1、 目录目录 1 1、写字楼租金指数编制说明、写字楼租金指数编制说明 . 1 1 2 2、写字楼租金指数运行分析写字楼租金指数运行分析 . 4 4 2.1 租金变动：2020 年二季度，重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌 1.54% . 5 2.2 租金涨跌幅较大的商圈：受疫情影响，近九成商圈写字楼租金环比下跌，深圳龙岗中心城、深 圳南山中心区等商圈跌幅较大 . 6 2.3 租金运行趋势研判：短期租金承压，但复工复产推动经济转好，长期有望平稳发展. 8 3 3、重点城市写字楼租金指数分析重点城市写字楼租金指数分析 . 1010 3.1 上海：工业及服务业企业写字楼租赁需求有所减弱，样本商圈写字楼

2、租金环比全部下跌. 10 3.2 成都：经济尚未完全复苏，短期市场承压，样本商圈写字楼租金环比全部下跌 . 14 研究主办：研究主办： 中指研究院 中国房地产指数系统 主要研究成员：主要研究成员： 莫天全 黄瑜 曹晶晶 付源 姚卓 李云鹤 陈文静 李雪娇 程威 方肖 马琛 冯孟乾 辛芸娜 周巍 魏云静 李璠璠 陈丽娜 杜咏咏 胡国华 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张志杰 蒋云峰 李建桥 牛晓娟 吴建钦 陈茜 李清兰 李秀英 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 姚一维 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 李宁 胡佳娜 梁波涛 石蕊 唐懿

3、唐爽 薛晴 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 张梦圆 方颃 刘莉芬 苏宇 1 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼租金指数研究报告写字楼租金指数研究报告 写字楼租金指数1是中国房地产指数系统的重要组成部分， 反映了全国重点城市在租写字楼在不同时点上 的租金水平及其变化情况，其中租金水平以重点城市在租写字楼样本项目租金报价均值表示，主要以典型甲 级写字楼为指数计算的样本。写字楼租金指数主要用于帮助广大写字楼运营机构、写字楼租赁企业、金融机 构、写字楼投资者和房地产经纪公司准确了解中国写字楼市场价格水平和最新发展动向，为政府及各类社会 投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考。 样本

4、选取样本选取 根据写字楼的分类和特征，结合广大写字楼运营机构、写字楼租赁企业、金融机构、写字楼投资者和房 地产经纪公司对写字楼租赁市场的关注程度，我们按照写字楼的功能分类及等级划分进行写字楼租金指数体 系的构架。该指数以城市商圈指数为最低层级，逐级生成城市综合指数、重点城市总指数。本次重点研究城 市商圈写字楼租金，以典型甲级写字楼为样本标的。 1 写字楼租金指数：为适应当前中国写字楼市场快速发展需要，中指研究院在二十多年指数研究基础上，结合写字楼市 场发展实际情况，启动中国房地产指数系统写字楼租金指数的研究和编制，并于 2019 年 7 月首次公开发布。 按照写字楼的功能分类及等级划分 进行写

5、字楼租金指数体系的构架 写字楼租金指数写字楼租金指数 城市写字楼租金指数城市写字楼租金指数 以写字楼商圈 作为指数编制的商圈样本 商圈写字楼租金指数商圈写字楼租金指数 以商圈中典型甲级写字楼 作为指数编制的样本标的 写字楼租金指数编制说明写字楼租金指数编制说明 oPsNoQyQoOsNnNoRrPoQtQ6MdN7NtRrRsQmMeRqQqPeRqQwO7NrRuNMYmPnNNZnRnM 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 城市选择城市选择 我国各城市商业发展程度具有不均衡性，根据人口流入情况、商业地产市场发展水平以及国家重点区域 规划政策，我们

6、综合选定了写字楼租金指数编制覆盖的 15 个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天津、武 汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。 写字楼样本选取写字楼样本选取 数据来源数据来源 写字楼租金指数的样本数据主要通过 CREIS 中指数据库写字楼版、商业运营管理机构及经纪公司等中 介机构多种渠道获取。 指数模型指数模型 方法选择方法选择 为了能够更加准确的反映写字楼租赁市场发展的实际情况和租金变化趋势，我们并行采用加权平均法和 中位数法来进行写字楼租金指数的编制。其中，加权平均法以样本写字楼建筑面积为权重。 商商 圈圈 写写 字字 楼楼 租租 金金 指指 数数 样样 本本 选选 取

7、取 商圈选取：商圈选取：通过对各城市写字楼商圈的梳理，统计各商圈所含写字楼项目数量和体 量 （建筑面积） ， 结合中指研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地市场容量 情况，我们在 15 个城市最终选取了写字楼项目数量较多、体量较大的重点商圈作 为写字楼租金指数编制的商圈样本。 写字楼项目选取：写字楼项目选取：根据确定的各商圈写字楼总数量，以该商圈中典型（大型）甲级 写字楼项目作为指数编制的写字楼样本。 写字楼房源样本选取：写字楼房源样本选取：以选定的写字楼项目，其全部挂牌房源及项目中层部分在租 商户作为写字楼租金指数编制的房源样本。 3 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼租金指数研究

8、报告写字楼租金指数研究报告 计算公式计算公式 【加权平均法加权平均法】 单个商圈写字楼样本平均租金计算公式如下： = 其中，代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 个商圈第 j 个写字楼在第 t 期的日租 金，为第 i 个商圈的第 j 个写字楼的建筑面积。 重点城市写字楼平均租金计算公式如下： 重点城市 = 其中， 重点城市 代表 15 个重点城市主要商圈所有样本写字楼在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 个商圈写 字楼在第 t 期的平均日租金，为第 i 个商圈所有样本写字楼总建筑面积。 【中位数法】【中位数法】 单个商圈写字楼样本租金中位数计算公式如下： = (1

9、,2 ) 其中，代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的租金中位数，Median 是指返回给定数值中值的函数， 代表 第 i 个商圈第 j 个写字楼在第 t 期的日租金。 指数发布指数发布 中国房地产指数系统每季度定期对外发布重点城市主要商圈写字楼租金指数及其分析报告。 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据， 2020年年 上半年上半年，全国重点城市主要商圈写字楼租金，全国重点城市主要商圈

10、写字楼租金2整体水平整体水平累计累计下跌下跌 2.38%；其中二季度；其中二季度平均租金为平均租金为 4.8 元元/平平方方 米天，米天，环比一季度下跌环比一季度下跌 1.54%。从商圈来看，。从商圈来看，二季度写字楼二季度写字楼租金环比上涨的商圈占租金环比上涨的商圈占 10.0%，租金环比下跌，租金环比下跌 的商圈占的商圈占 87.5%，2.5%的商圈租金与上期持平。的商圈租金与上期持平。 从市场从市场环境环境来看，来看，受受新冠肺炎新冠肺炎疫情影响，疫情影响，2020 年年一季度一季度，我国我国国内生产总值同比下降国内生产总值同比下降 6.8%（初步核算（初步核算 结果）结果） ；二季度，

11、我国国民经济逐步恢复，但回归正常水平；二季度，我国国民经济逐步恢复，但回归正常水平尚需时间尚需时间。2020 年年 1-5 月，月，消费、投资和出口三消费、投资和出口三 大需求均同比下降大需求均同比下降。2020 年年 1-5 月月，我国，我国社会消费品零售总额实现社会消费品零售总额实现 138730 亿元，同比亿元，同比下降下降 13.5%；全国全国固固 定资产投资（不含农户）定资产投资（不含农户）为为 199194 亿元，同比下降亿元，同比下降 6.3%，其中，其中房地产开发投资房地产开发投资同比同比下降下降 0.3%；货物货物进出进出 口总额实现口总额实现 115381 亿元，同比下降亿

12、元，同比下降 4.9%，其中出口额实现其中出口额实现 61989 亿元，同比下降亿元，同比下降 4.7%。从各产业运行情从各产业运行情 况来看，况来看，2020 年年 1-5 月月，我国我国规模以上工业增加值同比下降规模以上工业增加值同比下降 2.8%，服务业，服务业生产指数生产指数同比同比下降下降 7.7%；5 月月， 非制造业商务活动指数为非制造业商务活动指数为 53.6%，较较 4 月月上升上升 0.4 个百分点个百分点。 整体来看，整体来看，2020 年年二季度二季度，国内国内经济经济逐步复苏逐步复苏，但但当前境外疫情对世界经济的巨大冲击继续发展演变，当前境外疫情对世界经济的巨大冲击继

13、续发展演变， 外部风险挑战明显增多外部风险挑战明显增多。在在国内国内经济恢复面临压力经济恢复面临压力以及以及世界经济世界经济不确定性增加不确定性增加的的背景背景下下，我国我国经济稳定运行经济稳定运行 仍面临较多挑战仍面临较多挑战，消费，消费、投资投资等主要指标等主要指标均均低于上年同期水平低于上年同期水平；受受国内国内宏观经济宏观经济仍处于下行区间仍处于下行区间影响，本季影响，本季 度度全国重点城市主要商圈全国重点城市主要商圈写字楼市场需求写字楼市场需求下降下降，租金环，租金环比继续下跌比继续下跌。分城市等级来看，一、二线城市写字楼分城市等级来看，一、二线城市写字楼 租金租金环比环比均均下跌下

14、跌。 2 写字楼租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。 写字楼租金指数运行分析 5 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼租金指数研究报告写字楼租金指数研究报告 根据全国根据全国 15 个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据，个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据，2020 年年二二季度季度，全国重点城市主要，全国重点城市主要 商圈写字楼租金商圈写字楼租金整体水平整体水平环比环比下跌，平均租金为下跌，平均租金为 4.8 元元/平平方方米天，米天，跌幅为跌幅为 1.54%。 从城市等级看从城市等级看 2020 年二季度，一线城市中，13.9%的商圈写字

15、楼租金环比上涨，86.1%的商 圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市 36 个主要商圈中，北京丽泽桥、北 京科技园区等 5 个商圈写字楼租金环比上涨；深圳龙岗中心城、深圳南山中心区等 31 个商圈写字楼租金环比下跌。 2020 年二季度，二线城市中，6.8%的商圈写字楼租金环比上涨，88.6%的商 圈写字楼租金环比下跌， 4.5%的商圈写字楼租金与上期持平。 11 个城市 44 个主要 商圈中，杭州、南京、长沙主要商圈写字楼租金环比涨跌互现；其余城市主要商圈 写字楼租金环比均下跌或持平。 一线 二线 写字楼租金变动情况 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数

16、研究报告 2020 年二季度， 新冠肺炎疫情对写字楼市场的影响继续显现， 在中国房地产指数系统写字楼租金指数监 测的 15 个重点城市主要商圈中，近九成商圈写字楼租金环比下跌；其中批发零售、住宿餐饮、交通运输、文 体娱乐等行业受到的影响较大，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金环比下跌较多。在写字楼租金环 比下跌的商圈中，深圳龙岗中心城环比跌幅最大，为 3.96%，租金下跌至 3.7 元/平方米天；深圳南山中心 区、北京上地等 13 个商圈写字楼租金环比跌幅亦在 3.0%以上；广州体育中心、上海五角场等 47 个商圈租 金环比跌幅在 1.0%-3.0%之间；上海淮海中路、成都春熙路等 9 个

17、商圈写字楼租金环比跌幅在 1.0%以内。 尽管疫情期间， 企业经营活动受限， 但互联网相关服务行业、 医疗以及大数据等行业继续保持上扬态势， 基于扩张需求， 楼盘硬件设施较好、 物业管理完善且租金较低的新兴商圈写字楼需求有所增长。 同时， TMT、 金融业等行业仍为写字楼市场需求主力，部分企业存在扩张需求；因此，这几类行业企业较为集中的商圈写 字楼租金仍较为稳定。在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的 15 个重点城市主要商圈中，北京丽泽 桥、北京科技园区等 8 个商圈写字楼租金环比有所上涨，涨幅均在 1.0%以内。 图：图：2020 年年二二季度季度写字楼租金写字楼租金环比环比涨涨跌跌幅较

18、大的商圈幅较大的商圈 数据来源：CREIS 中指数据库写字楼版 -5% 0% 5% 10% 15% 20% -5 -2 1 4 7 10 北 京 丽 泽 桥 商 圈 北 京 科 技 园 区 商 圈 北 京 亚 运 村 商 圈 杭 州 钱 江 新 城 商 圈 广 州 北 京 路 商 圈 长 沙 伍 家 岭 商 圈 南 京 珠 江 路 商 圈 北 京 望 京 商 圈 成 都 大 源 商 圈 杭 州 武 林 商 圈 南 京 奥 体 商 圈 武 汉 武 昌 中 心 商 圈 天 津 友 谊 路 商 圈 上 海 南 京 东 路 商 圈 杭 州 黄 龙 商 圈 北 京 上 地 商 圈 深 圳 南 山 中 心

19、 区 商 圈 深 圳 龙 岗 中 心 城 商 圈 元 / 平 方 米 天 平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右） 租金涨跌幅较大的商圈 7 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼租金指数研究报告写字楼租金指数研究报告 为了更好地反映写字楼市场形势变化，我们选取为了更好地反映写字楼市场形势变化，我们选取 15 个重点城市的主要商圈，对典型甲级写字楼平均租个重点城市的主要商圈，对典型甲级写字楼平均租 金进行了统计。金进行了统计。 表：表：2020 年年二二季度季度 15 城主要商圈写字楼租金（单位：元城主要商圈写字楼租金（单位：元/平平方方米天）米天） 城市城市 商圈商圈 样本样本 平均租金

20、平均租金 样本样本 租金中位数租金中位数 环比涨跌环比涨跌 城市城市 商圈商圈 样本样本 平均租金平均租金 样本样本 租金中位数租金中位数 环比涨跌环比涨跌 北京 金融街商圈 15.5 14.6 -2.23% 重庆 杨家坪商圈 2.1 1.8 -1.24% CBD 商圈 9.2 8.1 -1.17% 南坪商圈 1.9 1.4 -2.81% 燕莎商圈 7.9 7.3 -1.85% 杭州 武林商圈 4.7 4.2 -3.35% 亚运村商圈 7.6 6.3 0.53% 黄龙商圈 3.8 3.9 -3.58% 中关村商圈 7.4 7.5 -2.56% 钱江新城商圈 3.6 3.6 0.32% 望京商圈

21、 7.3 7.2 0.03% 西溪商圈 3.3 3.3 -2.89% 丽泽桥商圈 5.8 5.9 0.88% 申花商圈 3.2 2.9 -1.02% 上地商圈 5.4 5.6 -3.77% 钱江世纪城商圈 2.2 2.0 -1.44% 科技园区商圈 4.6 3.9 0.70% 成都 春熙路商圈 3.7 3.6 -0.90% 上海 陆家嘴商圈 8.3 7.2 -1.11% 东大街商圈 2.9 3.2 -1.29% 南京西路商圈 7.3 6.5 -1.62% 人民南路商圈 2.8 3.0 -1.19% 静安寺商圈 7.0 6.4 -2.06% 金融城商圈 2.6 2.3 -3.11% 徐家汇商圈

22、6.2 4.8 -1.05% 大源商圈 2.3 2.2 -3.29% 淮海中路商圈 6.0 6.3 -0.91% 天津 小白楼街商圈 4.2 4.3 -2.37% 人民广场商圈 5.9 5.6 -2.46% 劝业场街商圈 2.9 2.4 -2.63% 中山公园商圈 5.8 4.7 -2.76% 友谊路商圈 2.4 3.0 -3.47% 虹桥商圈 5.6 5.1 -1.19% 华苑商圈 1.4 1.3 -3.14% 南京东路商圈 5.4 5.2 -3.47% 南京 新街口商圈 2.9 2.5 -2.50% 北外滩商圈 5.3 4.9 -2.22% 珠江路商圈 2.8 2.2 0.18% 漕河泾商

23、圈 4.4 4.4 -1.80% 奥体商圈 2.7 2.5 -3.35% 张江商圈 4.1 4.1 -1.35% 武汉 中北路商圈 3.1 2.8 -0.76% 五角场商圈 3.7 3.8 -2.97% 武昌中心商圈 2.8 2.8 -3.42% 广州 珠江新城商圈 5.2 4.8 -1.91% 武广万松园商圈 2.2 1.9 -1.71% 天河北商圈 4.7 3.5 -1.14% 光谷商圈 2.2 2.1 -1.37% 体育中心商圈 3.9 4.2 -2.97% 金融港商圈 2.0 1.6 -1.27% 琶洲商圈 3.8 3.8 -1.59% 苏州 湖西商圈 2.6 2.5 -3.05% 环

24、市东商圈 3.4 3.3 -1.44% 湖东商圈 2.3 2.1 -2.00% 北京路商圈 3.0 2.8 0.21% 狮山商圈 2.2 2.0 -1.69% 深圳 后海商圈 6.3 7.1 -2.92% 青岛 五四广场商圈 4.2 4.5 -0.58% 福田中心区商圈 6.3 5.8 -0.52% 中央商务区商圈 3.0 3.0 -1.76% 地王商圈 5.8 5.4 -2.11% 海尔路商圈 2.5 2.4 -1.10% 车公庙商圈 4.7 4.0 -2.70% 崂山区政府商圈 2.5 2.1 -0.40% 前海商圈 4.1 3.9 -0.65% 长沙 五一广场商圈 3.9 3.9 0.0

25、0% 南山中心区商圈 3.8 3.7 -3.91% 伍家岭商圈 2.9 2.6 0.20% 宝安中心区商圈 3.8 4.1 -0.40% 南湖路商圈 2.6 2.8 -0.36% 龙岗中心城商圈 3.7 2.8 -3.96% 芙蓉广场商圈 2.5 2.3 -1.19% 重庆 江北嘴商圈 2.6 2.2 -3.13% 南昌 红谷滩中心区商圈 1.8 1.6 -1.68% 解放碑商圈 2.3 2.1 -1.86% 海口 国兴商圈 3.9 4.0 -1.76% 加州新牌坊商圈 2.2 2.3 -2.23% 滨海大道商圈 3.1 3.1 -2.86% 观音桥商圈 2.2 2.4 -2.39% 国贸商圈

26、 2.3 2.3 0.00% 数据来源：CREIS 中指数据库写字楼版 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 新开工方面，2020 年 1-5 月，15 个重点城市办公楼新开工面积共计 913.0 万平 方米，同比下降 24.6%。其中一线城市办公楼新开工面积同比增长 6.7%；二线城市同 比下降 39.5%。土地供应方面，2020 年 1-6 月，15 个重点城市商办用地成交规划建 筑面积为 2509.5 万平方米，同比增长 14.1%。其中一线城市商办用地成交规划建筑 面积同比增长 100.3%；二线城市同比增长 2.3%。短期来看，受疫情影响全国

27、 15 个 重点城市办公楼新开工面积同比下降；长期来看，重点城市商办用地供应仍将保持稳 定增长。 供应供应 方面方面 租金运行趋势研判 从市场表现来看，随着复工复产扎实推进，二季度国民经济运行呈现 恢复改善态势，但 2020 年 1-5 月，投资、消费、进出口等主要指标同比 仍呈下降态势，经济运行尚未恢复到疫情前水平，部分行业的稳定复苏也 面临新挑战。重点城市写字楼租赁需求疲软，空置率高企，综合因素致使 二季度写字楼租金环比继续下跌。分行业来看，与互联网、医疗相关的办 公需求继续保持逆势增长，TMT 行业、金融业办公需求保持稳定，为写字 楼租赁市场带来一定积极影响。 9 2020 年上半年年上

28、半年中国中国写字楼租金指数研究报告写字楼租金指数研究报告 2020 年二季度，我国国民经济整体处于恢复过程 中。 2020 年 1-5 月， 我国规模以上工业增加值同比下降 2.8%，服务业生产指数同比下降 7.7%。从主要行业看， 5 月，信息传输、软件和信息技术服务业，房地产业， 金融业生产指数同比分别增长 12.9%、 7.1%、 5.2%， 增 速较 4 月分别加快 7.7、6.0、0.8 个百分点；批发和零 售业，住宿和餐饮业同比分别下降 2.1%、21.7%，降幅较 4 月分别收窄 4.5、12.0 个 百分点。整体来看，TMT 产业、金融业等仍为本季度写字楼市场需求主力。 从从宏

29、观环境宏观环境来看来看，2020 年年二季度二季度，推动推动复工复产复工复产、支持疫情防控、支持疫情防控的的相关相关政策有序落实、不断推进，经济政策有序落实、不断推进，经济 继续呈现继续呈现恢复恢复态势态势。税收方面，税收方面，国家先后出台国家先后出台多项多项税费优惠政策税费优惠政策，减轻企业减轻企业和和社社会会税收税收负担负担、成本压力、成本压力。5 月月 15 日，日，财政部、税务总局联合发布关于支持疫情防控保供等税费政策实施期限的公告财政部、税务总局联合发布关于支持疫情防控保供等税费政策实施期限的公告 ，支持疫情防控、支持疫情防控、 企业纾困和复工复产企业纾困和复工复产；5 月月 19

30、日日，国家税务总局发布关于小型微利企业和个体工商户延缓缴纳国家税务总局发布关于小型微利企业和个体工商户延缓缴纳 2020 年所年所 得税有关事项的公告 ，得税有关事项的公告 ，缓解缓解小型微利企业和个体工商户小型微利企业和个体工商户的生产经营资金压力。信贷支持的生产经营资金压力。信贷支持和金融服务和金融服务方面，政方面，政 策继续给策继续给小微企业和个体工商户小微企业和个体工商户信贷支持。信贷支持。5 月月 25 日日，银保监会、工信部、国家发改委银保监会、工信部、国家发改委等六部门联合下发等六部门联合下发 关于进一步规范信贷融资收费关于进一步规范信贷融资收费 降低企业融资综合成本的通知 ，降

31、低企业融资综合成本的通知 ，提出了提出了 20 条条措施措施以进一步规范信贷融资以进一步规范信贷融资 各环节收费与管理各环节收费与管理，降低企业融资综合成本，更好服务实体经济高质量发展降低企业融资综合成本，更好服务实体经济高质量发展。疫情发生以来，银保监会不断疫情发生以来，银保监会不断 优化疫情防控领域金融服务优化疫情防控领域金融服务，截至截至 2020 年年 5 月月 17 日，银行机构对疫情防控、日，银行机构对疫情防控、助力助力复工复产提供的信贷支持复工复产提供的信贷支持 已超过已超过 3.11 万亿元万亿元。 短期来看，在疫情影响下，我国短期来看，在疫情影响下，我国经济经济实现实现全面全

32、面复苏复苏尚需时间尚需时间。2020 年年 1-5 月月，消费、投资和出口消费、投资和出口三大需三大需 求仍同比下降求仍同比下降；随着疫情对市场；随着疫情对市场的的影响影响逐步逐步显现显现，写字楼租金短期，写字楼租金短期仍将承压仍将承压。但长期来看，虽然。但长期来看，虽然我国我国当前当前经经 济运行济运行尚未恢复到疫情前尚未恢复到疫情前水平水平，但在，但在疫情防控取得了重大战略成果疫情防控取得了重大战略成果的背景的背景下，随着下，随着复工复产扎实推进复工复产扎实推进、生产生产 需求逐步好转需求逐步好转，我国，我国经济发展和经济发展和转型升级的新动能转型升级的新动能也将也将不断发展壮大不断发展壮

33、大，这些都这些都将将推动经济全面回归常态推动经济全面回归常态，并并 支持写字楼市场的支持写字楼市场的平稳发展平稳发展。 需求需求 方面方面 展望未来展望未来 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 2020 年二季度，受疫情影响，上海工业及服务业企业均面临压力与挑 战。在此背景下，本季度写字楼需求下降，市场供过于求态势加剧，主要商 圈写字楼租金环比下跌。 根据上海市统计局数据，2020 年 1-5 月，全市规模以上工业企业完成 工业总产值 12001 亿元， 同比下降 8.8%， 降幅较 1-4 月收窄 3.3 个百分点； 2020 年 1-5 月，全市

34、规模以上工业企业实现营业收入 13389 亿元，同比下 降 12.8%，降幅较 1-4 月收窄 3.5 个百分点。2020 年 1-5 月，全市社会消 费品零售总额实现 5499 亿元，同比下降 13.8%，降幅较 1-4 月收窄 3.6 个 百分点；全市进出口总额实现 12957 亿元，比去年同期下降 1.9%，降幅与 1-4 月基本持平。 市场市场综述综述 上海写字楼 市场需求下降，样本商圈写字楼租金环比下跌 工业及服务业企业对于写字楼的租赁需求有所减弱 11 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼租金指数研究报告写字楼租金指数研究报告 从租金环比变化幅度来看从租金环比变化幅度来看 20

35、20 年二季度，上海重点监测的 13 个主要商圈写字楼租金环比 全部下跌。其中南京东路商圈写字楼租金环比跌幅最大，为 3.47%； 五角场、中山公园等 5 个商圈写字楼租金环比跌幅均在 2.0%-3.0%之 间；漕河泾、南京西路等 6 个商圈写字楼租金跌幅均在 1.0%-2.0%之 间；淮海中路商圈写字楼租金跌幅最小，为 0.91%。 从租金绝对值来看从租金绝对值来看 2020 年二季度，上海重点监测的 13 个主要商圈中，陆家嘴商圈 写字楼租金依旧最高，为 8.3 元/平方米天；南京西路、静安寺等 4 个商圈写字楼租金均在 6.0（含）-8.0 元/平方米天之间；人民广场、 中山公园等 5

36、个商圈写字楼租金在 5.0-6.0 元/平方米天之间；漕河 泾、张江、五角场 3 个商圈写字楼租金均在 5.0 元/平方米天以内。 写字楼租金 样本全部商圈写字楼租金环比下跌 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 图：图：2020 年年二二季度上海主要商圈写字楼租金及环比涨跌季度上海主要商圈写字楼租金及环比涨跌幅幅 数据来源：CREIS 中指数据库写字楼版 供应方面：供应方面：商办用地新增供应同比商办用地新增供应同比大幅大幅增加增加 新开工方面， 2020 年 1-5 月， 上海写字楼新开工面积为 144.7 万平方米， 同比增长 13.2%。 土地供

37、应方面，2020 年 1-6 月，上海共成交 36 宗商办用地，成交规划建筑面积为 201.8 万 平方米，同比增长 305.8%；从区域分布来看，浦东新区、普陀区、奉贤区、青浦区、长宁区 等区域成交面积较大。 需求方面：需求方面：规模以上工业规模以上工业总产值同比下降总产值同比下降，服务业企业对于写字楼的租赁需服务业企业对于写字楼的租赁需 求有所减弱求有所减弱 2020 年年 1-5 月，上海市规模以上工业月，上海市规模以上工业企业总产值同比企业总产值同比仍呈负增长态势仍呈负增长态势，使得工业企业对，使得工业企业对 写字楼的租赁需求有所减弱写字楼的租赁需求有所减弱。根据上海市统计局数据，1-

38、5 月，规模以上工业企业完成工业总 产值 12001 亿元，同比下降 8.8%。其中，文教、工美、体育和娱乐用品制造业，以及皮革、 毛皮、羽毛及其制品和制鞋业同比降幅均超 35%；但石油和天然气开采业以及计算机、通信 和其他电子设备制造业等行业则逆势增长。 2020 年年 1-5 月月，上海市进出口贸易，上海市进出口贸易总总额额同比同比下降下降，部分进出口贸易类企业对写字楼的租部分进出口贸易类企业对写字楼的租 赁需求赁需求有所有所减弱减弱。据上海海关统计数据，1-5 月上海市进出口总额为 12957 亿元，比去年同 期下降 1.9%；新增外商直接投资企业数 1923 个，比去年同期下降 28.

39、1%。 -4% -3% -2% -1% 0% 0 2 4 6 8 10 陆 家 嘴 商 圈 南 京 西 路 商 圈 静 安 寺 商 圈 徐 家 汇 商 圈 淮 海 中 路 商 圈 人 民 广 场 商 圈 中 山 公 园 商 圈 虹 桥 商 圈 南 京 东 路 商 圈 北 外 滩 商 圈 漕 河 泾 商 圈 张 江 商 圈 五 角 场 商 圈 元 / 平 方 米 天 平均租金（左）环比涨跌（右） 13 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼租金指数研究报告写字楼租金指数研究报告 2020 年年 1-4 月，月，上海市规模以上服务业企业营业利润同比大幅下降，部分服务业企业对上海市规模以上服务业企

40、业营业利润同比大幅下降，部分服务业企业对 写字楼的租赁需求有所减弱。写字楼的租赁需求有所减弱。据上海市统计局数据，2020 年 1-4 月上海市规模以上服务业企 业营业收入为 9259 亿元，同比下降 9.0%；营业利润为 146 亿元，同比大幅下降 71.9%。 整体来看，虽然信息服务业、金融业等相关服务业的较快增长为上海市写字楼市场提供 了较为稳定的需求支撑， 但在规模以上工业产值同比增速下行、 进出口贸易同比下降、 规模以 上服务业企业利润下滑较大等背景下，上海市写字楼租赁市场需求短期仍面临下行压力。 总 结 2020 年年二季度二季度，随着疫情得到有效控制，上海市经济亦逐渐复苏，但消费

41、、投资等主要指标仍低于上随着疫情得到有效控制，上海市经济亦逐渐复苏，但消费、投资等主要指标仍低于上 年同期水平年同期水平，且部分服务业，且部分服务业企业企业营业利润下降明显。同时，营业利润下降明显。同时，2020 年下半年上海市仍将有新增项目入市，将年下半年上海市仍将有新增项目入市，将 继续推高写字楼存量继续推高写字楼存量，在，在此背景此背景下，上海写字楼租金下，上海写字楼租金短期将短期将继续承压继续承压。 从长期来看，上海将继续从长期来看，上海将继续帮助中小企业渡过难关，协助企业在疫情下开拓新市场帮助中小企业渡过难关，协助企业在疫情下开拓新市场，保障经济的持续稳保障经济的持续稳 定发展定发展

42、，并持续，并持续吸引国内外投资者入驻。吸引国内外投资者入驻。2020 年年二季度，二季度，上海市上海市出台出台了了关关于全面做好企业复工复产和稳于全面做好企业复工复产和稳 外贸稳外资稳投资金融服务的若干意见外贸稳外资稳投资金融服务的若干意见、关于进一步做好稳就业促发展工作的实施意见关于进一步做好稳就业促发展工作的实施意见等等政策，政策，力力 保保特殊时期特殊时期做好做好“六稳”“六稳”、“六保”“六保”工作。同时工作。同时关于加快特色产业园区建设促进产业投资的若干政策措关于加快特色产业园区建设促进产业投资的若干政策措 施施、上海市推进新型基础设施建设行动方案（上海市推进新型基础设施建设行动方案

43、（2020-2022）、上海市促进在线新经济发展行动方上海市促进在线新经济发展行动方 案（案（2020-2022 年）年）等政策，则聚焦等政策，则聚焦培育和壮大培育和壮大经济发展新动能经济发展新动能。上海将进一步推动新兴制造业的发展，。上海将进一步推动新兴制造业的发展， 对对先进制造业产业先进制造业产业进行前瞻性布局进行前瞻性布局，发挥龙头企业带动作用，为上海写字楼市场带来新的需求。作为长三，发挥龙头企业带动作用，为上海写字楼市场带来新的需求。作为长三 角核心城市，角核心城市，上海经济基础雄厚、发展优势突出，在上海经济基础雄厚、发展优势突出，在“长三角一体化长三角一体化”战略的推动下，战略的推

44、动下，其其区位优势、技术区位优势、技术 优势、总部经济优势等将更加凸显优势、总部经济优势等将更加凸显，未来未来上海上海写字楼市场需求写字楼市场需求仍将得到有力支撑仍将得到有力支撑。整体来看，。整体来看，当前上海当前上海经经 济济短期尚处于恢复区间短期尚处于恢复区间，但长期来看，但长期来看，上海经济，上海经济基本面基本面仍保持韧性仍保持韧性；主要商圈写字楼市场租赁需求短期；主要商圈写字楼市场租赁需求短期面面 临下行压力临下行压力，长期，长期仍将保持平稳发展仍将保持平稳发展。 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 进入二季度，新冠肺炎疫情对成都写字楼市场的

45、影响逐渐显现， 写字楼需求放缓，主要商圈写字楼租金环比普遍下跌。2020 下半年， 因疫情影响而延期交付的项目入市，将对写字楼租赁市场造成较大压 力。 根据成都市统计局数据，2020 年 1-5 月，全市社会消费品零售 总额同比下降 8.9%， 降幅较 1-4 月收窄 2.2 个百分点； 规模以上工业 增加值同比增长 1.8%， 增速较 1-4 月扩大 1.1 个百分点。 八大特色优 势产业3合计增长 3.0%， 其中电子信息产品制造业增长 12.2%， 食品、 饮料及烟草产业增长 4.0%，汽车产业下降 3.0%。 3 成都市八大特色优势产业：电子信息产品制造业、机械工业、汽车工业、石油化学

46、工业、食品饮料及烟草工业 冶金工业、建材工业、轻工行业 市场市场综述综述 成都写字楼 需求放缓，样本商圈写字楼租金环比下跌 经济尚未完全复苏，短期内写字楼市场仍承压 15 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼租金指数研究报告写字楼租金指数研究报告 从租金环比变化幅度来看从租金环比变化幅度来看 2020 年二季度，成都写字楼市场整体呈现下行态势，重点监测的 5 个主要商圈写字楼租金环比全部下跌。 在重点监测的 5 个商圈之中， 大源商圈写字楼租金环比跌幅最大，为 3.29%；而同样位于城南片区 的金融城商圈，写字楼租金环比跌幅亦在 3.0%以上；东大街商圈、人 民南路商圈写字楼租金环比跌幅则

47、在 1.0%-2.0%之间；作为成都最发 达的商业中心，春熙路商圈写字楼项目品质较高，受金融企业及外资 企业更多青睐，租金环比跌幅在 1.0%以内。 从租金绝对值来看从租金绝对值来看 2020 年二季度，汇集了 IFS 国际金融中心、银石广场等商业综 合体项目的春熙路商圈，写字楼租金依旧位居成都所监测的 5 个商圈 之首，为 3.7 元/平方米天；东大街、人民南路等 4 个商圈写字楼租 金均在 3.0 元/平方米 天以内， 其中大源商圈写字楼租金最低， 为 2.3 元/平方米天。 写字楼租金 样本全部商圈写字楼租金环比下跌 2020 年上半年年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数