1、 证券研究报告 | 行业周报 2020 年 05月 06日 房地产开发房地产开发 户籍改革深化有力支撑行业基本面户籍改革深化有力支撑行业基本面 行情回顾行情回顾：涨幅回升，略微跑赢大盘。涨幅回升，略微跑赢大盘。截至 4 月 29 日，中信房地产指数涨 幅为 3.45%，略微跑赢大盘的 3.04%，涨幅在 29 个中信行业板块中排名第 五。上涨个股 78 只，较上周表现回升。 。 成交情况：成交情况：成交面积呈现一线下降，二三线上升的形势成交面积呈现一线下降，二三线上升的形势。一线城市销售面 积 85.4 万平方米，环比下降 15%，去化周期 48 周，环比上升 0.6%；样本 二线城市销售面积

2、 85.2 万平方米，环比上升 12%，去化周期 60 周，环比 上升 1.4%。样本三线城市销售面积 94.1 万平方米，环比上升 2%，去化周 期 41 周，环比下降 0.2%。 政策观点：政策观点：多地放松人才及户籍政策，多地放松人才及户籍政策，有力支撑板块基本面有力支撑板块基本面。浙江省发布 浙江省常住户口登记管理规定，全面放开落户政策，进一步激活人口流 入，提升房地产消费潜在市场。海南也出台了面向省内多县市的安居型商品 住房建设试点，提供人才引进优惠政策。廊坊实行差异化户籍管理，将划分 首都周边城镇和非首都周边城镇。 户籍政策引导行业需求市场良性增长。另 一方面，深圳继 4 月 20

3、 日限制经营贷违规流入房地产以后，再次接连表态 持续对房价进行调控。从需求端对高房价采取少杠杆，高利率，高税收等手 段，与普通住房差别化，同时将考虑房地产税等手段；从供给端，直接对区 域内热点楼盘给出 6.3 万的“指导价”，同时要求下架高价房源。中央通过 基础设施 REITs 试点政策，主要设计基础设施领域，板块内园区和物流地 产可能受益于流动性改善，本次 REITs 试点不涉及住宅及商业物业，对板 块主流标的影响较小。 投资建议投资建议：近期浙江，济南，海南，廊坊等地推出宽松的户籍政策和人才 引进政策，对相关地区市场需求端疫情后回暖有正面刺激作用。 当前房地产 板块整体估值处于低位，建议关

4、注 1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有 一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科 A、招商蛇口；2. 弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城、 蓝光发展；3.边际改善型房企，推荐华夏幸福。 风险提示风险提示：疫情影响超预期，调控超预期收紧，销售超预期下行。 增持增持 行业行业走势走势 作者作者 分析师分析师 黄诗涛黄诗涛 执业证书编号：S0680518030009 邮箱： 研究助理研究助理 杨倩雯杨倩雯 邮箱： 1、 房地产开发：LPR 非对称下调，板块政策未见明显 放松2020-04-27 2、 房地产开发：数据大幅回落，后续怎么看统计 局 2 月数据点

5、评2020-03-16 3、 房地产开发：商业地产黄金赛道价值再发现商 业地产行业系列报告之一2020-03-08 2020 年 05 月 06 日 内容目录内容目录 板块指数回升，户籍改革深化有力支撑行业基本面 .3 1.行情回顾 .3 2.数据跟踪 .4 3.重要事件及政策梳理 .5 风险提示 .7 附件：各城市商品房销售情况 .7 图表目录图表目录 图表 1：各行业涨跌幅排名 .3 图表 2：本周各交易日指数表现 .4 图表 3：近 52 周地产板块表现.4 图表 4：本周（4.27-5.1）涨幅前五个股 .4 图表 5：本周（4.27-5.1）跌幅前五个股 .4 图表 6：样本城市成交

6、数据 单位：万平方米（4.23-4.29） .5 图表 7：本周重要政策梳理 .5 图表 8：北京商品房销售情况.8 图表 9：上海商品房销售情况.8 图表 10：广州商品房销售情况 .8 图表 11：深圳商品房销售情况 .8 图表 12：杭州商品房销售情况 .8 图表 13：南京商品房销售情况 .8 图表 14：武汉商品房销售情况 .9 图表 15：成都商品房销售情况 .9 图表 16：青岛商品房销售情况 .9 图表 17：苏州商品房销售情况 .9 图表 18：大连商品房销售情况 .9 图表 19：济南商品房销售情况 .9 图表 20：福州商品房销售情况 . 10 图表 21：厦门商品房销售

7、情况 . 10 图表 22：长春商品房销售情况 . 10 图表 23：东莞商品房销售情况 . 10 图表 24：惠州商品房销售情况 . 10 图表 25：扬州商品房销售情况 . 10 图表 26：南宁商品房销售情况 . 11 图表 27：温州商品房销售情况 . 11 图表 28：赣州商品房销售情况 . 11 图表 29：淮南商品房销售情况 . 11 nMsNmMnRqNsMmOqRuMqRnObRbPaQpNnNnPrRlOoOrMfQmMvN7NrRxOwMpOxOuOtOtO 2020 年 05 月 06 日 板块指数回升，户籍改革深化有力支撑行业基本面板块指数回升，户籍改革深化有力支撑行

8、业基本面 涨幅回升，略微跑赢大盘。涨幅回升，略微跑赢大盘。截至 4 月 30 日，中信房地产指数涨幅为 3.45%，略微跑赢 沪深 300 指数的 3.04%，涨幅在 29 个中信行业板块中排名第五。上涨个股 78 只，较上 周表现回升。 成交情况成交情况:成交面积呈现一线下降，二三线上升的形势。一线城市销售面积 85.4 万平方 米，环比下降 15%，去化周期 48 周，环比上升 0.6%；样本二线城市销售面积 85.2 万 平方米，环比上升 12%，去化周期 60 周，环比上升 1.4%。样本三线城市销售面积 94.1 万平方米，环比上升 2%，去化周期 41 周，环比下降 0.2%。 户

9、籍改革深化有力支撑板块基本面户籍改革深化有力支撑板块基本面。浙江省发布 浙江省常住户口登记管理规定 ，全面 放开落户政策，进一步激活人口流入，提升房地产消费潜在市场。海南也出台了面向省 内多县市的安居型商品住房建设试点，提供人才引进优惠政策。廊坊实行差异化户籍管 理，将划分首都周边城镇和非首都周边城镇。另一方面，深圳继 4 月 20 日限制经营贷 违规流入房地产以后，再次接连表态持续对房价进行调控。从需求端对高房价采取少杠 杆，高利率，高税收等手段，与普通住房差别化，同时将考虑房地产税等手段；从供给 端，直接对区域内热点楼盘给出 6.3 万的“指导价” ，同时要求下架高价房源。中央通过 基础设

10、施 REITs 试点政策，主要设计基础设施领域，对住宅价格影响微弱。 1.行情回顾行情回顾 本周中信房地产指数累计涨幅为 3.45%， 跑赢大盘， 在 29 个中信行业板块中排名前五， 上涨个股 78 只，整体表现较上周好转，上涨个股数量环比增加 117%。本周市场上房地 产股涨幅居前五的为绵石投资，光大嘉宝，万通地产，华夏幸福，市北高新，涨幅分别 为 46.33%，29.89%，14.81%，14.60%，13.02%。跌幅最大的*ST 松江，珠江控股， 大港股份，深赛格，海航创新，涨幅分别为-18.52%，-14.87%，-13.30%，-10.50%， -10.10%。 图表 1：各行业

11、涨跌幅排名 资料来源：wind，国盛证券研究所 3.45% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 电子元器件 银行 非银行金融 餐饮旅游 房地产 电力设备 通信 家电 计算机 建材 汽车 交通运输 传媒 煤炭 机械 国防军工 电力及公用事业 钢铁 食品饮料 综合 基础化工 有色金属 建筑 轻工制造 石油石化 商贸零售 医药 农林牧渔 纺织服装 2020 年 05 月 06 日 图表 2：本周各交易日指数表现 图表 3：近52周地产板块表现 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 4：本周（4.27-5.1）涨幅前五个股 代码 简称 周累计涨

12、幅 周相对涨幅 上周五收盘价 本周五收盘价 000505.SZ 绵石投资 46.33% -18.33% 9.75 8.30 000038.SZ 光大嘉宝 29.89% -10.31% 10.79 10.05 000608.SZ 万通地产 14.81% -10.55% 5.78 5.37 000006.SZ 华夏幸福 14.60% -5.42% 5.09 4.99 600533.SH 市北高新 13.02% -3.74% 3.50 3.49 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 5：本周（4.27-5.1）跌幅前五个股 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价 本周五收盘价 6006

13、03.SH *ST 松江 -18.52% 0.77% 4.97 5.18 600555.SH 珠江控股 -14.87% -13.55% 2.08 1.87 600246.SH 大港股份 -13.30% 11.36% 6.75 7.75 600466.SH 深赛格 -10.50% 0.29% 5.61 5.82 600696.SH 海航创新 -10.10% -5.11% 12.66 12.45 资料来源：wind，国盛证券研究所 2.数据跟踪数据跟踪 本周一线城市销售面积 85.4 万平方米， 环比下降 15%， 去化周期48 周， 环比上升 0.6%； 样本二线城市销售面积 85.2 万平方米

14、， 环比上升 12%， 去化周期60 周， 环比上升 1.4%。 样本三线城市销售面积 94.1 万平方米， 环比上升 2%， 去化周期 41 周， 环比下降 0.2%。 分城市成交数据见附件。 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4/264/274/284/294/305/1 房地产开发 沪深300 -32% -16% 0% 16% --04 房地产开发 沪深300 2020 年 05 月 06 日 图表 6：样本城市成交数据 单位：万平方米（4.23-4.29） 城市城市 本本周成交面积周

15、成交面积 环比环比 累计同比累计同比 库存库存 去化周期去化周期 北京 17.8 -43.7% 84.3% 1755.1 98.5 上海 28.0 -17.5% 27.0% 766.1 27.4 广州 27.5 2.5% 50.7% 1448.8 52.7 深圳 12.2 49.9% 27.3% 679.6 55.8 杭州 24.0 -3.3% -30.9% 850.7 35.4 南京 17.1 22.4% 2.4% 1733.1 101.5 厦门 5.4 0.0 86.7% 0.0 0.0 苏州 34.3 13.7% 27.0% 1267.7 36.9 福州 4.3 -38.3% 26.3%

16、 862.5 199.4 惠州 6.7 1.1% -5.2% 0.0 0.0 南宁 15.8 -46.5% 164.5% 694.7 44.1 温州 35.0 84.1% 39.4% 949.0 27.1 江阴 6.0 -21.5% -33.4% 440.4 73.6 泉州 5.2 0.3% -8.2% 0.0 0.0 宁波 21.7 8.6% 205.9% 314.2 14.5 莆田 3.9 -5.8% 7.4% 569.8 147.0 资料来源：wind，国盛证券研究所 3.重要事件及政策梳理重要事件及政策梳理 图表 7：本周重要政策梳理 地区地区 时间时间 来源来源 文件名称文件名称 内

17、容内容 中央 2020/4/30 中国证监会、 国家发改委 关于推进基础设 施领域不动产投资 信托基金（REITs） 试点相关工作的通 知 基础设施 REITs 此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物 流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。聚焦重点 区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳 大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、 有条件的国家级经济技术开发区开展试点。 深圳 2020/4/28 深圳市住建局 长 政策表态 深圳住建局局长回应了近期深圳楼市的一些热点问题，表 示对于房价上涨准备了很多手段。他列举了经济手段， “比 如在交易环节，对高房价采取少杠杆，高利率

18、，高税收等 手段，与普通住房差别化；在持有环节，接下来也可以考 虑房地产税的问题。这些都是在我们的考虑政策里，只不 过是根据市场的情况，什么时候出的问题。 浙江 2020/4/28 浙江省公安厅 浙江省常住户口 登记管理规定 修改内容主要包括：取消父母投靠落户年龄限制；放开直 系亲属，配偶或配偶父母间投靠落户限制；允许在直系亲 属所有的房屋产权内落户；支持孵化器、众创空间、特色 小镇设立集体户；省内户口迁移不再使用迁移证件；简化 户口登记事项申报材料。 2020 年 05 月 06 日 武汉 2020/4/28 市住房保障和 房屋管理局； 市教育局；中 国人民银行武 汉分行营业管 理部 关于应

19、对新冠肺 炎疫情做好商品房 交付有关工作的指 导意见 受疫情影响不能如期交付的，根据实际情况合理顺延交付 时间。顺延时间原则上最长不超过 3 个月。经购房人申请， 可合理适当延后还款期限，延后期限原则上最长不超过 3 个月。鼓励金融机构与购房人协商，适当为受疫情影响暂 时失去收入来源的购房人减免个人住房贷款利息，减轻其 还款资金压力。对于经买卖双方协商明确并经房管部门确 认交付时间在 2020 年 8 月 31 日前的商品房项目，购房人 可凭商品房买卖合同向房屋所在区申请子女接受义务教 育，由区教育部门先行统筹安排入学。 成都 2020/4/28 四川省人民政 府 四川省人民政府 关于同意设立

20、成都 东部新区的批复 同意设立成都东部新区（以下简称新区） 。新区规划面积 729 平方公里， 空间范围包括简阳市所辖的 13 个镇 （街道） 所属行政区域，分别是海螺镇、芦葭镇、董家埂镇、壮溪 镇、玉成街道、草池街道、石板凳街道、福田街道、养马 街道、石盘街道所属全部行政区域及高明镇、三岔街道、 贾家街道所属部分行政区域。 深圳 2020/4/29 深圳光明区住 建局 政策表态 深圳光明区住建局对区域内的四个热点楼盘口头传达了 6.3 万元/平方米“指导价”。主管部门还向各大房地产中介 机构传达一个要求：下架高价房源。目前南山，蛇口，宝 中，光明等区域，都有房源被要求在中介平台下架。 济南

21、2020/4/30 济南市人民政 府 关于深化户籍制 度改革加快人才集 聚的若干措施 对有在济南从业、居住意愿的外地人员，全面取消在城区、 镇区落户迁入条件限制，实行以群众申请为主、按户口迁 入途径分类登记备案的迁入政策。对无自有产权住房的申 请迁入人员，可按迁入途径及原因自主申请通过单位集体 户、人才集体户、社区集体户、近亲属家庭户、经房主同 意的合法产权租赁住房等方式落户。对通过上述途径仍存 在落户障碍的灵活就业人员，在济南城区、镇区租赁经住 房城乡建设部门登记备案住房的，可申请由租住地社区集 体户“兜底”落户。开辟非驻济高校学生落户网上“绿色 通道”,非驻济高校在校生只需提交本人录取通知

22、书或学生 证、户口簿中本人常住人口登记卡或集体户口登记卡、准 迁证邮寄地址，即可申请在济南市、区县人才服务中心落 户。对企事业单位给予在校本科及以上大学生实习补贴、 补助的，按当地最低工资标准的 50%给予不超过 3 个月的 补贴。小微企业新招用毕业年度和择业期内的高校毕业生 就业,签订 1 年及以上期限劳动合同并缴纳社会保险 4个月 以上的，按照“由企业随工资发放，据实向市、区县人社 部门（经办机构）申领”的方式，向每人一次性发放 2000 元。毕业 1 年内来济参加面试的非驻济“双一流”高校毕 业生，可依据面试通知书和相关票据，一次性申领不超过 1000 元的补贴， 北京 2020/4/3

23、0 北京市西城区 教育委员会 关于西城区 2020 年义务教育阶段入 学工作的实施意见 自 2020 年 7 月 31 日后，西城区购房并取得房屋产权证书 的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学 校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。自 2020 年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校 实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六 年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除 2020 年 05 月 06 日 外)。 自 2020 年 7 月 31 日后户籍从本市其他区迁入西城区 的适龄儿童申请入小学时， 将不再对应登记入学划片学校， 全部以多校划片方式在

24、学区或相邻学区内入学。 海南 2020/4/30 海南省政府办 公厅 关于开展安居型 商品住房建设试点 工作的指导意见 在海口市、三亚市、儋州市、五指山市、定安县、陵水黎 族自治县开展安居型商品住房建设试点，面向符合条件的 本市县居民家庭和引进人才供应。明确 3 类的海南省居民 家庭和 7 类引进人才的可购买安居型商品住房条件。销售 价格方面，安居型商品住房的销售均价，原则上按本市县 城镇居民家庭房价收入比不超过 10 倍确定， 或不超过本市 县上年度商品住房销售均价的 60%。安居型商品住房套型 建筑面积原则上不超过 100 平方米，并实行全装修和采取 装配式建筑的方式建造。 廊坊 2020

25、/5/1 河北廊坊市人 民政府 关于进一步深化 户籍制度改革的意 见（试行） 廊坊市在户籍管理上将划分首都周边城镇（三河市、香河 县、大厂回族自治县、广阳区、安次区、廊坊开发区、固 安县、永清县）和非首都周边城镇（霸州市、文安县、大 城县） 。首都周边城镇以具有合法稳定住所和合法稳定职业 且参加城镇社会保险为基本落户条件，非首都周边城镇以 合法稳定住所为基本落户条件。 资料来源：地方政府官网，国盛证券研究所 风险提示风险提示 疫情影响超预期，调控政策超预期收紧,销售超预期下行。 附件附件：各城市商品房销售情况各城市商品房销售情况 图表 8：北京商品房销售情况 图表 9：上海商品房销售情况 资料

26、来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 10：广州商品房销售情况 图表 11：深圳商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 12：杭州商品房销售情况 图表 13：南京商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 18/05 18/06 18/07 18/09 18/10 18/12 19/01 19/02 19/04 商品房销售

27、面积：平方米 52周平均值：平方米 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 18/05 18/06 18/07 18/09 18/10 18/12 19/01 19/02 19/04 商品房销售面积：平方米 52周平均值：平方米 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 18/05 18/06 18/07 18/09 18/10 18/12 19/01 19/02 19/04 商品房销售面积：平方米 52周平均值：平方米 0 50000 100000 1500

28、00 200000 250000 18/05 18/06 18/07 18/09 18/10 18/12 19/01 19/02 19/04 商品房销售面积：平方米 52周平均值：平方米 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 18/05 18/06 18/07 18/09 18/10 18/12 19/01 19/02 19/04 商品房销售面积：平方米 52周平均值：平方米 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 1

29、8/0518/0618/0718/0918/1018/1219/0119/0219/04 商品房销售面积：平方米 52周平均值：平方米 2020 年 05 月 06 日 图表 14：武汉商品房销售情况 图表 15：成都商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 16：青岛商品房销售情况 图表 17：苏州商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 18：大连商品房销售情况 图表 19：济南商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 0 100000 20

30、0000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 18/0518/0618/0718/0918/1018/1219/0119/0219/04 商品房销售面积：平方米 52周平均值：平方米 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 18/0518/0618/0718/0918/1018/1219/0119/0219/04 商品房销售面积：平方米 52周平均值：平方米 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 18/0518/0618/0718/

31、0918/1018/1219/0119/0219/04 商品房销售面积：平方米 52周平均值：平方米 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 18/0518/0618/0718/0918/1018/1219/0119/0219/04 商品房销售面积：平方米 52周平均值：平方米 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 18/0518/0618/0718/0918/1018/1219/0119/0219/04 商品房销售面积：平方米 52周平

32、均值：平方米 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 18/0518/0618/0718/0918/1018/1219/0119/0219/04 商品房销售面积：平方米 52周平均值：平方米 2020 年 05 月 06 日 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表 20：福州商品房销售情况 图表 21：厦门商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 22：长春商品房销售情况 图表 23：东莞商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所

33、资料来源：wind，国盛证券研究所 图表 24：惠州商品房销售情况 图表 25：扬州商品房销售情况 资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 18/0518/0618/0718/0918/1018/1219/0119/0219/04 商品房销售面积：平方米 52周平均值：平方米 0 50000 100000 150000 200000 250000 18/0518/0618/0718/0918/1018/1219/0119/0219/04 商品房销售面积：平方米 52周平均值：平方米 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 18/0518/0618/0718/0918/1018/1219/0119/0219/04 商品房销售面积：平方米 52周平均值：平方米 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 18/0518/0618/0718/0918/1018/1219/0119/