1、1 1 行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 建筑装饰 建筑材料 房地产 2020 年 05 月 06 日 老旧小区改造驶入快车道，定位投资新方向 看好 2020 新型基础设施投资解读系列报告之六 相关研究 证券分析师 李峙屹 A0230517070004 黄颖 A0230519080001 曹一凡 A0230518110002 戴铭余 A0230520010001 研究支持 黄颖 A0230519080001 联系人 黄颖 (8621)23297 本期投资提示： 老旧小区建造年限在 20 年以上，通常面临管网设备老旧、配套公共服务缺失、缺乏环

2、境物业管理等突出问题，居民改造意愿强烈。按照房龄进行测算，2000 年前城镇住宅总建筑面积约为75.1亿平， 其中按照产权性质符合旧改范围的全国城镇老旧小区总量约为49.2亿平。按照省份进行划分，全国逾 62%的老旧小区住宅存量集中在山东、江苏、广东等10 个省份，绝对规模最高的山东、四川、江苏、河南等省老存量规模均超过 1.7 亿平。 旧改是民生基建重要抓手，20 年政策加码助力旧改进入快车道。20 年逆周期调节重要性提升，旧改成为民生基建的重要抓手，中央政策支持力度不断加码：4 月 3 日财政部明确将城镇老旧小区改造纳入专项债支持范围； 4 月 14 日国常会提出全年老旧小区目标为 3.9

3、万个，较 19 完成额增加一倍，同时在资金来源上中央财政给予补助，地方政府专项债予以倾斜，鼓励社会资本参与改造运营；4 月 17 日国常会提出要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资。我们认为，中央对旧改重视程度不断提升，特别是以资金代表的现实约束边际改善，旧改实质性推进有望加快。 资金筹措是旧改的关键问题，目前推广案例仍以财政资金为主，专项债和项目自身收益是未来来源方向。现有旧改案例中，资金来源较多的依赖财政支持，近期国常会针对旧改资金强调要建立改造资金政府与居民、 社会力量合理共担机制， 鼓励社会资本参与改造运营。我们认为专项债和项目自身收益更有利于旧改筹资

4、长效机制的建立，出售收益期权、拆除危房建新房等模式探讨可吸引社会资本参与弥补资金缺口。 旧改内容以基础项目为主，范围聚焦在水、电、路、气等与日常生活直接相关的基础设施改造，材料和人工费占比接近 60%。根据已公布计划省份投资情况进行测算，土建工程、安装工程（电气工程、给排水及采暖工程） 、室外工程因所属区域和改造内容不同，对应投资额也存在较大差异，根据北京市老旧小区综合改造技术经济指标案例，旧改工程中水、电、路、气等基础类项目单方造价在 327.31 元，其中人工费、材料费、机械费、工程水电费、 措施费、 企业管理费、 利润、 规费、 税金占比分别为 21.88%、 36.81%、 2.29%

5、、0.35%、3.76%、11.86%、7.54%、5.61%、9.91%，材料费和人工费是主要构成项，合计占比接近 60%。 建筑建议关注产业逻辑最受益装配式建筑和装饰公司：1）装配式建筑产业链，建议关注亚厦股份（装配式装修先锋，已中标浙江省第一个未来社区工业化装配式装修项目，20 年有望进入放量模式） ，精工钢构（立足浙江，钢结构装配式工程龙头） 、鸿路钢构（钢结构产能不断投放，规模效应日益加强） 、上海建工（预制 PC 装配式龙头，长三角具备竞争优势）等；2）装饰板块，建议关注金螳螂（装饰龙头，拥有设计、品牌、资金等全方位优势） 、全筑股份（专注住宅全装修 20 年，最早出台该领域标准体

6、系，并参与国家及上海市多项标准制定）等。 建材建议关注防水材料行业的东方雨虹、科顺股份、凯伦股份，涂料行业的三棵树、亚士创能，管材行业的永高股份，玻璃建议关注旗滨集团。 地产建议关注物管和品牌地产商。老旧小区改造，品牌房企和物业助力居民生活改善。品牌房企由于其先进的设计理念、标准化的制作流程，其产品力竞争优势明显。另一方面，尽管品质物业管理公司参与老旧小区的商业模式还不常见，但随着居民对于生活改善要求的逐步提高，品牌物管企业影响力扩大、行业标准提升也是必然趋势。 风险提示：老旧小区改造落地低于预期 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 2 2 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披

7、露与声明 第 2 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 投资案件 结论和投资建议 旧改是民生基建重要抓手，20 年政策加码助力旧改进入快车道。建筑建议关注产业逻辑最受益装配式建筑和装饰公司：1）装配式建筑产业链，建议关注亚厦股份（装配式装修先锋，已中标浙江省第一个未来社区工业化装配式装修项目，20 年有望进入放量模式） ，精工钢构（立足浙江，钢结构装配式工程龙头） 、鸿路钢构（钢结构产能不断投放，规模效应日益加强） 、上海建工（预制 PC 装配式龙头，长三角具备竞争优势）等；2）装饰板块，建议关注金螳螂（装饰龙头，拥有设计、品牌、资金等全方位优势） 、全筑股份（专注住宅全装修 20 年，最早出

8、台该领域标准体系，并参与国家及上海市多项标准制定）等。 建材建议关注防水材料行业的东方雨虹、 科顺股份、 凯伦股份， 涂料行业的三棵树、亚士创能，管材行业的永高股份，玻璃建议关注旗滨集团。 地产建议关注物管和品牌地产商。品牌房企由于其先进的设计理念、标准化的制作流程，其产品力竞争优势明显。另一方面，尽管品质物业管理公司参与老旧小区的商业模式还不常见，但随着居民对于生活改善要求的逐步提高，品牌物管企业影响力扩大、行业标准提升也是必然趋势。 原因及逻辑 20 年逆周期调节重要性提升，旧改成为民生基建的重要抓手，中央政策支持力度不断加码，20 年全年老旧小区目标为 3.9 万个，较 19 完成额增加

9、一倍，同时在资金来源上中央财政给予补助，地方政府专项债予以倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。我们认为，中央对旧改重视程度不断提升，特别是以资金代表的现实约束边际改善，旧改实质性推进有望加快。 有别于大众的认识 （1）市场担心旧改政策推进力度不及预期，我们认为存量经济的效率提升是投资的突破口，旧改既保民生又稳投资同时可拉动内需，未来很长一段时间民生基建都将成为政策的鼓励方向。 （2）市场担心旧改的资金来源有限，我们认为目前推广案例虽以财政资金为主，未来通过出售收益期权、拆除危房建新房等模式探讨可吸引社会资本参与弥补资金缺口，通过专项债和项目自身收益进行匹配所建立起来的长效机制，将更有利于旧改持续推

10、进造福百姓。 mNqPoOmQrMqOtRnMxPoPnO6M8Q9PtRrRsQnNiNqQrMfQnNrO8OnNyRuOmNxOuOtQoO3 3 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 1. 老旧小区改造是政策驱动民生基建的重要抓手 . 5 1.1 全国老旧小区近 17 万个，涉及建筑面积约 40 亿方 . 5 1.2 中央政策高屋建瓴，支持政策不断加码 . 5 1.3 地方政策跟进落实，已有超过 22 个省份出台旧改目标 . 8 2. 老旧小区改造的内容和空间测算 . 10 2.1 老旧小区市场空间超过 40 亿平 . 10

11、 2.2 老旧小区存量中，山东、江苏、四川、河南均在 1.7 亿平以上 . 12 2.3 旧改内容主要集中在水、电、路、气设施的更新，其中材料费和人工费占比近 60% . 14 2.4 资金来源统筹财政和项目收益 . 17 3关键结论与投资建议 . 20 3.1 建筑：丰富装配式建筑应用场景 . 20 3.2 建材：利好功能性材料，对子行业龙头拉动或超预期 . 21 3.3 地产：补短板，物业管理不可或缺 . 22 目录 4 4 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 4 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1： 根据 2015 年小普查数据， 城镇/乡村 2

12、000 年以前存量建筑面积占比为 49%/51% . 10 图 2：从全国人口普查和小普查资料的房龄结构数据看，约 50%的城镇及乡村住房为2000 年以前建造 . 10 图 3：根据 2010 人口普查，城市 2010 年居民户里来自自建的比例为 16.4% 11 图 4：根据 2010 人口普查，建制镇 2010 年居民户里来自自建的比例为 56.2%11 图 5：2000 年以前老旧小区存量，山东、江苏、四川、河南等均在 1.7 亿平以上 12 图 6：浙江省未来社区构建九大场景创新为重点的未来社区集成系统 . 19 图 7：未来建筑将创新空间集约利用和功能集成，解决传统痛点 . 20

13、表 1：旧改初步分为保基本的配套设施、提升类的基础设施、完善公共服务类三个层次 . 5 表 2：中央政策层面大力推进老旧小区改造 . 6 表 3：地方政府自 19 年以来加快出台老旧小区改造相关文件，20 年纷纷出台技术规则以加快推进改造工作 . 8 表 4：2020 年各地公布旧改计划中河南、四川、山东相对较多 . 9 表 5：各省份存量老旧小区情况 . 12 表 6：部分重点城市老旧小区存量建筑情况 单位：万平. 13 表 7：各省旧改具体内容 . 14 表 8：旧改工程综合造价测算（单位：元/平方米） . 17 表 9：河北省旧改三年计划中 87%资金来源于财政支持 . 17 表 10：

14、PPP 项目库中旧改项目主要回报机制为政府付费 . 18 表 11：劲松老旧小区改造引入社会资本，建立长效机制 . 19 表 12：主要建材品类旧改需求预测 . 21 5 5 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 5 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 1. 老旧小区改造是政策驱动民生基建的重要抓手 1.1 全国老旧小区近 17 万个，涉及建筑面积约 40 亿方 根据住建部、发改委、财政部在关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知中的定义，老旧小区是指城市、县城（城关镇）建成于 2000 年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区，已经纳入城镇棚

15、户区改造计划、拟通过拆除新建实施改造的棚户区，以及居民自建住房为主的区域和城中村不属于老旧小区的范畴。不同省（区、市）老旧小区情况和居民诉求均不同，认定标准应在中央政策基础上因地制宜制定，不搞一刀切。 老旧小区建造年限在 20 年以上，由于早年设计不完善和长期运营维护管理不到位，通常面临着管网设备老旧、配套公共服务缺失、缺乏环境物业管理等突出问题。对此，2019年 7 月的住建部政策吹风会将老旧小区的改造内容初步划分为 “保基本的配套设施” 、 “提升类的基础设施”和“完善公共服务类”三类，在保基本的基础上，鼓励在改造中建设一些提升类的基础设施。住建部统计数据显示，截止 2019 年 7 月，

16、全国共有老旧小区近 17万个，涉及居民超过 4200 万户，建筑面积约 40 亿平方米。 1.2 中央政策高屋建瓴，支持政策不断加码 2015 年开始，中央提出推进老旧小区整治，针对老旧小区缺乏的社区配套进行改善。2017 年底，住建部正式启动城市老旧小区改造试点，2018 年政府工作报告首次提出“有序推进老旧小区改造”，2018 年全年共改造老旧小区 106 个，惠及居民 5.9 万户，政策在试点中逐步推进。 2019 年以来，中央密集出台针对老旧小区改造的推进部署及财政支持政策，旧改政策落地速度加快、力度明显加强、效果更加显著。3 月政府工作报告中第二次提及旧改，提出“城镇老旧小区量大面广

17、，要大力进行改造提升”；4 月住建部、发改委联合财政部发布关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知，明确 2019 年起旧改将纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持；6 月国常会部署推进城镇老旧小区改造工作，强调加强政府引导，重点改造建设小区水电气路及光纤、养老托幼等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施；7 月国新办政策吹风会、中共中央政治局会议、国常会等顶层进一表 1：旧改初步分为保基本的配套设施、提升类的基础设施、完善公共服务类三个层次 改造类型 具体内容 保基本的配套设施 水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等，包括垃圾分类设施的配套、加装电梯，以及北方地区供暖设施修缮

18、 提升类的基础设施 包括公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等 完善公共服务类 包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施 资料来源：住建部，申万宏源研究 6 6 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 6 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 步强化政策态度，深入组织开展调研，明确旧改将成为未来一项重点工作；9 月财政部发布中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法，将老旧小区改造纳入专项资金支持范围；10 月住建部指导 8 个城市开展深化试点，形成可推广经验；12 月住建部全国住房和城乡建设工作会议再次明确旧改任务，试点

19、探索融资方式。2019 全年，全国各地完成改造城镇老旧小区 1.9 万个，涉及居民 352 万户。 2020 年老旧小区改造按下“快进键”，旧改明确成为民生基建稳增长重要抓手之一，其中旧改计划目标较 19 年实现全面翻倍，不断完善资金支持方案。20 年伊始受停工停产影响，经济下行压力巨大，稳增长持续加码，继 4 月 3 日财政部明确将城镇老旧小区改造纳入专项债支持范围后，4 月 14 日国常会确定“加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需”，全年计划改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近 700 万户，较 19 完成情况增加一倍，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与

20、改造运营；4月 17 日中央政治局会议指出“要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造”。 表 2：中央政策层面大力推进老旧小区改造 时间 部门 会议/文件 主要内容 2007.5 原建设部 关于开展旧住宅小区整治改造的指导意见 将旧住宅区整治改造纳入政府公共服务范畴。 2015.12 中共中央 中央城市工作会议 提出加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到 2020 年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。 2016.2 中共中央、国务院 关于进一步加强城市规划建设管理工作若干意见 有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基础设施建设

21、。 2017.12 住建部 老旧小区改造试点工作座谈会 住建部表示，将在广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波 15 个城市开展老旧小区改造试点，探索城市老旧小区改造的新模式，为推进全国老旧小区改造，提供可复制、可推广的经验。 2018.3 国务院 全国“两会”政府工作报告 有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。 2018.9 国务院 中共中央 国务院关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见 加大城市老旧小区加装电梯等适老化改造力度。 2019.3 国务院 全国“两会”政府工作报告 城镇

22、老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。 2019.4 住建部、发改委、财政部 关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知 自 2019 年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持：1）明确摸清数量及相应的户数、建筑面积、产权性质、建成时间等基本情况；2）明确改造内容，改造内容必须包括对水、电、路、气 4 项设施中至少 2 项进行更新，或虽未对水、电、路、气设施更新，但包括加装电梯；3）纳入中央补助计划项目，5 月前将汇总、计划上报，12 月底前开工；4）创新资金筹措，按照

23、“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。 7 7 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 7 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 2019.6 国务院 国务院常务会议 加快老旧小区改造：1）抓紧明确改造标准和对象范围；2）加强政府引导重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施；促进住户户内改造并带动消费；3）创新投融资机制，安排中央补助资金，鼓励金融机构和地方积极探索运用市场化方式吸引社会力量参与；4）引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等配套服务。 2

24、019.7 住建部 国新办政策吹风会，住房和城乡建设部副部长黄艳介绍城镇老旧小区改造工作情况 重点做好以下 5 项工作：1）抓紧摸底需求，明确城镇老旧小区改造的标准和对象范围；2）按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则，加强政府引导和统筹协调，动员群众广泛参与；3）积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，包括探索金融以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等；4）在城镇老旧小区改造基础上，积极发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务；5）推动建立小区后续长效管理机制。 2019.7 中共中央 中共中央政治局会议 要稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城

25、乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。 2019.7 国务院 国务院常务会议 鼓励传统商场、老旧厂区等改造为多功能、综合性新型消费载体。鼓励把社区医疗、养老、家政等生活设施纳入老旧小区改造范围，给予财税支持，打造便民消费圈。 2019.7-8 住建部 国新办政策吹风会，住房和城乡建设部副部长黄艳介绍城镇老旧小区改造工作情况 组织开展调研：会同 20 个部委和单位，深入 30 个省、区、市及新疆生产建设兵团的 93 个市县， 对 213 个老旧小区开展了调研， 理清情况，摸清需求，提出对策。 2019.9 财政部、住建部 中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法

26、将老旧小区改造纳入专项资金支持范围：在提及专项资金支持范围时，在公租房保障和城市棚户区改造之后，明确纳入老旧小区改造，即主要用于小区水电路气等配套基础设施和公共服务基础设施改造，小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造，支持有条件的加装电梯支出。 2019.10 住建部 国新办政策吹风会，住房和城乡建设部副部长黄艳介绍城镇老旧小区改造工作情况 针对城镇老旧小区改造中需要重点解决的问题，指导山东、浙江两省及上海、青岛、宁波、合肥、福州、长沙、苏州、宜昌 8 市开展深化试点工作，经过大胆探索，形成了一批可复制可推广的经验做法 2019.12 住建部 全国住房和城乡建设工作会议 将城镇老旧小区改造纳入保

27、障性安居工程，试点探索融资方式、群众共建等 9 方面体制机制，总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。 2020.4 财政部 国务院联防联控机制新闻发布会财政部副部长许宏才 提出 2020 年政府专项债券不用于土地收储和与房地产相关的项目，但将城镇老旧小区改造纳入了支持范围 2020.4 国务院 国务院常务会议 各地计划改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民 700 万户较去年翻倍。从项目性质来看，此次改造重点在于“完善小区配套”和“市政基础设施”上。从资金端看，城镇老旧小区改造由“中央财政补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营”，同时鼓励房地产开发商

28、参与老旧小区改造。 2020.4 国务院 中央政治局会议 会议提出要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资。要调动民间投资积极性。 资料来源：政府网站，申万宏源研究 8 8 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 8 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 1.3 地方政策跟进落实，已有超过 22 个省份出台旧改目标 随着中央政策加快出台，各地区积极响应高度重视。根据我们梳理的地方政府最早发布的老旧小区改造相关文件，自 19 年下半年开始相继快速落地，重点对改造的范围、内容及时间节点等要素进行详细说明

29、，20 年伊始进一步加快。此外，吉林、江西、辽宁、浙江、安徽等省份进一步出台旧改技术导则文件，规则体系的建立有助于加快旧改项目的快速有效落地。 表 3：地方政府自 19 年以来加快出台老旧小区改造相关文件，20 年纷纷出台技术规则以加快推进改造工作 时间 地区 文件 内容 技术导则类文件发布时间 2017/12/31 湖北省 湖北省城市建设绿色发展三年行动方案 城市老旧小区改造率 50%以上，配套完善水、电、气、管网、路灯等基础设施。 2018/10/11 2018/2/7 湖南省 城市老旧小区提质改造三年行动方案（2018-2020） 长沙市要率先抓好老旧小区改造试点工作，各地要完成摸底调查

30、，制定政策方案，编制 3 年工作规划和年度计划。 2018/3/4 北京市 老旧小区综合整治工作方案(2018-2020 年) 优先实施整治的小区包括：1990 年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区，1990 年以后建成、住宅楼房性能或节能效果未达到民用建筑节能标准 50%的小区， 以及经鉴定部分住宅楼房已成为危房且没有责任单位承担改造工作的小区。具体整治内容采用菜单式，分为基础类和自选类。 2018/3/9 上海市 本市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划(2018-2020 年) 2018 到 2020 年， 上海要完成各类旧住房修缮改造 3000 万平方米，全面完成一般损坏老旧住房的安

31、全隐患处置。推进小区安防监控系统改造更新；完成 4000 台使用满 15 年的住宅电梯安全评估工作，基本完成修理、改造、更新；并为 2000 个既有小区新建电动自行车充电设施。 2018/8/14 吉林省 吉林省城市老旧小区整治提升实施方案 从 2018 年起，利用三年时间基本完成全省县城(含)以上城市建成区内的老旧小区整治提升工作。 2020/3/9 2018/9/23 河北省 河北省老旧小区改造三年行动计划（2018-2020 年） 全省老旧小区共计 5739 个，建筑面积 1.15 亿平方米，涉及36851 栋住宅、141.31 万户居民。 2018/10/16 2019/3/8 青海省

32、 关于全省老旧住宅小区综合整治工作的实施意见 2019-2020 年，按照省级财政补一点、地方政府配一点、居民筹一点的资金筹集方式，继续实施老旧小区综合整治工作. 2019/7/12 重庆市 重庆市主城区老旧小区改造提升实施方案 2019/8/27 江西省 关于推进全省城镇老旧小区改造有关工作的指导意见 2020/4/3 2019/10/12 陕西省 关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见 据统计，全省 2000 年以前城镇老旧小区共计 9351 个，涉及119.59 万户居民。 其中 2019 年纳入中央补助支持的城镇老旧小区共计 1225 个，涉及 14.68 万户居民。将从 2019

33、 年起，逐步实施老旧小区改造工作，按照年度改造计划，精准施策，基本完成城市、县城老旧小区改造任务。 2019/10/18 河南省 关于城镇老旧小区改造工作的指导意见 全省城镇老旧小区改造全面启动，改造条件是城市、县城（城关镇）建成于 2000 年以前，基础设施和公共服务设施严重老旧、缺失，但房屋结构安全较好，不宜整体拆除重建，居民改造意愿强烈的住宅小区。 9 9 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 9 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 2019/11/26 安徽省 安徽省推进城镇老旧小区改造行动方案 2019 年至 2021 年，计划整治改造老旧小区 2600 个左右

34、。 2020/4/15 2020/3/10 山东省 山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案 到“十四五”末，在确保完成 2000 年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成 2005 年前建成的老旧小区改造任务。 2017/7/20 2020/3/11 云南省 关于加快推进城镇老旧小区改造工作的指导意见 从 2019 年起至 2021 年，基本完成全省城镇老旧小区改造提升工作。 2019/11/21 2020/3/12 海南省 海南省城镇老旧小区改造指导意见（试行） 2020/3/26 贵州省 关于印发贵州省 2020 年城镇老旧小区改造工作方案的函 2020/4/10 湖南省 关于推进全省城

35、镇老旧小区改造工作的通知 各地于 2020 年 6 月底前将改造规划、改造标准和项目库报省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅备案。 2020/4/10 广西 关于下达 2020 年全区城镇老旧小区改造计划任务的通知 四川省 四川省老旧小区改造更新技术导则 2019/10/24 辽宁省 辽宁省城镇老旧小区改造技术导则(试行) 2020/3/31 浙江省 浙江省城镇老旧小区改造更新技术导则（试行） 2020/4/10 资料来源：各地政府网站，申万宏源研究 截至目前，全国至少已有 22 个地区公布改造老旧小区目标，如若按照工程涉及居民体量统计，河南以不少于 50 万户位居首位，其次为四川涉及 4

36、6.3 万户，山东位列第三，涉及 40 万户以上。 表 4：2020 年各地公布旧改计划中河南、四川、山东相对较多 地区 2020 年计划目标 小区 涉及居民（万户） 河南省 完成改造老旧小区不少于 50 万户 50.0 四川省 实施老旧小区改造 4193 个，涉及 46.3 万户，财政将下达 2020 年老旧小区改造提前批中央基建投资预算(拨款)12.86 亿元，至 9 个市(州)、9 个扩权县 4193 46.3 山东省 开工改造老旧小区 40 万户以上，2020 年底基本完成 1995 年前建成老旧小区的政治改造任务 40.0 辽宁省 对 2000 年之前建成的 894 个老旧小区进行全

37、方位改造， 共涉及 6708 栋楼、 面积 2619 万平方米、 35.8万户居民 894 38.5 陕西省 改造 2877 个城镇老旧小区，涉及 36.4 万户居民，9529 栋居民楼 2877 36.4 湖北省 启动 2530 个小区的改造工程，涉及 34.3 万户居民 2430 34.3 江西省 计划改造老旧小区 1506 个共 33.1 万户，确保 6 月底前完成改造任务。 1506 33.1 吉林省 2020 年全省 47 个市县共计改造 1945 个小区、涉及居民约 27 万户 1945 27.0 安徽省 全省改造老旧小区 871 个，涉及 25 万户，9523 栋楼，2448 万

38、平方米 871 25.0 广西回族自治区 改造 1363 个小区，涉及居民 16.7 万户（套）、楼房 7726 栋，总建筑面积 1236.28 万平方米 1363 16.7 贵州省 启动实施老旧小区改造工程 5.96 万户，涉及 305 个小区，编制出台城镇老旧小区改造技术导则 305 6.0 宁夏回族自治区 改造老旧小区 242 个、1366 栋、52285 户，建筑面积 443 万平方米 242 5.2 青海省 全省老旧小区综合改造 5 万套 5.0 1010 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 10 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 海南省 完成 153 个老

39、旧小区、893 栋住宅楼、建筑面积 247 万平方米、惠及 2 万户以上居民的改造工作 153 2.0 北京市 加装电梯开工 400 部以上、竣工 200 部以上 河北省 改造老旧小区 1369 个，完成全省三年行动计划 1369 上海市 为 500 个住宅小区新增电动自行车充电设施，启动实施拎马桶改造 9000 户，完成旧房综合改造 1000万平方米 江苏省 计划完成 500 个老旧小区综合整治，持续推进老旧多层住宅加装电梯 500 浙江省 全省将实施 500 个城镇老旧小区改造 500 湖南省 开工改造 1000 个城镇老旧小区，并列入民生实事重点项目 1000 重庆市 启动实施 1700

40、 个项目，3000 万平方米的改造任务 1700 云南省 2020 年累计完成 70%以上；2021 年完成 100% 资料来源：各地政府网站，申万宏源研究 2. 老旧小区改造的内容和空间测算 2.1 老旧小区市场空间超过 40 亿平 我们主要依据人口普查和城镇房屋概况统计公报来测算旧改空间，人口普查数据详实、分类详细，但总量偏小，城镇房屋概况统计公报由住建部公布，统计口径范围较大，有总量数据但是结构不明确。 总量上，根据城镇房屋概况统计公报 2002，2002 年全国城镇国有土地上存量住宅建筑面积（不含建制市城市规划区和县城以外的建制镇）为 81.85 亿平。那么扣除2000-2002 年住

41、宅竣工面积， 我们得出 2000 年前的城镇住宅总量建筑面积为 75.1 亿平。 结构上， 我们结合人口普查数据确定旧改比例， 全国 2000 年前的存量住房建筑面积约为 24 亿平（口径明显偏小），其中城市/镇/乡村比例为 27.7%/23.2%/49.1%，由于老旧小区改造以城镇为主，我们重点关注城镇结构情况。 图 1：根据 2015 年小普查数据，城镇/乡村 2000年以前存量建筑面积占比为 49%/51% 图 2：从全国人口普查和小普查资料的房龄结构数据看，约 50%的城镇及乡村住房为 2000 年以前建造 资料来源：2015 年小普查，申万宏源研究 资料来源：2010 人口普查，申万

42、宏源研究 27.7%23.2%49.1%城市镇乡村0%10%20%30%40%50%60%1949年前-19-19至今城市镇乡村 1111 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 11 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 旧小区改造是不包括小产权房的，在城镇内部，城市和建制镇家庭户的住房来源结构存在显著差异，城市家庭户住房来自购买、租赁和自建房的比例分别为 53.4%、25.8%、16.4%，建制镇则为 27.0%、13.3%、56.2%。 图 3：根据 2010 人口普查，城市 2010

43、 年居民户里来自自建的比例为 16.4% 图 4：根据 2010 人口普查，建制镇 2010 年居民户里来自自建的比例为 56.2% 资料来源：2010 人口普查，申万宏源研究 资料来源：2010 人口普查，申万宏源研究 因此，不考虑折旧的情况下，截至 2019 年的全国老旧小区存量=2000 以前城市存量住宅建面*（1-自建比例）+2000 年以前建制镇存量住宅建面*（1-自建比例）。根据公式来看，城市存量住宅建面为 34.2 亿平，建制镇存量住宅建面为 15.0 亿平，即全国城镇老旧小区总存量约为 49.2 亿平。 由于缺少全国历年折旧拆迁数据，如果简单以 1.5%-2%的折旧率计算，按照

44、 49.16亿平的总量测算，2000-2019 年 20 年城镇折旧拆迁约 14.7-20 亿平，极端假设不存在小产权房或自建房的拆迁情况，即全国城镇老旧小区存量建面为 29.5-34.4 亿平。乐观假设如果折旧全部为小产权房或自建房，则对我们之前存量测算没有影响，总量面积为 49.2 亿平。因此全国城镇老旧小区存量建面为 29.5-49.2 亿平，其中城市/建制镇比例为54.4%/45.6%。 关于全国老旧小区改造的市场投资规模，市场上公开引用较多的是国务院参事、住建部原副部长仇保兴于 2019 年 3 月发表的文章中所透露的数据。据他估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达 4 万亿

45、元，如改造期为五年，每年可新增投资约 8000 亿元以上。另一个可参考的数据是，在今年 5 月份召开的第十一届全国既有建筑改造大会上， 住建部标准定额司巡视员倪江波介绍， 我国 2000 年前的老旧居住小区有近 16 万个，涉及居民超过 4200 万户，建筑面积约为 40 亿平方米，官方表述与我们的预测区间基本一致。 25.8%16.4%53.4%4.5%租赁自建购买其他13.3%56.2%27.0%3.5%租赁自建购买其他 1212 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 12 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 2.2 老旧小区存量中，山东、江苏、四川、河南均在 1.7

46、 亿平以上 按照省份统计，基于 2010 年人口普查资料分省数据、全国逾 62%的老旧小区住宅存量集中在山东、江苏、广东等 10 个省，绝对规模最高的山东、四川、江苏、河南等省老存量规模均超过 1.7 亿平，占全国比例超过 30%。 图 5：2000 年以前老旧小区存量，山东、江苏、四川、河南等均在 1.7 亿平以上 资料来源：2010 人口普查，申万宏源研究 表 5：各省份存量老旧小区情况 户数 间数 面积（万方） 山东 212 801 19177 四川 177 577 18190 江苏 159 484 18089 河南 168 665 17345 广东 170 488 14485 河北 1

47、46 511 13952 湖南 127 444 13943 浙江 124 348 13018 湖北 105 336 11702 安徽 104 329 9614 云南 84 249 7891 福建 69 244 7801 江西 69 238 7493 辽宁 104 243 7261 广西 78 255 7152 1313 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 13 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 陕西 70 216 6439 重庆 60 184 6100 山西 77 228 5902 黑龙江 86 182 5541 贵州 63 179 5257 吉林 56 131 38

48、66 甘肃 46 180 3565 上海 54 112 3472 内蒙古 52 109 3250 北京 39 95 2599 新疆 29 83 2309 天津 26 59 1721 海南 15 36 1186 宁夏 9 27 695 青海 7 23 519 西藏 1 4 146 资料来源：2010 人口普查，申万宏源研究 按照城市统计，我们汇总了 1949 年以来这些城市的历年竣工建筑面积，其中重庆、北京、上海、广州、成都、郑州等城市的存量面积较高，均超过了一亿平，重庆近 3 亿平的存量面积居首，潜在可供旧改空间较高。 表 6：部分重点城市老旧小区存量建筑情况 单位：万平 区域 城市 2000

49、 年以前竣工建面 按 2%折旧 存量住宅建面 长三角 南京 9776 3911 5866 杭州 7376 2950 4426 上海 25902 10361 15541 合肥 183 73 110 苏州 3550 1420 2130 珠三角 广州 17184 6873 10310 深圳 6024 2410 3614 京津冀 北京 16952 6781 10171 天津 8404 3362 5042 其他地区 武汉 7381 2952 4428 厦门 2042 817 1225 南昌 1919 767 1151 成都 16561 6624 9937 重庆 29113 11645 17468 福州

50、1628 651 977 郑州 10372 4149 6223 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 1414 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 14 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 2.3 旧改内容主要集中在水、电、路、气设施的更新，其中材料费和人工费占比近 60% 旧改包含基础类、提升类、完善类三大块，重点仍是水、电、路、气设施的更新，各省根据实际情况自行制定具体改造清单，从保基本开始，根据需要逐步提升和完善。在实际执行层面，截至目前已有 31 个省市自治区已经不同程度出台了旧改相关政策，从内容上看，绝大多数部分省市自治区基本参照国家“从保基本开始，根据需求逐步

51、提升和完善”的大思路。 表 7：各省旧改具体内容 区域 具体改造内容 北京 1.基础类：必须改造的内容。 （a）楼本体：拆除违法建设、整治开墙打洞、清理群组、地下空间治理、对经鉴定不满足抗震设防要求的楼房同时进行抗震加固和节能改造、对性能或节能效果未达到民用建筑节能标准 50%的楼房进行节能改造；根据实际情况，对楼内水、电、气、热、通信、防水等设施设备进行改造；进行空调规整、楼体外面线缆规整；对楼体进行清洗粉刷；拆除楼体各层窗户外现有护栏，对一层加装隐形防护栏；光纤入户改造、完善无障碍设施； （b）小区公共区域：拆除违法建设、进行地桩地锁专项整治和清理废弃汽车与自行车、绿化补建、修补破损道路、

52、完善公共照明、更新补建信报箱、完善安防消防设施；根据实际情况进行水、电、气、热、通信、光纤入户等线路管网和设施设备改造，架空线规范梳理及入地；维修完善垃圾分类投放收集站、增设再生资源收集站点、有条件的大型居住小区增建公厕、无障碍设施和适老性改造； （c）完善小区治理：完善小区治理体系、实施规范化物业管理。 2.自选类：在已实施基础类改造的前提下，根据业主意愿确定的改造内容。 （a）楼本体：多层住宅楼房增设电梯等上下楼设施、楼体抗震加固增加阳台、多层住宅楼房平改坡、太阳能应用等； （b）小区公共区域：增建养老服务设施和社区综合服务设施、补建停车位及电动汽车充电设施等。 青海 1.基本类： （a）

53、住宅本体改造：外墙保温、门窗更换、屋面整修、楼道整治、楼体附属设施规整、楼内水电气三表出户改造； （b）基础设施改造：道路整治、地下管网改造、更新规范杆管线设施、整治停车设施、更新规范环卫设施等； （c）环境提升改造：恢复、补建小区绿化、景观设施及沿街亮化、修建围墙大门、拆除违法违章建设等。 2.自选类： （a）住宅本体改造：加装电梯、供热采暖系统改造； （b）基础设施改造：排水管网实施雨污分流改造、补建停车场、设置电动车充电桩等； （c）环境提升改造：改建或新建休闲设施和场地、增设电子防护系统等技防和智能设施； （d）服务设施改造：增设完善社区服务、居民文化活动、健身娱乐、休闲座椅等；完善社

54、区文化、特色文化等基础设施。 云南 1.安全工程：消防安全、清理疏通消防通道；完善小区配套消防设施，并设置明显标识；结构安全、建筑防雷。 2.功能提升：建筑主体功能提升；室外公共配套设施提升：电梯改造提升。 3.环境整治：道路设施改造、优化停车位、立面整治、公共设施配建或改造、“适老化”改造、信报箱及快递柜的设置、增设公共文化设施、增加小区绿化；整治私搭乱建、清理楼宇间和楼道内乱堆杂物、架空管线；完善环卫设施、公厕提升。 吉林 1.基本项目：设施完善；房屋修缮；环境治理。 2.提升项目：楼宇加装电梯、小区建造坡道、护栏、无障碍设施、增设充电桩、规范牌匾、小区临街建筑亮化等。 1515 行业深度

55、 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 15 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 江苏 1.对于 2000 年前建设的老旧小区： （a）增设安全供水供气系统、基本消防设施、安防设施设备；畅通消防通道、规范物业服务；清理危险房屋、违章搭建、乱堆杂物、乱拉电线、障碍化设施；解决屋面渗漏、乱停车辆、乱贴广告、破损道路、排水不畅、损毁绿地等问题； （b）推动多层老旧住宅加装电梯并确保安全运行、配置日间照料中心和助餐点等养老服务用房、开展适老化改造等。 2.对于 2000 年后建设的既有居住区：提升物业管理规范化水平和适老化设施配套水平等。 甘肃 1.基础设施改造：小区内道路、供排水、供电、

56、供气、供热、绿化、照明、围墙、大门、环卫、垃圾分类、消防、安防等基础设施的更新改造；同时可以对与小区直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、污水与垃圾处理等基础设施进行改造提升，与小区内基础设施更新改造统筹考虑、一并推进；不包括城市主干道、主管网、综合管廊、城市广场、城市公园等与城镇老旧小区改造不直接相关的公共基础设施项目； 2.房屋公共区域修缮：主要包括小区内楼栋、房屋的屋面、墙面、楼道、外立面风貌改造；公共区域管线规整、楼道整治、楼体的建筑节能改造、有条件的居住建筑加装电梯等； 3.配套服务设施改造：改造区域内停车、休闲娱乐、无障碍、配套社区综合服务站、卫生服务站、养

57、老抚幼、便民市场、便利店等服务设施。 内蒙古 1.重点对 2000 年以前建成的老旧小区，加大实施供水、供热、供气、供电、通讯网络等基础设施改造力度；继续推进老旧小区既有居住建筑节能改造，完善住宅电梯安全评估和使用监管长效机制，对使用满 15 年的住宅电梯进行全面评估，多措并举推动符合改造条件的老旧小区加装电梯。 2.无障碍改造：与残疾人家庭无障碍改造工作相衔接；通过楼道修缮、绿化美化等；推进有条件的老旧小区公共服务设施和场所功能完善。有条件的小区可以同步考虑增设无障碍电梯、无障碍停车位设施等。 河北 1.安全问题改造：完善消防水源和消防设施、实施电气改造、规范燃气敷设和改造消防通道、电梯、二

58、次供水、路灯、井盖、甬道、围墙、阳台及外檐、严损房屋等； 2.居住功能提升：房屋修缮、规范楼内管线、排水管网改造、安装体育锻炼器械、维修补建楼门牌、建设停车泊位、安装视频监控系统、建设邮政服务场所及智能信报箱、规范户外供热设施等； 3.环境治理：完善环卫设施，取消垃圾道、垃圾房、垃圾池；修补破损地面，清理小区私搭乱建，恢复绿地，提高小区绿化率；粉刷小区墙面，清除小广告，设立小区公共信息发布牌；整理通信、网络等线缆，优化小区整体环境。 重庆 1.综合改造：小区内基础设施更新改造、小区内配套服务设施建设改造、小区内房屋公共区域修缮改造、小区关联基础设施改造提升、统筹完善社区基本公共服务； 2.管理

59、提升：明确老旧小区物业管理方式，管理服务事项、标识标牌设置便于居民识别和规范，管理基本实现“环境卫生、房屋管理及养护、安保及车辆管理、绿化管理、公共设施管理”规范有序，按照居民意愿确定管理模式、服务内容和标准，以及物业服务收费标准。 江西 1.基础设施改造与完善：供水设施、排水设施、电力设施、通信设施、照明设施、安防设施、环卫设施、供气设施、管线综合、消防设施、道路、停车设施、房屋修缮整治、建筑公共安全、屋面修缮、外墙修缮、建筑节能改造、加装电梯； 2.居住环境整治与提升：违规违建整治、楼道整治； 3.小区附属设施整治与提升：绿化改造提升、海绵城市建设、特色风貌塑造； 4.服务设施完善与提升：

60、无障碍设施、服务设施、休闲健身活动场地及设施、信报箱及快递设施。 山西 1.基础设施：小区内的道路、供排水、供电、供气、供暖、绿化、照明、围墙、垃圾收储等； 2.公共服务设施：小区的养老抚幼、无障碍、便民等； 3.城镇基础设施：与小区直接相关的道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库（场）等；主干道、主管网、综合管廊、广场、城市公园等与老旧小区不直接相关的城镇基础设施项目不纳入中央预算内支持项目。 湖南 1.基础类改造内容：即满足居民安全需要和基本功能需求的改造；坚持应改尽改，中央和省级资金用于基础类改造内容的占比不得低于 70%；有条件加装电梯的，应当纳入改造内容，并在资金上予

61、以支持，重点保障； 2.完善类改造内容：即满足居民改善型功能需求和生活便利性需要的改造； 3.提升类改造内容：即丰富社会服务供给的改造。 1616 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 16 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 浙江 1.基础设施改造：小区道路交通、无障碍设施、给排水设施、电气设施、燃气设施、安防设施、房屋修缮、违章违建、环卫设施、停车设施、地下空间、通信设施； 2.小区环境优化：小区特色风貌、外立面改造、绿色技术改造、海绵化改造、景观绿化； 3.服务功能提升：休闲健身设施、养老托幼设施、多层住宅加装电梯、机动车位改造、局部改扩建、其他设施。 贵州 1.基

62、础类改造：水、电、气、热管线改造；小区道路、围墙改造；地下管网改造、庭院路灯和楼道灯改造、各类杆管线设施改造、更新改造环卫设施、对房屋公共区域进行修缮和改造；增加绿化面积，提升小区环境；增加门禁系统； 2.完善类改造：对门窗、楼体进行建筑节能改造；完善停车设施；老旧电梯改造，加装电梯；完善小区内物业管理、文体和无障碍设施； 3.提升类改造：完善社区服务设施。 湖北 1.通过实施供水、供电、供气、弱电、道路、消防等改造提升项目，重点解决群众的用水、用电、用气、消防安全以及环境整治等问题；通过楼道修缮、绿化美化、扩充停车位、安装充电桩等，对小区的建筑物和小区环境进行适度提升； 2.有条件的小区还能

63、同步考虑加装电梯、建设立体停车设施。 上海 1.将厨卫不独用的旧住房，通过改造使其能够独用成套的成套率改造； 2.涉及面积及部分承重结构变动的成套旧住房改造； 3.有条件的可以增加居住小区停车场（库）、物业管理用房、小区公共配套设施等内容。 河南 1.以完善老旧小区配套设施为切入点，通过实施供水、供电、供气、供热、弱电、道路等改造提升项目，重点解决群众的用水、用电、用气等问题，通过楼道修缮、绿化美化、增建文体设施等，对小区建筑物本体和小区环境进行适度提升； 2.有条件的小区可以同步考虑增加电梯、建设停车设施等。 天津 集中解决中心城区老旧小区及远年住房在四类功能方面存在的问题：1.安全设施 2

64、.服务设施 3.公共设施 4.外部环境 其中包括消防、电梯、二次供水、老化线路和配电箱、燃气、路灯、井盖、甬路、围墙、阳台及外檐、严损房屋 11 大类、29 项、76 子项问题。 海南 1.基础类：用电抄表到户、配电房安全设施等市政配套基础设施改造提升；小区内房屋防渗防漏等建筑物公共部位维修； 2.完善类：新能源车辆充电桩、停车库（楼、场、位）等环境及配套设施改造提升；小区内建筑节能改造、加装电梯； 3.提升类：养老抚幼、幼儿教育等各类公共服务设施配套建设。 广东 1.基础设施：小区内的道路、供排水、供电、供气、供暖、绿化、照明、围墙、垃圾收储等； 2.公共服务设施：小区的养老抚幼、无障碍、便

65、民等； 3.城镇基础设施项目：与小区直接相关的道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库（场）等。 广西 1.市政配套基础设施： 小区内的水、 电、 路、 气等。2.公共服务设施建设改造 3.小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造 4.有条件的地区开展既有住宅电梯加装 陕西 1.硬件改造：水、电、气、暖、路、绿化、保洁、停车场、电梯、活动室等设施改造提升或新建； 2.软件改造：对有无物业服务公司或业委会、环境脏乱差、私搭乱建、乱停乱放等情况的长效解决机制的建立与施行。 黑龙江 1.健全环卫消防设施 2.改善小区环境设施 3.改造小区基础设施 4.房屋维修改造 5.适老无障碍改造 6.

66、完善监控防控措施 7.危险房屋整治改造 8.可增选的改造内容 山东 1.安防设施 2.环卫消防设施 3.环境设施 4.基础设施 5.便民设施 安徽 小区基础设施、公共设施、消防安防、房屋整修和建筑节能、“适老化”，有条件的小区加装电梯等便民设施等内容。 辽宁 房屋综合改造、基础设施改造、公共设施改造、安保消防改造、电梯、传统文化街区保护、无障碍及适老化改造等。 福建 建筑物本体修缮、基础设施改造提升、小区环境提升整治、完善公共服务设施。 四川 1.小区环境 2.小区设施 3.小区市政 4.小区建筑 宁夏 1.改善房屋功能 2.改造基础设施 3.改优居住环境 4.完善社区治理体系 资料来源：政府

67、官网，申万宏源研究 材料费和人工费占比近60%。 从具体改造内容和投资额来看， 不同区域分化客观存在，本文选取以作为房屋修缮市场主体招投标、 合理确定工程造价的参考依据为目的编制的 北京市老旧小区综合改造技术经济指标（2017）为例进行刨析，其中共涉及 32 类项目施 1717 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 17 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 工，大体可从两个维度进行分类：一是根据旧改主体将项目划分为多层住宅楼、高层住宅楼、平房等修缮工程；二是根据施工性质将项目分为土建工程、安装工程（电气工程、给排水及采暖工程） 、 室外工程。 考虑该改建标准普遍较高且我国

68、老旧房屋以多层住宅为主，为适用全国情况，保守起见我们仅选取多层住宅单一施工性质中的孰低值进行分析测算，预计旧改工程中水、 电、 路、 气等基础类项目单方造价在 327.31 元， 其中人工费、 材料费、机械费、 工程水电费、 措施费、 企业管理费、 利润、 规费、 税金占比分别为 21.88%、 36.81%、2.29%、0.35%、3.76%、11.86%、7.54%、5.61%、9.91%，材料费和人工费是主要构成项，合计占比接近 60%。 表 8：旧改工程综合造价测算（单位：元/平方米） 工程性质 工程单方造价 测算系数 单方造价预测 人工费 材料费 机械费 工程水电费 措施费 企业管理

69、费 利润 规费 税金 土建工程 314.83 0.4 125.93 14.98% 42.41% 0.74% 0.47% 10.13% 11.17% 5.59% 4.61% 9.91% 电气工程 163.09 0.4 65.24 23.78% 27.17% 2.19% 0.33% 2.78% 16.25% 11.60% 5.98% 9.91% 给排水工程 102.57 0.4 41.03 23.10% 30.65% 2.41% 0.32% 1.70% 15.33% 10.94% 5.64% 9.91% 采暖工程 116.8 0.4 46.72 8.84% 66.57% 0.93% 0.12% 1

70、.05% 6.04% 4.32% 2.22% 9.91% 室外工程 120.98 0.4 48.39 38.68% 17.23% 5.17% 0.49% 3.14% 10.52% 5.27% 9.59% 9.91% 旧改工程综合造价 327.31 21.88% 36.81% 2.29% 0.35% 3.76% 11.86% 7.54% 5.61% 9.91% 资料来源：北京市老旧小区综合改造技术经济指标（2017），申万宏源研究 2.4 资金来源统筹财政和项目收益 老旧小区改造工作需要解决统筹协调、后续管理机制、资金筹措等关键问题，其中最为核心的问题就是筹措资金。国常会表示要建立改造资金政府与

71、居民、社会力量合理共担机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营，但目前仍以财政支出为主。 以河北省为例，参考河北省老旧小区改造三年行动计划（2018-2020 年），改造资金主要来源于市、县两级财政，约为 112.3 亿元，占比 87%；市政专营单位、小区原产权单位及居民自筹分别约为 6.5/5.2/5.6 亿元，占比为 5%/4%/4%。 表 9：河北省旧改三年计划中 87%资金来源于财政支持 资金来源 金额（亿元） 占比 用途 社会可筹集资金 11.7 9.03% 市政专营单位 6.5 5.02% 水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等 1818 行业深

72、度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 18 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 小区原产权单位 5.2 4.01% “三供一业”分离小区改造 居民自筹 5.6 4.32% 屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造 市、县二级财政 112.3 86.65% 老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等 合计 129.6 100.00% 资料来源：河北省政府，申万宏源研究 PPP 项目库中 7 个旧改项目 5 个为政府付费，剩余 2 个为可行性缺口补助，主要收益来源为停车收费、广告费、商业租赁及物业收入等渠道。 表 10：PPP 项目库中旧改项目主要回报机制为政府付费 项目名称 发起时间

73、 执行阶段 所属行业 投资额 （万元） 回报机制 改造面积 （万） 户数 建设内容 运营收入来源 山东省淄博市张店区老旧小区综合整治改造项目 2015/9/1 执行阶段 市政工程-其他 37,800 政府付费 357 4.55 万户 建筑物立面整治、道路改造、雨污水管道改造、照明、景观、监控。 吉林省白山市老旧小区及弃管楼节能宜居（城市风貌设计及改造）项目 2016/1/5 执行阶段 保障性安居工程-其他 62,097 政府付费 284 44 个老旧小区413栋楼和249栋物业弃管楼，共662 栋楼 建筑维修、临街建筑风貌提升、外墙涂料粉饰、小区雨污水改造、楼梯间改造、小区亮化、小区绿化、停车

74、场、安防系统、环卫设备设置、扶墙电缆整理等 吉林省公主岭市 2016年老旧小区综合改造工程 PPP 项目 2016/3/21 执行阶段 市政工程-其他 17,443 政府付费 227 240 个小区，27018 户，389 栋楼 外立面改造、 规划停车泊位、 建设门卫室、 绿地、路灯及电缆、垃圾堆放点、健身场地、道路、自行车棚、公共设施（换热站、泵房及烟囱）、场区各种基础设施管线（排雨水） 四川省宜宾市江北老工业区老旧社区基础设施改造及临港城市停车场 PPP 项目 2016/5/5 执行阶段 市政工程-停车场 69,000 可行性缺口补助 旧校区重建项目、 白沙综合服务中心项目、 公厕、市政道

75、路、地下管网改造、天桥及地下通道、城市家具、环网柜及高压线搬迁等项目 停车收费、城市家具广告费及部分商业租赁费 吉林省延边州珲春市老旧小区和弃管楼节能宜居及海绵城市 （风貌改造） PPP 项目 （一期） 2017/1/1 执行阶段 市政工程-海绵城市 118,621 政府付费 195 588 栋老旧及弃管住宅楼 老旧小区和弃管楼改造、海绵城市建设以及街路风貌改造三部分工程 内蒙古锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗乌里雅斯太镇老旧小区改造和市政道路及配套设施升级改造工程 2017/2/23 执行阶段 市政工程-市政道路 62,369 可行性缺口补助 1）楼体外墙保温改造工程；2）小区公共基础设施改造工程，

76、包括给水管网工程、 污水管网工程、雨水管网工程、 换热站及供热管线工程、道路及地面硬化工程、小区绿化工程、小区道路亮化工程、小区监控工程；3）临街楼体美化亮化工程，包括临街楼体亮化工程、临街楼体建筑饰面工程；4）东环、西环、宝格达乌拉街等 5 道路改造升级工程；5）全镇道路标线改造和 4 街道人行道铺装工程；7）巴彦乌拉、一号路等 13 条街巷改造工程；8）2017 年管网改造工程。 物业费收入及其他项目相关经营性收入 吉林省2017年白城洮南老工业区老旧小区改造工程 2018/1/11 准备阶段 市政工程-其他 7,740 政府付费 47 48 个小区 道路工程、排水工程、燃气工程、绿化工程

77、及附属工程 1919 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 19 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 资料来源：财政部 CPPPC 中心，申万宏源研究 目前市场正在逐步探索新模式以实现市场化资金筹措，一种方式为出售收益期权，以较为成功的北京劲松小区为例，其核心商业运营模式：将 1600 平方米面积配套用房、人防工程等闲置空间的运营权交给愿景集团，用于建设便民商业设施，逐步收回改造成本。根据测算，企业投入的改造资金约在 14 年后全部收回，并实现微利、可持续经营。 表 11：劲松老旧小区改造引入社会资本，建立长效机制 企业运营项目 改造前 改造后 优势 社区闲置空间利用（已

78、落实） 209 号楼前废弃车棚 （1）进行车棚改造，设立双层停车架，智能充电桩、自动灭火器、监控等智能化设施，改造后有 25 个车位可以出租。小区共有三个自行车车棚，共九十个车位，自行车年费 84 元 （2）利用车棚空间开设“匠心工坊”，为居民提供配钥匙、家电清洗、皮鞋修理等服务，周边配套用房引入老字号和连锁食品企业入驻 将原来社区的配套用房、人防工程等闲置资产交给企业经营，一方面可使企业逐步收回成本，一方面也补足了老旧小区生活性服务业的短板 物业（尚未开始收费） 由街道管理 （1）引入物业，第一年物业采取先服务后付费模式，第二年再进行物业费的收取，且价格相对较低 （2）通过居委会对接居民需求

79、，设立裁缝铺、小菜场等便民业态。配备专门负责社区活动运营的团队，定期举办放电影等社区活动 后续物业管理、便民设施付费有助于企业实现投资回报平衡、可持续经营 停车管理收费（即将落实） 养老托幼健康产业（计划中） 资料来源：申万宏源研究 此外拆除危房建新房模式也可以吸引社会资本参与弥补资金缺口。目前老旧小区的位置一般都很好，容积率一般为 1.6 左右，若改建成商品房，容积率提高到 3.5 左右，则可以比原来多增加一倍的商品房，出售资金除去开发商合理利润后，则可以补贴小区的改造资金。例如浙江推出的未来社区建设试点，分为改造更新和规划新建两大类型，以改造更新为主。该模式以 20 世纪 70-90 年代

80、老旧小区为主体，鼓励采取全拆重建和插花式改修建等方式，综合政策处理难度小、居民意愿高、改造需求强等因素选择试点，测算设定改造地块容积率， 提升开发强度，通过地上地下增量面积合理限价出售出租， 基本实现资金平衡。 图 6：浙江省未来社区构建九大场景创新为重点的未来社区集成系统 2020 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 20 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 资料来源：中博智能，申万宏源研究 3关键结论与投资建议 3.1 建筑：丰富装配式建筑应用场景 对于建筑公司而言，我们认为其更多受益于老旧小区中拆除重建的模式。以已试行该模式的浙江为例，未来社区试点创建评价指标体系

81、（试行）设置了综合指标和分项指标，综合指标为直接受益居民数（主要指回迁安置人数）加引进各类人才数，分项指标则根据未来社区九大场景设置 33 项指标，每项指标又分为约束性和引导性指标。在未来建筑场景中，将重点创新空间集约利用和功能集成，解决土地集约利用效率低，建筑品质不高，建筑风貌缺乏特色，公共场所与开放空间等痛点，其中明确提出“应用装配式建筑、绿色建材、建筑装修一体化；提供模块化户型组合和菜单式个性装修等定制服务”作为约束性指标。 因此我们认为建筑行业主要受益方向为： 1） 装配式建筑产业链， 建议关注精工钢构 （立足浙江， 钢结构装配式工程龙头） 、 鸿路钢构 （钢结构产能不断投放， 规模效

82、应日益加强） 、上海建工（预制 PC 装配式龙头，长三角具备竞争优势）、亚厦股份（装配式装修先锋，已中标浙江省第一个未来社区工业化装配式装修项目，20 年有望进入放量模式）等；2）装饰装修板块，建议关注金螳螂（装饰龙头，拥有设计、品牌、资金等全方位优势）、全筑股份（专注住宅全装修 20 年，最早出台该领域标准体系，并参与国家及上海市多项标准制定）等。 图 7：未来建筑将创新空间集约利用和功能集成，解决传统痛点 2121 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 21 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 资料来源：浙江省政府，申万宏源研究 3.2 建材：利好功能性材料，对子行业

83、龙头拉动或超预期 旧改对建筑材料的拉动以功能性材料为主。旧改虽然“非标准化”属性较强，但基础类施工要求却相对固定，对应的材料需求几乎涵盖所有建筑材料子品类，是确定受益的方向。但有别于传统的房地产施工，旧改因以改造升级为目的的修缮类工程为主，单位投资的材料需求结构与传统新建类施工有所不同， 水泥、 混凝土虽然仍是必不可少的组成部分，但占比大幅降低。反之，原先在总造价中占比较低，但因早年我国技术标准和质量水平限制出现老化损耗或不再匹配当前需求标准的功能性材料成为高频替换方向，其中防水材料、管材、涂料、保温材料、玻璃是最受益的子行业。 旧改对子行业的实际拉动有限。根据我们测算，在累计旧改面积 40

84、亿平米假设下，将分别拉动防水材料、管材、涂料、保温材料、玻璃需求 479 亿元、405 亿元、196 亿元、144 亿元、222 亿元，但相较与以上子行业千亿级以上的规模来看，年化边际拉动最大的仍不足 1%，对板块性的提振效果极其有限。 表 12：主要建材品类旧改需求预测 单方用量 旧改累计面积（亿平米） 测算系数 单价（元） 累计空间 （亿元） 2020 年空间（亿元） 防水卷材（平米） 1.50 40 0.4 20 479 80 涂料（千克） 0.63 40 0.8 20 405 67 管材（米） 1.00 40 0.7 7 196 33 保温材料（平米） 0.03 40 0.4 300

85、144 24 2222 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 22 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 玻璃（平米） 0.14 40 0.4 100 222 37 资料来源：北京市老旧小区综合改造技术经济指标（2017），申万宏源研究 旧改对子行业龙头的业绩提振有望超预期。我们认为，虽然旧改体量较小，对子行业的总量需求亦非颠覆性的拉动， 但对龙头企业的拉动效果或超市场预期。 有别于传统工程，旧改定位民生，属于保障性安居工程，对于采购材料的品质关注度将放在空前高度，恰巧旧改的主要采购材料以功能性材料为主，属于房屋热点投诉问题的集中带，更不容有失，因此我们判断旧改的相关材料品

86、牌集中度将显著高于常规工程，订单有望向子行业龙头企业集中倾斜，考虑到建材子行业龙头当前市值率仍普遍较低，旧改对公司层面的业绩提振或超市场预期。 在投资层面我们建议关注防水材料行业的东方雨虹、 科顺股份、 凯伦股份；涂料行业的三棵树、亚士创能；管材行业的永高股份；玻璃建议关注旗滨集团。 3.3 地产：补短板，物业管理不可或缺 物业管理作为居民生活重要一环，在提高居民生活舒适度、小区管理维护上是不可或缺的一环。在全国新一轮老旧小区改造中，补齐物业管理服务短板、完善长效管理机制呼声甚高，多地推出相关政策和措施。如北京市就要求实施综合改造老旧小区原则上实行专业化物业管理；暂不具备条件的，可按照准物业管

87、理等方式进行管理。此外，各地通过专项整治，强行让一些服务质量差的企业退出，尽管品质物业管理公司参与老旧小区的商业模式还不常见，但随着居民对于生活改善要求的逐步提高，品牌物管企业影响力扩大、行业标准提升也是必然趋势。老旧小区改造在存量端无论是基础物管服务还是增值收入上都为物业管理公司开辟了新的市场空间。 品牌房企由于其先进的设计理念、标准化的制作流程，其产品力竞争优势明显。政府提供服务一般是成本加成模式， 收益确定性较高， 也为房企的业绩增长提供了新的可能性。 2323 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 23 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 附表 1：申万宏源建筑公

88、司估值比较表（截止 2020.4.30） 收盘价 EPS PE 申万-wind 卖方一致 EPS 2020/4/30 2019 2020E 2019 2020E 2020E 装饰幕墙 金螳螂 8.06 0.88 1.00 9.21 8.08 1.00 亚厦股份 8.64 0.32 0.37 27.20 23.25 0.37 广田集团 3.41 0.09 0.09 36.43 36.43 - 洪涛股份 3.05 -0.70 -1.97 -4.33 -1.55 (1.97) 全筑股份 5.15 0.39 0.47 13.28 11.07 0.47 江河集团 6.42 0.31 0.34 21.00

89、 19.09 0.34 平均 17.1 16.1 家装 东易日盛 6.08 -0.59 0.63 -10.23 9.67 0.63 名雕股份 11.55 0.18 0.18 63.55 63.55 - 平均 26.7 36.6 钢结构 精工钢构 3.48 0.23 0.28 15.38 12.30 0.28 鸿路钢构 16.50 1.07 1.28 15.46 12.88 1.28 杭萧钢构 3.91 0.22 0.22 17.96 17.96 0.22 东南网架 10.12 0.26 0.31 39.14 32.61 0.31 平均 22.0 18.9 基建央企 中国建筑 5.24 1.00

90、 1.12 5.25 4.69 1.12 中国中铁 5.86 0.96 1.06 6.08 5.53 1.06 中国电建 3.57 0.47 0.52 7.54 6.86 0.52 中国交建 8.06 1.24 1.37 6.48 5.89 1.37 中国中冶 2.57 0.32 0.35 8.07 7.34 0.35 中国核建 6.25 0.46 0.51 13.59 12.14 - 平均 7.8 7.1 基建国企 隧道股份 5.72 0.68 0.75 8.42 7.65 0.75 上海建工 3.29 0.44 0.49 7.45 6.78 0.49 粤水电 3.04 0.19 0.22

91、15.62 13.58 - 安徽建工 3.88 0.35 0.42 11.20 9.33 0.42 浦东建设 6.53 0.42 0.47 15.52 13.85 - 山东路桥 5.18 0.55 0.60 9.47 8.61 0.60 四川路桥 3.81 0.46 0.53 8.30 7.21 0.53 平均 10.9 9.6 资料来源：Wind，申万宏源研究 附表 2：重点建材企业估值表（截止 2020.4.30） 代码 公司 股价（元/股） EPS（元/股） PE 2020/4/30 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 002271.SZ 东方雨虹 3

92、8.6 1.39 1.86 2.14 28 21 18 300737.SZ 科顺股份 19.8 0.60 0.93 1.16 33 21 17 300715.SZ 凯伦股份 31.1 0.79 1.32 1.91 39 24 16 601636.SH 旗滨集团 5.3 0.50 0.55 0.61 11 10 9 002641.SZ 永高股份 6.8 0.46 0.62 0.65 15 11 10 603378.SH 亚士创能 32.3 0.60 1.09 1.63 54 30 20 603737.SH 三棵树 107.5 2.21 3.02 4.12 49 36 26 2424 行业深度 请

93、务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 24 页 共 25 页 简单金融 成就梦想 资料来源：Wind，申万宏源研究 附表 3：申万宏源地产公司估值比较表（截止 2020.4.30） 公司代码 公司简称 收盘价 EPS 市盈率 PE 市净率 PB 归母净利润（百万） 归母净利润增速 评级 4 月 30 日 2019A 2020E 2019A 2020E 2018A 2019A 2019A 2020E 2019A 2020E 001979.SZ 招商蛇口 17.1 1.99 2.73 8.6 6.3 1.2 0.6 16,033 21,621 5% 35% 增持 600048.SH 保利地

94、产 16.2 2.35 2.75 6.9 5.9 1.0 0.8 27,959 32,424 48% 16% 增持 000002.SZ 万科 A 26.8 3.47 4.28 7.7 6.3 1.3 1.1 38,872 48,320 15% 24% 买入 600383.SH 金地集团 13.4 2.23 2.63 6.0 5.1 0.9 0.7 10,075 11,375 24% 13% 增持 600823.SH 世茂股份 4.2 0.65 0.89 6.4 4.7 0.3 0.3 2,430 2,714 1% 12% 买入 600340.SH 华夏幸福 23.9 4.70 6.38 5.1

95、 3.8 1.3 1.0 14,612 18172 24% 24% 增持 000671.SZ 阳光城 7.0 0.90 1.33 7.8 5.3 0.7 0.6 4,020 5434 33% 35% 增持 601155.SH 新城控股 31.8 5.61 7.87 5.7 4.0 1.4 1.2 12,654 15774 21% 25% 增持 600325.SH 华发股份 6.7 1.22 1.54 5.5 4.4 0.4 0.3 2,785 3260 22% 17% 增持 资料来源：Wind，申万宏源研究 2525 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 25 页 共 25

96、 页 简单金融 成就梦想 信息披露 证券分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告,并对本报告的内容和观点负责。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 与公司有关的信息披露 本公司隶属于申万宏源证券有限公司。本公司经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的， 还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务。本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务

97、。客户可通过 索取有关披露资料或登录 信息披露栏目查询从业人员资质情况、静默期安排及其他有关的信息披露。 机构销售团队联系人 华东 陈陶 华北 李丹 华南 陈左茜 海外 胡馨文 股票投资评级说明 证券的投资评级： 以报告日后的 6 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下： 买入（Buy） 增持（Outperform） 中性 (Neutral) 减持 (Underperform) ：相对强于市场表现20以上； ：相对强于市场表现520； ：相对市场表现在55之间波动

98、； ：相对弱于市场表现5以下。 行业的投资评级： 以报告日后的6个月内，行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下： 看好（Overweight） 中性 (Neutral) 看淡 (Underweight) ：行业超越整体市场表现； ：行业与整体市场表现基本持平； ：行业弱于整体市场表现。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。申银万国使用自己的

99、行业分类体系，如果您对我们的行业分类有兴趣，可以向我们的销售员索取。 本报告采用的基准指数 ：沪深300指数 法律声明 本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司 （以下简称 “本公司” ） 的客户使用。 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。客户应当认识到有关本报告的短信提示、电话推荐等只是研究观点的简要沟通，需以本公司 http:/ 网站刊载的完整报告为准，本公司并接受客户的后续问询。本报告上海品茶列示的联系人，除非另有说明，仅作为本公司就本报告与客户的联络人，承担联络工作，不从事任何证券投资咨询服务业务。 本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料

100、、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的惟一因素。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本公司特别提示,本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告

101、中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。市场有风险，投资需谨慎。若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。 本报告的版权归本公司所有，属于非公开资料。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。