1、东南亚工业和物流行业 “一带一路”沿线房地产市场 机遇与展望 新兴领域 2019年 特别关注： 新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业 新兴领域：概要 工业前景乐观 减少供应以控制租金 继续发展 东南亚国家近期签署的“一带一路” 重大协议 工业概览 市场排名 “一带一路”指数(BARI) 正在崛起 新兴领域报告主要联系人 东南亚国家近期签署的“一带一路” 重大协议 前言 2019年“一带一路”指数 市场最新动态 菲律宾 泰国 马来西亚 柬埔寨 研究方法 地图 联系人 表格 目录 第 页0 1 新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业 地区建设港口和经济特区，以及铺设连接 这些新的经济中心和首

2、都的铁路或高速公 路运输网络。“一带一路”提出后的5年 里，中国在东南亚交通、房地产、物流等 领域累计投资592.5亿美元，是“一带一 路”提出前5年内投资（171亿美元）的近 3.5倍。 这些举措为东南亚市场的工业和物流房地 产行业注入了新的活力，要么提供了需求 来源，要么升级改造了旧库存。海上丝绸 之路沿线基础设施投资有望继续增加，东 南亚市场工业房地产行业未来三至五年的 前景乐观。 指数(BARI)，根据经济潜力、人口优势、 基础设施开发、制度有效性、市场可进入 性和对自然灾害的应变能力对66个与“一 带一路”相关的国家进行排名；关于研究 方法的更多细节，请参见第9页。 本报告重点关注的

3、东南亚国家中，新加坡 保持了榜首位置，马来西亚保持了前十的 位置，位列第九。泰国和菲律宾在基础设 施开发和制度有效性指标上分别上升了五 位和六位，排在第26位和第44位，柬埔 寨在市场可进入性指标上上升了两位。 海上丝绸之路取得成功的一大重要驱动因 素是在这个高度分散的农村区域“连点成 线”所需的基础设施。这包括在主要沿海 根据“一带一路”倡议建设的新港口、 铁路和高速公路，正在改善东南亚的基础 设施。海上和陆上贸易路线的拓展将提高 互联互通，为物流、制造业和工业市场提 供机遇。 “一带一路”倡议(BRI)于2013年提出，是 中国开展多边合作的平台，将在全球范围 内建立新的经济链，完善中国的

4、商业网 络。在该倡议列出的六大经济走廊中，本 报告将深入研究连接东南亚与印度、欧 洲、中东和非洲地区的海上丝绸之路，并 进一步揭示“一带一路”对东南亚工业市 场的影响。 这一版报告包括最新的莱坊“一带一路” 新兴领域：概要 马来西亚巴生港 第 页0 2 新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业 资料来源：莱坊研究部 69.0 58.2 57.9 57.3 56.9 54.6 54.5 54.2 54.1 53.3 53.2 52.6 52.5 52.4 51.8 51.8 51.7 50.5 50.4 50.4 49.9 49.6 49.5 49.3 48.7 48.3 48.0 47.7 4

5、7.7 47.6 46.8 46.5 46.4 46.1 45.3 44.6 44.0 43.3 43.1 43.1 43.0 42.7 42.7 42.4 42.0 41.2 40.4 40.3 39.9 39.5 39.2 38.5 37.8 37.6 37.1 35.9 35.7 35.6 35.5 35.0 34.3 33.7 30.7 27.4 26.5 26.0 指数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39

6、40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 排名 新加坡 阿拉伯联合酋长国 新西兰 中国 卡塔尔 爱沙尼亚 韩国 阿曼 马来西亚 捷克共和国 巴林 印度 越南 以色列 匈牙利 波兰 斯洛文尼亚 不丹 文莱 斯洛伐克 格鲁吉亚 蒙古 立陶宛 马尔代夫 拉脱维亚 泰国 阿尔巴尼亚 克罗地亚 印度尼西亚 黑山 沙特阿拉伯 老挝 保加利亚 老挝 南非 柬埔寨 塞尔维亚 科威特 哈萨克斯坦 土耳其 斯里兰卡 埃塞俄比亚 约旦 菲律宾 缅甸 孟加拉国 摩尔多瓦 亚美尼亚 波斯尼亚和黑塞哥维

7、那 埃及 土库曼斯坦 俄罗斯 吉尔吉斯斯坦 阿塞拜疆 黎巴嫩 巴基斯坦 白俄罗斯 尼泊尔 乌克兰 乌兹别克斯坦 塔吉克斯坦 伊朗 东帝汶 也门 伊拉克 阿富汗 国家 1 6 11 31 28 30 38 50 43 2018年排名 东南亚 007080 2019年“一带一路”指数 第 页0 3 新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业 资料来源：莱坊研究部和Real Capital Analytics 截至2018年第四季度 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 百万美元 2009 2010 2011 2012 2013 20

8、14 2015 2016 2017 2018 2019 东南亚跨境工业投资 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 跨境投资额（百万美元） 跨境投资比例(%) 050100150200 亚 太地区仓库租金 新加坡 东京 菲律宾 上海 泰国 马来西亚 柬埔寨 美元/每平方米/每年 的目标。近年来引人注目的项目包括连接柬埔寨首都金 边和西哈努克市的高速公路和曼谷的高速铁路项目。前 者耗资21亿美元，将把金边和西哈努克市之间的旅行时 间减少一半，后者耗资27亿美元，是中国昆明到新加坡 的高速铁路的一部分。 随着这些新基础设施开始建设，投资者，尤其是跨境投 资者，

9、对工业领域的兴趣近年来有所增加。2009年至 2015年，对东南亚工业领域的跨境投资达到3.3亿美元 的高点，而跨境投资占该地区工业投资总额的比例达到 历史最高的22%。而自2016年以来，中国与东南亚国家 在“一带一路”倡议下签署了几项大型基础设施协议， 跨境投资者的兴趣大幅上升。2017年跨境投资达到14亿 美元的峰值，占工业投资总额的72%。简而言之，资本 的兴趣推动了东南亚地区大多数市场的快速发展、存量 物业升级换代和租金增长，使东南亚工业市场受益。我 们将在本报告中详细介绍这些内容。 东南亚国家联盟（东盟）成立于1967年，是由十个东南 亚国家组成的政府间组织，旨在促进成员国之间的经

10、 济、政治和安全合作。这10个国家总人口为6.61亿，占 世界人口的8.6%，2017年GDP总量为2.76万亿美元，占 全球GDP的3.4%。与之相比，欧盟总人口5.13亿，占世 界人口的6.7%，2017年GDP总量为17.3万亿美元，占全 球GDP的21.4%。尽管这两个面积相似的地区之间存在 一些重要差异，但欧盟广泛而高效的交通基础设施网络 与东南亚形成了鲜明对比，基础设施缺乏仍然是东南亚 经济增长的一大障碍。 东南亚各国政府已认识到这一点，并已着手实施大胆的 基础设施建设计划，例如泰国的“东部经济走廊”计划 和菲律宾的“大建特建”政策。然而，很多计划由于前 期需要投入大量资本且回报周

11、期漫长，很难吸引私营企 业，因此缺乏必要的财力支持。中国的“一带一路”倡 议为东南亚国家提供了诱人的机遇，因为双方有着共同 东南亚 工业和物流行业概述 第 页0 4 新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业 资料来源：莱坊研究部和美国企业研究所 HIGHWAY DEEP SEA PORT HIGH SPEED RAIL ROAD & TUNNEL PROJECT LAND RECLAMATION & PORT BUILDING 老挝 柬埔寨 菲律宾 马来西亚 新加坡 印度、非洲和 欧洲方向 东南亚国家近期签署的“一带一路”重大协议 第 页0 5 泰国 印度尼西亚 高速公路 深海港口 高速铁路

12、房地产、办公楼 道路及隧道工程 土地复垦和港口建设 新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业 昆新高铁的一部分 老挝第一条连接首都 万象和与中国接壤的 磨丁的高速公路 连接首都金边和 西哈努克市的 四车道高速公路 马尼拉-比科尔铁路 用于新建港口和 房地产的新土地 昆新高铁的一部分 连接槟岛与大陆的 海底隧道 马六甲门户项目的 一部分 东海岸铁路项目的 一部分 连接印尼两大城市的 高速铁路 预计这条铁路将刺激包括工业园区和酒店在内 的新开发项目，推动旅游业发展。昆明到万象 的旅行时间从3天缩短到3小时。 这条新高速公路将推动工业园区等新的开发项 目，方便中国制造商拓展海外市场。 政府工业发展长

13、期规划的一部分。西哈努克市 将成为柬埔寨最大的工业中心；对该市的房地 产市场来说是个好兆头。 这条铁路将把目前12小时的旅行时间（汽车） 缩短到6小时。促进该地区的货物流动，刺激 工业房地产市场，而旅游业的增长将使酒店业 受益。 提高菲律宾工业和航运中心达沃的吸引力，吸 引国内外跨国公司前来拓展业务；这对整个房 地产市场是一个利好。 连接罗勇港区新建国际机场的高速铁路。预计 工业和住宅房地产行业将从中受益。 这条海底隧道将有利于设有隧道入口的乔治市 和北海的房地产市场。 新港口将增加贸易活动，刺激仓储和物流设施 的需求。 改善东海岸各州的经济机遇，并可能使整个房 地产行业受益。 连接印尼两大城

14、市的高速铁路。将雅加达和第 二大城市万隆之间的旅行时间从5小时缩短到 45分钟。几大行业将受益。需求分散化有利 于住宅房地产行业，旅游业增长有利于酒店行 业，而铁路沿线的物流市场也可能受益。 41.5亿美元 12亿美元 21亿美元 2.7亿美元 2亿美元 27亿美元 13亿美元 19亿美元 21亿美元 32亿美元 铁路 高速公路 高速公路 铁路 土地复垦 高速铁路 道路及隧道工程 深海港口 铁路 高速铁路 2016年9月 2018年4月 2018年1月 2018年11月 2016年10月 2017年12月 2014年3月 2016年10月 2016年11月 2017年4月 万象 万象 金边 马

15、尼拉 达沃 曼谷 槟城 马六甲 吉隆坡到凯兰坦 雅加达到万隆 老挝 老挝 柬埔寨 菲律宾 菲律宾 泰国 马来西亚 马来西亚 马来西亚 印度尼西亚 国家 地区 日期 类型 投资 概要 机遇 东南亚国家近期签署的“一带一路”重大协议 第 页0 6 新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业 仓库租金 资料来源：莱坊研究部 瓦伦苏埃拉 奎松市 曼达卢永 帕西格 马卡蒂 达义 帕拉纳克 拉斯皮纳斯 2018年：152 同比(%)：21.6% 2018年：255 同比(%)：-2% 2018年：457 同比(%)：9.5% 2018年：225 同比(%)：25% 2018年：589 同比(%)：1.8%

16、2018年：300 同比(%)：76.5% 2018年：157 同比(%)：28.7% 2018年：438 同比(%)：157.6% 近十年中国在菲律宾的投资 资料来源：美国企业研究所 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 百万美元 2008 2009 2010 2012 2013 2014 2016 2017 2018 能源 房地产 交通 其他（例如娱乐、科技、旅游、公用事业） 此外，大型电子商务公司也开始进入这个 市场，阿里巴巴旗下的Lazada于2017年 底在卡布尧建立了其在东南亚最大的仓 库，并计划在未来三到五年内再建五个仓

17、库。展望未来，政府预计2019年经济增长 率将在6.5%至6.9%之间（主要归功于强 劲和持续的基础设施投资计划），工业领 域前景乐观，2019年至少将保持去年的增 长势头。 限制仍需要进一步放宽。 尽管如此，随着基础设施建设的快速推 进，开发商们正再次投身于工业领域。最 初，由于土地稀缺和有其他更便宜的选 项，开发商被迫离开马尼拉。然而，由于 最近燃油价格上涨，对工业用地和仓库的 需求已重新转向马尼拉附近地区。这种有 利的供应格局驱动了全国大部分地区工业 房产租金的增长。 2016年政府换届以来，菲律宾的对华立场 发生逆转，重心转向中国，这为中国投资 菲律宾的一系列基础设施项目和其他领域 铺

18、平了道路。巧合的是，这也符合当前政 府扩大基础设施支出以提振经济增长的举 措。然而，事情进展缓慢。自政府换届以 来，“一带一路”相关投资只完成了67亿 美元，而承诺的投资却有250亿至300亿 美元。造成这种局面的一个关键原因是菲 律宾对某些关键行业的外资持股限制。尽 管2017年政府计划开放某些经济领域，但 工 业 前 景 乐 观 2019年BARI排名： 44 / 2 0 18 年 B A RI 排 名 ： 50 菲 律 宾 ： 第 页0 7 2018年第四季度 （比索/平方米/月） 新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业 资料来源：莱坊研究部 仓库租金 曼谷 巴吞他尼府 -阿瑜陀耶 素

19、万那普 -邦巴功 东部 沿海地区 2018年下半年：144 同比(%)：-4% 供应（平方米）：3,628,409 空置率：2% 2018年下半年：166 同比(%)：-4% 供应（平方米）：5,004,408 空置率：0% 2018年下半年：159 同比(%)：-1% 供应（平方米）：4,825,348 空置率：6% 2018年下半年：150 同比(%)：-2% 供应（平方米）：4,974,707 空置率：9% 曼谷 素万那普 -邦巴功 东部 沿海地区 巴吞他尼府 -阿瑜陀耶 供应 租赁空间 2014年 下半年 2015年 上半年 2015年 下半年 2016年 上半年 2016年 下半年

20、2017年 上半年 2017年 下半年 2018年 上半年 2018年 下半年 170 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 泰铢/每平方米/每月 资料来源：莱坊研究部 5,500,000 5,000,000 4,500,000 4,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000平方米 万平方米，同比增长6.2%。2018年底， 市场出租率为83%，同比增长1.4%，主 要原因是在需求保持稳定的情况下，库存 被吸纳。由于去年租户有了更多的选择， 租金同比下降1.6%至每月每平方米151.3泰 铢（合4.7

21、5美元）。展望未来，虽然供应 过剩的情况预计将在短期内持续，但熟悉 市场状况的开发商可能会调整供应。因 此，仓库租金预计将保持在每月每平方米 150泰铢至155泰铢（4.71美元至4.86美 元）之间。 国海岸附近的乌塔保机场扩建。乌塔保 机场预计将成为泰国第三大国际机场并 建有一个经济特区。 随着资本的注入，中国企业也开始对泰国 产生更大兴趣。中国领先的智能物流网络 公司菜鸟已承诺投资3.3亿美元在EEC内开 发一个数字中心，进一步优化泰国及其邻 国的跨境货物流动。 开发商积极拓展仓储行业，2018年新增仓 储面积30.2万平方米，市场总供应量517.7 泰国政府2018年推出的“泰国4.0

22、”是一 项雄心勃勃的计划，旨在通过开发一个 名为“东部经济走廊(EEC)”的经济特区 来改造泰国经济，EEC包括工业区和旅游 目的地。EEC及其项目将通过一条873公 里长的泰中高速铁路与中国的“一带一 路”倡议相结合，这条铁路将通过老挝 连接泰国与中国昆明。目前，从曼谷到 那呵叻的最初250公里正在建设中，预计 耗资56亿美元。此外，EEC的其他主要 项目还包括耗资49亿美元的林查班港扩 建（旨在应对国际货运需求的增长）和泰 减 少 供 应 以 控 制租金 2019年BARI排名：2 6 / 2 0 18 年B A RI 排 名 ： 31 泰 国 ： 第 页0 8 2018年第四季度（泰铢/

23、平方米/月） 新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业 资料来源：莱坊研究部 雪兰莪： 莎阿南 森美兰 柔佛： 巴西古当 柔佛： 古来县士乃 雪兰莪： 巴生 0.80 1.20 1.50 2.00 0.80 1.20 1.00 1.50 0.80 1.20 独立工厂租金 马来西亚 印度尼西亚 新加坡 老挝 越南 柬埔寨 菲律宾 泰国 缅甸 文莱 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50单位：十亿美元 过去10年中国的投资（所有行业） 资料来源：莱坊研究部和美国企业研究所 得亟需的提振，存量物业日益老化让事态 更加紧迫；最近，随着运营商力求走在行 业前列，重新开发高规格、大规

24、模仓库的 势头越来越猛。目前，巴生港附近（如雪 兰莪和森美兰）主要工业区仓库的市场租 金目前为每月每平方英尺0.80至2.0林吉 特（0.2至0.5美元）；而柔佛和槟城的月 租金为每平方英尺0.80至2.50林吉特 （0.2至0.6美元）。 来西亚在清真产业中的能力（该产业2017 年的全球产值为2.1万亿美元），并充分利 用其一流的全球伊斯兰经济生态系统。该 系统涵盖金融、制造业标准和清真认证等 领域。最近在2019年预算案中宣布的另一 项重大举措是在英达岛建立一个新的自由 贸易区，以支持并刺激马来西亚主要港口 巴生港的航运和物流活动。 随着这些举措的落实，预计工业领域将获 过去10年，马来

25、西亚是中国资本的主要受 益者，中国投资总额达438亿美元，为东 盟国家中最高水平。马来西亚总理强调计 划与中国发展更深层的关系，他在上任后 以官方身份出访的第一批海外国家中就包 括中国。 为了不单单依靠中国资本来推动经济增 长，新政府还制定了将使工业领域直接受 益的关键举措。其中一大举措就是提高马 继 续 发 展 2019年BARI排名： 9 / 2 0 18 年B A RI 排 名 ： 6 马 来 西 亚 第 页0 9 2018年第四季度（林吉特/平方英尺/月） 新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业 资料来源：莱坊研究部 工厂长期（30-50年） 租金 新公路 老公路 30 - 35 过

26、去十年中国对柬埔寨的投资 农业 能源 娱乐 金融 金属 房地产 技术 交通 2006 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2015 2016 2017 2018 资料来源：莱坊研究部和美国企业研究所 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 百万美元 经济特区运营的所有公司中，中国公司约 占80%，其次是美国和欧洲公司，占 16%。市场人气的改善对工厂租金产生了 积极影响，2018年上半年，平均长期 （30至50年）租金同比上涨3%，至每平 方米32.5美元。 得益于基础设施的改善，预计西哈努克市 （可以

27、代表柬埔寨整体市场）的工业领域 将在中长期表现良好。此外，工业领域预 计将受到2019年底开始的石油开采的提 振，石油开采将进一步推动工业和制造业 的需求。 的73%，高于“一带一路”提出前的 12%。 最近引人注目的投资包括中国交通建设投 资20.8亿美元的高速公路项目，该项目将 修建并运营一条长190公里的四车道高速 公路，连接金边和西哈努克市该地区 包括柬埔寨的经济特区、深水港和主要进 出口门户。 改善连接首都和经济中心的基础设施的举 措，使西哈努克城对外商直接投资和企业 租户越来越有吸引力；目前在西哈努克市 几十年来，中国认识到柬埔寨这个中南半 岛地区的新兴国家在东南亚的战略地位， 与

28、其建立了牢固的关系。这一点在2018年 表现得很明显，中国实体向柬埔寨房地产 和公路项目投资38.3亿美元，这是东南亚 国家获得的最大规模的投资之一。 在2013年“一带一路”倡议提出之前，中 国的投资主要集中在柬埔寨各地的水电大 坝等能源项目上。然而，“一带一路”提 出之后，投资重点已转向交通基础设施和 房地产建设。在“一带一路”提出后的 5年里，这两个领域占中国对柬投资总额 正 在 崛 起 2019年BARI排名： 36 / 2 0 18 年B A RI 排 名 ： 38 柬 埔 寨 第 页1 0 2018年第一季度（美元/平方米） 莱坊的“一带一路”指数(BARI)根据国际认可的可靠数据

29、来源编制。该指数共分为六个分项指标：经济潜力、人口优势、基础设施开 发、制度有效性、市场可进入性以及对自然灾害的应变能力。为了研究上的需要，每个指标内的数值均经过标准化处理，确保数字具备 可比性。所有指标均按对投资决策的潜在重要性赋予特定权重。注：每篇市场评论中的“机遇与展望”是指基于当前的供需动态和在房 地产市场周期中的状况，中期内每个房地产行业的市场前景。 新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业 经济潜力 人均GDP 未来GDP增长率 过去GDP增长率 制度有效性 政府效率 监管质量 话语权和问责制 政局稳定、不存在暴力/ 恐怖主义 法治 清廉指数 人口优势 城市化率 人口增长率 抚养率

30、 基础设施开发 港口基础设施质量 物流绩效指数 公路密度 班轮运输相关指数 互联网订阅率 固定宽带订阅率 移动通信订阅率 市场可进入性 外商直接投资占GDP的比例 外国直接投资、资金流入和 库存部分 对自然灾害的应变能力 世界风险指数 全球气候风险指数 美元 % % 百分等级 百分等级 百分等级 百分等级 百分等级 等级 % % 比例 得分 总量指标 陆地每平方公里内公路的公里数 指数（年的最大值） 占人口的比例 每人订阅数 每人订阅数 % 美元 总量指标 总量指标 年平均 年平均 年或最新 年或最新 年或最新 年或最新 年或最新 年或最新 年或最新 年平均 年平均 年平均 国际货币基金组织

31、国际货币基金组织 国际货币基金组织 世界银行 世界银行 世界银行 世界银行 世界银行 透明国际 联合国 联合国 联合国 世界银行 世界银行 世界银行 世界银行 世界银行 世界银行 世界银行 世界银行 联合国 联合国 德国观察 单位 权重 年份 资料来源 “一带一路”指数 研究方法 第 页1 1 新兴领域 特别关注：东南亚工业和物流行业 Knight Frank 2019本报告只提供一般性信息，不得以任何方式依赖其中的内容。虽然在准备本报告所列之信息、分析结果、观点和预测内 容时已严格遵照标准要求，但对于因使用、依赖或参考本文件内容所造成的损失或损害，Knight Frank概不负责。作为一般报

32、告，本文件未必 代表Knight Frank对特定物业或项目的观点。在Knight Frank事先未批准复制形式和内容的情况下，不得复制本报告全部或部分内容。 东南亚 柬埔寨 Ross Wheble +855 23 966 878 印度尼西亚 Willson Kalip +62 21 570 7170 (100) 马来西亚 Sarkunan Subramaniam +603 228 99 688 菲律宾 Rick Santos +632 752 2580 rick.santossantos.knightfrank.ph 新加坡 Wendy Tang（邓渼珊） +65 6228 6818 泰国

33、Phanom Kanjanathiemthao +66 2 643 8223 亚太地区 Kevin Coppel（康恺文） 区域主管 莱坊亚太区 +65 6429 3588 研究部 Nicholas Holt（霍尼克） 研究部主管 +86 10 6113 8030 Justin Eng（翁振华） 研究部高级经理 +65 6429 3583 企业服务 Tim Armstrong 租户业务发展部主管 +65 6429 3531 Josephine Lee（李珮芸） 区域业务开发部董事 +65 6429 3599 中国 柳维伦（Alan Liu） 董事总经理 莱坊中国 +86 21 6032 1788 主要联系人 第 页1 2