1、中国写字楼2019 年 10 月 第一太平戴维斯研究部 报告 大湾区甲级写字楼指数 2 定义 & 说明 大湾区甲级写字楼指数 顺应粤港澳大湾区发展规划纲要的发布，第 一太平戴维斯研究部发布大湾区甲级写字楼指 数， 旨在为大湾区内写字楼市场参与者和关注者， 如投资者、开发商、业主和企业租户等，提供参 考性指标以掌握大湾区内各个城市甲级写字楼市 场租金和价格的变动，从而更好地制定或调整房 地产相关的企业战略。 大湾区甲级写字楼研究地理范围界定为大湾区内 地九个城市以及香港特别行政区，其中根据城市 发展差异而选定不同的有效研究时间跨度。 香港、 深圳、广州研究时间自 2009 年至今；其它七个 内地

2、城市研究时间自 2013 年至今。本次研究城 市范围未含盖澳门。 背景大湾区数据取样范围 反映出各城市间写字楼租金的变化趋势，进而说 明所有城市间甲级写字楼租赁市场的共性和不同 城市间的差异。 反映出各城市间写字楼销售价格的变化趋势，进 而说明所有城市间甲级写字楼投资市场的共性和 不同城市间的差异。 租金指数价格指数 甲级写字楼租用总成本包含净有效租金、物业管 理费以及相关税费等。 大湾区甲级写字楼指数于 2019 年 10 月发布，未 来将定期进行半年度更新，以实时跟踪大湾区内 各城市甲级写字楼的租金和价格最新变动趋势。 甲级写字楼市场总租用成本未来计划 2 香港佛山东莞 第一太平戴维斯特此

3、发布 2019 年上半年度大湾区甲级写字楼指数。 相关指数显示，截至 2019 年 6 月，大湾区甲级写字楼租金指数环比 微跌 0.9%，同比增长 2.4%，至 172。同期，大湾区甲级写字楼价格 指数环比微跌 0.4%，同比下调 0.5%，至 216。 截至2019年6月， 大湾区甲级写字楼市场 （未含澳门)总存量达2,591 万平方米，其中香港、深圳和广州依次位于首列，存量分别达 801 万、608 万和 506 万平方米，占大湾区总存量的 30.9%、23.5% 和 19.5%。 其它城市与港深广差距较大， 如东莞市场存量位于广州之后， 但仅约为广州存量的三分之一。 同期，大湾区甲级写字

4、楼市场 ( 未含澳门 ) 平均空置率为 13.8%，其 中香港和广州空置率较低，分别为 3.1% 和 4.1%。内地多市一定程 度上存在供过于求的情况，尤其在佛山和珠海市场，空置率分别达 39.0% 和 37.3%。短期内，内地多市甲级写字楼市场供过于求的状 况为大部分当地租户及投资者提供更多市场主动权、更大的议价空 间及更灵活的企业房地产策略调整的契机。 香港写字楼租用总成本长期领先大湾区其它城市，约为人民币每 平方米每月 879.8 元，和内地九市相差巨大，其约等于第二名深圳 244.8 元的 3.6 倍，最低者肇庆 55.6 元的 16 倍；广州写字楼租用总 成本约为人民币每平方米每月

5、210.8 元，与深圳的水平相近。 香港、深圳和广州在相对高租用成本及持续高量供应的背景下，依 然受到大部分租户青睐，租户黏度强；与此同时，珠海和佛山市场 呈现高空置率和高议价空间等租户方市场特征，在湾区基础建设配 套逐渐完善的助力下，或成为节约型企业及大型企业后台总部租赁 落位优选之一。 2019 年上半年，香港 GDP 增速达 0.5%，相较之下，广州和深圳的 GDP 呈快速发展态势，分别达 7.1% 和 7.4%。更快的 GDP 增长昭示 广州和深圳巨大的经济增长潜力。此外，广深城市更新进程的加快 将提高两市甲级写字楼市场供应的质与量，赋能市场租金的远期增 长。随着大湾区一体化的进程深入

6、，区域内资源的优化配置后，广 州和深圳两市甲级写字楼市场与香港市场的差距有望缩小。 摘要 大湾区甲级写字楼指数 3 大湾区甲级写字楼指数 大湾区 甲级写字楼指数 大湾区甲级写字楼租金指数 (1H/2009-1H/2019) 大湾区甲级写字楼价格指数 (1H/2009-1H/2019) 注：香港、深圳及广州租金指数始于 2009 年，其它城市始于 2013 年 来源：第一太平戴维斯研究部 注：香港、深圳及广州价格指数始于 2009 年，其它城市始于 2013 年 来源：第一太平戴维斯研究部 大湾区甲级写字楼租金指数 300 香港广州深圳 肇庆佛山江门 中山东莞 惠州 珠海 100 140 180

7、 220 260 20092000019 2009H1=100 / 2013H1=100 1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H 香港广州深圳 肇庆佛山江门 中山东莞 惠州 珠海 大湾区甲级写字楼价格指数 100 140 180 220 260 20092000019 2009H1=100 / 2013H1=100 1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H 4 大湾区甲级写字

8、楼指数 5 2019 年 6 月，大湾区甲级写字楼平均租金指数环比微跌 0.9%，至 172，较 2009 年增长 72%。香港市场租金同期指数达 261，过去十年内在众城市中的增幅最大，达 161%； 深圳和广州较2009年分别增长56%和58%， 至156和158， 环比分别下降4.9%和0.9%。 同期，大湾区甲级写字楼价格指数半年度环比微跌 0.4%，至 216，较 2009 年增长 116%。深圳价格指数过去十年增长 120% 至 220，涨幅位居第一；香港价格指数十年期 增长幅度位居第二，环比增长 2.3% 至 193，较 2009 年涨幅达 93%；而广州价格增长相 对平缓，环比

9、低增长 0.5%，至 159。 非中心城市中山、东莞和惠州租金指数较 2013 年涨幅超过 20%，其中东莞和惠州于 2018 年起出现租金下跌的现象。其它城市租金指数增长较 2013 年在 10% 以内。 尽管深圳写字楼价格增幅领跑大湾区，但受到目前租金小幅下跌的影响，价格也随之表 现疲软，加之租金跌幅大于价格，令其投资回报率短期内进一步萎缩。 广州写字楼市场 租金和价格在近三年表现更为稳健，值得市场参与者增加近期的关注度。 5 大湾区甲级写字楼指数 6 大湾区 城市地区生产总值及产业结构分析 注：北京、上海两市数据仅作对比参考使用，香港 GDP 根据 2019 年 6 月末汇率折算为人民币

10、 来源：各市统计局，第一太平戴维斯研究部 注：北京、上海两市数据仅作对比参考使用；佛山为 2018 年末统计数据 来源：各市统计局，第一太平戴维斯研究部 人民币亿元 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 18,000 上海广州中山深圳东莞江门北京佛山珠海香港惠州肇庆 大湾区城市地区生产总值 (1H/2019) 大湾区城市产业结构分布 (1H/2019) 香港深圳珠海广州东莞惠州北京肇庆江门上海中山佛山 0% 20% 40% 60% 80% 100% 第三产业占比第二产业占比第一产业占比 6 大湾区甲级写字楼指数 7 大湾区甲级写字楼市场 供需分析 万平方米 0%

11、7% 14% 21% 28% 35% 42% 0 150 300 450 600 750 900 香港佛山广州珠海江门深圳惠州东莞中山肇庆 大湾区甲级写字楼市场现有存量及空置率 (1H/2019) 截至2019年6月， 大湾区甲级写字楼市场 （未 含澳门） 总存量达2,591万平方米， 其中香港、 深圳和广州依次位于首列，存量分别达 801 万、608 万和 506 万平方米，占大湾区总存 量的 30.9%、23.5% 和 19.5%。 第三产业系写字楼市场发展的重要基础。香 港、广州和深圳作为中心城市，第三产业占 比分列大湾区前三，分别为 92.4%、72.8% 和 60.8%；同时，该三个

12、城市的空置率亦 依次处于相对低位，分别为 3.1%、4.1% 和 18.1%。写字楼租赁需求于香港、广州和深 圳呈现产业多元化且稳定的特点。 而第三产业占比低于 50% 的佛山、珠海两 市，市场需求的培育未能匹配同期快速落成 的写字楼新增供应，空置率分别高达 39.0% 和 37.3%，两市投资市场暂时呈高风险性信 号。 受到经济放缓、中美贸易摩擦和金融监管升 级等因素的综合影响，内地九市大部分写字 楼市场需求短期内小幅萎缩和租赁决策过程 放缓的态势料将持续。长期而言，有赖于政 策红利，市场未来前景仍属乐观。 现有存量 ( 左轴 )空置率 ( 右轴 ) 来源：第一太平戴维斯研究部 7 惠州广州

13、 中山 大湾区甲级写字楼指数 8 大湾区甲级写字楼市场 总租用成本分析 人民币每平方米每月 注：北京、上海两市数据仅作对比参考使用 来源：第一太平戴维斯研究部 注：总租用成本包括净有效租金、相关税费及物业管理费；北京、上海两市数据仅作对比参考使用 来源：第一太平戴维斯研究部 大湾区甲级写字楼总租用成本 (1H/2019) 香港甲级写字楼总租用成本位居大湾区首位，达人民币每平方米每月 879.8 元，作为众多国际企业总部聚集地及 国际金融中心，香港租户的承租能力较广深的更强，加之供应有限及需求稳增的因素，故香港总租用成本与内地 九市差距明显，约等于第二名深圳 244.8 元的 3.6 倍，最低者

14、肇庆 55.6 元的 16 倍；广州总租用成本略低于深圳， 约为人民币每平方米每月 210.8 元。 8 月刚被任命为“先行示范区”的深圳市场，在大湾区内推行及实施金融开放政策的乐观发展情况下，加之其邻 近香港的地理优势，港深之间租用成本水平的距离远期有望拉近。 珠海目前租用总成本在大湾区内排名第四，为人民币每月每平方米 113.0 元，其在内地与广深同具自贸政策优势， 写字楼项目性价比相对突出。 大湾区甲级写字楼市场总租用成本细分 (1H/2019) 香港 广州 东莞 上海 中山 江门 北京 珠海 惠州 深圳 佛山 肇庆 00750900 66.2 61.4 4.8 5

15、5.6 50.3 5.3 8.5 59.1 49.6 9.6 72.1 55.4 16.7 69.1 60.6 8.5 244.8 219.6 25.2 75.9 67.5 210.8 181.3 29.5 113.0 92.8 20.3 879.8 749.6 70.2 401.5 368.3 33.2 307.4 272.4 35 净有效租金（人民币每平方米每月） 相关税费（人民币每平方米每月） 物业管理费（人民币每平方米每月） 已含已含已含已含 已含已含已含已含 香港深圳广州珠海中山 佛山东莞惠州江门肇庆 北京上海 已含已含 已含 60.0 8 大湾区甲级写字楼指数 9 -6%-4% -

16、2% 2% 0% 4% 大湾区甲级写字楼市场总租用成本环比变化 (1H/2019) 大湾区甲级写字楼市场总租用成本 (1H/2009-1H/2019) 人民币每平方米每月 2019 年上半年，受经济放缓等因素的影响，内地个别城市租金增长承压，大部分城市进入暂时性的市场调整期。 此类现象在深圳、珠海和佛山等城市尤为明显。 珠海市场总租用成本环比跌幅最高，达 5.5%；内地九市中仅惠州及江门的总租用成本环比呈现增长，增长幅度将 近 2%。 香港由于土地资源短缺的城市特性，新增供应有限，同时依托国际金融中心地位及特区政策优势，第三产业主导的 经济稳定增长，综合导致总租用成本十年来持续走高，十年升幅接

17、近一倍。另观广州及深圳总租用成本增速相对缓 慢，随着广深两市城市多中心化的布局规划促进写字楼资源全市分散供应，且近五年新供应大量增加，租赁需求及 时得到满足，租金升幅因此较香港缓和。 香港总租用成本与内地九市差距过去十年呈持续拉阔趋势，且香港 2019 年上半年总租用成本环比增长 3.3%，增幅 领先湾区。未来随着大湾区经济一体化的发展趋势，区内经济资源优化配置或实现共享，预计可缩短两岸总租用成 本差异，为两岸带来共赢。 内地租户和投资者大可利用目前租户方 / 买方市场的条件洽谈优势（包括更有利的财务和合同商务条款），及时抓 紧机遇，调整企业房地产相关策略，实现租赁和买卖合作利益最大化。因此，

18、预期大湾区市场租赁交易活跃度将有 提升。 香港 广州 东莞 中山 江门 珠海 惠州 深圳 佛山 肇庆 香港广州深圳 肇庆佛山江门 中山东莞 惠州 珠海 0 200 400 600 800 1,000 20092000019 1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H 来源：第一太平戴维斯研究部 来源：第一太平戴维斯研究部 9 大湾区甲级写字楼指数 10 大湾区甲级写字楼 租金表现周期 各城甲级写字楼租金均在经历从增长至回落的周而复始的生命周 期。城市所处周期阶段及变化速度将根据各城的市场

19、发展特征而 有所不同。 在经济外部因素的影响下，加之前期高量供应基础，广州、深圳、 珠海、佛山租金目前面临增长压力。 广州和东莞市场初显下降趋势且预计将于年内延续。广州市场综 合表现相对更为平稳，变动幅度及时间料将有限，投资者可适时 部署入市战略。 深圳、珠海、佛山正趋向下降末期。因此，租户方主导市场的持 续将为企业租户提供更大的议价空间。值得一提的是，深圳预计 短期内触及租金谷值并将有所反弹，投资回报率不排除亦有继而 萎缩可能，在政策红利热度不减还涨的助力下，将有助于投资者 根据投资预期进行高效的风险把控，甄别项目并适时作出投资决 策。 香港和中山目前均处于上升末期。香港由于营商环境表现波动

20、， 需求端已始现疲软且持更为谨慎态度，因此预计其即将步入租金 下降阶段。 惠州及江门写字楼市场于发展前期，租金将仍在试探式地小幅走 高。 充分了解城市的租金变化周期情况有利于投资者做出明智决策。 处于下降末期和上升初期的城市即将面临不同的上升期，均特别 值得投资者增加关注。尤其是处于下降末期的深圳，有强烈意向 的投资者应尽早着手进行标的物甄选和尽职调查等实质性行动， 以及时把握机遇。 大湾区甲级写字楼租金表现周期 (1H/2019) 香港 中山 广州 东莞 肇庆 深圳 珠海 佛山 惠州 江门 上升末期下降初期下降末期上升初期 来源：第一太平戴维斯研究部 10 珠海江门 大湾区甲级写字楼指数 尽

21、管 2019 年上半年，大湾区内地多市进入暂时性调整 期，租金增长承压，但受宏观经济、城市化进程、政 策支持的综合影响，大湾区甲级写字楼市场平均租金 和价格在未来中长期内有望维持平稳增长的态势。 截至 2019 年 6 月，大湾区中心城市香港、广州、深 圳空置率均处于相对低位，分别达 3.1%，4.1% 和 18.1%，广州已接近香港同期水平。而佛山、珠海等城 市供过于求的情况明显，空置率于高位盘旋，分别为 39.0% 和 37.3%，两市投资市场暂时呈高风险性信号。 甲级写字楼市场供过于求的现状将为企业租户带来更 强的议价能力及更大的谈判空间。尤其是珠海和佛山 两市，在湾区基础建设配套逐渐完

22、善的助力下，或成 为节约型企业和大型企业后勤办公的优选之一。 未来半年，广州和东莞市场租金表现初显下降趋势且 预计将短期内延续， 但广州下降幅度料将有限；而深圳、 珠海、佛山市场租金表现正趋向下降末期，但其复苏 总结 时间受当地经济、政策等因素影响而有所差异，预计 深圳受政策红利推动，短期内触及租金谷值并将有所 反弹，投资机遇逐渐浮现。 另观广州及深圳受城市多中心化的布局及新供应高增 长的影响，致使总租用成本增速近五年未见大幅增长。 预计深圳由于城市更新项目的增加、新兴市场的崛起、 邻近香港的地理优势及政策的有效支撑，整体市场供 需质量均将被提升，租金水平料将企稳；广州则短期 内有小幅波动下行

23、， 长期预期维持稳定增长。 总的来说， 香港与广深两岸总租用成本差异将被逐渐缩小。 大湾区目前城市之间的租用总成本差异最大接近 16 倍 （香港对比肇庆），未来随着大湾区规划下的经济一 体化发展趋势，在高铁、高速公路和城际轨道支撑下 形成“一小时交通圈”，新城市分工体系逐渐形成， 各城之间资源配置优化，预计城市间租金差异有望缩 小，并促进建立更高质的第三产业结构，对于租金水 平处于相对弱势的内地九市，将是重要发展契机。 Carlby Xie 谢靖宇 Head of Research, Southern China 市场研究部主管， 华南区 Tel: 86 20 3665 4874 E-mail: Sam Lai 黎青山 Head of Commercial Leasing, Southern China 商业楼宇租赁部主管, 华南区 Tel: 86 20 3665 4830 E-mail: 联系我们 11