1、 世界城市排名再 “洗牌” 民粹主义的经济影响 城市物流创新探索 何为代币化？ 零售再定义 亚太区角色升级 合成肉汉堡配蟋蟀套餐 颠覆 | dinf | 【动词】 推翻或改变原有的程序、 计划、 方法、 模式等 【名词】 对原有程序、 计划、 方法、 模式等的推翻或改变 第2期 2019 Mark Ridley 第一太平戴维斯全球首席执行官 欢迎阅读第一太平戴维斯全球旗 舰报告 影响力 的最新一期， 本期将 以市场颠覆因素为主题展开探讨。 政治变革、 经济变化和社会变迁 是当今世界的重要特征。 时代不确定性 所孕育的种种趋势， 都影响着房地产市 场走势。 若能把握、 善用这种不确定 性， 即有

2、望获得其中蕴藏的真正机遇。 本出版物所传达的内容未必代表第一太平戴维斯或出版方的观点。 所含信息在付印时均正确无误。 版权所有。 未经第一太平戴维斯许可， 不得使用本出版物所有或部分内容。 第一太平戴维斯已尽全 力确保内容的准确性， 但对于该出版物的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。 我们看到， 人口结构出现巨大变 化， 城镇化在不断推进， 民粹主义和保 护主义有抬头迹象 。 技术应用也已经渗 透到人类生活的方方面面， 在显著提升 效率、 灵活性与便利度的同时， 也挑战 着不同世代的价值观以及生活、 工作与 娱乐方式。 这一系列变化都促使市场参与者 回归资产层面， 具体问题具体分析

3、反思 商业模式， 以确保自身业务依然能够紧 跟市场趋势及需求。 这些变化也将巩固 城市环境在全球范围内的持久竞争 力无论是独立城市， 还是跨省市、 州县甚至国家的新兴超级城市群。 影响力 邀请第一太平戴维斯 资深专家以及相关行业领军人物， 就上 述大趋势引发的重要问题分享专业洞 见。 报告分析围绕若干主题展开， 包括 城市的韧性、 粮食生产的可持续性、 民 粹主义政治在跨境投资中扮演的角色、 零售和休闲领域在科技冲击下的重新 Jeremy Bates 租户服务部主管 EMEA （欧洲、 中东及非洲） +44 (0) 20 7409 8813 Simon Hope 执行董事 全球资本市场部主管

4、+44 (0) 20 7409 8725 Justin Marking 执行董事 全球住宅服务部主管 +44 (0)20 7016 3810 Sophie Chick 董事 世界研究部 +44 (0) 20 7535 3336 Paul Tostevin 董事 世界研究部 +44 (0) 20 7016 3883 第一太平戴维斯联系人 篇首语 订阅 影响力 季刊 我们将以邮件方式与您分享未来全球 房地产研究最新动态 详情请登录 影响力 网络版 访问 助您应对 2019年及未来的房地产挑战 架构虽然领域不同、 主体各异， 但 最终得出的结论都指向同一个方向： 积 极且善于接受变化的人将可发现机遇

5、， 改变房地产及相关产业的运行轨迹， 满 足时代演变所带来的新型需求。 希望本期 影响力 能开启一段引 人入胜、 启发思考的阅读体验。 在此我 谨向参与本期创作的所有人员表示感 谢。 我相信， 文中的分析和观点将给颠 覆因子充斥的不确定时期注入几分确 定和乐观。 3 影响力 45 议程 主题速览 目 录 5 影响力 6 城市排名再 “洗牌” 能够抵御当前及未来全球房地产 颠覆力的韧性城市 14 技术城市 百余项指标综合评估， 呈现全球30 座领先技术城市 16 当城市获得技术加持 盘点成就中美技术城市的要素及其 对房地产市场的启示 20 民粹主义与经济繁荣的博弈 全球多地出现民粹主义、 保护主

6、义 抬头迹象， 对全球经济意味几何？ 26 亚太区主导21世纪 11式 从庞大的人口规模， 到对科技创新 的渴求 30 变局: 收益率、 市场周期、 利率 正常化 未来五年全球房地产市场走势预测 34 90亿人的粮食问题 面临人口的增长、 饮食习惯的改变， 是时候换个角度审视粮食生产及消 费问题了 38 全球豪宅市场 在市场颠覆力量的作用下， 全球豪 宅价格呈现差异化走势 42 购买持有出售。 全球主要城 市的住宅成本 想在国外买房？ 您了解这些额外成 本吗？ 44 私人财富全球之旅 全球顶级房地产市场谁主沉浮？ 论 高净值个人的影响力 46 代币投资 将现实资产转移至区块链， 以数字 证券形

7、式交易所有权一场房地 产革命正在酝酿 48 共享原则 年轻人热爱协作， 而他们所崇尚的 共享价值观正在改变世界运行的 方式 52 智慧协作新办公 办公方式及需求的改变催生灵活 办公空间 56 城市物流： 无限靠近 城市物流创新解决方案， 应对人口 增长、 电商发展需求 58 仓库2.0 从现代化多层仓库到电动汽 车创新、 创意物流新概念 60 新零售， 新现实 零售格局升级换代， 沉浸式娱乐体 验 “C” 位出道 62 零售再定义 五大创新案例解锁零售转型 64 电竞来袭 从虚拟到现实， 打开房地产需求新 维度 6 30 34 44 2619 64 20 56 16 58 60 62 66 颠

8、覆时代， 谁与争锋 拥抱新兴理念， 升级基础设施， 把握 未来制胜关键 从左至右： 伦敦、 东京、 纽约 洛杉矶、 华盛顿特区、 上海 新加坡、 天津、 雅加达 第一太平戴维斯韧 性城市指数为未 来的房地产投资提 供决策基础。 最成 熟的韧性城市拥有 蓬勃发展的经济和 房地产业。 预计新 韧性城市指数对投资者而言， 意味 着什么 兴韧性城市可在 2028年达到这一 状态。“挑战者” 城 市起步较晚但发展 迅速， 更适合长线 投资。 全球顶级城市的座次排名似乎已是板 上钉钉的事。 然而在科技、 人口结构、 政策 等的多元作用下， 未来十年城市排名将迎 来大 “洗牌” 。 伦敦、 纽约、 东京等

9、“老牌” 领先城市 将展开一场关乎城市韧性的较量。 如何继 续发挥经济、 人口等诸多优势来维持领先 地位？ 与此同时， 中国及中东地区的新兴城 市也在个人财富与城市经济快速增长的支 撑下紧紧追赶， 挑战世界城市现有格局。 城 市竞技场正变得日益拥挤， 竞争也愈发激 烈。 截至2018年， 国内生产总值 （GDP） 超 过500亿美元的城市已从十年前的177个 增加到248个， 其占全球GDP的比例也从 79上升至83。 城市的重要性不言而 喻； 在未来颠覆性时代， 城市还将继续扮演 重要角色。 预计到2028年， GDP超过500亿 美元的城市将增加到317个， GDP占比也 将进一步上升至8

10、9。 这类城市的地理分布也发生了显著变 化， 且未来还将继续调整。 亚太区在2018 年超越美洲， 成为500亿美元以上 GDP城市最多的区域。 预计到 2028年， 亚太区将拥有全球半数 以上的500亿美元级经济强市。 城市合作是对城市传统排名 的又一大威胁。 超级城市群概念 提出至今， 美国与墨西哥之间、 欧 洲邻国之间都出现了跨境协作。 中国拥有 很多人口众多的大都市， 无需 “外援” 即可构建城市群。 第一太平戴维斯研究部对以上城市 相关的新兴主题进行了深入分析， 重点考 察了城市韧性、 有冲击排名潜力的城市以 及发展中的超级城市群。 韧性城市 在不断变化的时代背景下， 寻求企业 可以

11、蓬勃发展的可持续城市正变得日益 重要。 第一太平戴维斯通过自建的 “韧性 城市指数” 对主要城市进行考察。 所谓韧 性城市， 即在面对房地产市场诸多颠覆性 趋势时， 能够承受考验或顺应潮流并加以 善用的城市。 它们对人才富有吸引力， 鼓 励创新创业， 积极推动城市及私人财富的 增长人才吸引力以及创新竞争力正 是房地产投资者的决策考量。 2028年韧性城市排行的前20名中既 有老面孔， 也有新晋级的美国经济强市。 纽约、 东京、 伦敦和洛杉矶在过去二十年 中一直领先， 将可继续稳坐前四强。 作为 世界顶级城市， 它们拥有得天独厚的先天 优势， 未来十年也将延续韧性表现。 城市 排名 再洗 牌 韧

12、性是定位全球重要房地产市场的关键指标， 现在如此， 若 干年以后亦如此。 且听第一太平戴维斯世界研究部Sophie Chick、 Paul Tostevin评估有潜力挑战全球排名的韧性城市 7 影响力 “亚太在2018 年赶超美洲， 成 为500亿美元以 上GDP城市最 多的区域” 来源 第一太平戴维斯 2018年全球十大投资城市 本土及跨境房地产资本的流动 第一太平戴维斯韧性城市指数 2028年全球韧性城市前20名预测 GDP超过500亿美元的城市 主要分布区域 2018年投资额 （亿美元） 2008-2018年变化 来源 第一太平戴维斯研究部使用Real Capital Analytics

13、数据 纽约 洛杉矶 伦敦 旧金山 香港 巴黎 华盛顿特区 芝加哥 达拉斯 首尔 $600 $500 $400 $300 $200 $100 0 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 纽约 美国 韧性城市 1 1 1 0 东京 日本 韧性城市 2 2 2 0 伦敦 英国 韧性城市 3 3 3 0 洛杉矶 美国 韧性城市 4 4 4 0 上海 中国 新兴韧性城市 23 11 5 6 芝加哥 美国 韧性城市 5 5 6 -1 北京 中国 新兴韧性城市 24 14 7 7 巴黎 法国 韧性城市 6 6 8 -2 深圳 中国 新兴韧性城市 20 13 9 4 达拉斯

14、美国 韧性城市 10 8 10 -2 华盛顿特区 美国 韧性城市 7 7 11 -4 广州 中国 新兴韧性城市 35 21 12 9 新加坡 新加坡 韧性城市 15 9 13 -4 旧金山 美国 韧性城市 9 10 14 -4 休斯敦 美国 韧性城市 12 12 15 -3 费城 美国 韧性城市 11 15 16 -1 天津 中国 新兴韧性城市 40 26 17 9 波士顿 美国 韧性城市 13 16 18 -2 苏州 中国 新兴韧性城市 47 30 19 11 雅加达 印度尼西亚 新兴韧性城市 103 51 20 31 城市 （都会区） 国家 类别 排名 2008 2018 2028 变化

15、2018-2028 本土投资 （左轴） 跨境投资 （左轴） 变化 （右轴） 226% 300% 284% 209% 238% 302% 74% 94% 121% 221% 研究方法 第一太平戴维斯韧性城市指数综合考察城市财富 （GDP） 、 私人财富 （年收入7万美元以上的家庭） 以及人口结 构 （人口抚养比） 。 来源 第一太平戴维斯研究部 全球趋势 韧性城市 图例 美洲 亚太 欧洲 中东 非洲 未来十年最大的变化将是亚洲城市的 崛起。 到2028年， 前20名将在2008年基础 上新增七个亚洲城市， 其中六个中国城市， 另一个是印度尼西亚首都雅加达。 过去十 年中， 这些新兴韧性城市无论经

16、济还是财 富都有了显著增长； 随着中产阶级财富的 继续累积， 其地位还将得到进一步巩固。 尽管2028年前20名的阵容有所调整， 但占全球GDP的比例将稳定在25左右， 与2018年的水平 （26） 基本相当。 无论从长期还是短期的经济前景以及 人口结构来看， 韧性城市都具有较好的投 资吸引力。 但更有趣的是将韧性城市的分 布与当前房地产资本的流向进行比对。 根 据对比结果可以判断投资者是否找到符合 风险/回报预期的投资机会， 也可判断各个 市场可投资房地产的规模以及流动性。 投资规模排名全球前三位的城市依次 为纽约、 洛杉矶、 伦敦， 而这三座城市的韧 性指数也排在全球前四。 除纽约、 洛杉

17、矶以 外， 排在全球韧性城市前20名、 全球投资 规模前10名的美国城市还有芝加哥、 华盛 顿特区、 旧金山和达拉斯。 纽约以575亿美元的投资额在2018年 蝉联全球最大投资市场， 但国内资金占比 越来越高， 跨境投资的比例则从十年前的 37降到30。 同期， 洛杉矶、 旧金山、 华 盛顿特区、 芝加哥、 达拉斯的跨境投资占比 均有所上升比较基数较小是其中一方 面原因。 2018年伦敦投资额累计335亿美元， 仍旧排在第三。 尽管英国脱欧事件影响， 伦 敦对外国投资者的吸引力未见削弱， 2018 年投资额中有三分之二以上来自境外， 比 例高于2008年的50%。 巴黎是除伦敦以外 唯一进入韧

18、性城市排行20强的欧洲城市， 本土投资与跨境投资几乎平分秋色。 该市 写字楼市场规模大、 流动性好， 因此投资热 度较高。 韧性城市 这些城市至少在过去 十年中一直处于前20 名， 且未来十年仍将 维持在前20名。 面对 当前以及未来房地产 市场的诸多干扰甚至 颠覆力量时， 它们能 够承受考验或是顺应 潮流并加以善用。 新兴韧性城市 已在过去十年进入 20强， 或未来十年即 将进入20强的新面 孔。 虽然它们目前尚 未在全球舞台上站稳 脚跟， 但预计随着经 各类城市的定义标准 济和财富持续的大 幅增长， 到2028年它 们将能符合韧性城市 的标准。 挑战者城市 到2028年排名上移至 少10名

19、同时跻身全球 50强的城市。 它们将 未来颠覆力量化为己 用， 凭借实力提升世 界地位并向成熟韧性 城市发起挑战。 这些 城市值得长线投资的 房地产投资者关注。 气候风险日益严峻 世界经济论坛 （WEF） 2019年全球风险报告 称， 未来十年城市将面临 若干威胁， 其中包括极端 天气事件以及气候变化应 对措施不力。“纽约就是 一个典型。 飓风 桑迪 袭 击时， 多个街区被淹， 城市 大面积停电。 由于电梯无 法使用， 很多人被困高楼 之中， ” 世界经济论坛城市 项目负责人Alice Charles 女士说。 对部分城市而言， 应对威 胁还需要自上而下转变思 维、 调整优先顺序； 而其他 城

20、市已在积极应对， 利用 技术手段减轻自然灾害的 威胁。 日本新干线的一体 化自动控制系统可以在自 然灾害发生时对列车紧急 制动。“他们还可以通过手 机与公众紧急沟通， 通过 所有可用的技术手段通知 大家寻求掩护， ” Charles 女士补充道。 2008 GDP超过500亿美元 的城市有177个 亚太 29% 欧洲 29%美洲 37% 中东 4% 非洲 1% 2028 GDP超过500亿美元 的城市将达到317个 亚太 53% 欧洲 20% 美洲 22% 中东 3% 非洲 2% 2018 GDP超过500亿美元 的城市有248个 亚太 45% 欧洲 23% 美洲 27% 中东 4% 非洲 1

21、% 9 影响力 8 “这四个顶级世 界城市拥有得 天独厚的先天 优势， 未来十年 也将延续韧性 表现” 印度 第一太平戴维斯印度首席执行官 Anurag Mathur表示， 印度三个挑战者城 市的增长驱动力存在很大差异。“新德里作 为国家行政中心以及决策中心， 吸引的多 是政策导向性较强的产业， ” 他说。“孟买是 金融之都， 而班加罗尔一直都以科学与工 程为重心。 ” 新德里和班加罗尔的科技产业不断发 展， 持续吸引着年轻人才。 Mathur表示，“班加罗尔是印度空间 研究组织、 印度斯坦航空公司、 印度科学研 挑战者城市 韧性城市研究挑选出了八个挑战者城 市， 即到2028年排名上移至少十

22、位并进入 前50名的城市。 这些城市的分布与排名前 20位的城市形成鲜明对比八个城市无 一来自美国或欧洲， 而是来自中国、 印度和 中东地区。 其中， 印度及中东城市拥有较高的国 际知名度， 包括印度的新德里、 孟买和班加 罗尔， 以及沙特阿拉伯的利雅得和吉达。 杭 州、 南京、 宁波这三个中国二线城市， 规模 较大但国际知名度不及以上城市。 究所的大本营， 拥有深厚的科学和工程产 业积淀， 近年才涌现出一批初创公司和各 类技术公司。 最初， 班加罗尔的技术产业增 长源于成本套利， 如今已向价值链高端大 幅延伸， 成为印度技术研发的核心城市。 ” 通用电气和壳牌公司均已在班加罗尔设立 研发中心

23、。 印度人口整体较为年轻， 且流动性 强， 30岁以下人口占比高达65。 相比而 言， 新德里和班加罗尔更受年轻人才青睐； 孟买的生活成本较高， 不利于创业发展。 中东 电子商务的兴起推动沙特阿拉伯零售 业转型， 助力利雅得、 吉达跻身挑战者城市 的行列。 沙特阿拉伯拥有近3,300万人口， 但地域广阔、 消费者分散， 使传统销售渠道 面临挑战。 如今， 电子商务为零售商提供了 提升产品销售的有效解决方案。 在新零售格局下， 房地产投资者亦调 整策略， 转向亦服务电商租户为主的物流 物业和仓库。 例如卡登投资 （Kaden Investment） 在利雅得南部打造的现代物 流园区， 中东电商平

24、台N以及浙 韧性城市要想蓬 勃发展， 需要以积极、 开放的心态持续追求 优秀的城市设计。 例 如， 指数排名第四的 洛杉矶一直在致力改 变其汽车导向型的城 市形象。 “这个以低矮建 筑为主、 平铺式格局 的城市在规划方面做 出了惊人的努力， 曾 经备受诟病的公交系 统正在全方位升级。 地铁系统如图的开 发与扩建为沿线区域 带来了出行便利， ” 国际建筑设计和总体 规划公司Benoy的创 意总监Jacqueline Beckingham女士如 是说。“现在已经形 成一种共识， 即应该 在地铁沿线进行更高 密度的开发。 ” 成功 申办2028年奥运会 城市设计之挑战 也给予洛杉矶以莫大 的动力。

25、中国城市如上 海， 则另辟蹊径。“中 国城市有能力开展政 府支持的宏伟城市规 划， ” Beckingham女 士说。“它们选取具有 战略意义的布局， 也 能够实现快速发展。 换做其他类型的政治 环境， 此举可能会遭 到某些特殊利益集团 的反对。 “中国城市的宏 伟规划均以合理的城 市规划原则为基础建 立， 但有时为了落实 新计划， 不得不舍弃 原有的东西。 ” 利雅得触 “电” 电子商务正重塑当地 零售市场格局 11 全球趋势 韧性城市 影响力 10 “印度人口整体 较为年轻， 流动 性强， 30岁以下 人口占比高达 65%。 他们大批 向新德里和班 加罗尔迁移” 江执御旗下的自营平台Jol

26、lyChic分别租 有4万平方米以及13万平方米的面积。 此 外， 这两家公司还将在利雅得北部的商业 枢纽项目Business Front设立区域总部。 “消费者行为变化的连带效应已在实 体零售领域得到体现， ” 第一太平戴维斯中 东地区专业服务及咨询部主管Richard Paul表示。 “如今最成功的购物中心往往 以餐饮与娱乐业态为主打。 电子产品、 耐用 品、 服装等的消费已逐渐向线上转移， 因此 线下零售应当以体验为重。 ” 中国 中国城市的崛起异常抢眼， 它们占据 着新兴韧性城市 （经济和财富表现在过去 十年中显著提升， 未来十年将继续增长并 进入全球20强的城市） 的多数席位， 亦有

27、 多个城市晋升挑战者城市 （预计在2028年 进入全球50强的城市） 。 深圳、 广州等新兴韧性城市的实力在 经济方面有所体现， GDP已赶超香港。 尽管 如此， 香港的重要地位亦不容低估。 优越的 地理位置、 成熟的金融及法律行业使香港 成为房地产投资热点城市， 全球排名第五。 深圳的韧性表现在过去数十年中有目 共睹。 深圳在1980年成为中国首个经济特 区， 拥有众多知名公司， 其中包括平安保险 集团和本土汽车品牌比亚迪。 如今它与时 俱进， 吸引了大批技术相关企业， 如腾讯和 移动巨头华为。 挑战者城市成长的背后， 科技的发展 起着重要的推动作用。 以杭州为例， 得益于 电商集团阿里巴巴

28、的集聚效应， 这座城市 不断吸引技术企业及人才涌入。 第一太平 戴维斯华东区董事长朱兆荣表示，“一线城 市一度是人才聚集地， 如今杭州异军突起， 不仅就业薪资较高， 生活成本也低于附近 的上海， 对人才的吸引力日益凸显。 ” 粤港澳大湾区正投资建设以高速铁 路、 城际铁路为主体的城际快速交通网络， 目标连通区内11座城市。 深圳、 广州作为 湾区主要城市， 其影响力也将继续增强。 第一太平戴维斯华南区董事长林木雄 表示，“随着一体化的推进， 大湾区将成长 为一个经济重地。 湾区城市本就有很多共 同点， 具备协同发展的良好基础。 不少香港 公司将工厂设在珠三角城市， 还有大量人 口往来于湾区城市

29、间寻找就业机会。 ” 中国幅员辽阔、 城市众多， 除上文提 到的重点城市以外， 还有很多城市也在不 断提升世界影响力、 吸引房地产投资者。 预 计到2028年， 全球前100个韧性城市中将 有43个来自中国， 其中包括武汉。 作为华 中地区人口最多的城市， 武汉正在快速投 建基础设施， 全力打造华中地区的经济引 擎。 城市人口不断增加， 推动大都市区跨市甚至跨国融合， 形成强大 的超级城市群。 群内各城市间的联动发展使得城市韧性得以叠加， 这一 特性深深吸引着投资者。 曾有研究指出， 夜间灯光的强弱与所在地区的 经济活动存在明显的对应关系， 而这些城市群在夜间卫星图像上清晰 可辨它们形成连续成

30、片被照亮的区域。 超级城市区域不仅可以共享资源和人才， 还拥有更充足的劳动力 和更广阔的消费者市场， 知识与信息交流也更加充分。 然而挑战与机遇 并存， 跨境区域尤其如此， 需要面临不同法律体制、 政治风险、 货币波动 等多重问题。 杭州 中国 挑战者城市 54 40 29 11 利雅得 沙特阿拉伯 挑战者城市 66 44 31 13 南京 中国 挑战者城市 53 46 32 14 宁波 中国 挑战者城市 57 50 40 10 新德里 印度 挑战者城市 166 106 44 62 孟买 印度 挑战者城市 129 80 46 34 吉达 沙特阿拉伯 挑战者城市 130 59 49 10 班加罗

31、尔 印度 挑战者城市 - 98 50 48 城市 国家 类别 排名 2008 2018 2028 变化 2018-2028 挑战者城市 来源 第一太平戴维斯研究部 来源 第一太平戴维斯研究部使用Oxford Economics以及国家统计数据 说明 都会区人口数据 全球趋势 韧性城市 粤港澳大湾区/珠江三角洲 大湾区包括珠江三角洲的九个内地城市以及 香港、 澳门两个特别行政区。 GDP共计1.3万亿 美元， 与旧金山湾区和东京湾区属于同一重量 级， 但到2030年将赶超后两者。 大湾区高铁通 车后， 将可大大缩短主要城市的通勤时间。 原 先四个小时的行程， 如今只需100分钟。 香港 与广州之

32、间的行车时间最短只需48分钟。 阿姆斯特丹布鲁塞尔里尔鲁尔 这个超级城市群位于欧洲西北部， 跨越荷兰、 比利时、 法国、 德国这四国， 覆盖阿姆斯特丹、 鹿特丹、 布鲁塞尔等主要城市。 该城市群已形 成以知识交流、 商业创新为核心的互联互通的 网络体系。 区内拥有多所欧洲顶级学府， 包括 代尔夫特理工大学、 阿姆斯特丹大学、 埃因霍 芬理工大学、 莱顿大学。 超级城市群 技术产业集聚 杭州吸引着大批希 望沾阿里之 “光” 的 技术企业 南加州 南加州超级城市群北起洛杉矶， 南至墨西哥的蒂华纳， 大部分区域位于 美国境内。 该城市群是美国最大的经济区域之一， 以娱乐、 旅游、 科技、 汽车和金融

33、为主导产业。 圣贝纳迪诺 217,000 洛杉矶 3,999,800 安纳海姆 352,500 长滩 469,500 圣塔安娜 334,100 尔湾 277,500 圣地亚哥 1,419,500 丘拉维斯塔 270,500 蒂华纳 (墨西哥) 1,641,600 超级城市群总人口 25,774,700 河滨 327,700 江门 4,694,600 深圳 11,862,500 肇庆 4,231,200 佛山 7,704,900 惠州 4,948,800 东莞 8,487,300 广州 14,033,800 中山 3,348,100 珠海 1,704,100 香港 7,436,700 澳门 63

34、1,500 超级城市群总人口 69,083,400 安特卫普 比利时 1,394,000 布鲁塞尔 比利时 2,748,700 里尔 法国 2,787,000 科隆 德国 1,950,800 阿姆斯特丹 荷兰 1,539,300 鹿特丹 荷兰 1,436,600 超级城市群总人口 37,278,200 12 “粤港澳大湾区 将通过城际快速 交通网络连通11 座城市， 深圳、 广 州作为湾区主要 城市， 其影响力也 将继续增强” 141514 全球枢纽 技术城市 技术 城市 本期技术城市指数考察了全球30个 领先技术城市。 评估指标分为六大类 共计100余项， 大到外来风投资本规 模， 小到一杯

35、平白咖啡的售价 顶尖 纽约高居技术城市 排行榜首位 影响力 素。 这促使技术城市走到交通模式创新、 共 享移动服务 （如自动驾驶车辆） 的最前沿。 本期技术城市指数特设 “移动性” 分 类指标， 以反映各城市在解决出行问题方 面做出的努力。 该类可细分为三大项： 地铁 系统、 共享交通服务以及城市环境品质。 伦敦在交通系统一体化等方面的综合表现 突出， 高居 “移动性” 分项排名首位。 然而， 伦敦依然面临污染这一严重问题， 此外伦 敦拥有全球最古老的地铁系统， 改造升级 也将是长期挑战。 中国城市在共享移动出行领域一马当 先， 摩拜、 ofo小黄车等共享单车品牌即起 源于中国。 亚洲城市地铁

36、的现代化水平也 处于领先地位， 不仅票价便宜， 还配备无线 网络和空调系统。 在城市环境品质方面表现突出的是欧 洲城市。 阿姆斯特丹、 哥本哈根、 斯德哥尔 摩和巴塞罗那是全球最适合骑行的城市， 且由于城市格局紧凑， 通勤时间相对较短， 设施使用更加便利， 有利于实现工作与生 活的更好平衡。 联合办公的扩张与全球技术产业的增 长密切相关。 在2018年， 都柏林和伦敦的 联合办公占当地写字楼市场的比例分别达 到11和14。 私人办公室平均每个工位 的成本约590美元每月， 其中以旧金山成 本最高， 工位月租高达1,050美元。 联合办 公是一个快速崛起的细分领域， 且仍存在 增长空间。 即便在

37、商务氛围相当成熟的曼 哈顿区， 联合办公也仅占整个写字楼市场 的2。 继续阅读， 了解美国技术城市与中国技术 城市的构成要素 （第16页） 。 “纽约人才储备充足， 且 素有全球商业中心之美 誉， 本次问鼎全球顶尖技 术城市” 技术城市不仅是所 在区域的重要技术中心， 也是备受风投资本关注的 热门市场。 这些城市活力 四射， 生活工作两相宜， 且 富有人才吸引力， 因此成 为国际技术企业推进全球 或区域布局的备选城市。 第一太平戴维斯技 术城市指数考察的是技术 城市的成功要素。 我们使 用100余项指标对每座城 市进行评分。 指标分为六 大类： 商务环境、 技术环 境、 城市活力及健康、 人才

38、 储备、 房地产成本以及移 动性。 每个大类根据其对 技术产业的重要性被赋予 相应权重。 商务环境 投资 金融及商务服务业规模 企业设立便利度 研发/创新 空间联系 经商成本 （监管、 税费、 薪资） 技术环境 风投资本 技术产业的规模/价值 技术基础设施 技术参与度 城市活力与健康 城市健康指数 城市活力指数 居住成本 人才储备 高等教育 移民及人才吸引力 城市年轻指数 房地产成本 办公及住宅租赁成本 联合办公租赁成本 移动性 共享交通服务 地铁系统 城市环境品质 技术城市正引领着世界前进的步伐。 它们是创新试验场， 也是人才和风投资本 磁石； 是充满活力的宜居、 宜业之地， 也是 经济发展

39、的重要驱动力。 未来十年， 30个技 术城市的GDP预计平均增长36， 而其他 发达城市仅为19。 第一太平戴维斯技术城市指数对全球 最热门技术城市进行排名， 现已更新至第 三期， 评估指标超过100项 （排名详情见对 页） 。 纽约人才储备充足， 且素有全球商业 中心之美誉， 本次超越旧金山问鼎全球顶 尖技术城市。 伦敦总排名第三， 其中在 “城市活力与 健康” 以及 “移动性” 这两大类指标的表现 尤其出色。 伦敦仍是欧洲最重要的技术枢 纽， 2018年吸引的风投资本约为巴黎的三 倍。 阿姆斯特丹总排名第四， 综合评分与伦 敦差距甚微， 是伦敦作为欧洲门户城市的 劲敌。 作为荷兰首都， 阿

40、姆斯特丹也是一个 充满活力的世界级枢纽城市， 拥有大量会 讲英语的娴熟劳动力。 本期有六个中国城市被纳入排名， 虽 是都是首次亮相， 但竞争力不容小觑。 中国 的技术城市正在迅速崛起， 技术产业的风 投规模现已赶超美国城市。 北京过去三年 的年均风投总额达到340亿美元， 超过纽约 与旧金山。 上海则凭借在国际商务氛围和 生活品质方面的双重优势， 成为中国第一 技术城市。 30个技术城市目前共有2.91亿人口， 未来十年预计再增1,800万。 随着基础设施 压力增加， 移动性成为城市成功的关键因 文： Paul Tostevin， 第一太平戴维斯世界研究部 董事 2019第一太平戴维斯 技术城

41、市指数 1. 纽约 2. 旧金山 3. 伦敦 4. 阿姆斯特丹 5. 波士顿 6. 新加坡 7. 洛杉矶 8. 奥斯汀 9. 斯德哥尔摩 10. 哥本哈根 11. 多伦多 12. 西雅图 13. 东京 14. 巴黎 15. 上海 16. 柏林 17. 北京 18. 特拉维夫 19. 都柏林 20. 香港 21. 巴塞罗那 22. 墨尔本 23. 首尔 24. 深圳 25. 杭州 26. 成都 27. 圣地亚哥 28. 布宜诺斯艾利斯 29. 班加罗尔 30. 开普敦 第一太平戴维斯技术城市定义 1617 影响力 16 全球枢纽 技术城市 从第一太平戴维斯技术城市指数排行 来看， 美国城市的排名

42、相对靠前 （见第14 页） ， 然而中国城市增长迅速， 且在全球风 险资本投资中占据更高份额。 本篇邀请到 第一太平戴维斯美国高级董事总经理 Kevin Kelly和中国区研究部高级董事简可 （James Macdonald） ， 就各自区域市场 技术城市的关键属性、 技术类型和重要企 业代表， 以及技术产业对当地房地产的影 响进行了探讨。 技术城市的本质属性是什么？ 或者说， 站在 创新与投资的角度， 区分一座技术城市与 其他技术城市的主要依据是什么？ Kevin Kelly 技术城市有各自的成长轨 迹， 但它们的共同之处在于， 都拥有优质的 高等教育资源。 美国加州的斯坦福大学以 及加州大

43、学伯克利分校， 为旧金山和圣何 塞的创新和企业发展提供着源源动力。 如果将这些因素与生活品质相叠加， 就会发现每座技术城市都有自己独特的驱 动力。 相比圣何塞， 旧金山更为20岁出头 年轻人群所青睐。 从中可总结出两点： 其 一， 城市对人才的吸引力各有千秋； 其二， 生活品质和城市布局是影响城市吸引力的 重要因素。 简可 北京拥有中国顶尖高校， 它们是技 术企业的人才储备， 也是创业孵化器。 杭州 是阿里巴巴的大本营， 得益于此， 当地的技 术经济得到蓬勃发展。 杭州也是中国最宜 居的城市之一。 深圳不断转型突破， 从制造 基地到硬件硅谷， 再到如今的软件和金融 枢纽。 它还吸引着大量来自全

44、国各地、 充满 活力、 满怀抱负的劳动人口。 第一太平戴维斯亚太区研究部主管 Simon Smith常驻香港， 他认为香港正成 为金融科技孵化器， 因为它不仅是一个全 球金融中心， 也是中国金融服务企业进行 国际扩张的重要跳板。 KK 纽约虽然是全球最贵的城市之一， 但 由于宜居指数较高、 技术发展领先， 依然 令年轻人向往。 对于受过良好教育、 尤其是 从事技术行业的年轻人来说， 在技术城市 生活， 无需太过担忧住房成本和其他开支 压力。 如果计划组建家庭， 则情况要更加复 杂。 即便是在房产成本较低的城市， 例如德 州的奥斯汀， 也很难在市中心地段找到面 积、 价位都合适的住宅。 哪些城市

45、已形成专门的技术领域？ 对房地 产市场又有何影响？ KK 在美国， 奥斯汀、 波士顿是硬件技术 的温床， 波士顿、 圣地亚哥以生物技术为核 心， 洛杉矶则以音乐和电影相关技术见长。 这往往是企业与当地高校资源反馈循环的 结果。 某高校的计算机科研成果催生出一 个个企业集群， 企业再以专业技术实践 “反 哺” 高校， 推进相关课程建设升级。 密苏里 州的圣路易斯虽然排名在全美前六开外， 但已成为安全相关技术发展的核心城市； 亚特兰大则依托乔治亚理工学院的资源支 持， 大力发展金融科技。 企业聚集效应在房地产领域的具体体 现是租金上涨。 纽约的中城南区 （Midtown South） 拥有成熟的技

46、术产业， 租金在经历 一轮爆发式上涨后， 已与中城区传统写字 楼的租金不相上下。 旧金山市中心的办公 空间也十分抢手， 如想租一幢大楼， 必须尽 早出手。 选址决策不仅要考虑现有员工的 诉求， 还应放眼长远， 关注行业人才向往生 活和就业的区域。 以奥斯汀为例。 技术公司 宁可支付市中心每平方英尺50-60美元的 租金， 承担交通拥堵、 员工长时通勤的风 险， 也不愿在驱车15分钟可达、 租金低至 每平方英尺20美元的区域 “屈就” 。 简可 阿里巴巴效应使杭州成为以消费者 为中心的技术中心。 阿里作为中国电商巨 头， 旗下拥有多家 “独角兽” 企业。 很多技术 企业慕名来到杭州， 希望可以近

47、水楼台。 这 就是阿里巴巴的集聚效应。 西区的成都已 发展成为高新技术中心和业务流程外包中 心。 由于劳动力成本低于东部城市， 高新技 术和商务流程外包成为当地写字楼市场的 重要支撑。 媒体及内容产业在中国受到严 格监管， 因此相关技术企业需要尽可能接 近决策中心北京。 深圳拥有大批应用 程序开发企业， 这类企业一般规模较小， 倾 向于寻找灵活办公空间。 这些城市是国际技术企业在中国布局的首 选市场。 企业选址决策会考虑哪些因素？ 简可 国际技术企业选择中国， 看中的是 中国市场的庞大规模及其接纳新兴技术的 积极态度。 中国的网络购物和移动购物均 处于世界领先地位， 原因也正在于此。 技术 企

48、业快速发展的一个关键因素在于对人才 美国技术城市和中国技术城市的增长 模式是否相同？ 增长模式对当地房地 产市场有何影响？ 当城市 获得 技术加持 插图：Patrick George 1819 全球枢纽 技术城市 第一太平戴维斯全球租户趋势部董事 Nicky Wightman对话优步城市部负 责人Eugenie Teasley，讨论未来城 市交通问题的应对之策 移动不息 Nicky Wightman： 交通是城市成功的关键 环节。 2019年技术城市指数的衡量指标新 增 “移动性” 分项， 也正因为此。 您觉得技术城 市与移动出行新概念的热度之间存在联系 吗？ Eugenie Teasley： 一座城市的移动指数和 其技术发展水平没有必然的对等关系。 早在 全球技术之风盛行之前， 阿姆斯特丹就已经 开始精心打造自行车道路网， 提倡居民骑车 出行。 而在旧金山， 技术无处不在， 已渗透到 衣食住行的方方面面。 电动共享单车Jump 最早即出现在旧金山。 然而， 移动性的演变 不仅与基础设施有关， 还与政府对创新探索 及实践的态度有关， 尤其是在受监管程度较 高的市场。 数百万人的出行问题让城市心力交瘁。 像优 步这样的共享出行服务， 在城市综合交通系 统中扮演着怎样的角色？