1、2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 1 2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 2 目录 2019 中国商业地产发展年度报告 市场综述 | 颠覆商业地产固有想象03 购物中心篇 | 以“新”为题的想象08 长租公寓篇 | 公募 REITs 前夜13 联合办公篇 | 黑夜里的开拓者17 社区商业篇丨万亿蓝海商业新宠22 商业地产金融漫途27 2019 年度中国商业地产 TOP100 暨商

2、业表现奖 榜单产生过程32 指标体系33 2019 年度中国商业地产 TOP100 榜单34 2019 年度商业表现奖获奖名单46 2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 3 市场综述 | 颠覆商业地产固有想象 如果要给 2019 年的商业地产划定一个关键词，也许“重塑”再恰当不过。 过去的十几个月中，房地产行业焦虑和迷茫如影随形，市场延续下行调整态势，输血渠道 遭遇收紧，而销售却未能延续过去热度。对于商业版块来说，投资回归谨慎，同时不管是开发、 运营、融资还是退出，都在尽力淡化“以房养商”

3、的地产属性。 摆脱传统路径，转换发展思路，是切实和必要的。受益于此，我们也可以看到，2019 年商 业地产行业“脑力激荡”，在多元视角中颠覆商业地产固有想象。 商业地产自持意识加强，年内投资回归谨慎 行至 2019 年末，回首过去的 10 几个月中，可以明显看到，商业地产的传统地产属性正在 逐渐淡化，运营商的自持意识在加强。 如果简单以物业的销售面积与新开工 + 竣工面积之和的比值（比值越高，自持比例越低）， 来反映项目的自持比例，可以看到过去的 1 年中，商业地产的自持比例明显提高。 过去的一年中，消费 结构的更新迭代，为 商业地产发展带来了 别样的动力。摆脱传 统路径是切实和必要 的， 因

4、 此 可 以 看 到 2019 年商业地产行业 在多元视角中颠覆固 有想象。 数据来源：观点指数整理 以国家统计局公布的数值计算，2014 年 9 月商办销售面积除以商办新开工和竣工面 积之和为 22.66%。此后的几年中，该比例 不断上升，至 2018 年同期达到最高值，为 40.84%，提升了 18.18%。说明自持比例有一 定下降，这个和新开工和竣工面积的大幅减 少也有关系。不过，2019 年的自持比例则较 2018 年同期有了较大提高，为 36.71%，提 升了 4.13%。反观，住宅物业的销售面积除 以新开工和竣工面积之和的比值基本不超过 0.03%。 这也体现出，过去几年中国房地产

5、快销 式的住宅开发模式基本不变，而商业地产自主 持有、运营的观念逐步加强。 另外需要关注的是，2019 年融资紧绷， 房企要用好每一颗子弹，将更多的精力集中在 住宅开发、销售及回款上，以获得运转空间。 而相应的，商办物业因为开发周期更长、资金 沉淀等特性，在 2019 年开发投资更加谨慎。 从国家统计局公布的数据来看，2019 年 1-9 月份，全国房地产开发投资 98008 亿元， 同比增长 10.5%，增速与 1-8 月份持平。其中， 办公楼开发投资完成额累计 4447 亿元，同比 增长 0.8%，增速比 1-8 月环比上涨 0.2%；商 业营业用房开发投资完成额累计值 9796 亿元，

6、累计同比 -8%，跌幅比 1-8 月减少 1.4%，这 也是自 2018 年 5 月开始，商业营业用房开发 数据来源：观点指数整理 2019 年商办、住宅物业自持比例变化 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0.04% 0.03% 0.03% 0.02% 0.02% 0.01% 0.01% 0.00% 商办销售面积 / 新开工 + 竣工面积住宅销售面积 / 新开工 + 竣工面积 ---09 2019 年商办物业开发投资完成额 90000 80000 70000 60000 5000

7、0 40000 30000 20000 10000 0 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 住宅开发投资完成额累计值 商业营业用房开发投资完成额累计值 办公楼开发投资完成额累计同比 办公楼开发投资完成额累计值 住宅开发投资完成额累计同比 商业营业用房开发投资完成额累计同比 2017-10 2017-11 2017-12 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-02 2019-

8、03 2019-04 2019-05 2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 4 投资完成额累计同比首次跌幅回落超过 1%。 总体而言，办公楼开发投资完成额累计值终于在 2019 年 1-8 月、1-9 月迎来了正增长，虽 然2019年商业营业用房开发投资累计同比依然保持负增长， 但是下减幅度有所收窄。 一定程度上， 体现了商业地产商在谨慎中依然积极参与商业地产投资。 人均消费支出跃升 8.3%，商品零 售额稳中有进 回顾 2019 年，人均收入录得平稳上升， 大众的消费需求也由过去的物质、

9、发展需求向 更高层次的享受阶段过渡，这也促使商业地产 各业态在服务品质、消费体验、个性化偏好等 方面迭代升级。 根据国家统计局公布的数据，2019 年前 三季度，全国居民人均可支配收入 22882 元， 比上年同期名义增长 8.8%。其中，城镇居 民人均可支配收入 31939 元，同比名义增长 7.9%；农村居民人均可支配收入 11622 元， 增长 9.2%。 受益于此，2019 年 1-9 月全国居民人均 消费支出累计值也相应“慷慨”，表现亮眼。 2019 年前三季度，全国居民人均消费支出 15464 元，比上年同期名义增长 8.3%。其中， 城镇居民人均消费支出 20379 元，增长 7

10、.2%； 农村居民人均消费支出 9353 元，增长 9.5%。 可以看到，居民人均消费支出实现稳步 增长的同时，消费结构也进一步升级，服务类 消费支出表现突出。其中城镇居民人均消费支 出中，占比最大的依然是食品烟酒，但是比例 已有所下降。由 2014 年第三季度的 30.42% 跌至今年同期的 27.67%。同时衣着、生活用 品及服务、等基础性消费比例均有所下降。 需要注意的是， 教育文化娱乐、 交通通信、 医疗保健等消费性支出比例增加，其中教育文 化娱乐由2014年第三季度的10.45%上升1.17 个百分点。无论是在购物中心、写字楼，亦或 是联合办公、长租公寓等商业地产，这些都是 受运营者

11、青睐的引进业态。 最为直接的，2019 年 1-9 月升级类商 品销售增长较快。国家统计局发布数据显 示，2019 年前三季度，社会消费品零售总额 296674 亿元，同比名义增长 8.2%。前三季 度，限额以上单位智能家用电器和音像器材、 可穿戴智能设备零售额同比分别增长 41.6%、 11.1%。 2017-10 2017-11 2017-12 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019

12、-06 2019-07 2019-08 2019-09 2017-07 2017-08 2017-09 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 近 24 个月社会消费品零售额情况 1200% 1000% 800% 600% 400% 200% 0% 社会消费品零售总额累计值（亿元）商品零售累计值（亿元）餐饮收入累计值（亿元）商品零售累计同比（%）餐饮收入累计同比（%） 0%10%20%30%40%100%50%60%70%80%90% 2014-09-30 2015-09-30 2016-09-30 2017-09-30

13、 2018-09-30 2019-09-30 食品烟酒衣着生活用品及服务 城镇居民各类人均消费支出累计值占比 居住交通通信医疗保健教育文化娱乐其他用品和服务 -----062017-03 全国城镇居民人均销售支出 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 全国城镇居民人均消费支出：累计值全国居民人均消费支出：累计值 全国城镇居民人均消费支出：累计同比全国居民人均消费支出：

14、名义同比 数据来源：观点指数整理 数据来源：观点指数整理 数据来源：观点指数整理 2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 5 如上文所述，过去的一年中，消费结构的更新迭代，为商业地产发展带来了别样的动力， 运营视角更加多元。 以购物中心而言，小众群体的消费需求得到更多关注，过去较为封闭、小范围流行的文化 逐渐得到认识和接受。这一部分需求也恰是运营商追求细分化市场的绝佳对象，成为业绩增长 点的不二之选。 因此可以看到，2019 年购物中心将小众文化作为轻主题融入商业，并引进相应特性品牌吸 引客

15、群的动作不在少数。如今年上半年，成都环球 MALL 进行品牌调整，引进了立巢航空博物馆， 这是国内首个开在商业综合体里的迷你型航空博物馆。另外一些定制化的小众香水、包包等特 色品牌也频现商场。 除此之外，在原有的业态中求新求变，也是 2019 年比较普遍的现象。如以北京天通苑社区 为载体的龙德广场细化餐饮需求， 打造以辣味美食街为主题的餐饮业态。 另外为满足消费者的 “新 追求”，一些购物中心加大了对网红店的引进力度，如卡丁车赛车馆、射箭馆等。 当然，长租公寓、联合办公等商业业态中，也不乏新的消费特性涌现。如引入科技力量， 注入智慧办公系统，以实现更高效、智能化、人性化的办公服务。随着时代发展

16、，主流消费群 体迭代，消费需求更加多元化。因此，如何打造细分领域的产品，驱动消费动力成为商业运营 的又一关键。 外资进场，优质资产荒下的交易博弈 受累于融资环境影响，过去的一年中，国内房企尽可能减少投资动作，而外资似乎是“风 景这边独好”，成为商业地产大宗交易中“最活跃”的部分。 研究数据显示，2019 年美资加大了在中国商业地产的收购，投资额于 2019 年 5 月已超越 去年全年交易额。而在一线及新一线城市，外 资成为商业地产投资领域的主力军。据不完全 统计，仅 2019 年上半年，中国内地商业地产 项目（包括纯商业、商办、商住项目，不含纯 写字楼及其他物业）收并购案例达 17 宗，交 易

17、金额超 970 亿元。其中 7 宗为外资，涉资 近 300 亿元。 外资的积极进场与全球优质资产荒不无 关系。在全球央行普遍降息、资金面宽松的大 背景下，业内观点透露，有超过 13 万亿美金 的金融资产存在于以德国、日本为代表的负利 率国家的银行体系中无处可去。 一直以来受捧的国债资产，因为资金的 疯狂涌入，也陷入收益率争先下降的循环。以 美元国债收益率为例，自 2018 年 2 月 28 日 至 2019 年 10 月 30 日，600 多天时间里，不 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 2018-02-28 2018-03-29 201

18、8-04-30 2018-05-30 2018-06-29 2018-07-31 2018-08-31 2018-09-28 2018-10-31 2018-11-30 2018-12-31 2019-02-28 2019-03-29 2019-04-30 2019-01-31 2019-05-31 2019-07-30 2019-06-28 2019-08-30 2019-09-30 2019-10-30 美国国债收益率曲线 1 年期2 年期3 年期5 年期7 年期10 年期20 年期30 年期 数据来源：国家统计局，观点指数整理 新兴消费特性凸显，商业空间运营多元视角 作为和住宅功能相异的

19、空间载体，商业地产要满足的正是人们各类消费服务需求和经济活 动需求。因此消费结构的革新，在促进商业模式创新的同时，也给商业地产各业态带来最为直 接的客源支撑。 2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 6 管是 1 年期、2 年期亦或是其他期限国债产品，收益率均录得较大下跌。其中，7 年期产品收益 率下跌幅度最大，达到 1.11%，其次分别为 10 年期和 5 年期，下跌幅度达到 1.09% 和 1.04%。 有资金找不到优质的投资标的，正在成为全球资本市场的一大焦点问题。而中国商业地产 则也

20、因为中资融资问题，投资机遇溢出。更为重要的是，受益于资本化率下降，国内商业地产 物业估值提升，成为较具吸引力的优质资产之一。 以单体商业地产的主流估值方法，即市场价值等于 NOI/ 资本化率来计算，目前宽货币的背 融资途漫漫，IPO、REITs 中的桎梏与抉择 2019 年，传统房地产融资政策持续收紧，多种融资渠道罕见同时遭遇“冰点”，在行业销 售难以突破的背景下，商业地产融资也面临焦虑。 可以看到，2019 年初至今，房地产开发企业到位资金增速整体放慢。其中 2019 年 1-9 月份， 房地产开发企业到位资金 130571 亿元，同比增长 7.1%，增速较去年同期下降 0.7%。因此不管

21、是开发业务还是商业地产业务，除了传统渠道外，各地产主体都在寻求融资上的突破。 当中“资产证券化”，或者具体到“REITs”，是资本市场的热门词汇。据观点指数不完全 统计，2019 年 1-9 月，商业地产资产证券化 投向各业态的总规模为 762.11 亿元，其中业 态占比最大的为商业广场，为 43.96%，规模 达到 335.06 亿元。其次为酒店业态，发行规 模为 141.10 亿元，所占比例为 18.51%。 从监测的数据中，还可以看到 CMBS 依 旧是最受青睐的资产证券化产品，发行规模接 近 500 亿元，所占比例为 65.44%。而 REITs 依然是以“类”的形式存在，2019 年

22、 1-9 月 类 REITs 的发行规模所占比例为 5.25%。 自第一只类 REITs，即 2014 年中信金石 基金管理有限公司发起设立的私募 REITs 基金 “中信启航”发行以来，商业地产资产证券化 无疑获得了较大推进，最为关键的指标则是 CMBS 和类 REITs 的发行规模逐年递增。但公 募 REITs 却一直缺席，待落地。 也许值得欣慰的是，2019 年传出了更多 2019 年 1-9 月商业地产资产证券化投向各业态规模 其他 混合商业资产包 写字楼 商业广场 酒店 70.45 104.4 111.1 335.06 141.1 0500300350 数据来源

23、：观点指数整理 数据来源：全国银行间同业拆借中心，观点指数整理 景下，将驱动商业物业资产价值重估提升。尤 其是央行 LPR 新机制实施后，提高了 LPR 市 场化程度，发挥了对贷款利率的引导作用。 从全国银行间同业拆借中心公布的数据 来看，自实行 LPR 改革以来，1 年期 LPR 下 降明显，由 4.31% 逐步下降至 4.2%，使得基 于短期 LPR 的贷款利率下降。 随着市场利率的下行，国内商业地产资 本化率也会相应下跌， 促使NOI不变的情况下， 商业地产资产价值也会得到一定提高。这也推 动国内商业物业成为大宗交易乃至外资眼中的 优质投资选择。 2019 中国商业地产发展年度报告 Ch

24、ina Commercial Real Estate Development Annual Repor 7 值得欣喜的消息。其中 3 月有消息称上交所召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募 不动产信托投资基金 REITs 项目，以期推出上交所第一批试点。4 月，国务院发展研究中心证券 化 REITs 课题组秘书长王步芳表示，公募 REITs 首批试点产品近期有望推出。 随着公募 REITs 脚步渐行渐近，有望解决商业地产投入高、回收慢的难题。除了常见的购 物中心、写字楼、酒店、长租公寓等，公募 REITs 的底层地产多种多样，包括物流地产、养老地 产等可以产生现金流的资产都在此范围内。因

25、此公募 REITs 的落地，不仅可以引导企业从开发、 销售的发展模式过渡到开发、运营中来，还可以充分挖掘存量物业的潜在价值，发展新的“增 长极”。 当然，回顾 2019 年资本市场不容忽略的关键词还有“IPO”。其中，宝龙地产分拆旗下宝 龙商业管理公司于港股主板 IPO，募资约 50% 用于战略购及投资于其他商业运营服务商。 而其他商业地产创新领域则动态会多一些， 其中长租公寓蛋壳、 青客争相IPO。 联合办公领域， 继 WeWorK 上市折戟后，消息称优客工场已于 9 月底向美国证券监管机构提交了一份保密的招 股说明书，希望在年底前进行首次公开募股。 商业地产融资可以说贯穿了项目存续的各个环

26、节，而目前除却传统的资金募集渠道外，需 要行业上下而求索，结合项目实际，考虑更多与资本市场的融合。上述 IPO 亦或是资产证券化 只是其中较具前景或现实的路径。未来伴随更多 REITs 利好政策推进房地产行业格局变化，相信 商业地产融资路途终将化“漫漫”为坦途。 2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 8 购物中心篇 | 以“新”为题的想象 在存量当道的时代，购物中心的发展面临着诸多挑战。如何规划和发展购物中心？又怎样 实现运营目标？成为每个从业者思考的问题。那么 2019 年至今，购物中心

27、的发展又发生了哪些 变化，从中又能摸索到哪些规律和经验？ 各经济数据稳定增长 行业投资较谨慎 回望 2019 年前三季度，随着经济的平 稳发展和人们日益增长的消费需求，社会消 费品零售额也实现了相对稳定的增长。据国 家统计局数据显示，2019 年 1-9 月我国的社 会消费品零售总额为 296674.2 亿元，最高累 计同比为 8.4%，增速虽略有波动，但总体维 持在 8% 以上。 在社会零售额稳定增长的大趋势下，以 零售业为重要依托的购物中心的销售额也在 稳定增长。据商务部最新数据显示，今年 1-9 月，我国重点零售企业购物中心的销售额也 维持稳定增长， 增速总体保持在5%-8%之间。 以上

28、两个数据的增长都说明了我国零售 业目前处于平稳发展的阶段。在此背景下， 投资者的态度又如何？作为购物中心发展重 要指标之一的房地产商业营业用房投资累计 值或许可以说明问题。 据国家统计局数据显示，在 2019 年的 前三季度，我国的房地产商业营业用房投资 累计值依然呈现稳步上升趋势，累计同比有 所波动，但始终维持在 -8% 到 -10% 之间。 值得一提的是，9 月最新录得的 -8% 累计同 比增速为全年最高。 从上述数据可以看出，目前对于购物中 心的发展，不少投资者还是保持比较谨慎的 态度。存量时代下，购物中心的发展之路仍 在探索，相信这种审慎的投资态度还会持续 较长一段时间。 数据来源：国

29、家统计局，观点指数整理 2019 年 1-9 月社会消费品零售总额累计值 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2 月3 月 2019 年 1-9 月房地产商业营业用房投资累计值 4 月5 月6 月7 月8 月9 月 累计值（亿元）累计同比（%） 2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月1 月 8 7 6 5 4 3 2 1 0 增速 2019 年 1-9 月重点零售企业销售额 - 购物中心：当月同比（%) 数据来源：商务部，观点指数整理 10000 8000 6000 4000 2000 0 0%

30、-2% -4% -6% -8% -10% 2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月 累计值（亿元）累计同比（%） 新开业购物中心 298 个 长三角仍 为布局重点 据观点指数不完全统计，2019 年 1-9 月， 在存量当道的时代， 购物中心的发展面临 着诸多挑战。如何规 划和发展购物中心？ 又 怎 样 实 现 运 营 目 标？ 数据来源：国家统计局，观点指数整理 2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 9 全国共有 298 个购物中心开业，分别分布于 东北、华北、华东、华中、华南、

31、西北、西 南等 7 个区域。其中华东地区作为我国的重 要经济地带，在长三角城市群的经济效益驱 动下，拔得头筹，以 133 个新开业购物中心 稳居第一。 而西南凭借成都、重庆、昆明等新兴消 费型城市带来的需求，成功贡献了 47 个新 开业购物中心，排名第二。紧随其后，华南 也凭借着大湾区优势成功开业了 44 个购物中 心。此外，西北、东北等因为经济增长带来 的消费需求有限，位居末位。 在新开业的购物中心中，存量改造成为 2019 年 1-9 月新开业购物中心区域数量分布 0306090120150 东北 华北 华中 华东 华南 西北 西南 数据来源：公开信息披露，观点指数不完全统计 存量改造趋势

32、明显 收并购成主要扩张方式 在上述背景下，改造原有的购物中心，使之更能满足消费者的需求，成为目前非常明显的 趋势。一方面，旧的购物中心因进入市场的时间较早，在地段选择上有明显优势；另一方面， 在旧的购物中心原有基础上进行改造，所耗费的时间和金钱相对较少。 2019 年前三季度，国内的标杆购物中心都或多或少做出了相应的改变，无论是内地企业， 还是港资企业，似乎谁也不愿在这波改造浪潮中“静坐”。 据观点指数统计，目前通过存量改造实现资产优化的商业地产企业有华润置地、龙湖、大 悦城、恒隆、太古等，形式主要有两种，一是改造自持的购物中心，使之焕发新的动能，获得 更为可观的收益，二是通过收并购其他运营商

33、持有的商业资产进行改造升级，借助自身的商业 品牌和运营优势，扩大购物中心规模，以此增加利润收益。 了一大亮点。据观点指数统计，由存量改造开业的购物中心明显增多，仅 9 月就有 5 个存量改 造的购物中心入市。以上海为例，在 9 月新开业的 10 个购物中心中，存量改造的占 4 个，占比 为 40%。 大批量购物中心的入市一方面能满足人们日趋多元化的消费需求，但另一方面也给本就进 入存量时代，竞争日趋激励的购物中心行业增加了不少压力。如何在存量时代下生存，充分发 挥出自身的商业价值成为了购物中心探索的主要问题。 数据来源：公开信息披露，观点指数整理 2019 中国商业地产发展年度报告 China

34、 Commercial Real Estate Development Annual Repor 10 在存量改造的企业中，可以看出，内地商业地产企业主要采取的方式是收并购，这同时也 是近年来商业地产企业为扩大规模而采取的主要手段之一，去年万科旗下的印力集团就通过收 并购成功获得了凯德的 20 家购物中心。虽然如此大批量的收购在今年前三季度并没有再现，但 收并购依然是今年商业地产企业发展购物中心的一大亮点。 而传统的港资企业因自身自持自营、 做精做细的特性， 主要以改造升级自身的购物中心为主， 以此实现资产优化，取得更好的租金收益。 轻资产模式多样 金融化运营策略突出 除通过存量改造实现资产优

35、化外，改变 自身持有的购物中心商业模式也成为了不少 商业运营商的共识。今年以来不少企业都明 确了未来的轻资产发展方向，并逐渐对购物 中心布局做出了相应调整。 目前国内商业地产企业发展轻资产模式 主要有三种，但基本都是围绕运营和资金做 文章。运营是其核心部分，只有具备优质的 运营能力才能进行项目的管理输出，其次借 助外部资金则可以高效利用资本，实现较高 及安全的投资收益。 上述三种模式的代表企业在国内的轻资 产运营情况如何？据观点指数不完全统计， 万达因为只输出运营管理服务，操作起来最 为简单，因此目前的项目数量最多；其次是 凯德，因为自身较强的资本运作能力，在中 国也有不少的管理输出项目。 最

36、后是大悦城， 因为发展的时间较晚，目前的管理输出项目 最少，但相信在未来几年里将会得以提升。 随着轻资产模式的日趋完善和成熟，相 信会有更多的商业地产企业加入到这个行列 中来， 届时的购物中心的发展也将更加多元。 数据来源：观点指数整理 商业地产企业管理输出项目情况 400 300 200 100 0 万达凯德大悦城 项目总数管理输出项目 数据来源：企业半年报、公开数据，观点指数整理 业态升级之战 “首店经济”受青睐 随着新购物中心的入市，传统的购物中 心也面领着巨大的挑战，在存量时代下无论 是为谋生存而改变，亦或是为了自身规模扩 大而创新，购物中心都在发生着明显变化。 除了商业地产企业的发展

37、策略调整外， 购物中心本身的运营也要顺应时代发展。目 前购物中心主要通过业态调整、借助新技术 等手段来发展自身，以适应当下日趋激烈的 竞争环境。 在观点指数观察的 10 个一线城市样本标 杆购物中心中， 购物类业态的占比依然最高， 样本购物中心业态占比 美食 23.51% 丽人 10.47% 休闲娱乐 2.18% 亲子 3.94% 购物 59.9% 数据来源：观点指数整理 2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 11 其次是美食类业态以及丽人类业态。值得注意 的是， 随着近年来场景化、 体验

38、化趋势的加强， 一些购物中心为了进一步增加消费粘性，提升 了亲子类业态以及休闲娱乐类业态的占比。 除了从整体上对业态进行调整以外，样本 标杆购物中心还采用了引进首店的策略，即通 过首店来丰富固有业态，激发消费者的消费欲 望，此外也能提升购物中心知名度，吸引更多 的消费者前来，带动人气和流量。 据观点指数不完全统计，仅在 2019 年上 半年，就有接近 40 家的首店入驻一线城市样 本标杆购物中心。其中，北京商圈的标杆购物 中心新增首店数量最多，三里屯太古里更是以 11 个首店的数量稳居首店收割机的宝座。 那么在首店竞争中，什么业态是最受购物 中心运营者们青睐的呢？据观点指数对一线城 市样本标杆

39、购物中心的观察，在首店数量上， 餐饮、服饰、箱包鞋履的占比最多，分别位居 前三位，美妆、珠宝、家居次之，奢侈品类型 的首店占比最小。 目前的首店经济依然以传统的餐饮和零 售业占主导地位， 网红类的餐饮首店层出不穷， 如北京的西单大悦城就于7月引入了 “现象级” 排队品牌西湖船宴桂满陇的华北首店，开 业后场面火爆，经常出现排长队的情况，但仍 然有很多客人乐此不疲。流量时代下，网红餐 饮的确能为购物中心吸引更多的消费者，提升 客流量。 在服饰类传统业态中，男装的首店占比 也在提升，观点指数统计的一线城市样本标杆 购物中心 39 家首店中，服饰类的首店共有 14 家，其中明确为男装服饰首店占 3 家

40、，占比达 到 21.4%，这也从侧面说明了当今男性消费群 体在购物中心业态布局中越来越受重视。 全国标杆购物中心上半年首店数量 12 10 8 6 4 2 0 三里屯太古里 西单大悦城 龙湖长楹天街 上海恒隆广场 上海 IFC 上海来福士 兴业太古汇 广州太古汇 广州 K11 深圳万象城 数据来源：公开信息披露，观点指数不完全统计 标杆购物中心上半年首店业态及占比 餐饮 21.62%箱包鞋履 21.62% 服饰 37.84% 珠宝 5.4% 美妆 5.41% 奢侈品 2.7% 家居 5.41% 数据来源：公开信息披露，观点指数不完全统计 体验化业态日趋细分化 科技新零 售入局加码 在购物中心同

41、质化严重的当下，一方面， 相较传统零售业，体验式、场景化业态具有鲜 明性，因此在购物中心业态布局中一直受到运 营者们的青睐。另一方面，以新科技为重要依 托的新零售也纷纷进驻购物中心。 据观点指数了解，仅今年上半年，北京地 区就引入了不少新的体验化业态，如英国曼联 科技新零售入驻购物中心数量 0070 京东 7FRESH 盒马鲜生 超级物种 数据来源：观点指数不完全统计 2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 12 足球俱乐部开设的曼联体验中心、世界顶级超跑品牌 SALE

42、EN 赛麟的汽车体验中心、下厨房开 出首个厨房美学实体店“好室好得”、全球首家国粹京剧体验馆“亮相天乐园”等。 而在体验业态的构成中，娱乐休闲类业态由于本身的体验特性，始终占据着主要的地位， 且日趋多元化。目前主流的娱乐休闲类业态主要有 VR 体验馆、密室逃脱、主题乐园、电竞馆、 真人 CS、轰趴馆等，此外还有不少的跨界集合店。 在新零售方面，阿里的盒马鲜生、京东的 7FRESH 以及永辉的超级物种等新科技零售业纷 纷进驻购物中心。据观点指数不完全统计，目前进驻购物中心数量最多的是阿里的盒马鲜生， 其次是永辉超市的超级物种，而京东的 7FRESH 数量最少。相信随着时间的推移和布局的加快， 这

43、类新零售门店的数量将会持续增长。 新科技零售的进驻，对于其本身和购物中心而言都具备一定的积极作用。一方面，如盒马 鲜生、超级物种这类的新鲜食品零售对选址有一定要求，需尽可能地贴近消费者的生活，且距 离生活区不能太远，购物中心在这方面无疑满足了这一点；另一方面，此类新鲜食品零售门店 的入驻也丰富了购物中心本身的业态构成。 线上线下融合时代 科技助力运营 科技即未来，如今购物中心也迎来了线上线下的融合。在此背景下，不少商业地产企业都 制定了自己的科技战略，力求通过科技赋予购物中心发展新动力。 据观点指数统计，目前商业地产企业发展科技的方式主要有两种，一是成立自己的科技公 司或者团队，如凯德、太古、

44、红星美凯龙，主要开发属于自己的科技运营产品，为购物中心的 运营提供技术支持；二是通过与国内科技巨头合作，借助其先进的科技水平和相关产品来发展 自身购物中心，如大悦城、万达，就与腾讯在科技方面合作，借此实现线上线下的一体化运营， 打造智慧购物中心。 无论是自己开发亦或是和他人合作，购物中心未来的运营势必要借助科技创新，运用科技 实现智慧运营，这将是购物中心未来一个重要的发展方向。 总体而言，在存量当道、同质化严重的当下，购物中心的发展面临着不少挑战，但商业运 营商也针对发展战略正在努力做出调整，购物中心的运营也在发生着变化。如今，生活服务 + 零售 + 餐饮业态格局被打破，标杆购物中心寄希望于首

45、店效益，科技新零售业态也初见端倪。 如此种种，都意味着购物中心的未来发展将更具想象空间。 数据来源：公开数据披露，观点指数整理 2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 13 长租公寓篇 | 公募 REITs 前夜 盈利不足一直是长租公寓行业的“痛点”，截至目前处于盈利状态的长租公寓屈指可数。 也就是说，长租公寓必须依靠源源不断的外部融资才能勉强维持经营。但我们知道，风险资本 的加持是暂时性的，到达一定的时间点后，如果没有见到实际收益，就会出现“逃离”。 截至 2019 年前三季度，因资金链断

46、裂而倒下的长租公寓数量超过 25 家。其中，备受关注 的乐伽公寓在 8 月 7 日官方宣布正式停止运营，其“高收低租”的烧钱模式被人诟病。 另一方面，在私募融资收紧的环境下，有报道称，蛋壳、自如、青客公寓纷纷转向寻求上 市募资的道路。美东时间 10 月 7 日，青客公寓正式递交赴美 IPO 文件，成为国内首家披露招 股书的长租公寓企业。碰巧的是，在青客递交申请书的同时，悦如公寓称其无力维持 1600 套房 源的运营成本和资金压力，现阶段资金链断裂，只能出售公司予郑州比逊达美公寓管理有限公 司，但后来收购事项因故中止。在融资道路上，除了寻求上市，还有一种可能存在的方式是公 募 REITs。据报道

47、称，上海证券交易所在 2019 新年致辞中表示，“上交所推动公募 REITs 试点， 加快发展住房租赁 REITs”。 2 月 9 日，深圳证券交易所发展战略规划纲要（2019 2020 年）发布，明确指出要 大力发展公募 REITs。 随后的 3 月 21 日，据外媒报道，上海证券交易所近期召集券商和公募基金开会，鼓励机构 准备上报公募不动产信托投资基金 REITs 项目，以期推出上交所第一批试点。 目前为止，中国内地还没有发展出真正意义上的公募 REITs。那么，假设在政策等条件成熟 的情况下， 在长租公寓领域推出公募REITs的可能性有多大？目前长租公寓行业满足了哪些条件， 还有哪些难点

48、是需要突破的？ 资金压力待解，长租公寓的轻重抉择 理想情况下，长租公寓本身具有“资产 特定化、 租金收入稳定、 运营模式清晰” 的特点， 在政策带动下租赁住房市场的发展为 REITs 提 供了大量可选择的基础资产。 根据国际经验，基础资产应当为优质的、 能够产生稳定真实、 持续、 稳定现金流的资产， 物业的毛租金收益率需达到 6% 以上。这对于 不足 3% 的长租公寓行业来说，达到此条件并 非易事。 因为经营成本远远高于净收入总额，为 了维持稳定的现金流，长租公寓企业通常采取 两种方式：一种是“租金贷”，另一种是寻求 融资。如今政策严控“租金贷”，寻求融资成 为长租公寓纾解资金压力最快速的方式

49、。 由于类 REITs 增长速度快、利润空间高， 因而受到资本市场青睐。截至 2019 年前三季 度来看，作为类 REITs 的长租公寓产品数量约 为 14 个。在这些发行类 REITs 产品的企业里， 即便国内公募 REITs 放开，问题的关键还 得看底层资产的质量。 从目前不足 3% 的回 报率来看，即便公募 REITs 放 开， 长 租 公 寓的资产也难以配售。 来源：网上公开资料，观点指数整理 2019 中国商业地产发展年度报告 China Commercial Real Estate Development Annual Repor 14 目前而言长租公寓企业 A 是实现了资产管理完整闭环的企业之一。 从 2012 年底创建资产管理品牌，到 2013 年中期募集收购型私募基金，再到改造提升物业 资产，实现资产持有运营，最后到类 REITs 的成功发行并退出，长租公寓企业 A 建立起了自己的 资产管理程式，为长租公寓筹资难的“痛点”，找到了一个新出口。一旦推出标准公募 REITs， 其闭环会更加完整。这给那些背后没有强有力资本支撑的长租公寓企业树立起标杆，大家可以 共同享受公募 REITs 红利。 长租公寓并不是一个短期盈利的行业，因此不少业内企业均对其未来发展保持信心。当城 市发展到一个成熟阶段，房地产市场不再只是单纯的买卖关系，而