1、北京 供应高峰压力之下， 高品质项目更具韧性 2019年全年优质 写字楼供应总量超90万平方米， 历史上仅次于2009年； 其 中， 甲级供应量高达71.3万平方米， 创历史新高， 推升市场空 置率至13.8%， 创2011年以来最高水平。 另一方面， 整体需求 疲软， 全年净吸纳量仅录得12.1万平方米， 为过去5年历史最 低。 CBD核心区域和金融街高品质新项目的陆续交付， 吸引 了众多企业搬迁落户。 但2019年以前入市项目整体净吸纳 量为负， 这些项目的入驻表现出现分化： 超甲级写字楼最为 稳健； 其他甲级写字楼， 随着租金的调整和升级需求的释放， 下半年退租现象逐渐缓解； 而乙级写字

2、楼全年的净吸纳量录 得-9.6万平方米， 创历史新低。 供应高峰和新租动力不足的 双重压力之下， 全年同样本比整体租金增速为-1.4%， 创 2010年以来的最大跌幅， 其中乙级市场为-2.1%。 升级需求成全年主线， 行业细分领域表现分化 高品质供应 入市和甲级市场租金下行为租户升级需求创造机会窗口。 从 行业类型来看， 金融、 TMT、 专业服务等行业依然是市场去化 的主要动力。 虽然在去杠杆的政策压力下， 非传统金融行业 和融资受阻的科技类企业频频出现缩面积、 退租或整合。 但 另一方面， 银行、 保险、 基金和证券等传统金融机构新租和扩 租需求仍较为活跃， 并贡献多宗大面积成交， 成为

3、全年市场 尤其是核心区域的头号新增需求来源； TMT虽然需求增速自 下半年开始放缓， 但其头部企业依然是整体市场需求引擎之 一； 专业服务业的需求主要体现在搬迁升级和扩租等方面。 2020年， 国内外宏观经济环境的明朗有望提振企业信心并 实施较积极的房地产策略。 其中， 中国金融行业对外开放力 度的加大， 以及北京各区政府对金融行业给予的鼓励政策都 将带动其租赁需求的提升； 2019年下半年多家科技巨头和 独角兽企业在北京的战略布局落地， 也预示着这些企业自身 及其上下游将为写字楼租赁市场注入新的活力。 新兴区域需求有待培养， 核心区域迎改造升级潮 核心商务 区可租面积增加的外因和部分新兴商务

4、区商务氛围和基础 设施欠缺的内因作用下， 全年非核心区域净吸纳量占全市比 仅为34%， 同比显著下滑。 2020年， 北京写字楼市场预计入 市的近百万平方米新增供应中， 有57%位于非核心区域， 仍 将面临较大的去化压力。 但高租金性价比及市场对新兴商务 区长期发展的信心将推动其项目招商和入驻逐渐步入正轨。 核心商务区新增供应主要仍来自CBD， 中服地块的供应量较 2019年有所回落， 但叠加现有可租面积， 对整体核心区域的 竞争压力将有增无减。 为减缓新项目带来的市场压力， 部分 老旧楼宇已启动改造升级， 预计2020年将有更多项目跟进。 优质写字楼市场 2019年， 需求升级和存量改造是北

5、京房地产 市场各板块的共同主题。 优质写字楼市场供 应高峰压力之下， 高品质项目更具韧性并释 放升级需求； 零售物业市场进入存量时代， 消 费市场细分化考验行业运营能力； 仓储物流 市场供求矛盾适度缓解， 租户外溢渐成常态； 商务园区新兴区域活跃， 未来整体供应压力 加大； 投资市场大宗交易总额创历史纪录， 门 户城市潜力释放。 90.1 13.8 12.1 427.6 新增供应 （万平方米） 空置率 （%） 净吸纳量 （万平方米） 平均租金报价 （人民币/月/平方米） *2019年全年 CBRE世邦魏理仕华北区研究部主管 孙祖天 CBRE华北区顾问及交易服务 | 办公楼 | 租户部主管张冀苏

6、表示： 写字楼新增供应与净吸纳量表现 市场租赁需求行业分析 （按租赁面积） 2019 2018 2017 2016 2015 万平方米 新增供给 净吸纳量 2019年是近10年以来最具挑战的一年。 面对经济放缓、 需 求放缓及市场供应高峰的到来， 大部分业主主动调整租赁 策略， 租金价格也从观望坚持逐步转变为理性下调； 面对 2020年另一轮供应高峰的压力， 市场租金有望继续下行， 租赁成本的回落亦将推动搬迁和升级需求的放量， 此外， 业 主们也会积极投入资金对现有楼宇升级改造以应对新项目 带来的竞争压力。 第三方 办公服务运营 2018 TMT 31% 28% 专业服务 其他 8% 27%

7、6% 金融 专业服务 12% 30% 金融 22% 7% 消费品 2019 TMT 其他 29% 市场进入存量时代， 消费市场细分化考验行业运营能力 2019年， 仅国贸东楼、 北京SKP南馆两个代表性新项目入市， 总体量8.5万平方米， 均为CBD商圈地标性项目的扩建， 开业 后市场反响热烈， 为CBD供应放量后即将入驻的大量办公人 口提供了更丰富的高端消费场所和服务配套选择， 有助提升 核心商圈的集聚性和覆盖力。 百货业态持续停业改造， 或转 型办公用途、 或转型社区型购物中心， 代表性项目合计四个 总体量达7.6万平方米。 从需求业态看， 餐饮类尤其是茶饮小 吃， 服务类别中的艺术类和儿

8、童类教育培训、 健身运动类、 照 相馆较为活跃。 零售类别中， 美妆、 运动户外服饰、 电子产品、 新能源车相对活跃； 潮牌、 轻奢是成熟商圈购物中心服饰类 升级热门方向； 快时尚表现欠佳。 受政府 “首店经济” 政策推 动， 多家知名品牌开设旗舰店或品牌形象店， 例如： 华贸中心 的鬼塚虎旗舰店、 in88的乐高旗舰店等， 而新增国际品牌集 中在潮牌、 户外运动、 饰品类。 受经济形势和业主方品牌调整 计划两方面的影响， 年末空置率有所上升， 达到6.5%， 同比 上升1.9个百分点。 全年购物中心首层平均租金同样本比上 涨1.5%， 核心、 次级和非集中商圈均有一定幅度的增长。 市场租赁需

9、求强度分析 8.5 6.5 -21.3 37.6 新增供应 （万平方米） 空置率 （%） 净吸纳量 （万平方米） 首层平均租金 （人民币/天/平方米） 零售物业新增供应与停业体量 2019 2018 2017 2016 2015 万平方米 新增供给 停业体量 运动户外餐饮健身、 教育 等服务类 化妆品生活方式类 零售物业市场 CBRE华北区董事总经理 刘焕丽表示： 2019年在经济下行压力下， 北京消费市场仍然保持平稳增 长。 政府发展夜经济、 首店经济， 鼓励传统商圈升级改造， 以 及出台多项促消费政策， 有效推动零售物业市场发展。 2020年， 消费市场的细分化对行业提出了更高的要求， 将

10、 推动业主和零售商进行进一步精细化经营的变革。 新增供 应量将持续偏少且主要集中在非核心区域， 其中丽泽、 房山 等区域新项目的开业， 将填补这些区域商业设施的不足。 核 心圈的升级和传统百货的改造继续同步推进， 将更好地适 应当前消费方式和结构的变化。 *2019年全年 市场租赁需求行业分析 （按租赁面积） 供求矛盾适度缓解， 租户外溢渐成常态 2019年全年新交付 项目四个， 新增仓储面积18.2万平方米， 分布于马驹桥、 通 州、 亦庄以及房山等四个子市场。 全年净吸纳量录得9.0万平 方米， 同比下降58%。 上下半年出现显著反差， 上半年受新项 目入市带动， 第三方物流租户的扩租、

11、新租较为活跃， 并且有 来自企业端的细分领域需求出现； 下半年来自医药、 第三方 物流的租户仍有新租、 扩租交易， 但不足以填补因产业升级 和租户外迁带来的退租面积。 整体空置率年末录得4.3%， 较 几乎满租的2018年有明显上涨。 虽然整体市场有退租情况 出现， 但核心区位的高标仓仍然紧缺， 业主仍有信心调高租 金， 全年平均租金同样本比上涨3.7%。 2020年， 计划交付的 项目仍处于延期状态， 全年仅有一个6.6万平方米的新增项 目交付， 可租面积紧缺， 预计空置率下降， 租金有望上涨但涨 幅有所放缓。 仓储物流市场 18.2 4.3 9.0 48.5 新增供应 （万平方米） 空置率

12、 （%） 净吸纳量 （万平方米） 平均租金报价 （人民币/月/平方米） *2019年全年 CBRE华北区顾问及交易服务 | 产业地产部主管李虹表示： 2019年北京仓储物流市场高开低走， 同时向河北、 天津迁 址的租户逐渐增多， 而北京项目也在此过程中逐渐推进租 户调整和升级。 京津冀物流市场已经由原来的北京单极化， 向天津、 河北协同均衡发展的方向转型。 随着河北自贸区的 设立和天津新版物流空间规划布局的颁布， 京津冀大物流 圈逐渐成型并将日趋成熟。 我们建议， 物流需求企业应提早 布局， 在京津冀大物流圈的优质区位抢占市场先机。 29% 仓储物流新增供应与净吸纳量表现 2019 2018

13、2017 2016 2015 万平方米 新增供给 净吸纳量 2019 其他 汽车及零部件 第三方物流 35% 电商 15% 21% 市场租赁需求行业分析 （按租赁面积） 商务园区新增供应与净吸纳量表现 2019 2018 2017 2016 2015 万平方米 新增供给 净吸纳量 新兴商务园区活跃， 未来整体供应压力加大 2019年新交付 商务园区面积57.2万平方米， 创近六年新高， 仅次于2013年 的历史高峰。 其中亦庄贡献了70%， 其次是丰台科技园19%。 全年净吸纳量为25.7万平方米， 较2018年缩减25%。 北清 路、 亦庄、 丰台科技园三个新兴子市场需求表现突出， 而中关

14、村软件园、 上地、 电子城三个传统子市场全年均出现负吸纳。 TMT行业仍然是需求主力， 占全市新增需求的44%， AI、 大数 据、 互联网教育等企业积极扩张， 北清路、 亦庄的新交付项目 为其提供了充足的搬迁升级、 新租、 扩租空间； 另外， 2019年 金融类企业在商务园区异军突起， 新租贡献达到18%， 来自 银行、 保险的传统金融需求在商务园区贡献多笔大面积成 交。 生物医药企业占比12%， 为第三位需求。 64%的交易量来 自于1万平米以上的大面积成交， 表现市场需求更集中化。 由 于整体新租需求承租能力偏低， 加上经济波动、 金融环境不 稳定导致散租租户减退面积， 部分业主倾向通过

15、降低租金报 价或提供特价房源的方式吸引租户， 平均租金全年同样本比 下降1.6%。 2020年， 新增供应将进一步加大至历史最高位超 过90万平米， 供应压力加之需求并未见强势迹象， 空置率将 大幅提升， 租金仍有下行风险。 商务园区市场 57.2 15.3 25.7 164.4 新增供应 （万平方米） 空置率 （%） 净吸纳量 （万平方米） 平均租金报价 （人民币/月/平方米） CBRE华北区董事总经理 刘焕丽表示： 进入2019年以来， 商务园区市场吸纳量主要以头部TMT企 业扩租、 升级或大宗交易为主， 而此类交易更容易在基础设 施逐步完善的北清路、 亦庄这样的新兴子市场得以满足， 传

16、统核心商务园区长期以来的稳定性受到冲击。 2020年， 面 临商务园区自身和来自优质写字楼市场供应的双重压力， 市场面临更大挑战， 业主方应尽快调整租赁策略， 紧扣产业 鼓励和支持政策， 提供更多附加值的服务以应对未来的不 稳定市场和竞争压力。 *2019年全年 27% 医药、 医疗器械 建筑及房地产 其他 2018 39% 10% 24% TMT 金融 2019 12% 其他 27% 43% TMT 医疗、 医疗器械 18% 零售物业 酒店 4% 综合体 大宗交易总额创历史纪录， 门户城市潜力释放 2019年， 北 京投资市场大宗交易总额达到创历史纪录的866亿元。 境 外投资者是北京市场最

17、为活跃的买家类型， 投资额占比达 到31%， 并在近两年保持上升势头； 此外自用型买家仍然是 北京写字楼资产的重要收购方， 其收购写字楼遍布朝阳、 海 淀、 丰台、 通州等区域。 从物业类型看， 写字楼始终是投资者 关注的重点， 且在零售物业和酒店项目的交易中， 商改办、 酒改办项目的投资额占比过半， 显示投资者对于北京办公 市场基本面保持乐观。 2019年也是另类投资正式入场元 年， 共完成两个数据中心和一个停车场资产包的交易， 使得 北京的投资选择更趋多元化。 从区位看， 非核心区域占全年 交易额比超六成， 而核心区域多个稀缺资产入市， 也充分调 动了投资者热情。 投资市场 64% 866

18、 31% 43% 新兴市场占比 (按金额) 成交总量 （亿元） 外资占比 (按金额) 增值型+机会型 物业占比 (按笔数) 近年北京大宗交易总交易额 （亿元） 2019年大宗交易按物业类型分析 （交易笔数） 2019 Q1Q2Q3Q4 亿元 2018 2017 2016 其他 4% 写字楼 *2019年全年 CBRE华北区投资及资本市场部 主管纪刚表示： 今年创纪录的大宗交易额是北京迈入全球领先的商业地产 门户城市的重要标志， 极具韧性的市场基本面和逐渐增多 的可售资产是今年北京对投资者的吸引力所在。 随着金融 领域的进一步开放和大宗交易市场化程度的提升， 我们预 期境内外投资者将继续积极地在北京挖掘价值投资的机 会， 并为整个商业地产市场注入新的活力。 0 200 400 600 800 1000 34% 7% 51%