1、研究报告 新冠肺炎疫情影响下的房地产市场解读 中国房地产市场 复苏绿芽初绽？ 2020年4月 | 大中华区 2 | 仲量联行 新冠肺炎疫情（COVID-19）在2020年第一季度对中国经济产生了巨大影响。如今随着疫情 防控措施的逐步放宽，部分行业开始释放出一些复苏向好的前期信号。 各省市之间的交通正在缓慢恢复；员工逐步重返岗位，企业和工厂逐渐复工复产；同时， 全国各地的餐厅亦重新开业，且消费者依然严格遵循保持社交距离和减少接触的准则，以 降低疫情再度传播的风险。 在新冠肺炎疫情暴发高峰期，绝大部分行业都几近陷入停摆。现在，随着疫情受控回稳， 许多传统行业正逐渐恢复正常运作。与此同时，部分产业有

2、望抓住一定的发展机遇，为房 地产市场带来潜在的积极影响。 序言 线上娱乐 以手游行业为例，自2020年1月以 来，疫情在短期内进一步推动了该类 业务扩张。随着新增用户的粘性加 强，消费者对线上娱乐的需求将继续 利好这类企业，有望为办公楼市场带 来扩张需求。 医疗健康 疫情暴发后，市场对健康服务、药品 及医疗器械的需求增长。即使在疫情 受控以后，消费者在医疗健康上的整 体支出预计还将持续增长。对商业地 产而言，大健康医疗行业对办公楼等 物业需求将保持上升势头，并将受到 更多投资者关注。 房地产科技 为更好地防控疫情，部分业主在楼宇 内新增了与健康相关的设施，如红外 热像仪、智能电梯和数字化楼宇管

3、 理系统。同时，租户通过投资相应的 线上解决方案，加强其远程办公的能 力。我们预计这一趋势将持续发展。 Roddy Allan 仲量联行亚太区首席研究官 数字科技 涉及大数据、云平台及人工智能的大 型科技企业在疫情中扮演了重要的角 色。凭借庞大的本土消费基础，以这 些企业为代表的新一代数字化经济体 在本次疫情中维持了较强的韧性。 保险业 此次疫情有望进一步激发国民的保险 意识，一些内资保险公司的业务量有 所上升，同时该行业的房地产需求也 有望保持增长趋势。 鉴于新冠肺炎疫情自三个月前起以出乎预料的节奏给人们的日常生活以及社会经济情况带 来了颠覆性影响，未来社会的焦点无疑仍将集中在民众、社区和企

4、业的健康与安全上，二 次暴发的隐忧同样也令人关切。不过，在内需推动下，中国市场已隐现复苏信号。 时间会证明这些初步复苏迹象的强度和可持续性，但是我们对于中国的初步观察应该能为 亚太区乃至全球的企业和投资者在这些前所未有的不确定性中带来一定信心。 我们希望新冠肺炎疫情COVID-19系列报告的更新能为您提供及时且有价值的资讯。 中国房地产市场复苏绿芽初绽？ | 3 在撰写本文时，中国在日常生活与工作环境等各方面仍保持着防疫措 施，但是部分商业活动的恢复可能释放出一些经济即将复苏的前期信 号。虽然目前中国只是处于缓步复苏的初始阶段，但中国的经验或许 可以为全球的个人与经济主体带来借鉴，助力其更快更

5、准地把握当地 的早期复苏讯号。 中国是最早受到新冠肺炎疫情影响的市场之一。为遏制病毒的传播， 中国对人口流动、企业等经济主体运营进行了空前严格的限制。在采 取这些防控措施两个月后，中国的新增病例显著下降，新冠肺炎疫情 得到了一定的控制。 尽管经济下滑严重，但部分商业活动已开始逐渐恢复。中央和地方政 府均采取了多项措施以减轻企业和家庭的经济压力，然而经济的完全 恢复还需要更多的时间和资源。不过，随着各类企业逐步全面复工 （学校在短期内仍未开学），市场已释放了一些积极的信号。除此之 外，购物中心和餐厅的客流也开始呈现出逐步回升的早期迹象。 此次疫情对商业房地产市场的影响已十分显著，不确定性的增加以

6、及 许多商业活动的大幅放缓使得租户需求显著减弱。尽管如此，我们观 察到房地产需求对于从长期角度评估市场的参与者而言仍具韧性。 毋庸置疑，全世界都在密切关注和分析中国复苏的情况。许多政府和 企业都希望了解：最近正在逐步改善的一些经济活动和指标是否代表 了经济在疫情受控后的初步复苏，以及这些经济和房地产市场复苏的 信号（目前仍处于早期阶段）是否适用于其他国家？时间会给出答 案；且从我们的初步分析结果来看，我们亦可保持信心，经济和市场 能从这场前所未有的全球性挑战中逐渐恢复。 引言 4 | 仲量联行 办公楼市场活动自三月中旬起显 现微幅回升。在甲级办公楼市 场，目前办公场所复工率已达到 较高水平，上

7、海复工率在80%至 100%之间，成都和重庆复工率约 为75%至80%。在上海，即使是 在相关防疫举措更为严格的超甲 级办公楼，三月中旬租户现场复 工和在家远程工作加总水平已达 95%，三月下旬约半数已回归现场 办公。 与2003年非典疫情后办公楼市场 恢复迅速增长不同，在这次疫情 后，市场受抑于供应和租金压 力，以至复苏需时更久。第一季 度租赁成交量下降显著，大部分 企业更倾向于在此艰难时期保证 自身稳定，因此续租成为租户的 自然选择。同时，部分更具前瞻 性的租户将充分利用当前市场趋 缓的大环境，重新调整其办公楼 选址策略，获得更具性价比的租 金。与此同时，企业健康安全意 识的普遍提升将推动

8、部分租户更 关注拥有优质物业管理、先进设 施设备的项目，进而促进核心商 务区甲级办公楼物业的问询量有 小幅增长。 在上海，多个业主观察到科技类 企业的看房量和问询量有所增 加，这一现象在中等租金水平的 细分市场更为明显。 此外，新经济领域的企业在这次 危机中表现相对亮眼。深圳南山 的科技园片区作为互联网服务业 集中度最高的区域，在2020年第 一季度所有已竣工项目中未录得 空置率上升，体现出该行业的韧 性。 另外一个例子来自于国内领先的 生活服务电子商务公司，经业务 整合后，该公司考虑在深圳设立 面积超过两万平方米的区域总 部；此外，某互联网科技企业也 租赁成本下降有望催生部分办公楼租户需求

9、在深圳市场积极寻找近五万平方 米的扩租面积；与此同时，某电 商公司也在计划将办公面积扩大 约一万平方米。投资者势必将捕 捉到这些举动，并进一步关注其 背后的内需基本面情况。 中国房地产市场复苏绿芽初绽？| 5 零售业遭疫情重创，后疫情时代或变革重生 疫情期间，中国零售业市场面临 客流下滑与销售骤减的严峻挑 战。但伴随疫情在中国逐步受 控，民众开始外出消费，实体零 售商场逐步恢复营业。 以中国西部商业中心城市成都为 例，该市零售商场的复工率业已 超过90%。在上海，购物中心已 基本恢复正常营业，至三月中旬 已有约70%的餐饮门店在体温检 测、安全距离控制等防疫保障措 施中相继恢复堂食。目前零售物

10、 业市场招商租赁活跃度仍相对较 低；进入第二季度，当品牌厘清 因防控带来的损失后，可能重新 制定店铺网络和扩张战略。尽管 如此，市场中仍有部分运营商将 本次疫情视作行业调整变革的机 遇，对零售消费后市展望抱有信 心。 国际品牌仍持续看好中国零售商 业市场，疫情后在华寻求扩张机 会，尤其头部城市对国际品牌 的吸引力不容小觑。尽管目前 仍处疫情期间，成都地标购物 中心持续迎来国际品牌的首店 进驻或持续扩张，例如Canada Goose、Champion等品牌在一季 度录得了新店打围的案例。 在香港，2020年一季度录得的租 赁成交以短期租约为主。然而， 部分新加入香港市场的零售商， 尤其是定位本地

11、消费者的大众化 生活百货及餐饮业品牌，仍有意 在港扩张业务。其中，日本大型 连锁杂货店“惊安之殿堂”(Don Don Donki) 于季内承租两个铺 位，分别为位于将军澳“澳南海 岸”的2400平方米铺位以及中环 皇后大道中100号分两层的1800平 方米铺位。租金回落将吸引不同 类型的零售商入市，特别是承租 能力不及高利润租户而易被挤出 市场的零售商。 6 | 仲量联行 零售业的创新受益者 防疫期间，人们减少外出就餐， 对生鲜食品等生活必需品的购买 需求增加，这给生鲜市场及超市 带来了可观的销售增量，推动其 第一季度营业额显著提高。许多 连锁超市为了更好地服务于周边 出行受限的消费者，开始提

12、供线 上购买服务，简化采购流程的同 时，亦支持送货上门，商品最快 可在一小时内送达。 在疫情期间，成功实现线上线下 融合的社区超市凭借其距离优 势，赢得了周边1到3公里范围内 大量消费者的青睐。社区超市的 商业价值得以凸显，更多零售 商对于超市的发展前景持乐观态 度。碧桂园等部分知名房地产开 发商也积极在超市这一领域探索 更多商业机会。 碧优选，作为碧桂园旗下的全新 生鲜品牌，致力于满足社区居家 群体的日常生活需求。根据官方 消息，碧优选将会深耕粤港澳大 湾区市场，预计在未来三年内布 局六百家碧优选社区门店，选址 上紧邻社区。与此同时，谊品生 鲜也有意在全国积极扩张，其中 包括进驻广东省和云南

13、省以谋求 新的发展机遇。 今年第一季度，随着人们将消费 活动转移至线上，线上食品配送 迎来流量和订单的高峰。据报 道，除夕至年初九期间京东生鲜 的销售额同比增长215%。 受本次疫情的直接影响，实体零 售业承受较大的生存压力。作为 应对措施之一，中国的零售物业 运营商及品牌商加速线上与线下 商业融合，从而提升全渠道获客 能力。线下实体零售店承压，积 极拥抱线上渠道，是本次疫情带 给传统零售业市场的重要变革之 一。 疫情暴发让越来越多的零售物业 业主和零售商意识到线上渠道的 重要价值，全渠道布局不仅是对 实体传统零售业的补充，更是在 突发事件中的应急方案。目前， 越来越多的零售商加紧与电商平 台

14、的合作，而餐饮品牌正不断加 码线上订餐及外卖服务。购物中 心在进驻电商平台的同时，也在 积极搭建自己的APP和官网，增 加产品配送到家服务。 零售商和运营商还通过打造微信 社群，来增强客户粘性、提升 销售额。销售人员通过微信群营 销，及时分享产品和促销信息， 以会员折扣和专属福利的促销方 式吸引顾客。通过社群营销，购 物中心有效提升销售额，增强客 户互动，并及时捕捉消费市场动 态和消费者情绪，进而反哺前端 商业运营管理策略。 在线直播在疫情前已在中国掀起 一波热潮，而疫情暴发极大程度 上提升了这一营销、卖货模式的 网络热度。包括大悦城、万象城 在内的零售物业运营商以及Nike 等零售商均已迈入

15、直播界，尝试 直播卖货，增强与禁足在家的消 费者的互动。作为一种创新营销 模式，直播不仅仅局限于商品销 售，一些运动品牌通过直播向消 费者免费提供相关运动及训练培 训课程，提升消费体验，增强消 费者的品牌认同度。 中国房地产市场复苏绿芽初绽？ | 3 物流地产在危机下显示相对韧性 新冠疫情的暴发和随之而来的防 疫封锁对中国物流地产市场同样 造成一定的影响，工厂的劳动力 短缺、仓库运营的中断以及部分 实体零售商的歇业均影响商品流 通和配送需求。随着疫情逐步得 到控制，中国高速公路的货运量 有所回升，大多数仓储物流园已 恢复运营。即使在疫情暴发高峰 期，物流仓储行业也显示出一定 程度的韧性，因为尽

16、管许多实体 零售商被迫暂时歇业，但是诸如 电商之类的关键租户的业务仍然 相对繁忙。 疫情的暴发在一定程度上促进了 重塑未来物流地产市场的新兴趋 势发展。例如，中国新兴的生鲜 电商行业的表现在此次疫情中得 到了突显。消费者可以通过应用 程序下单，生鲜电商负责将产品 直接送到消费者的家中。从2014 年至2019年，中国生鲜电商市场 规模保持以每年50以上速度增 长，但疫情的暴发使该行业的增 长更为显著。京东买菜和叮咚买 菜等主要商家表示春节期间的每 日活跃用户量同比增长了200以 上。快速增长的用户群体将为此 类公司的未来扩张提供进一步的 支持。 生鲜电商需要城市周边的仓储空 间以确保配送的时效

17、性，而且在 疫情暴发之前，该行业就已成为 高标库租赁需求的驱动力。例 如，某头部生鲜电商在疫情暴发 期间在上海保持积极扩租态势。 冷链物流市场是物流业的一个细 分领域，在疫情暴发后得到进一 步发展，其主要原因是医药和医 疗器械供应链以及生鲜食品供应 链的安全性在疫情下的重要性得 到凸显。传统高标库开发商可以 通过与冷链运营商合作来满足不 断增长的冷链需求，其中一种方 式是冷链运营商租用常规高标库 并改造成冷库后提供给客户。 7 8 | 仲量联行 酒店业隐现复苏萌芽 随着中国疫情形势的逐渐向好， 越来越多的酒店开始逐步恢复运 营。据STR最新研究结果显示， 自三月以来，中国约87%的酒店 已恢复

18、了经营。 大多数酒店表示，由于政府仍不 提倡商务和休闲出行（尤其是省 际出行可能会影响居民健康码）， 因此目前的入住率仍然相对较低， 只有不到30%。同时，禁止外国 人入境的条例依然生效，这亦会 持续影响国际住宿需求。不过， 部分北京和上海的酒店被指定为 入境旅客的隔离酒店，这在一定 程度上给这些酒店带来了营业额 上的支持。 除此以外，我们也看到了一些初 步复苏的前期信号，尤其是来自 同省份内、距核心城市一小时车 程内的度假村住宿需求。以上海 周边的热门周末度假目的地崇明 岛为例：该地某国际品牌度假酒 店表示，其在四月第一个星期的 平均入住率在本地旅游需求的拉 动下达到了70%以上。 据STR

19、报道，上海的平均酒店入 住率在3月1日仅有11%，然而3月 28日增长到近29%。同样，北京 三月第一个星期的日均入住率仅 有10%左右，在3月28日入住率增 长到了约22%。 中国酒店业的复苏预计需要经过 两个阶段，时长共约八至十二 个月。在第一阶段，即未来的四 至六个月，需求的增长会较为缓 慢；在第二阶段，即第一阶段后 的四至六个月，市场需求会快速 回暖。 若中国疫情得以持续控制，我们 预计在五月份为期五天的五一劳 动节期间，住宿需求将在本地的 旅游需求推动下出现一些上升。 我们也对十月份的国庆黄金周保 持谨慎乐观：我们预计在此期 间，住宿需求有望随着出行信心 的恢复出现增长。 中国房地产

20、市场复苏绿芽初绽？| 9 投资关注焦点转向长期 投资者持续对北京商业地产市场 表现出浓厚热情。尽管受疫情影 响，部分投资交易有所延迟，但 另一部分谈判仍在推进，体现出 投资人对市场的信心不减。 在春节前后疫情大规模暴发期 间，新加坡主权财富基金GIC以逾 80亿元人民币的价格向韩国LG集 团收购了北京LG双子座大厦。本 次交易凸显了北京核心资产的投 资价值，也体现出投资者对市场 当前环境的担忧情绪较为有限， 且更关注于市场更为长期的发展 潜力。 最近，香港本地发展商“第一集 团”先后购入长沙湾传统工业地 段两栋工业大厦，而两幢大厦为 相连地盘可以合并发展。事实 上，2020年第一季度香港录得至

21、 少五宗大型工业物业成交，其中 三宗属整栋物业易手个案，成交 量为上一季度的双倍，就现时的 经济困境而言，上述增长实属可 观。 上海和深圳的土地市场同样表现 活跃。香港置地以约310亿元的 总价拍下徐汇滨江细分市场的综 合用地，一些开发商也在积极寻 求有良好发展前景商办用地。此 外，深圳的新经济企业近期也 在土拍市场中表现积极。深圳自 2月份以来共录得三宗商业用地 成交，均位于科技园片区，其中 一地块由一家互联网金融公司获 得。 另外，目前内资企业仍在积极购 买项目以满足自用需求。包括贵 州茅台集团在内的三家内资公司 以8.3亿元的价格购买了万科位于 上海非中央商务区七宝17-04地块 的虹桥

22、万创中心项目，用于设立 上海企业总部。 10 | 仲量联行 部分行业显现相对韧性 新冠肺炎疫情对绝大部分的行业造成 了显著冲击的同时，也给部分行业带 来了发展机遇。在中国，一些行业在 此次疫情冲击中显示出相对的韧性， 并有机会在疫情得到控制后继续支撑 租赁市场的需求。 保险业 此次疫情有望进一步激发国民的保险 意识。作为最早受到疫情影响的主要 经济体之一，国内众多个人和企业开 始考虑扩大保险覆盖范围，以更好地 应对未来风险。国民保险意识的提升 将带来许多内资保险公司的业务增长 机会，从而带来新的办公租赁需求。 随着保险产品的创新及业务的增长， 保险业逐步融入主流经济，一些保险 公司将有望继续考

23、虑其办公空间的扩 张和升级。 线上娱乐 以手游行业为例，市场本身的利润较 高而且其业务在近期大幅增长。随着 千禧一代逐步成为当下的消费主力人 群，疫情下的“宅经济”在短期内进 一步推动了手游市场扩张。过去五年 中，手游行业保持了24%的年复合增 长率，而疫情之下，该行业快速增长 的趋势将继续保持。随着新增用户的 粘性不断加强，消费者对在线娱乐的 需求将利好这类企业，为办公楼市场 带来新设立或扩张需求。 医疗健康 医疗健康行业在过去几年中同样保持 稳健增速，但中国个人医疗保健支 出占收入比重目前仍落后于全球水 平。2019年，中国的医疗保健支出占 GDP比重为6.4%，低于8.8%的世界平 均水

24、平。作为疫情发展的最前线，内 地市场对健康服务、药品及医疗器 械的需求在疫情期间迎来了大幅增 长。即使在疫情过后，这种趋势将伴 随医疗保健支出的提档不断增速。对 商业地产而言，大健康医疗行业对于 办公楼、产业园区、厂房等需求将持 续上升，并预计将受到投资者的更 多关注。 房地产科技 疫情驱动房地产科技发展，科技赋能 地产转型。由于此前市场对房地产科 技投资相对较少，为更好应对疫情， 部分业主在楼宇内新增了与健康相关 的设施，如红外热像仪和数字化楼宇 管理系统。同时，租户通过投资相应 的线上解决方案，加强了其远程办公 的能力。 数字科技 涉及大数据、云平台及人工智能的大 型科技企业在疫情中扮演了

25、重要的角 色。凭借庞大的本土消费基础，以这 些企业为代表的新一代数字化经济体 在本次疫情中维持了较强的韧性。 中国房地产市场复苏绿芽初绽？ | 3 初步触底复苏的迹象隐现 鉴于新冠肺炎疫情自三个月前起 以出乎预料的节奏给人们的日常 生活以及社会经济情况带来了颠 覆性影响，未来社会的焦点无疑 仍将集中在民众、社区和企业的 健康与安全上。我们注意到初步 触底企稳的早期迹象主要得利于 国内需求，而不是来自如贸易等 传统经济指标。 时间会证明这些初步复苏迹象的 强度和可持续性，但是我们对于 中国的初步观察应该能为企业和 投资者在这些前所未有的不确定 性中带来一定信心。 百分比数据为2020年轨道交通单

26、日客流量与2019年同期数据的占比。 考虑春节长假影响，2020年1月24日是中国农历新年除夕，1月24日至2月29日数据以农历日期 口径计算。 2020年3月1日开始，占比数据以公历日期口径计算。公历日期考虑工作日和休息日客流差异， 统计口径校准周工作日和休息日。 数据来源：各城市轨道交通网站 图表：中国20大主要城市轨道交通客流量同比恢复程度 中国20大主要城市轨道交通客流量 11 仲量联行2020年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。 但我们不对其准确性做出任何保证或担保。 如需了解更多信息，敬请联系： 黄志辉 大中华区研究部总监 仲量联行 曾丽 华南区研究部总监 仲量联行 黄璐 华东区研究部总监 仲量联行 华纳 中国区研究部物流地产负责人 仲量联行 黄嘉良 澳门评估咨询服务部董事 仲量联行 姚耀 中国区研究部总监 仲量联行 米阳 华北区研究部总监 仲量联行 朱建辉 华西区研究部总监 仲量联行 钟楚如 香港研究部高级董事 仲量联行