，随着本轮楼市周 期调整结束，各区域楼市表现将取决自身产业、人口、经济等基本面因素， 依旧看好核心城市圈及周边强三四线城市。板块投资建议方面，建议关注 -20% -10% 0% 10% Apr-19Jul-19Oct-19Jan-20 沪深300地产 证 券 研 究 报 告 地产行业深度报告 请务必阅读正文

8、后免责条款 2 / 17 布局核心城市圈，具备融资、管控及品牌优势的龙头房企：1）品牌管控占优、高股息率的全国性龙 头房企万科、保利、金地、招商等；2）业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健、中南、 阳光城、新城等。 风险提示：风险提示：1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期，行业资金压力加大将带来中小房企资金链 断裂风险；2）由于疫情对行业开工、复工的影响，可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及 预期的风险；3）由于疫情导致返乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行 业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。 qRqPmMtPrMrPpNnMuMrQtQ

9、bR8Q8OtRoOoMnNeRoOsOlOsQwP6MnNvMxNnMtMxNmMyQ 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 17 正文目录正文目录 前言前言 . 4 一、一、 逻辑与现实的两大反差逻辑与现实的两大反差 . 4 1.1 反差一：2019 年以来三四线销售持续超预期 . 4 1.2 反差二：2019 年以来西部三四线销售远好于东部三四线 . 4 二、二、 主流三四线承压逻辑：供应增加与需求萎缩主流三四线承压逻辑：供应增加与需求萎缩 . 5 2.1 供给端：拿地增加叠加快开工，供给持续增加 . 5 2.2 需求端：棚改及货币化比例大幅下降，房价快速上涨制约购买力 .

10、 6 三、三、 解惑一：解惑一：2019 年以来三四线销售超预期的真相年以来三四线销售超预期的真相 . 7 3.1 2019H1 三四线库存去化周期仍处较低水平 . 7 3.2 2019H2“以价换量”带动销售增长，加快部分需求提前释放 . 8 3.3 惯性置业及棚改需求延迟对楼市形成一定支撑 . 8 四、四、 解惑二：西部三解惑二：西部三四线销售好于东部三四线的真相四线销售好于东部三四线的真相 . 9 4.1 东部三四线楼市复苏快于西部，且政策调控力度大于西部 . 9 4.2 东部三四线与区域核心城市走势趋同，西部各城市相对独立 . 10 4.3“买涨不买跌”及惯性置业为西部三四线需求形成一

11、定支撑 . 10 4.4 绝对价格低位叠加“以价换量”为重要因素. 11 五、五、 展望：三四线楼市疲态渐显，区域分化仍将延续展望：三四线楼市疲态渐显，区域分化仍将延续 . 12 5.1 三四线库存逐步累积，去化周期持续延长 . 12 5.2 新推去化率疲态渐露，市场压力已经显现 . 13 5.3 中部三四线压力相对较小，西部压力或在下半年 . 14 六、六、 投资建议投资建议 . 15 七、七、 风险提示风险提示 . 15 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 17 图表图表目录目录 图表 1 2017 年以来三四线楼市表现优于全国 . 4 图表 2 2019、2020Q1 西

12、部销售面积增速高于全国 . 4 图表 3 2019、2020Q1 西部三四线销售增速高于一二线与其它三四线 . 5 图表 4 2017-2018 年百城中三线土地成交建面大幅增长 . 5 图表 5 2017-2019 年非 40 城新开工增速高于全国增速 . 6 图表 6 2018-2019 年西部新开工增速持续高于全国 . 6 图表 7 2019 年全国棚改新开工大幅减少. 6 图表 8 2016 年以来三四线房价显著上涨. 7 图表 9 2015 年以来全国 40 城与非 40 城商品房库存 . 7 图表 10 全国非 40 城库存去化周期水平低于 40 城 . 7 图表 11 2019H

13、2 非 40 城商品房销售均价显著下滑 . 8 图表 12 2019H2 恒大、碧桂园销售均价明显下滑 . 8 图表 13 2019Q4 非 40 城“以价换量”带来销售增速同比转正 . 8 图表 14 东部三四线复苏快于西部，西部调整相对滞后 . 9 图表 15 2017 年东部省份三四线亦陆续出台限购政策 . 9 图表 16 东部三四线与东部核心城市销售走势相对趋同 . 10 图表 17 西部三四线销售走势相对独立于西部核心城市 . 10 图表 18 2018 年西部三四线涨幅远超其它区域 . 11 图表 19 西部三四线绝对房价远低于东部 . 11 图表 20 2019H2 西部三四线单

14、月均价整体保持下行 . 12 图表 21 2019H2 西部三四线房价降幅仅次于东北 . 12 图表 22 西部地区库存去化周期与销售增速呈现负相关 . 12 图表 23 2017 年下半年以来东部地区销售增速随着库存积累而逐步下行 . 13 图表 24 2019 年非 40 城去化率快速下降 . 13 图表 25 2019 年西部三四线新开工增速远高于其它区域 . 14 图表 26 各地三四线商品房库存去化月数对比 . 14 图表 27 2016 年以来各三四线城市去化率走势对比 . 15 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 17 前言前言 近年来，房地产各项数据表现与市场普

15、遍判断持续存在差异，三四线销售持续超预期、竣工数据持 续不及预期、新开工增速维持高位，市场普遍期待的三四线调整、竣工高峰、新开工大幅回落迟迟 未能出现。 逻辑推演与现实差距背后的真相是什么， 造成这种反差的原因是什么？从本篇报告开始， 我们将陆续推出一系列报告，针对市场普遍关心的“异常”现象，以逻辑推演为线索、以数据为准 绳，希望通过精细化的数据拆解及分析，为大家一一揭秘逻辑与事实背离背后的真相。本篇报告我 们从三四线销售出发，重点回答两个问题：2019 年以来三四线楼市销售超预期的真相是什么？西部 三四线销售为何好于东部三四线？不同于市场普遍采用各地方房管局的备案数据，本篇报告我们采 用与国

16、家统计局口径一致的地方统计局数据，保障数据的准确性和可比性。 一、一、 逻辑与逻辑与现现实的两实的两大大反差反差 1.1 反差一：反差一：2019 年以来三四线销售持续超预期年以来三四线销售持续超预期 受益于中央 “三去一降一补” 、 棚改大规模启动等， 2017-2018 年三四线城市楼市表现持续好于全国， 剔除 40 个大中城市后的三四线（下文简称“非 40 城” ）增速分别为 13.9%、1.8%，高于同期全国 增速（7.7%、1.3%） 。进入 2019 年，随着棚改规模与货币化安置比率大幅下降，市场普遍认为三 四线楼市将显著承压，但从数据来看，三四线表现却持续好于预期。2019 年非

17、 40 城销售同比增长 0.9%，以三四线为主的西部销售同比增长 4.4%，均高于同期全国销售增速（-0.1%） 。2020Q1 三四 线城市销售表现依然优于全国，与市场前期判断形成明显反差。 图表图表1 2017 年以来三四线楼市表现优于全国年以来三四线楼市表现优于全国 图表图表2 2019、2020Q1 西部销售面积增速高西部销售面积增速高于全国于全国 资料来源: 中指院，Wind，平安证券研究所 资料来源: 中指院，Wind，平安证券研究所 1.2 反差二：反差二：2019 年以来西部三四线销售远好年以来西部三四线销售远好于于东部三四线东部三四线 从三四线内部来看，市场普遍认为东部三四线

18、受益城市圈外溢，且区域经济相对发达，楼市将更有 支撑；相比之下，西部三四线区域楼市需求相对内生，在本轮调整周期压力将更大。但从 2019 年销 售表现来看，剔除核心 12 城的西部三四线 2019 年销售增速达 10.7%，远高于剔除核心 18 城的东 部三四线 （-2.7%） ， 与市场普遍认为的东部三四线受益城市圈外溢、 楼市将相对更好存在明显反差。 从 2020Q1 来看，西部三四线降幅（-16.4%）亦小于东部三四线（-24.3%） 。 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 2001820192020Q1 40城销售面积增速 非40

19、城商品房销售面积增速 全国商品房销售面积增速 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 全国东部地区中部地区西部地区东北地区 2019年1-8月1-9月1-10月 1-11月1-12月2020年1-2月 1-3月 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 5 / 17 图表图表3 2019、2020Q1 西部三四线销售增速高于一二线与西部三四线销售增速高于一二线与其它其它三四线三四线 资料来源:Wind，中指院，平安证券研究所 注：一二线指40个大中城市、三四线指剔除40个大中城市后的其他城市 二、二、 主流三四线承压逻辑：供应增加与需求主流三四线承压逻辑：供应增加与需

20、求萎缩萎缩 2018 年下半年以来，市场普遍认为三四线楼市将会承压，一方面源于房企拿地增加、快开工导致供 给持续增加，另一方面源于棚改大幅减少、货币化比例大幅下降、需求透支及房价快速上涨导致需 求面临萎缩，具体来看： 2.1 供给端：拿地增加叠加快开工，供给持续增加供给端：拿地增加叠加快开工，供给持续增加 2017-2018 年一二线限价叠加地价高企，房企纷纷下沉年一二线限价叠加地价高企，房企纷纷下沉至至三四线三四线拿地拿地。2017 年、2018 年百城中三 线城市土地成交建面分别为 6.0 亿平米、6.9 亿平米，同比增长 30.2%、14.5%，增速显著高于同期 百城土地成交增速（16.

21、8%、9.8%） 。 图表图表4 2017-2018 年百城中三年百城中三线土地成交线土地成交建面建面大幅增长大幅增长 资料来源:中指院，Wind，平安证券研究所 -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 东部18城中部6城西部12城东北4城东部三四线 中部三四线 西部三四线 东北三四线 2019年1-12月2020年1-03月 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 百城合计增速一线增速二线增速三线增速 201720182019 40 个大中城市 非 40 个大中城市 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 6 /

22、17 房企房企高周转高周转、快开工，三四线供应逐步加大。快开工，三四线供应逐步加大。由于大多数三四线城市中长期缺乏人口、产业支撑， 布局三四线房企主要以高周转、快开工策略为主。2018 年、2019 年全国非 40 城新开工面积分别同 比增长 21%、9%，以三四线为主的西部地区新开工也分别同比增长 23%、22%，均高于同期全国 新开工增速。按照开工到预售一年左右推算（考虑三四线预售条件低，实际入市时间或更短） ，三四 线商品房供应将持续加大。 图表图表5 2017-2019 年非年非 40 城新开工增速高于全国增速城新开工增速高于全国增速 图表图表6 2018-2019 年年西部西部新开工

23、增速持续高于全国新开工增速持续高于全国 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源: 中指院，Wind，平安证券研究所 2.2 需求端：棚改及货币化比例大幅下降，房价快速上涨制约购买力需求端：棚改及货币化比例大幅下降，房价快速上涨制约购买力 2019 年年棚改新开工大幅减少，货币化安置比率亦显著降低，棚改新开工大幅减少，货币化安置比率亦显著降低，对三四线楼市推动效应大幅减弱对三四线楼市推动效应大幅减弱。受棚 改货币化等带动，2017-2018 年三四线楼市量价齐升，但 2019 年全国棚改大幅减少，实际新开工仅 316 万套，较 2018 年下降 50%。同时中央收紧棚改货币化安置比率，20

24、18 年 10 月国务院常务会 议明确提出要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县 要尽快取消货币化安置优惠政策，棚改需求对三四线楼市的助力将大幅减弱。 图表图表7 2019 年全国棚改新开工大幅减少年全国棚改新开工大幅减少 资料来源:中指院，Wind，平安证券研究所 注：2020年棚改计划根据国家2018-2020年合计棚改1500万套计划估算 三四线房价快速上涨三四线房价快速上涨，加速需求释放、制约居民，加速需求释放、制约居民购买力购买力。2015-2019 年，非 40 城商品房销售均价年 均增速达 9.2%， 高于同期全国销售均价年均增速 （8.2%

25、） 与城镇人均可支配收入年均增速 （7.9%） ， 房价过快上涨对居民购买能力形成制约。 同时由于房价快速上涨， 亦加快刚需改善需求的提前释放， 三四线需求存在透支风险。 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40城新开工增速非40城新开工增速全国新开工增速 20020Q1 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 全国东部中部西部东北 20020Q1 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 100 200 300 400 500 600 700 201520162

26、0020E 棚改计划开工量（万套）棚改实际开工量（万套） 货币化安置比率（右） 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 7 / 17 图表图表8 2016 年以来三四线房价显著上涨年以来三四线房价显著上涨 资料来源: Wind，平安证券研究所 三、三、 解惑一：解惑一：2019 年以年以来三四线销售超预期的真相来三四线销售超预期的真相 尽管市场普遍认为三四线供给增加而需求承压， 但 2019 年以来三四线销售持续好于预期， 我们认为 主要存在三方面原因： 3.1 2019H1 三四线库存去化周期仍处较低水平三四线库存去化周期仍处较低水平 市场普遍认为由于房企拿地下沉、

27、 新开工维持高位， 三四线供给端将持续加大， 带来市场调整压力。 从数据端来看， 非 40城已开工未售库存的确自 2018Q2 以来持续上升， 绝对库存从 2017 年末的 13.7 亿平上升至 2020Q1 末的 16.9 亿平，去化周期从 14.3 个月上升至 16.6 个月。但从 2019Q1 来看， 绝对库存及去化周期仅较 2017 年末上升 9.9%和 0.7 个月，相对较低的库存周期导致 2019H1 三四 线楼市销售整体仍呈现韧性。 图表图表9 2015 年以来全国年以来全国 40 城与城与非非 40 城商品房库存城商品房库存 图表图表10 全国非全国非 40 城库存去化周期水平

28、低于城库存去化周期水平低于 40 城城 资料来源:：中指院，平安证券研究所 注：基于数据可得性，库存计算公式为2010年以来累计新开工面积 *90%可售率-累计销售面积 资料来源:：中指院，平安证券研究所 注：去化月数=商品房库存/过去六个月平均销售面积 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 20019 全国商品房销售均价增速40城销售均价增速非40城销售均价增速全国城镇人均可支配收入增速 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 15/0215/1016/0617/0217/1018/0619/0219/10 40城商品房库存（亿平）

29、 非40城商品房库存（亿平） 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 15/0215/1016/0617/0217/1018/0619/0219/10 40城去化月数（个）非40城去化月数（个） 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 8 / 17 3.2 2019H2“以价换量”带动销售增长，“以价换量”带动销售增长，加快加快部分需求提前释放部分需求提前释放 随着库存积累及去化周期延长，2019H2 三四线房企“以价换量”力度加大，全国非 40 城单月销售 均价从 2019 年 5 月高点的 7170 元/平降至 12 月的 6739 元/平，累计降幅约 6.0%，恒

30、大、碧桂园 等三四线占比较高房企同期单月销售均价分别下滑 10.5%、8.7%。从累积销售均价来看，2019 年 非 40 城累积均价自 8 月高点的 7011 元/平，持续 4 个月下降至 12 月的 6965 元/平，而同期 40 个 大中城市销售均价微涨 0.3%。房企 2019 年下半年的“以价换量”带来了 2019Q4 三四线销售面积 同比增速的转正。 图表图表11 2019H2 非非 40 城商品房销售均价显著下滑城商品房销售均价显著下滑 图表图表12 2019H2 恒大、碧桂园销售均价明显下滑恒大、碧桂园销售均价明显下滑 资料来源:：中指院，平安证券研究所 资料来源:：Wind，

31、平安证券研究所 图表图表13 2019Q4 非非 40 城“以价换量”带来销售增速同比转正城“以价换量”带来销售增速同比转正 资料来源: Wind，平安证券研究所 3.3 惯性置业及棚改需求延迟对楼市形成一定支撑惯性置业及棚改需求延迟对楼市形成一定支撑 在棚改大幅下降背景下，2019 年三四线销售依旧较好，我们认为或是市场一定程度高估过去几年棚 改对当年三四线销售的拉动。部分前期棚改需求延迟释放、买涨不买跌及惯性置业需求的推动，为 2019 年尤其是上半年三四线楼市提供一定需求支撑。 6,500 6,600 6,700 6,800 6,900 7,000 7,100 7,200 12,000

32、12,500 13,000 13,500 14,000 14,500 15,000 15,500 16,000 2019/022019/052019/082019/112020/02 40城单月销售均价（元/平） 非40城单月销售均价（元/平，右） 7,600 8,000 8,400 8,800 9,200 9,600 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000 2019/012019/042019/072019/102020/01 恒大单月销售均价（元/平） 碧桂园单月销售均价（元/平，右） 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 9 / 17 四、四、 解惑二：解

33、惑二：西部三四线销售好于东部三四线的西部三四线销售好于东部三四线的真相真相 从三四线城市内部来看，在棚改规模下降及货币化比例下降的背景下，以内生需求为主的西部三四 线 2019 年销售增速（10.7%）远好于东部三四线（-2.7%） 。我们认为主要原因如下： 4.1 东部三四线楼市复苏快于西部，且政策调控力度大于西部东部三四线楼市复苏快于西部，且政策调控力度大于西部 本轮楼市呈现明显轮动特征， 东部楼市复苏明显快于西部， 2015年东部三四线销售同比增长11.4%， 而西部三四线仅增长 2.7%，随着东部、中部楼市量价齐升，市场热度逐步传递到西部，叠加棚改货 币化的推动，西部三四线 2016-

34、2019 年销售保持双位数增长。由于东部楼市启动较早，加上部分东 部三四线城市 2017 年以来陆续出台调控政策， 导致 2018、 2019 年东部三四线销售同比下降 5.3%、 2.7%，表现不及西部三四线。 图表图表14 东部三四线复苏快于西部，西部调整相对滞后东部三四线复苏快于西部，西部调整相对滞后 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表图表15 2017 年东部省份三四线亦陆续出台限购政策年东部省份三四线亦陆续出台限购政策 省份省份 城市城市 主要限购政策主要限购政策 浙江 海宁 非本市户籍居民家庭限购 1 套 海盐 非本县户籍居民家庭限购 1 套 嘉善 非本县户籍居民家庭限购

35、1 套 嘉兴 非本市户籍居民家庭限购 1 套 平湖 非本市户籍居民家庭限购 1 套，限购范围全市（不含嘉兴港区） 桐乡 非本市户籍居民家庭限购 1 套 广东 东莞 本市户籍居民家庭限购 2 套，非本市户籍居民家庭社保 2 年内 连续满 1 年限购 1 套，3 年内连续满 2 年限购 2 套 佛山 本市户籍居民家庭限购 2 套 ， 非本市户籍居民家庭社保 2 年内 连续满 1 年限购 1 套，限购范围禅城全区等 11 个镇 中山 本市户籍居民家庭限购 3 套，非本市户籍居民家庭社保连续满 半年限购 1 套 江苏 无锡 非本市户籍居民家庭限购 1 套 淮安 本市户籍居民家庭限购 2 套，非本市户籍

36、居民家庭社保 2 年内 连续满 1 年限购 1 套 -50.0% -40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 200020Q1 东部三四线中部三四线西部三四线东北三四线 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 10 / 17 省份省份 城市城市 主要限购政策主要限购政策 河北 霸州 非本市户籍居民家庭社保 2 年内连续满 1 年限购 1 套，限购区 域市辖区 保定 本市户籍居民家庭限购 2 套，非本市户籍居民家庭社保满 3 年 限购 1 套，限购范围主城区 资料来源：CRIC，

37、各地方政府网站，平安证券研究所 4.2 东部三四线与区域核心城市走势东部三四线与区域核心城市走势趋同趋同，西部各城市相对独立，西部各城市相对独立 由于东部包括京津冀、长三角、珠三角等主要城市圈，周边三四线受益于核心城市外溢需求，与核 心城市楼市走势呈现一定同步性。从 2014-2019 年东部三四线与东部核心城市销售走势来看，趋势 整体相对一致。由于 2016 年下半年东部核心城市陆续开启新一轮调控，市场逐步降温，尽管周边三 四线有棚改加持，但随着 2017 年部分东部三四线楼市开启限购、加上核心一二线的降温，带动东部 三四线销售下行。 相比之下，西部除成渝城市圈外，大部分核心城市需求外溢并不

38、明显，三四线更多为内生性需求。 从销售走势来看，2016 年以来西部核心 12 城市整体销售增速快速下行，相比之下，政策相对宽松 的西部三四线楼市仍保持平稳增长。 图表图表16 东部三四线与东部核心城市销售走势相对趋同东部三四线与东部核心城市销售走势相对趋同 图表图表17 西部三四线销售走势相对独立于西部核心城市西部三四线销售走势相对独立于西部核心城市 资料来源:：中指院，平安证券研究所 资料来源:：Wind，平安证券研究所 4.3“买涨不买跌”“买涨不买跌”及惯性置业及惯性置业为为西部三四线西部三四线需求需求形成一定支撑形成一定支撑 由于 2016-2018 年西部三四量价持续高增长，2018 年西部三四线均价同比上涨 16.9%，在买涨不 买跌及惯性置业推动下，叠加部分棚改需求延迟释放，为 2019H1 的西部楼市提供了一定支撑。 -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 东部三四线东部核心18城 -40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 西部三四线西部核心12城 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 11 / 17 图表图表18 2018 年西部三四线涨幅远超其它区域年西部三四线涨幅远超其它区域 资料来源:中指院，Wind，平安