1、2019年11月大有可为亚太区国际学校的发展趋势与基准亚 太 区 国 际 学 校1市 场 目 前 正 迅 速 增 长 。 国 际 学 校 的 数 量 在 2 0 1 4 - 2 0 1 8 年 间 增 加 了 26%，且这种增长势头有望延续至2028年甚至未来更长时间。单从东南亚2和东亚3市场来看，国际学校的数量在2014年至2018年之间分别增长了26和254。到2028年，据估计， 全 球 将 有 一 半 的 新 建 国 际 学 校 位 于 亚 洲 ， 其中东南亚和东亚将占到47%。建设和运营国际学校的成本，以及影响行业增长的长期趋势，将决定地点的选择和长期运营成果。房地产成本是仅次于人力

2、成本的第二大运营成 本 类 别 ， 因 此 是 优 化 和 提 高 效 率 的 关 键 杠杆。考虑到这一点，我们对亚太区发展最快的六大市场中教育设施的建设和运营成本进行基准评估。同时，我们也对在这些市场建立和运营学校的相对难易程度阐述了观点，并对长期趋势提出了 看法。1. 国际学校的定义为K-12英语教学学校。2. 东南亚地区内的市场包括：印度尼西亚、泰国、马来西亚、柬埔寨、新加坡、越南、菲律宾、缅甸、老挝和文莱。3. 东亚地区内的市场包括：中国内地、中国香港、韩国、中国台湾、蒙古和中国澳门。4. ISC Research亚洲国际学校数量在2028年前将实现快速增长亚太区国际学校的发展趋势与基

3、准 2快速增长的市场国际学校的增长有哪些驱动因素？ 会否持续？亚太区国际学校的发展趋势与基准 3社会经济趋势正推动国际学校的需求增长5.根据联合国的2019年工作人口展望，通过其网站获取的自定义数据。来源：联合国图表1： 城市人口增长预测，2019年和2030年01,0002,0003,0004,000亚太地区欧洲北美洲中美洲与南美洲中东及北非撒哈拉以南非洲中产阶级人数（百万）20152020年预测2025年预测2030年预测图表2： 各地区中产阶级人口，2015年-2030年（预测）全球近60的人口居住在亚洲，而全球一半以上的城市扩张发生在这个地区 （图表1）。到2030年，亚洲的人口规模预

4、计将进一步扩大21，新增约4.88亿城市居民。由于每4个人中就有1人未满17岁5，公立学校的压力不断增加，因此，亚洲城市对新建学校和优质教育的需求将达到空前程度。在这一趋势的推动下，本地家庭已取代外籍人士成为国际学校的主要增长动力。在亚洲许多经济体快速增长的环境下，希望为子女提供最优教育并有能力承担的中高收入家庭数量激增。截至2015年，亚太区的中产阶级人数总计达13.8亿（图表2）。到2030年，这一数字有望增至近35亿。随着有能力负担国际学校费用的亚洲家庭数量与学龄儿童数量同步增加，国际学校市场将从中受益。市场将继续从满足大量外籍人士的需求，转向服务于越来越多的本地家庭，从而进一步催生对学

5、校的需求。来源：布鲁金斯学会（Brookings Institution）中产阶级的定义是指家庭人均收入在每人每天11美元至110美元之间。（2011年）05001,0001,5002,0002,5003,000亚洲非洲欧洲拉丁美州和加勒比北美洲大洋洲城市人口（百万）2019年2030年预测亚太区国际学校的发展趋势与基准 4从全球来看，未来10年，国际学校的数量预计将继续增长，复合年增长率约为3.9 （图表3）。到2028年，全球的市场规模预计将扩大至约14000所学校。这其中约有60或8400所位于亚洲，满足约500万学生的需求，而2018年的学生需求仅为310万。在我们追踪的市场中，其中一

6、半的学生需求在2018年至2028年间预计将增长超过50%（图表4）。在中国内地市场，2018至2028年的学生需求将增长87%。这很大程度上归因于取消了独生子女政策以及对提高英语水平的需求不断增长。图表3：亚洲的国际学校数量与学生人数对比图表4：亚洲主要市场的学生人数来源：ISC Research来源：ISC Research56%57%57%59%60%44%43%43%41%40%01,0002,0003,0004,0005,0006,00005,00010,00015,00020,00020,7248,6159,45411,68013,8902023年预测2028

7、年预测社会经济趋势正推动国际学校的需求增长亚洲的国际学校亚洲的学生数量非亚洲的国际学校新加坡马来西亚 越南 中国香港 泰国 中国内地00500600700未来10年的绝对增长+45%+33%+76%+34%+84%+87%2028年预测2018年全球国际学校数量学生人数（千人）学生人数（千人）亚太区国际学校的发展趋势与基准 5123456国际教育增长机遇区域概览中国内地 亚太区增长最快、规模最大的市场 政府正提供激励措施，以鼓励本地运营商建设新的国际学校 二三线城市教师短缺机遇：二三线城市的双语学校泰国 国际学校一半以上的学生是泰国公民 中端细分市场成熟，主要由本地运营商

8、持有和运营机遇：对中端市场国际学校运营商的需求中国香港 国际学校的名额严重短缺 缺乏合适的地段 未来在大湾区创造更多教学空间的计划或有助缓解长期需求机遇：对中端市场国际学校运营商的需求马来西亚 在不确定的经济形势下，外籍人士数量减少 吉隆坡、槟城和新山的优质学校供大于求，空置率较高机遇：对面向本地家庭的中端及低价位学校的需求越南 外籍人士较少 国际学校主要依赖本地家庭 最近的政策放宽及第86号法令的发布，放宽了以前对越南公民入读国际学校的限制 建设成本和运营成本相对较低 预计将成为亚太区增长最快的经济体之一机遇：对面向本地家庭的中端及低价位学校的需求新加坡 新加坡公民严禁入读私立学校 难以从政

9、府拿地 现有优质学校的学位增多，北伦敦学院学校将于2020年开始招生机遇：预计北部或东北部地区在2020年将有中端市场园区土地招标机会123456来源：仲量联行研究部， ISC Research亚太区国际学校的发展趋势与基准 67新兴趋势长期的行业和设施趋势将影响从选址到设施管理的方方面面亚太区国际学校的发展趋势与基准 7行业影响因素随着国际教育领域迅速发展，对资深教师的需求不断上升。在全球范围内，据估计未来5年内仅国际学校就需要增加16.3万名教师。随着主要来源市场（英国和美国）的教师人数下降，对教师的需求进一步增加，因此许多学校目前正在建立自己的教学学院并招募本地教师。亚洲各国政府高度重视

10、经济发展，并将教育视为持续发展的主要动力。因此，供给 （学校的数量和类型）和需求（生源）均受到严格的管控。例如，新加坡不允许本地学生入读国际学校；而另一边，越南目前允许本地学生占国际学校入学人数的50，此前曾限制小学阶段的比例为10，中学阶段的比例为20。政治的不确定性以及政府对学校的管制法规的变化，可能会带来严重影响市场参与方的风险。然而，随着优质教育以及减轻公立学校系统压力的益处渐趋明显，大多数市场都已开始开放和放宽对国际学校的限制。随着亚洲中产阶级快速增长，有更多的家庭愿意将收入中更大的比例用于培养子女，确保他们的孩子得到最好的教育，为其铺垫最佳起点。在政策允许的市场中，本地生源在国际学

11、校入学人数中所占的比例日益提高。教师短缺政府与监管情况本地学生人数增加来源：ISC Research、新加坡教育部、越南政府门户网站、布鲁金斯学会、仲量联行研究部亚太区国际学校的发展趋势与基准 8房地产影响因素技术改变了学生的学习方式，这种改变比以往任何时候都快，数字化学习正成为常态。国际学校已经在其学费结构内包括了为学生提供笔记本电脑，这也代表了学校从教室固定硬件向笔记本电脑和平板电脑等个人设备以及相关应用软件的巨大转变。但是，这也带来了新的挑战，例如在教室中为个人设备设计不间断电源和不间断网络连接，以及保障设备和内容的安全性。许多学校还开放设施和课程（例如体育课和艺术课程），以吸引家长融入

12、学校的体验。学校环境及其设计在塑造学生的身心健康、情商和幸福感方面的作用日益受到关注。学生和教职人员都有大部分时间在学校中度过，其建筑环境和设计的多个层面（例如噪音、空气质量、新鲜饮用水、营养食品、自然光线、安静的空间等）不仅会影响学业成绩，也可能影响压力、幸福感和整体健康。在设计、开发和运营学校时若能考虑到这些个人需求的重要方面，将有助于打造越来越多的父母、学生和教职人员追求的优质教育体验。在土地供应受严格限制的形势下，垂直校园在亚洲一些最大和最密集的城市越来越普遍，例如香港、新加坡和中国内地一线城市。这对学生动线、整合户外运动和学习空间以及防火安全提出了新的挑战。随着城市密度不断提升，这种

13、趋势必将持续，对于运营商和建筑师而言意味着他们必须紧密合作，为应对挑战制定周全的设计规划。技术变革让家长融入学校体验垂直校园6来源：仲量联行研究部6.垂直校园是指在相对较小的地块上建造的多楼层学校。亚太区国际学校的发展趋势与基准 9学校的发展前景？中国视角中国的国际教育机构已从主要为外国学生提供教育的非营利学校，发展为由预期获得财务回报的私人和企业投资者持有的商业所有制学校。随着一线城市的经济增长显著放缓，这些市场对于教育领域的投资者而言可能不再那么具有吸引力，而处于快速增长的二三线城市则可以支持学校的持续发展。以贵州西南部的贵阳为例，这座地处温带地区且常年空气质量优异的城市，过去5年的经济增

14、长在中国省会城市中排名第一，而20年前它却是中国最贫困的城市之一，反差非常明显。随着阿里巴巴、苹果、华为、微软和腾讯等科技巨头看好贵阳数据谷的增长，并在此投资，贵阳的经济增长已超过全国平均水平。这有助于吸引那些看重工作机遇、寻求在环境更优化且经济发展快的地域养育家庭的年轻专业人才。贵阳市在2016年的“中国最佳表现城市”中排名第一（米尔肯研究院），并在2018年的“机遇之城”（普华永道）中名列前十。如何选择下一所学校，需要严谨理性的系统化方法；对于投资者和学校运营商而言，了解消费者的期望、资本投资、运营成本和风险至关重要。国际学校的开发和运营正变得愈发复杂，差异性的价值主张将有助于在竞争日益激

15、烈的市场中保持优势。7.学区房是指国家教育部门对于允许学生直接入读指定地理区域内学校的规定。居住成本学区房1现象的通货膨胀式效应已促使更多的年轻家庭迁往二三线城市，在这些城市他们可以如愿拥有房产，并为子女提供优质且负担得起的教育。政府法规2017年出台的法规禁止在9年制义务教育期间收取费用，这给“双重课程体系”的国际学校带来了商业挑战。2018年的法规变化禁止幼儿园通过IPO或从上市公司筹集资金，为私人投资过度的市场降温。空气质量指标中国一线城市的空气质量长期以来都低于世界卫生组织的健康空气标准。由于父母越来越担心空气质量差会对孩子健康造成影响，一线城市的国际学校近来的外籍学生入学率有所下降。

16、寄宿学校要容纳更多的寄宿学生，需要能够在全寄宿环境中承载多达3000名学生的土地和建筑物，建筑面积可能超过30万平方米，建于占地超过30公顷的地块上，预计需要20亿元 （约合3.12亿美元）的资本投资。在中国 开办学校 需考虑的 要点观点国际学校在中国关于作者John Mortensen是仲量联行大中华区教育领域服务的资深董事。在过去的10余年间，他与众多领先的美国大学和英美国际学校合作紧密，为他们提供在中国的校园开发等房地产相关服务。亚太区国际学校的发展趋势与基准 10市场的复杂性亚洲的发展机遇极具吸引力，但宏观经济、政府监管和社会趋势等各种复杂因素也不容忽视。亚太区国际学校的发展趋势与基准

17、 1112建造和运营学校的难易程度对于在六个重点市场建造和运营国际学校的相对复杂性，仲量联行的专家提供了观点。新加坡凭借强大的监管基础设施、经商便利性和法律框架，成为最易于建造和运营学校的市场。相较而言，由于语言障碍和相对不透明的监管体系，中国内地的教育领域相对难以进入。易于运营学校新加坡中国香港吉隆坡胡志明市中国内地一线城市曼谷中国内地二线城市1234567易于建造学校新加坡曼谷吉隆坡胡志明市中国香港中国内地一线城市中国内地二线城市1234567衡量建造学校难易度的重要维度 纲要计划 建造成本 施工许可 施工质量 竣工证明书衡量运营学校难易度的重要维度 市场成熟度 所有权限制 建立运营主体学

18、前班/1-9年级/10-12年级 申请教育许可证学前班/1-9年级/10-12年级 取得运营许可证学前班/1-9年级/10-12年级亚太区国际学校的发展趋势与基准 12需要投入多少资金?国际学校的运营和建设基准相较于中端市场学校，优质学校的建造成本通常高出33，而运营成本平均高出20。成本差异主要归因于优质学校中专业设施数量更多，这些设施的建造和维护成本更高。优质学校通常要求更多人员配备和更高的服务标准，包括更高的安全性、清洁和礼宾/接待服务以及员工支持。短期内，国际学校的建造和运营成本预计将保持不变，仅限于由汇率差异所致的轻微波动。图表6：建造一所学校的成本图表7：运营一所学校的成本地点优质

19、学校 （美元/平方米建筑面积）中端市场 （美元/平方米建筑面积）中国香港3,230 3,8002,450 2,850新加坡2,600 - 2,9002,100 - 2,500中国内地2,120 2,870 1,700 - 2,300泰国曼谷900 - 1,200700 900越南胡志明市650 750600 650马来西亚吉隆坡440 530360 480地点优质学校 （美元/平方米建筑面积）中端市场 （美元/平方米建筑面积）中国香港59 - 7040 - 60新加坡55 - 7532 - 44中国内地46 - 6546 60马来西亚吉隆坡34 - 46 28 - 38泰国曼谷22 - 302

20、1 - 29越南胡志明市15 - 2114 - 19来源：仲量联行*建筑成本包括专业费用、法定文件、施工和装修、家具、陈设和设备、小型活动家具以及视听和信息技术 设备等。来源：仲量联行*运营成本包括提供增强的安全解决方案、维护学生设施以及确保符合法规要求等。我们预计未来两年学校的建造成本将保持不变， 与当前的建造成本趋势和波动一致。Ralph Davidson 资深董事，仲量联行亚太区国际学校的发展趋势与基准 13中国内地 中国香港马来西亚 泰国 越南 新加坡资本成本展望运营成本展望学生需求展望机遇对双语国际学校的高需求对中端市场国际学校的需求；但适合学校的选址稀缺且竞争激烈 优质国际学校市场

21、饱和 中端市场和低价位国际学校存在机会 对中端市场国际学校的需求 中端市场国际学校 政府法规放宽，本地生源对国际学校的需求相应提高 2019年预计将有土地招标 中端市场国际学校存在机会关键驱动因素 人口增长 英语语言学习 独生子女政策终结/年轻人口 大量外籍人士和富裕的本地家庭 本地学生入读国际学校不设限制 投资者监管环境较为友好 中等收入家庭增加 国家教育较为薄弱 对本地生源不设入学限制 本地家庭富裕程度提升 外籍人士增加 海外大学的入学途径 英语语言学习 英语语言学习 国家教育较为薄弱 本地家庭富裕程度提升 年轻人口 放宽对本地生源的入学限制 经济/金融强国 大量外籍人士 外籍人士的薪酬待

22、遇下降亚太区国际学校市场展望投资决策者指南在复杂的市场环境中，要了解市场并做出正确的决定，行业的专业知识至关重要。仲量联行充分掌握市场知识的技术性细节，可助您做出明智决策。亚太区国际学校的发展趋势与基准 14如需了解更多信息，敬请联系：Mike Walsh 董事总经理，企业解决方案部 亚太区 John Mortensen资深董事教育领域服务大中华区马基荣资深董事综合设施管理部大中华区Ralph Davidson 资深董事，东南亚酒店、 医疗保健和教育服务 Susan Sutherland 企业解决方案研究部总监亚太区 仲量联行仲量联行2019年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们

23、认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京中国北京市 建国门外大街1号 国贸大厦A座11层 邮政编码 100004电话 +86 10 5922 1300 传真 +86 10 5922 1330成都中国四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮编 610021电话 +86 28 6680 5000 传真 +86 28 6680 5096重庆中国重庆市 渝中区民族路188号 环球金融中心45楼 邮政编码 400010电话 +86 23 6370 8588 传真 +86 23 6370 8598广州中国广东省广州市天河区 珠江新城珠江东路6号

24、广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码 510623电话 +86 20 2338 8088 传真 +86 20 2338 8118杭州中国浙江省杭州市 江干区新业路228号 杭州来福士中心 T2办公楼802室 邮政编码 310000电话 +86 571 8196 5988 传真 +86 571 8196 5966南京中国江苏省南京市 中山路18号德基广场 办公楼2201室 邮政编码 210018电话 +86 25 8966 0660 传真 +86 25 8966 0663 青岛中国山东省青岛市 市南区香港中路61号 远洋大厦A座2308室 邮政编码 266071电话 +86 532

25、8579 5800 传真 +86 532 8579 5801上海中国上海市静安区 石门一路288号 兴业太古汇香港兴业中心一座22楼 邮政编码 200041电话 +86 21 6393 3333 传真 +86 21 6393 3080沈阳中国辽宁省沈阳市 沈河区惠工街10号 卓越大厦1808室 邮政编码 110013电话 +86 24 3109 1300 传真 +86 24 3109 1330深圳中国广东省深圳市 福田区中心四路1号 嘉里建设广场第三座19楼 邮政编码 518048电话 +86 755 8826 6608 传真 +86 755 2263 8966天津中国天津市 和平区南京路18

26、9号 津汇广场1座35楼9单元 邮政编码 300051电话 +86 22 8319 2233 传真 +86 22 8319 2230武汉中国湖北省武汉市 江岸区中山大道1628号 武汉天地平安金融中心3202-03室 邮政编码 430014电话 +86 27 5959 2100 传真 +86 27 5959 2144西安中国陕西省西安市 雁塔区南二环西段64号 凯德广场2202-03室 邮政编码 710065电话 +86 29 8932 9800 传真 +86 29 8932 9801香港香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座7楼电话 +852 2846 5000 传真 +852 2845 9117 .hk澳门澳门南湾湖5A段 澳门财富中心16楼H室电话 +853 2871 8822 传真 +853 2871 8800 .mo台北台湾台北市信义路5段7号 台北101大楼20楼之1 邮政编码 11049电话 +886 2 8758 9898 传真 +886 2 8758 9899 .tw