1、重构社群关系 激活城市动能 中国 | 2019年 城市更新白皮书 2仲量联行城市更新白皮书 | 2019 前言 城市更新肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史 使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。 仲量联行城市更新白皮书针对当下城市更新的新格局，在全球视野下捕捉城市更新的演变趋势，从两大 视角提出了“城市拼图”理论： 中观视角：从城市片区的层面切入，不仅为片区更新提供更具针对性的策略指引，也为以后的各类政策 及方案制定搭建完整的资源基础，这也是本次研究的核心出发点。 社群视角：在社群活动的影响下，城市不是单一的、静态的物质环境集合，而是多维度的、动态的社群 空间网络

2、。通过对社群需求的深度分析，也能助力城市实现“以人为本”理念下的可持续发展。 作为仲量联行“城市数字化解决方案”的核心模块，本次发布的“都市再发展”指数旨在从中观视角出发， 通过城市数据的集成化处理，在城市供应与人群需求间探寻城市成长机会点，为城市决策提供系统化的 诊断分析。 重构社群关系，激活城市动能 3 城市更新作为助推都市再发展的重要手段，已成为社会各界的热点话题。随着中国 各大城市逐步将更多目光聚焦于优化存量空间，许多固有的城市发展理念也将面临 变革。简雅各布斯 *（JaneJacobs）在美国大城市的死与生中提到“城市应 该被看作一个有机的、互动的、新旧融合下拥有混合功能的生命体”。

3、因此，针对 城市发展，尤其是再发展，需要从更多维度、审慎地、协调地处理城市中各类庞杂 的资源要素。 从多样性的重塑而言，上海张园是一瞥当下中国城市迈入城市更新时代的绝佳窗口。张园在清末民初 被誉为上海私家园林之最，是“近代上海的时尚之源”，它不仅是现存最大的沪上石库门建筑群，也是 霍元甲弘扬民族精神、辛亥革命思想的发源地；同时更是中国最早汇集电灯、照相、电影、热气球、体 育竞赛、赏花和展销大会的时尚娱乐中心；在其更新进程中，借势其历史底蕴，将关于思想的启蒙与解 放、文化的交汇与碰撞、生活的吐故与纳新等城市人文印迹融于现代生活，这些都成为区域重焕生机的 关键。 从发展在地性来说，未来城市更新的需

4、求已逐步向非一线城市延伸。面对更广的空间跨度，独立的城市 发展经验难以全面支撑系统化的城市更新课题研究。 基于多年对中国城市的洞察以及对国外“城市更新”经验的剖析，我们梳理出了城市更新的两大关键 趋势从碎片化思维到整体化思维；从把握个体化需求到引领社群需求。 转变中的城市更新 *简 .雅各布斯（JaneJacobs）,美国著名城市规划师 代表作品：美国大城市的死与生、城市经济学、分离主义的问题。 4仲量联行城市更新白皮书 | 2019 从碎片化思维到整体化思维 相较于新区，城市现有区域 的发展策略制定面临着更 为复杂的挑战：早期类似于 钢铁厂区、工业基地、船舶 航运码头等成片可再利用空 间将愈

5、趋稀少。与此同时， 城市规划和管理成本的大幅 提升，主流的城市更新诉求 将更多呈现出：1）空间上的 散点分布特征；2）执行时 序上的非连贯性。这使得在 研究时选取切入的视角尤为 重要，忽视整体化考量的碎 片化开发策略将影响对区域 核心价值的判断基准。也正 因此，“融合新老建筑，统 筹城市风貌”成为城市更新 议题下的讨论热点与难点。 从国际经验中我们也发现， 从碎片化思维到整体化思维 的视角转变，成为传承、孕 育城市精神的关键基础。 整体区域视角下的纽约高线公园改造 纽约高线公园所属区域前身为肉制品加工区，为运输肉品，该区域兴建了高架 铁路线；随着肉类加工产业的外迁，这一区域逐渐衰落，后来大批艺

6、术家工作 室、画廊涌入，高线下方土地所有者随即申请拆毁高架铁路以便其行使土地剩余 开发权，然而民间团体与土地所有人僵持不下；2002年，政府开创性地将高线周 边街区划为“特殊开发区”，将部分制造业用地属性进行转变，从而平衡开发商利 益；并允许高线下方土地所有者将开发权转移至周边住宅地块以获利，从而实现 了铁路的保留与再生。 高线区域原规划均为工业用地土地所有者申请拆除高线以行使开发权 由于各方意见僵持不下导致开发搁置 区域联动发展满足了各方诉求并提振区域能级 调整区域内土地为商住用地以吸引开发资金 土地规划的限制导致拆除意义不大 区域整体化思维为高线开发提供了新的对策 高线公园的成功开发是区域

7、整体化思维的产物 转移后 开发量 转移后 开发量 原有开发量 开发权转入区开发权转入区开发权转出区 重构社群关系，激活城市动能 5 值得关注的是，正是因为政府与组织者站在整体视角，通过出台创新性的法定文本，实现了高线与数十 个街区的整体联动更新。今日的高线公园不仅成为了市民、游客们了解历史的一座展台，也充分体现了 城市的绿色可持续发展理念。 6仲量联行城市更新白皮书 | 2019 在整个城市化进程中，保留与发展 往往可以并行。 修建于1713年的波士顿老州议会大厦是该地区最古老也是最 重要的公共建筑之一，其作为马萨诸塞州首府议会所在地， 于1776年见证了独立宣言的宣读。1904年，随着波士顿

8、地铁 的修建，老州议会大厦被赋予了全新的历史使命：波士顿 地铁橙线、蓝线的上盖及换乘站点出入口。这座有着300多 年历史的建筑成为了波士顿市民、游客每日的必经之地， 川流不息，在城市生活中继续扮演着至关重要且不可分割的 角色。 无论是纽约的法定文本出台，亦或是波士顿老州 议会大厦的改造，纵然其实现方法各异，但毋庸 置疑的是，他们都跳出了针对单体项目的经济价 值与社会价值来考量其“拆与留”的决策，而站 在片区整体化发展层面，从中观视角切入，帮助 孤立存在的建筑个体实现与现代城市功能的无缝 对接，用“活着的老建筑”诠释了新时代下包容 进取的城市精神。 波士顿老州议会大厦已作地铁站点出入口 保护与发

9、展从来都不是对 立的，纵观全球的实践， 保护这一概念也是在城市 发展过程中逐渐产生的。 积极、有效的保护与更 新，平衡历史记忆与现代 生活两者的关系，能使一 度丧失活力的街区、建筑 融入未来城市的运作，从 而焕发持久的生命力。 雷姆 库哈斯* 荷兰著名建筑师 *雷姆 库哈斯（RemKoolhaas），荷兰著名建筑师 代表作品：颠狂的纽约、小、中、大、特大、台北艺术中心、中央电视台大楼、波多音乐厅等。 重构社群关系，激活城市动能 7 从把握个体需求到引领社群需求 城市空间的活力离不开个体的互动与连结，城市更新也将更多目光转移到对城市居 民需求更深层次的挖掘上，其必要性也逐渐被更多以需求为出发点的

10、城市更新项目 所印证。 上海愚园路城市更新项目参与主体 上海愚园路城 市更新项目 参与主体 社会群体 私营企业 政府机构 创邑 长宁区政府 江苏路街道 社区居民 其他社会 群体机构 “城事”设计节 刘海粟美术馆 在满足需求的基础上如何创造需求、引领需求也成为片区型城市更新操盘者的核心策略。上海徐汇滨江 区域以“文化创意”为核心，立体地营造“西岸”品牌：自2010年以来，不仅引入了龙美术馆、余德耀美术 馆、香格纳画廊等众多知名文化艺术机构，推动了西岸音乐节、西岸建筑与当代艺术双年展、西岸艺术 与设计博览会等品牌活动，在产业层面同样引入了上海梦中心、腾讯、湘芒果等优质文化企业。 作为如今上海地区文

11、化传媒产业发展引领区域之一，徐汇滨江围绕“文创”主题下的设施、活动、 产业等多元的要素配置，满足了公众对“游览-娱乐-成长”等一系列需求，更通过打造主题化的文化氛 围，聚集了一批拥有价值共享网络、形成内在互相连结的人群社群。较之于个体需求，作为群体， 社群拥有更为完整的功能需求与更趋势化的演变逻辑，对其研究将成为制定未来城市更新发展策略中需 求端预测的核心模块。 在上海愚园公共市集的更新改造中，通过连结设计师、媒体、社区居民、个体店主等项目未来参与主 体，以一个平等的交流平台为基础，在其规划设计阶段便成功地获取了公众对于例如“上海老字号”、 “海派文化”等需求点；同时以长效的合作机制为支撑，保

12、障了项目运营环节中对需求端的灵活捕捉， 赋予老街以“烟火气”的弄堂艺术生活体验，让公众拥有了一处找寻自我认同感与文化归属感的社交 空间。 8仲量联行城市更新白皮书 | 2019 “城市拼图”理论 洞察城市发展离不开对城市空间的记述。随着城市的发展，人类对描绘城市空间的 目的也逐渐超脱了观察本身 通过对空间的深度研究，提供可靠的规划指引、 促进城市的高效治理、映射城市未来的想象。在此基础上，我们希望搭建更具系统 性的城市研究基准与统筹平台，即描绘一张更为全面的城市地图，从而精准把握城 市运转的脉搏，洞察城市更新的潜力，展望城市发展的未来。 纽约曼哈顿“感知地图”17世纪罗马的城市地图 重构社群关

13、系，激活城市动能 9 相对地理空间 城市地图需要超越对物质环境的单一关注，而呈现出多维的观察；需要超越对物 理空间的描摹，而呈现出相对的空间及不同空间的关联；需要超越对城市的静态 描述，而呈现出城市的动态运转。 传统城市地图描绘的几何中心，并不代表实际感知到的城市中心；地图上描绘的 地理边界、行政区划也并不完全是在日常生活中真实体验到的空间边界。如下图 所示，借助不同的划分准则，我们可以一窥纽约曼哈顿的“隐藏边界”：当分别以 土地价格、土地用途、楼宇高度等原则重新梳理曼哈顿的建成环境时，呈现出一 个不同于传统城市地图上网格状的城市分区，从不同侧面展现出了人们真正感知 到的城市空间。 城市是一个

14、故事，一个反 映人群关系的图示，一个 整体和分散并存的空间。 凯文林奇* 美国著名城市规划理论家 按土地价格划分按土地用途划分 按楼宇年限划分按楼宇高度划分 *凯文.林奇(KevinA.Lynch) 美国著名城市规划理论家 代表作品：城市意象、城市形态。 不同阶段的城市地图也呈现出不同的关注重点 绝对地理空间 地图的诞生最初是出于对城市物理空 间的记录，如17世纪罗马的城市地图 （Urban Atlas）拥有区域地形特征 的等高线图与随之衍生的沙盘模型。 地图的精准性需要匹配相应的地理精 度，且须遵循三大原则：可测量性、 直观性和一览性，这为初步的城市规 划与管理提供了基于绝对空间要素的 整体

15、化梳理。 图片作者：李辰、高畅、徐洲 人口分布热力图展现了不同时段各区域的人口总数，柱状高低（颜色随柱状高度而变化）代表了当下时点的人口活动总量，这也为 制定城市空间发展策略提供了基于时间的研究基础。 10仲量联行城市更新白皮书 | 2019 空间的时间变化 随着城市基础设施逐步完善，各类交通工具的升级换代，人们体验城市空间的方式发生了显著变化， 我们所感知的城市空间与绝对的物理空间产生了一定程度的错位，交通升级大大缩短了城市空间的相对 距离。 早九点晚九点 更便捷的交通方式使得人们在相同时间内可以到达更远的地点，因此相同范围的绝对物理空间也会呈现 出不同的相对距离，当下对于地铁站点等时圈的研

16、究也正是基于这一思考。城市中的某一区域在一天内 都会呈现出截然不同的面貌，传统城市地图所描绘的静态城市，不足以全面且动态呈现城市运转的真实 现状。 上海市域交通体系演变 10 KM10 KM10 KM 相同交通时间可达范围演变 10 KM 河运 10 KM 公路 10 KM 高铁 公路河运高铁 上海人口分布热力图 重构社群关系，激活城市动能 11 从“城市地图”到“城市拼图” 为了更加系统性地展开城市研究、统筹城市更新，我们需要突破传统城市地图的局限，对城市进行 动态、全面地观察与理解，因此我们在传统地图的基础上引入了社群这一概念。 社群是基于相似特征而聚合起来的、不受地缘约束且可为成员提供强

17、烈归属感、认同感的群体归类， 通过描绘各个社群在城市空间中聚集、迁移、成长的轨迹，我们可以更全面地理解不同社群视角下城 市环境的实际使用情况、甄别板块间差异以及挖掘城市区域之间的深层联系。 以伦敦和巴黎为例，通过描绘情侣、文艺爱好者等社群在城市中的活动轨迹，我们发现，一些空间上 离散的城市板块却呈现了体验上的紧密联系。如伦敦核心区的考文特花园、海德公园与伦敦市区外的 格林威治天文台，虽然距离相去甚远但都是文艺爱好者们必去的城市文艺地标；与之相类似的，巴黎 的圣母院、埃菲尔铁塔、凯旋门等都见证了无数浪漫故事，是情侣们通常造访的城市浪漫地标。通过 社群视角，我们发现这些因社群活动而建立起超越物理空

18、间联系的城市板块，展现了城市一个极具 社群属性和特色的切面。 伦敦“文艺拼图”巴黎“爱情拼图” 12仲量联行城市更新白皮书 | 2019 需求承接型 内外部社群呈现对板块现 有供应较为持续且强烈的 造访需求，如大型公共空 间、核心金融区、区域级 商圈、旅游区等 传统城市板块 社群活动与 板块边界关系 不同时间社群活动与 板块边界联系 “城市拼图” 混合型 板块社群对外部空间的造 访需求在某些特定领域或 时间呈现结果不同，如拥 有国际学校的居住社区、 综合性产业园区等 我们可以从巴黎“爱情拼图”与伦敦“文艺拼图”中得到启发，研究社群活动实际上深度挖掘了城市中各 板块的真实互动情况。完整的区域板块

19、属性特征并不仅仅是由一种特定的互动关系所决定，而是在更 多维度下与城市其他空间的有机相连。通过甄别城市各板块中社群分布于空间载体的动态关系，可以 更好地就城市供给与社群需求的差异进行诊断。因此，通过“传统地图+社群分析”，我们得出了“城市 拼图”理论，其主要意义在于将对社群活动的观察融入城市物理空间，将城市划为更为细分的子板块。 城市是由多块拥有内在联系的“拼图”所组成，“拼图”既诠释了不同城市板块的独特属性，也体现了城 市功能的整体性。 我们的“城市拼图”理论将区域板块分为三种类型： 需求外溢型 板块社群呈现对外部空间 较为持续且强烈的造访需 求，如单一功能的产业园 区、居住社区等 重构社群

20、关系，激活城市动能 13 “城市拼图”理论开辟了城市研究课题的崭新视角在中观视角下，结合人群 需求的城市供应端研究。 在科技驱动下，不断研发结合城市与社群发展需求所匹配的平台工具，从而制定系 统的可持续城市发展策略，是激活城市活力、实现城市再发展的关键动能。 科技助推城市实现再发展 亚太地区各国正在为打造科技引领的智慧城市作着不懈努力。在2017年，新加坡在智慧国家相关项目 的技术投资总额高达24亿美元，中国科技巨头阿里巴巴则宣布了计划通过云计算技术助力澳门从博彩 之城向世界领先的智慧城市进行转型。 数据分析和人工智能等领域的科技发展在城市再发展进程中扮演着举足轻重的角色。一方面，高科技 设备

21、的应用正在逐步扫除“城市盲点”，大幅提升城市执行效率，如阿里云ET城市大脑旗下的AI视觉产 品，通过对视频信息作出结构化处理，有效识别行人、车辆、事故等，从而释放警力资源，提高事件 处理效率。另一方面，保证城市和社区的规划始终以最新前瞻技术为核心驱动力，巩固与延展城市社 群的交流边界，实现规划与需求的契合。 “城市拼图”的数字化应用 14仲量联行城市更新白皮书 | 2019 城市研究 支撑体系 信息处理 分析诊断 数据获取 城市大数据的集成化处理 零售、物流业已在利用当地政府收集的交通数据，来分析人口属性和区域地理特征，在与大数据 的对接之中为个体项目规划与企业发展战略提供了全新的视角。例如大

22、型购物中心，尤其是那些 成熟市场的零售物业项目已经开始利用不同类型的大数据优化租户组合、产品分配和客流分布。 同样，利用大数据和人工智能集成来优化客户线上线下体验的有阿里巴巴的“盒马鲜生”和亚马逊的无 人便利店。常处于幕后的物流企业也在利用大数据改进方案、优化分销流程和提高自动化水平，并加 强支持力度，满足线下零售需求。 多维度的信息输入，既包括对供应需求、人口经济等客观指标的判定，也涵盖访谈、规划、市民满意 度等非可量化指标的集成化处理，成为城市决策的支撑工具。因此，我们着手搭建了集“数据收集”、 “信息处理”、“分析诊断”于一体的城市研究支撑体系。 城市大数据 消费大数据 地理信息智能平台

23、 智能法律/保险业务平台 资产/交易监控系统 租户体验平台 智能空间设计平台 人工智能投资解决方案 ECOlibrium 综合能源管理解决方案 HONESTBUILDINGS 业主资产管理平台 人工智能办公场所策略提升 人群大数据 移动大数据 重构社群关系，激活城市动能 15 “都市再发展”指数 类比建筑制图的发展历程，在计算机辅助设计技术出现之前，建筑师需要手工绘制海量的建筑平、 立、剖面图，任何笔误或修改将导致方案的重新制定；在计算机制图技术逐步成熟的背景下，建筑师 用制图软件替代了图版与针管笔，虽然可以便捷地进行修改、调整，但再多图纸的集合也无法完整描 绘建筑的全貌；随着BIM技术的普及

24、，建筑师们搭建出精准、完整的三维模型后，可以根据需求无限、 任意地截取平、立、剖面图，效率得到了极大的提升。 拥有一套普适的、能够有效且系统性地诊断城市发展进程中各项表现的研究平台显得尤为关键， 在整合的研究模型中进行指标的评估将大幅提升解决城市问题的效率与准确性。 因此，我们提出了“都市再发展”指数来评估城市发展中城市供应与人群需求的“匹配度”。通过由4大 维度、12个目标、60项指标及项下的上百个数据端口构成的研究模型，可得到关于指标的定性研究， 评估片区在12个目标上的实现程度，并生成最终的“都市再发展”指数，从而对特定区域进行系统化 诊断。 4大维度 建立评估城市发展的 四大研究维度

25、12个目标 在4大维度下， 设置了12个城市 发展目标 60项指标 在12个城市发展目标下， 每个目标分别设置多个 判定指标来衡量目标的 匹配度 来源：仲量联行 16仲量联行城市更新白皮书 | 2019 研究维度 城 市 建 成 环 境 构 建 层 次 清 晰 的 城 市 客 运 交 通 服 务 体 系 提 供 丰 富 多 样 的 市 场 化 开 发 城 市 空 间 打 造 结 构 清 晰 、 功 能 合 理 的 城 市 公 共 服 务 设 施 网 络 市场化开发医疗、社会福利空间格局 市场化开发文体设施格局 市场化开发文体设施格局 市场化开发城市公共空间格局 市场化开发城市产业空间格局 城市

26、医疗、社会福利设施格局 城市文体设施格局 城市教育设施格局 城市公共空间格局 都市型产业空间格局 各类交通接驳的高效性与便捷性 私家车交通的可持续性 慢行交通网络的连续性和功能性 常规公交的高效性与便捷性 轨道交通的高效性与便捷性 维度1：城市建成环境 良好的城市建成环境是优质城市生 活的基础和保障，为各类经济活 动、社会活动、文化活动提供了必 要的空间。城市建成环境也是过去 城市发展阶段中最受关注的一个维 度，其供应情况与需求情况的匹配 度亟待检验。 “都市再发展”指数的研究由4大维度展开，这些维度的制定是通过对学术文献与 全球各大城市现行的法定城市规划文本的深度解析所得出，分别为：城市建成

27、环 境、城市规划与发展策略、社区特质与社区氛围以及市场与经济。 构建层次清晰的城市客运交通服务体系：多种交通方式间清 晰的层次划分与相互协同有助于提升通勤效率，也是促进社 群连结的关键。 打造结构清晰、功能合理的城市公共服务设施网络：政府为 市民提供便捷的生活服务、政务服务、医疗教育服务等。 提供丰富多样的市场化开发城市空间：配合公共服务设施网 络，非政府主体参与的市场化城市空间为市民提供多样的更 具活力的城市服务功能。 来源：仲量联行 维度2：城市规划与发展策略 清晰合理的城市发展愿景、策略的 制定与落实机制意味着更高效的城 市管理、更具远见的决策机制，从 而高效利用有限资源，使城市愿景 与

28、项目愿景保持契合。 重构社群关系，激活城市动能 17 城 市 规 划 与 发 展 策 略 城 市 建 成 环 境 市 场 与 经 济 社 区 特 质 与 社 区 氛 围 清 晰 合 理 的 城 市 级 规 划 引 导 合 理 利 用 有 限 的 土 地 与 各 类 资 源 多 方 协 同 参 与 的 城 市 规 划 制 定 城市整体发展规划 城市产业格局规划 城市公共交通规划 城市公共服务规划 区域级与其他相关规划 住宅用地专项计划 产业用地专项计划 文化相关专项计划 环境相关专项计划 土地整备专项计划 规划决策流程的透明度 规划决策的各方参与度 决策流程的整合度 各方意见的采纳机制 第三方专

29、业机构的参与程度 清晰合理的城市级规划引导：制定基于区域发展现状并与未 来发展方向相匹配的规划和法律文本，对区域发展布局进行 引导性的规范。 合理利用有限的土地与各类资源：不断完善针对土地等关键 资源的管控，统筹考量当下与未来发展的衔接。 多方协同参与的城市规划制定：通过鼓励多方共同参与的规 划制定，共同研究城市发展中的重大事项，可有效平衡利益 诉求，提升规划的前瞻性与落地性。 来源：仲量联行 促进社会公平：提升城市公共资源有效供给与合理分布， 使不同社会群体能得到优质的公共服务，营造机会公平的社 会环境。 构建更具包容性的社区：包容性城市具有社会包容、经济包 容、政治包容及文化包容。社区也应

30、当关注构建多元文化背 景下相互尊重的社区文化精神。 保护与强化社区特质：通过保留社区特质，塑造鲜明突出的 社区文化，避免城市供应过程中发展同质化的问题，提升社 群对于社区的身份认同与地理归属感。 来源：仲量联行 18仲量联行城市更新白皮书 | 2019 城 市 规 划 与 发 展 策 略 城 市 建 成 环 境 市 场 与 经 济 社 区 特 质 与 社 区 氛 围 包 容 性 的 社 区 构 建 更 具 促 进 社 会 公 平 保 护 与 强 化 社 区 特 质 城市整体发展规划 城市产业格局规划 城市公共交通规划 城市公共服务规划 区域级与其他相关规划 住宅用地专项计划 产业用地专项计划

31、文化相关专项计划 环境相关专项计划 土地整备专项计划 各方意见的采纳机制 第三方专业机构的参与程度 区域国内生产总值 区域失业率 区域国民收入水平 区域社会零售业总额 区域财政收支结构 区域内各产业GDP 区域内各产业企业数 区域内各产业社保缴纳人数 区域内各产业的产业相关度 区域内各产业的产业聚集度 住宅市场表现 商业地产市场表现 办公楼市场表现 产业园市场表现 休闲娱乐市场表现 市场化开发医疗、社会福利空间格局 市场化开发文体设施格局 市场化开发文体设施格局 市场化开发城市公共空间格局 市场化开发城市产业空间格局 城市医疗、社会福利设施格局 城市文体设施格局 城市教育设施格局 城市公共空间

32、格局 都市型产业空间格局 特殊城市肌理与空间结构 历史遗迹与知名建筑 自然资源条件与分布 人文历史资源与分布 其他资源与分布 公租房、廉租房、经济适用房的供应情况 医疗资源分布的公平性 教育资源分布的公平性 公共交通系统的公平性 第三方专业机构的参与度 区域内常住人口年龄结构及空间分布 区域内外籍居民占比及空间分布 区域内常住人口受教育水平构成与空间分布 区域内常住人口收入水平构成与空间分布 区域内常住人口职业组成与空间分布 维度3：社区特质与社区氛围 理解特定区域的社会属性、文化属 性，着力培育社区人文氛围、塑造 文化特性成为打造卓越城市的关键 目标之一。城市理应成为人们身份 认同、精神寄托

33、的关键载体。 健康可持续的经济发展：经济发展为城市基础设施建设、城 市服务等提供稳健支撑，同时，高质量的城市环境营建反之 也将有利于经济的稳步发展。 活化、协调各产业发展：产业资源为区域再发展提供了持续 的动能，协同的产业布局将赋予区域自身造血能力，强化人 才吸附力。 在发展中平衡经济效益与社会效益：对于经济效益的追求并 不应该是单一的、排他的，城市需要并重其社会效益与经济 效益，实现两者的有效平衡。 来源：仲量联行 重构社群关系，激活城市动能 19 市 场 与 经 济 经 济 发 展 健 康 可 持 续 的 各 产 业 发 展 活 化 、 协 调 经 济 效 益 与 社 会 效 益 在 发

34、展 中 平 衡 区域国内生产总值 区域失业率 区域国民收入水平 区域社会零售业总额 区域财政收支结构 区域内各产业国内生产总值 区域内各产业企业数 区域内各产业社保缴纳人数 区域内各产业的产业相关度 区域内各产业的产业聚集度 住宅市场表现 商业地产市场表现 办公楼市场表现 产业园市场表现 休闲娱乐市场表现 维度4：市场与经济 除了对城市物理空间属性的关注 外，深入了解城市的经济属性及其 相关的各类城市经济活动、市场活 动与空间载体的配适状况，提高城 市的经济活力与竞争力，平衡经济 发展与城市营造的不同利益诉求。 来源：仲量联行 20仲量联行城市更新白皮书 | 2019 研究方法 “都市再发展”

35、指数的核心功能在于衡量城市供应（供 应端）与人群需求（需求端）的匹配度，其分析端 口分为两大类： 1. 城市供应端数据，主要来源于城市规划与城市建 设当中的宏观数据。 2.人群需求端数据，主要来源于数据技术提供的人 群及市场行为数据反馈。 当我们分别将这两类数据输入上述的4大维度，通过 二者的比较修正，得到“都市再发展”指数，从而诊断 该区域在基于12大城市发展目标下的发展匹配度。 城 市 规 划 与 发 展 策 略 城 市 建 成 环 境 市 场 与 经 济 社 区 特 质 与 社 区 氛 围 四大维度 城市供应指数图 构 建 层 次 清 晰 的 城 市 客 运 交 通 服 务 体 系 提

36、供 丰 富 多 样 的 市 场 化 开 发 城 市 空 间 清 晰 合 理 的 城 市 级 规 划 引 导 合 理 利 用 有 限 的 土 地 与 各 类 资 源 多 方 协 同 参 与 的 城 市 规 划 制 定 打 造 结 构 清 晰 、 功 能 合 理 的 城 市 公 共 服 务 设 施 网 络 经 济 发 展 健 康 可 持 续 的 各 产 业 发 展 活 化 、 协 调 经 济 效 益 与 社 会 效 益 在 发 展 中 平 衡 包 容 性 的 社 区 构 建 更 具 促 进 社 会 公 平 保 护 与 强 化 社 区 特 质 “都市再发展”指数模型的四大特点： 中观视角出发 从城市

37、级别的宏观视角出发而建立的研究体系难以因地制宜地对各板块提出具有长时效性的发展 指导；同样，由于项目个体特征的随机性，微观视角出发也不能构成针对城市、片区整体发展策略的 结构支撑。“都市再发展”指数的研究机制从中观视角切入，通过对片区级的综合型物理空间在“城市供 应”与“人群需求”层面所实现的匹配度研判，诊断得出片区潜在提升点，为片区提供系统化的发展策略 指引。 定性与定量研究 “都市再发展”指数的模型机制是一个定性分析模型，通过对“城市供应指数图”与“人群需求指数图”两 个定性指数图的分析再处理而成。部分定性指标的确立同样与定量分析紧密相关，比如在维度4的评估 指标中：商业地产市场表现（见第

38、19页） 我们择取了供应量与实际市场表现来配适城市供应与人群 需求两张图表。 亟待提升-一般-满意 来源：仲量联行 重构社群关系，激活城市动能 21 城 市 规 划 与 发 展 策 略 城 市 建 成 环 境 市 场 与 经 济 社 区 特 质 与 社 区 氛 围 四大维度 人群需求指数图 构 建 层 次 清 晰 的 城 市 客 运 交 通 服 务 体 系 提 供 丰 富 多 样 的 市 场 化 开 发 城 市 空 间 清 晰 合 理 的 城 市 级 规 划 引 导 合 理 利 用 有 限 的 土 地 与 各 类 资 源 多 方 协 同 参 与 的 城 市 规 划 制 定 打 造 结 构 清

39、晰 、 功 能 合 理 的 城 市 公 共 服 务 设 施 网 络 经 济 发 展 健 康 可 持 续 的 各 产 业 发 展 活 化 、 协 调 经 济 效 益 与 社 会 效 益 在 发 展 中 平 衡 包 容 性 的 社 区 构 建 更 具 促 进 社 会 公 平 保 护 与 强 化 社 区 特 质 城 市 建 成 环 境 市 场 与 经 济 社 区 特 质 与 社 区 氛 围 城 市 规 划 与 发 展 策 略 都市再发展 指数 比准性与时效性 由于“都市再发展”指数是特定城市区域的两组数据输入同一评价体系中基于一定定量分析所得到的定 性指标，因此不同区域的“都市再发展”指数并不能作直

40、接比较，该指数的意义在于建立了基于系统分 析理论的、当下的城市表现基准，为建立可持续的城市监测系统提供基于时点的体系化研究成果。 灵活的模块配适 “都市再发展”指数所使用的4大维度与12大城市发展目标是具备地域普适性与数据可获取性的。 在该模型体系下，其12个城市发展目标所涉及的60项评估指标难以全面覆盖所有可能的应用场景， 此次发布的“都市再发展”指数模型中评估指标也是基于“城市更新”研究下而设定。因此，在12大目标 下的指标设定层面，首先会分析研究区域特征评估现行指标的合理性，进而优化模型的本地化应用。 最不需要-需要-最需要 城市供应与需求有较大差距 城市供应与需求相对一致 22仲量联行

41、城市更新白皮书 | 2019 建立全方位的城市洞察网络 “都市再发展”指数旨在通过城市数据的集成化处理，在城市供应与人群需求间探寻城市成长机会点， 为城市决策的制定提供系统化的、结合现状与趋势的诊断方案和分析支撑。 一方面，“都市再发展”指数为诊断解决方案的制定提供了清晰的指引；另一方面，通过对城市内多个 片区“都市再发展”指数的整合，能够在更宏观的视角上拼接出城市间各个板块的专属特征。 我们希望利用基于“都市再发展”指数协同全球城市的决策者、机构、企业与个人分享与交流更具远见 的城市发展策略，得到更可执行的解决方案，实现“城市洞察网络”全域化与共享化的发展愿景。 附录： 仲量联行参与的 城市

42、更新案例 自上世纪90年代以来，仲量联行见证并深度参与了 中国的城市化进程；在我们看来，立足区域资源禀赋， 明晰核心撬动点才能建立贯穿全生命周期的整体化开发 方案，从而引领城市更新的可持续发展。 构建人与消费/社交空间的粘性是我们的核心关注。为此我们也与多家数据伙伴合 作，通过对目标数据的抓取与处理，预测未来目标客群的行为习惯，帮助客户定制 发展方案。 构建复合空间 1. 上海国际赛车场功能深化定位研究 2. 上海八万人体育场改造升级 3. 杭州湖滨步行街提升改造 12 43 567 4. 深圳恒大龙岗爱联旧改定位策划 5. 武汉江汉路步行街提升改造与业态调整建议 6. 武汉天地综合性开发前期

43、定位 7. 成都锦江绿道中心城区段发展规划策略 1. 杭州拱墅华丰片区开发策划 2. 上海黄浦区工部局大楼保护建筑改造策划 传统的、过于依赖行政手段的产业发展模式已不再符合当今的发展趋势，我们关注 如何通过产业资源的配置在更大的空间板块融入区域产业地图，构建立体完善的产 业发展生态圈。 激活产业动能 12 43 56 3. 深圳蛇口渔人码头综合体项目策划 4. 上海世博园区再利用策略研究 5. 上海八号桥创意园区定位策划 6. 上海红坊办公功能定位策划 保护与发展从来都不是对立的，我们需要将更多的思考聚焦于如何通过积极、有效 的保护更新，让文化与建筑融入现代城市生活。 文化传承与再生 1. 成

44、都五洛国际旅游度假区定位策划 2. 北京南锣鼓巷历史文保片区保护修缮 12 43 56 3. 北京前门东区历史街区发展策略研究 4. 武汉江岸区法国领事馆旧址改造 5. 武汉武昌古城昙华林核心区功能策划 6. 成都黄龙溪国际文化旅游度假区策划 联系人 作者 冯建强 大中华区董事总经理 +852 2846 5001 刘纬奇 上海战略顾问部 经理 徐岱雄 中国区战略顾问部总监 +86 21 6133 5329 徐洲 上海战略顾问部 顾问 吕玫 华东区战略顾问部 高级董事 史佳瑜 上海战略顾问部 顾问 关于仲量联行中国战略顾问部 作为中国首屈一指的房地产战略与开发咨询顾问，在城市发展、更新与重塑的过

45、程中，仲量联行中国 战略顾问部团队为政府、开发商、投资者和土地所有者提供土地开发策略、产业分析、文化旅游地产 开发策略、城市更新策略、企业不动产发展策略等全面的房地产咨询服务，协助客户提升房地产开发 绩效、降低风险，创造人与商业蓬勃发展的城市空间。 仲量联行战略顾问部团队目前在中国大陆的200多名专业人士遍布13个主要城市，为各种类型的客户 和项目提供咨询服务。团队成员由来自各领域的专业人士组成，具有广泛的国际和本土市场经验和相 应专业资格。 仲量联行大中华区分公司 北京 中国北京市 建国门外大街1号 国贸大厦A座11层 邮政编码 100004 电话 +86 10 5922 1300 传真 +

46、86 10 5922 1330 成都 中国四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮编 610021 电话 +86 28 6680 5000 传真 +86 28 6680 5096 重庆 中国重庆市 渝中区民族路188号 环球金融中心45楼 邮政编码 400010 电话 +86 23 6370 8588 传真 +86 23 6370 8598 广州 中国广东省广州市天河区 珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码 510623 电话 +86 20 2338 8088 传真 +86 20 2338 8118 杭州 中国浙江省杭州市 江干区新业路22

47、8号 杭州来福士中心 T2办公楼802室 邮政编码 310000 电话 +86 571 8196 5988 传真 +86 571 8196 5966 南京 中国江苏省南京市 中山路18号德基广场 办公楼2201室 邮政编码 210018 电话 +86 25 8966 0660 传真 +86 25 8966 0663 青岛 中国山东省青岛市 市南区香港中路61号 远洋大厦A座2308室 邮政编码 266071 电话 +86 532 8579 5800 传真 +86 532 8579 5801 上海 中国上海市静安区 石门一路288号 兴业太古汇香港兴业中心一座22楼 邮政编码 200041 电话

48、 +86 21 6393 3333 传真 +86 21 6393 3080 沈阳 中国辽宁省沈阳市 沈河区惠工街10号 卓越大厦1808室 邮政编码 110013 电话 +86 24 3109 1300 传真 +86 24 3109 1330 深圳 中国广东省深圳市 福田区中心四路1号 嘉里建设广场第三座19楼 邮政编码518048 电话+86 755 8826 6608 传真+86 755 2263 8966 天津 中国天津市 和平区南京路189号 津汇广场1座35楼9单元 邮政编码 300051 电话 +86 22 8319 2233 传真 +86 22 8319 2230 武汉 中国湖北

49、省武汉市 江岸区中山大道1628号 武汉天地平安金融中心3202-03室 邮政编码 430014 电话 +86 27 5959 2100 传真 +86 27 5959 2144 西安 中国陕西省西安市 雁塔区南二环西段64号 凯德广场2202-03室 邮政编码 710065 电话 +86 29 8932 9800 传真 +86 29 8932 9801 香港 香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座7楼 电话 +852 2846 5000 传真 +852 2845 9117 .hk 澳门 澳门南湾湖5A段 澳门财富中心16楼H室 电话 +853 2871 8822 传真 +853 2871 8800 .mo 台北 台湾台北市信义路5段7号 台北101大楼20楼之1 邮政编码 11049 电话 +886 2 8758 9898 传真 +886 2 8758 9899 .tw 仲量联行 仲量联行2019年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。 但我们不对其准确性做出任何保证或担保。 JLL官方微信JLL小程序