1、智慧城市成功之路： 人、房地产科技和房地产的有机融合 03 前言 04 调查结果摘要 05 城市的世界 06 “智慧城市”意味着什么？ 07 如何定义智慧城市？ 08 房地产在智慧城市中的作用 16 我们能兑现智慧城市承诺吗？ 23 亚太地区智慧城市的机遇 29 携手迈向合作共赢的未来 32 智慧城市前景如何？ 33 附录1：应用智慧城市解决方案 37 附录2：观点 42 参考资料 目录 智慧城市 | 3 前言 生活在智慧城市意味着什么？智慧城市创新让生活 更互联、更高效、更永续，有多少人正从中受益？ 政府和企业是否已经从相关科技投资中取得回报？ 而“智慧城市”又是否已从口号变为现实？ 此份报

2、告旨在对上述问题进行探讨。仲量联行对城 市，以及在城市中生活、工作和投资的人群所关心 的问题和愿景有着深刻理解。为了梳理蓬勃发展的 智慧城市运动以及它正如何改变城市空间，我们与 房地产科技和物联网专家Charles Reed Anderson & Associates携手合作，在报告中整合了政府、房地 产投资者、开发商、技术专家的见解和我们对该领 域的深刻认识。 调查结果对我们的先入之见提出挑战，也让我们对 房地产在未来城市中扮演的重要角色感到兴奋不 已。正如房地产是城市的核心所在，房地产业的科 技应用未来也将在智慧城市中发挥核心作用。我们 相信，房地产科技（PropTech）房地产和科技 的

3、融合将对推动未来城市的发展起到至关重要的作 用。 我们的客户，包括房地产投资者和企业租户等，都 表示希望更好地了解智慧城市及其带来的机遇。 随着生活和工作方式的改变，我们亟需为快速接 近的未来做好准备，对房地产的体验终将因传感 器、物联网和虚拟现实等技术的应用产生巨变。 现在让我们一起深入了解兑现智慧城市承诺有何风 险、机遇又何在。 希望您喜欢这份报告，并期待有机会与您共 同探讨。 Megan Walters博士 仲量联行亚太区研究部总监 调查结果摘要 智慧城市虽算不上是新兴概念，但它们的潜力持续让各国政府和全球企业 感到既激动又困惑。人们对智慧城市的两面性进行了广泛探索例如谷歌 母公司Alp

4、habet在多伦多进行的人行道实验室（Sidewalk Labs）项目、韩 国首尔在应对高密度生活挑战中所做的努力等。有些评论人士对“智慧城 市”是否仍有意义或仍具备吸引力提出质疑。为了更好地理解在发展曲线 中所处的位置，我们咨询了亚太地区诸多专家。主要发现如下： 智慧城市的本质是人，而非技术。是人让智慧城市的潜力得以充分释放。 资源配置和项目实施是制约智慧城市发展的关键因素。城市生态系统之间 必须相互配合，否则很难成功。城市中不同的政府机构必须携手合作，学 习并掌握为智慧城市提供解决方案的科技，并将眼光放长远以城市居 民利益为出发点，不断探索更优的解决方案。 我们要从概念炒作中走出来，聚焦当

5、下、关注现实。 身处规模巨大的智慧城市市场，我们很容易迷失。但若想真正、快速创造 智慧城市的有形价值，就必须立足当下、关注现实。我们已拥有城市居 民参与、协助简化操作和改善流程并证实价值的科技、解决方案和使用 案例。尽管对未来的规划非常重要，但当前工作的重心应放在提出能在不 久的将来让现有城市、城市中企业以及生活、工作和休闲在城市中的居民 共同受益的解决方案。 房地产是智慧城市的核心所在。现在是房地产业发挥主导作用的时候了。 长期以来，房地产被认为是技术更新迟缓的行业。不少其它行业的智慧城 市最佳解决方案已经带来了切实可见的商业、金融、策略、运营和社区 价值。 房地产行业必须以实例为引导，与城

6、市密切合作，通过组建共同利益体， 探索影响建筑环境的新案例和新技术。除此之外，我们还应重视如何促进 城市与技术提供方的生态系统在房地产的方方面面实现有机结合。房地产 行业成为智慧城市解决方案提供者的机会就在眼前，是时候迎接挑战了。 智慧城市 | 4 智慧城市 | 5 城市的世界 据联合国报告显示，目前世界55%的人口居住在城市地区，到2050年，这一比例预 计将增至68%1。这一预测对亚洲地区的影响最为深远，预计印度城市人口将增加 4.16亿，中国城市人口将增加2.55亿。 城市人口扩张现象不仅出现在亚洲超大型城市。据东盟（ASEAN）预计，到2030 年，东盟国家将有9000万人迁往城市，其

7、中约3600万人（40%）迁往中型城市 (常住人口为20200万的城市） 2。 宣布有建设智慧城市意愿的政府数量令人震惊。全球已有1000多个城市开始部署智慧城 市计划 3。例如，印度政府提出为期五年的“智慧城市使命”（Smart Cities Mission）计 划。2017年至2022年，印度中央政府和各邦政府将投入140亿美元，用于启动100座智慧 城市的建设工作 4。 飞速增长的不仅仅是计划中的智慧城市数量。根据市场资讯公司IDC发布的数据， 2018年，全球智慧城市投入高达810亿美元，到2022年，这一数字将接近翻倍， 达到1580亿美元5。另一家全球领先的市场信息公司弗若斯特沙利

8、文咨询公司(Frost & Sullivan）预测，到2025年，智慧城市的市场规模将达2万亿美元 6。 这些统计数据揭示了智慧城市面临的主要挑战之一：城市多样性以及城市生态系统的多 样性。因此，对不同利益群体而言，智慧城市的构成要素也有所不同。这对市场情报公 司在预测技术供应商、开发商、解决方案提供方、企业、市民和城市自身所面临的机遇 方面提出挑战。 一些陷入困境或已经失败的智慧城市计划往往过分关注科技，而忽略了提出切合实际的 解决方案。换言之，这些计划的推行或许只是因为具备技术可行性，而对于为城市、城 市居民以及企业带来切实福祉却欠缺考虑。 虽然有些智慧城市计划并不成功，但却让政府、企业和

9、城市居民意识到，智慧城市有助 于解决诸如拥挤、人口老龄化和环境恶化等紧迫问题。 这也让我们注意到在智慧城市中常被忽略的领域房地产。房地产科技的兴起，使得 房地产行业借助科技实现跨越式发展。在更为广泛的城市技术发展推动下，房地产科技 成为连结起技术人员和城市居民的桥梁，让智慧城市真正具备功能性并产生深远意义。 智慧城市 | 6 “智慧城市”意味着什么？ 在网上搜索“智慧城市”一词，我们能看到数十种甚至上百种定义。原因在于：首先， 城市的复杂多样性，城市通常都设有各种政府机构分管不同领域，如交通运输、能源、 公共住房和旅游等；而智慧城市则更为复杂，智能科技的设计、部署、支持和使用均涉 及多方利益群

10、体。 仲量联行将智慧城市定义为运用技术和数据实现以下目标的一系列政策和战略： 提高城市包容度，改善城市服务质量，提升城市居民生活品质； 提高政府运作效率，促进可持续发展，帮助政府制定更明智的决策； 为企业营造高效、透明、有竞争力的市场环境。 “智慧城市依靠科技和数据提升城市宜居性、 工作便利性和发展可持续性。” Adam Beck 澳大利亚新西兰智慧城市委员会执行主任 “一座能够利用新技术和创新发明， 提高生产力和效率、减少浪费、降低 成本的同时，提升多样性和包容性的 城市。” Fiona Cho 保德信投资管理公司 (PGIM) 投资组合管理执行董事 “智慧城市依托数据和数字 技术，帮助更好

11、地决策并 提升城市生活质量。” 华强森（Jonathan Woetzel） 麦肯锡咨询公司 如何定义智慧城市？ 智慧城市 | 7 房地产在智慧城市中的作用 房地产是每个城市的核心所在，它涵盖了我们居住的房屋、工作的办公空间以及度过闲暇时光的 各类场所。 虽然过去房地产行业相对技术滞后，但如今正迎头赶上，并且有机会给智慧城市生态系统带来巨 大革新。 房地产科技的重要性正日益体现，它包括了解决整个建筑生命周期内投资、施工、管理和销售/租 赁各阶段问题的各种科技硬件、软件和服务。 风险投资（VC）公司对于房地产科技在全球迅猛发展起到巨大的促进作用。2018年，房地产科技行 业获得40亿至200亿美元

12、的风投资金7。这一快速增长势头延续至2019年，仅2019年第一季度，房地 产科技公司融资就高达45亿美元8。全球知名市场研究公司CB Insights自2012年起对房地产科技行业 的融资情况进行追踪，7年前首次发布年度报告时，房地产科技行业全年融资仅为2.21亿美元9。 仲量联行和科技新闻网站亚洲科技（Tech in Asia）联合发布的报告鼠标加水泥：房地产科技日益 增长的影响力（Clicks and Mortar: The Growing Influence of Proptech）显示，2013至2017年， 亚太地区179家房地产科技初创企业融资总额约为48亿美元，占全球房地产科技

13、投资总额78亿美 元的一半以上10。 房地产科技创新对城市的重大影响体现在提高城市效率、推动可持续发展、完善决策过程、 营造更加公开透明和具备竞争力的商业环境。在撰写报告的讨论过程中，我们发现上述影响始终贯 穿于城市生命周期的八个主要阶段： 智慧城市 | 8 在施工阶段，科技可以被应用在诸多领域，以提高生产力和增加工人安全性。据了解，许多 行业领导者都致力于通过云协作平台共享施工方案、跟踪项目交付情况以及确定成本基准。 共享数据和施工进度有助于提高运作效率，同时为房地产公司及其客户带来经济效益。 为简化设计流程、改进客户体验、及早发现设计缺陷、减少高额设计变更费用，房地产行业 对虚拟现实（VR

14、）技术的应用日益增加。虽然三维建模在业内的使用已有些年头，但将建筑 信息模型（BIM）技术与VR头戴设备结合后，建筑师和客户能完全融入虚拟场景，获得身临其 境的体验。 另一项引起广泛关注的解决方案是穿戴式设备在建筑施工人员中的应用。可穿戴设备具备以 下功能：向施工人员及时更新安全和规范信息；地理围栏推送技术可对进入限制区或危险区 的施工人员进行警示；追踪施工人员运动轨迹。 1. 完善建造和施工 智慧城市 | 9 智慧城市 | 10 2. 管理并优化空间 正如我们预期的那样，本报告的多数受访者表示，他们目前采用的智慧建筑解决方案主要包 括预测性维护、能源管理和环境传感器部署。物管经理们借助这些行

15、之有效的解决方案，可 以对资产、设备和环境进行高效且智能的监控。结果显而易见：管理者可通过对获取数据的 分析，降低能源开支、减少资产停滞时间、延长资产使用寿命并确保工作环境健康舒适。 这样做也有益于提升公司业绩和员工生产效率。 对制定了智慧城市目标的众多发达经济体和国家而言，智能技术对工作场所转型至关重要。 楼宇管理者在工作场所安装的传感器数量在逐年增加，以便生成“热力图”，为企业在办公空 间规划、租赁谈判、办公空间重新设计、空间使用优化和提高生产率等方面提供支持。 然而，为部署而部署并没有意义。传感器安装后，将其生成的数据收集分析，用于改善运营 和改善人员体验才是意义所在。 “智能科技已经深

16、入到我们居住空间的许多领域。因此，人们会自然而然地 对工作场所提出同样的要求和预期。星展银行围绕改善员工在工作场所的 体验，提出了智慧建筑策略，以帮助我们实现可持续发展目标。通过利用 大数据，我们能做出既满足员工需求又谨慎使用资源的明智决策。这并不 仅仅只是使用传感器、连接器和自动化系统，而是为我们的员工打造更好 的工作场所。” Erwin Chong 新加坡星展银行企业不动产负责人 智慧城市 | 11 “在难度高、挑战大的地方使用无人机可 增强安全性、增加检查覆盖面、加快数据 收集。” Bernard Leong 空客旗下商用无人机公司 Airbus Aerial Aisa副总裁 3. 整合

17、不同工具 创新技术可以为城市的不同房地产场景贡献价值。 例如，在施工和管理阶段，无人机就可用于建筑检查。 “我们需要对新人进行技术培训。我认 为，目前数据科学家尚未出现在多数企业 的建筑管理团队中。但五年后，绝大多数 企业都会设立这一职位。” Jack FitzGerald 澳洲联实集团高级开发经理 很多楼宇业主和设施管理者采用人工智能（AI）技 术，对现有和新部署的传感器及摄像头获取的数据进 行分析，再制定切实可行的方案。在此之前，我们要 通过多个平台捕获数据，再用筒仓建模分析数据；但 现在可以通过综合系统进行汇总，从而为今后建造更 多具备自我管理和自我修复能力的建筑物提供帮助。 更多人工智

18、能技术的应用也会改变城市设施管理团队 及其他企业的组织结构。例如，要想实现技术在组织 内部的最有效应用，需要调动更多人力资源去创建、 运营并定制这些技术。 智慧城市 | 12 4. 吸引更多投资 智慧建筑解决方案确实存在，但房地产投资者和开发商能从中发现什么价值呢？ 一些解决方案可以带来实实在在的益处，例如通过更好地管理智能照明、供暖、通风和空调 (暖通空调）设备或更有效地使用办公空间来降低成本。然而，还有许多益处并不那么显而 易见，它们因此被视为“无形”的益处，例如提供更好的工作环境或推动长期可持续发展。 这些解决方案均可带来价值，但其价值无法被立即衡量。 “亚洲在智慧建筑解决方案方面暂时还

19、落后于北美和欧洲，但正在快速追赶。 业主、租户和投资者不仅越来越重视智慧建筑解决方案的经济效益，也日益 看重其带来的环境影响和社会价值。” Fiona Cho 保德信投资管理公司 (PGIM) 投资组合管理执行董事 “智慧建筑的功能和特点确实会间接引起市场溢价。智慧建筑较低的能源消耗 可节约成本，相比那些无智慧元素的建筑而言，间接地提升了资产价格。” Thomas Kong 亚腾资产管理有限公司APM产业管理集团副主席 房地产行业需要理解部署智慧建筑解决方案的价值，这点至关重要。没有智慧建筑，就没有智慧 城市。我们需要智慧城市助推经济发展。 一个效率更高、更具持续发展力的城市往往也是建筑智能化

20、、互联化的城市，它能吸引企业家 和公司，也能创造就业机会和商机。政府已意识到这点这也是众多利益群体投资智慧城 市和智能技术的主要原因。以印度尼西亚城市万隆（Bandung）为例，万隆前市长、现任西爪 哇省（West Java）省长李德宛（Ridwan Kamil）率先提出在万隆推行智慧城市建设。在他任职期 间，万隆市变得更加绿色环保、城市联结更为紧密，且涌现出诸多创新，例如与IBM合作的交通 监测指挥中心11。 房地产科技提供的工具可以更好地追踪、收集和分析数据，并改善数据 质量、一致性和可靠性。仲量联行发布的2018年全球房地产透明度指 数(2018 Global Real Estate T

21、ransparency Index）显示，全新的房地产 科技平台和服务有助于管理数据集、提高透明度。而这也为投资者、租 户和物业管理者获取可靠信息、进而更好地做出决策创造了有利条件12。 数据透明度，外加明确且公正的做法和严格的专业标准，也会让企业和 投资者在决定何时何地建造何种办公空间时充满信心。 随着房地产科技的崛起，新兴城市在提高透明度以及向更智能、更透明 的城市中心转变方面，有了弯道超车的可能。 可持续发展和环保措施不仅在投资和企业战略中发挥日益重要的作用， 在衡量城市是否智慧方面也扮演着越来越重要的角色。这对于当下正积 极应对过度拥挤问题的亚太地区许多城市而言尤为重要。这些城市亟需

22、解决急迫日常问题的方案，无论是实时交通管控，或是垃圾处理和供水 系统。 城市管理着大型的房地产组合，包括政府大楼和办公楼、工业园、公共 住房和公共场所。这种规模为通过节能带动削减开支提供了巨大机会， 更有效地使用资源为建筑运营提供支持；维护较好的资产也能延长使用 期限。好消息是，目前大多数解决方案的费用在可接受范围内。 智慧城市 | 13 5. 提高透明度 “市场上已有一些智慧建筑技术经过了各种测试，而且 相对便宜，可用于现有建筑改造。很多城市中，建筑 的相关碳排放量占比很大，广泛采用智慧建筑技术可 以帮助城市降低能源消耗，实现可持续发展目标。” 柯志扬（Jeremy Kelly） 仲量联行全

23、球研究部总监 6. 促进可持续发展 智慧城市 | 14 房地产还可助力智慧城市实现最重要的目标：提高包容度，改善服 务质量，提升居民生活品质。 到目前为止，本报告所陈述的智慧城市优势大都与运营收益有关。 但智慧建筑和整个房地产行业的智能化也有助于城市实现以人为本 的核心目标。 例如，安装在住房和老年护理设施中的传感器、可视化分析工具 和联网医疗设备可以提高整体安全性。这些设备还可为老年人提 供紧急服务和预防保健服务。澳大利亚科研机构联邦科学与工 业研究组织（Commonwealth Scientific and Industrial Research Organisation，简称CSIRO）

24、目前正在70个住宅项目中试点“智能化 及更安全的家庭”系统。该系统一大特点是监测人们日常生活起居 规律，并在有可能生病或受伤的迹象出现时发出警报13。随着人们 的寿命延长，亚太地区各国都将面临日益严峻的老年护理问题， 建筑智能化可减轻部分负担。 7. 保障人们的幸福生活 最后，我们需要牢记的是，房地产对智慧城市的贡献不仅限于建筑，它还推动了城区开发和 再开发，重燃经济增长点并提供新的社区空间。 仲量联行发布的2019年城市发展动力指数表明，房地产可以通过城市转型、改造和布局 影响城市未来发展道路。例如，社区和多功能开发项目可提升居民生活品质，而大型基础设 施项目则可以缓解拥堵等问题14。 我们

25、以联实集团为新加坡巴耶利峇（Paya Lebar）区开展的城市更新项目为例。这一总投资 数十亿美元的项目包括三栋办公楼（办公面积约100万平方英尺）、住宅楼和一个独立购物 中心。在新加坡市区重建局（Urban Redevelopment Authority，简称 URA）的大力支持下， 巴耶利峇项目犹如一剂催化剂，帮助新加坡实现长期目标，如提供离家较近的就业机会、缓 解交通拥堵以及减少通勤时间。URA的总体规划是将郊区打造成一个“充满生机与活力的次商 业中心15。” 类似的公私合作模式（PPPs）正在重新定义亚太地区的城市。例如，新加坡四大企业组建 的新川投资控股有限公司与成都高新区合作，共同

26、打造集现代制造业、现代服务业、现代生 活于一体的创新科技园区16；三菱地产正对东京丸之内、大手町和有乐町地区进行改造，总占 地面积约120公顷，旨在打造具有全球竞争力的城区17；澳大利亚西悉尼航空城将会建设一个 新机场，机场周边地区会发展成为悉尼“第二城”，预计创造20万个就业机会18。 房地产行业不仅仅是建造和管理建筑及设施，它还能重新定义城市，为子孙后代创造可持续 发展的城市环境。 智慧城市 | 15 8. 重新定义城市 智慧城市 | 16 我们能兑现智慧城市承诺吗？ 虽然智慧城市这一承诺非常有吸引力，但要兑现承诺并不容易。 全球已启动1000多项智慧城市计划，但罗兰贝格国际管理咨询公 司

27、于2019年3月发布的报告显示，其中只有153个城市发布了智慧 城市官方战略；在全球约500个人口超过100万的城市中，只有49 个制定了智慧城市官方战略19。在这些发布了官方战略的城市中， 仅15个城市（占总数的10%）制定了包含具体目标和活动的全面智 慧城市战略，而真正进入战略实施阶段的城市仅有8个（占总数的 5%）20。 造成智慧城市发展滞后或起步困难的原因错综复杂。若想实现真 正价值，智慧城市生态体系需要解决六大挑战。 智慧城市 | 17 1. 城市错综复杂 城市的大小和规模带来诸多组织层面的挑战。例如，上海常住人口超过2400万，下辖16个 区和3个县，205个镇和99个街道办事处，

28、设有33个市级政府部门21。制定涵盖全部利益相 关者、面面俱到的智慧城市战略会极为困难。虽然上海比多数城市都要庞大，但其组织结构 的复杂性并非独一无二。 “城市要满足多个领域的不同需求，如移动性、能源、建筑和公共场所、 安全以及行政管理和市民参与度等。我们发现，同一个城市内不同政府 部门对物联网项目的要求和偏好存在巨大差异。因此，智慧城市项目十分 复杂。” Thomas Jakob 博世软件创新亚太区总裁 新加坡已采取多项措施精简政府结构。2017年，新加坡成立了智慧国家及数字政府办公室 (Smart Nation and Digital Government Office）。该机构负责制定并

29、优先考虑重要的智慧国家 计划，推动政府数字化转型，通过与市民和企业合作提高采纳率和参与度22。 这种集中式项目管理结构为16个相关政府部门提供了单一联系点，借此将各部门计划纳入智 慧国家战略之中。而为智慧国家项目交付提供支持的技术供应商生态体系也将受益于此。 智慧城市 | 18 2. 文化变革困难重重 城市问题还会涉及官僚主义。不少政府机构多年来从未调整业务和运作模式，这可能会导致其趋 避风险、抵制新想法，即便出现了能提升现有服务质量的创新方法。 改变这种官僚主义思维是一项重大挑战。至关重要的是城市不仅需要进行自上而下的文化变革， 还需要强有力的执行者应对变革阻力。 “想要在公共部门实施创新方

30、案，技术并非最难部分，颠覆固有文化才是 首要难题。” 李镇宇 台北智慧城市专案办公室主任 “技术和行业解决方案只是实现智慧城市目标的启动步骤，作用有限。 99%的转型工作需要打破传统思维模式，将组织文化、流程、治理结构、 政策、法规和期望联系起来。” Gerald Wang 国际数据公司亚太区政府与健康洞察部门负责人 例如，台北市长柯文哲提出了打造智慧城市的计划。为克服政府趋避风险的心态，他营造了 接受失败并尊重专业知识的环境。这包括提出“生活实验室”概念，在此概念下，初创企业、 小型企业和大型企业可通过政府平台尝试新的智慧城市解决方案23。为提高市民参与度， 柯文哲市长还注重推行以人为本的解

31、决方案。 智慧城市 | 18 智慧城市 | 19 3. 治理必不可少 智慧城市治理可借助科技更好地做出决策，通过规划、推动和支持智慧城市的实现，使 政府、企业和公民共享实时数据。如果没有这些平台，城市难以进行有效管理、难以打破部 门和机构孤岛，也难以让市民参与其中。 “依托科技形成的智慧城市及完善治理的过程正在重塑我们生活、经营和人 际交往的方式。” Josh Sattler澳大利亚达尔文市创新、增长和发展服务部总经理 “国家标准和国际标准对实施智慧城市行动的过程和方法都有明确规定。 因此，不必猜测或是自己创新实施方案。” Adam Beck澳大利亚新西兰智慧城市委员会执行主任 至关重要的是，

32、让过去不透明的信息透明起来。越是开放互联，效率就越高。各城市实现 有效管理的一项关键举措就是借助城市生活圈，对政策和计划进行全程追踪。2016年，东京 制定了未来4年的工作计划“新东京、新明天：2020行动计划”，涵盖360项政策目标24。 为追踪上述目标的进展情况，东京采用“计划-执行-检查-处理”的循环管理法，即制定计划 (计划）、执行政策和计划（执行）、管理进度和评估计划（检查）以及回顾和改善计划（处 理）25。这种循环管理法让复杂的政策目标易于管理，也让东京成为智慧城市治理领域的全 球领先城市26。 智慧城市 | 20 4. 解决方案很复杂 克服组织管理上的挑战之后，城市仍面临在更大范

33、围内推行解决方案的巨大挑战。 尽管智慧城市概念已存在多年，但城市仍难以推广和大规模部署最佳案例。很多成熟完善 的案例能为城市及居民创造切实价值，包括出行（共享单车和高峰期行车收费）、安全(灾 难早期预警系统和智能监控）和能源（智能仪表和水质监测）解决方案。然而，我们仍处 于推广案例的早期阶段，需要更多的成功案例才能帮助城市充满信心地实施有效的智慧城 市计划。 技术和解决方案瞬息万变，这也让智慧城市的推广更为复杂。城市管理者会担心层出不穷的新 技术，可能会让自己推行的解决方案在数年甚至数月内过时，这种担心也合乎情理。 好在技术并未阻碍行业发展。当下的技术足以满足提出定制解决方案的需要。阻碍行业发

34、展的 是各利益团体（政府机构、技术供应方和用户等）之间合作的决心。 “确定自己要解决的问题，明确目标可衡量 的愿景规划。路线图和战略计划可以之后再 来制定。” 陈思敏 曼胡默尔集团 全球合作伙伴&市场营销部门总监 “快速发展变化的解决方案为决策者提供了 太多选择。他们还来不及决定是否要推行某 项计划，新的计划又被提交上来，导致团队 得重新全盘审视。” Alex Tan 新加坡电信公司M1 Limited首席创新官 智慧城市解决方案生态体系 安全 一体化 支持 应用程序平台连通性事物 数据数据数据 数据 存储 来源：查尔斯里德安德森公司 智慧城市 | 21 找到完美的技术供应商如同大海捞针。以物

35、联网（IoT）供应商为例，仅中国就有340家工 业物联网供应商27，这-数字不包含以企业或消费者为终端用户的物联网供应商；而全球至 少有450家物联网平台供应商28。 这张智慧城市解决方案供应商生态体系图尚不完善，这对希望推出有效 解决方案的智慧城市团队而言不够理想：首先，各城市必须明确哪些 产品和解决方案能帮助兑现城市价值观；之后面临的就是互通性挑战， 供应商之间的产品要能“互联”，形成综合解决方案；最后，在解决方案 上线后，各城市还必须持续为解决方案以及相关供应商提供支持。 “没有任何一方可以独立完成建设智慧城市所需的一 切因此合作是关键。城市需要担当总系统集成者的 角色，与各方伙伴合作，

36、共同建设智慧城市。” Ani Bhalekar 麦肯锡咨询公司 5. 重新审视供应商生态体系 智慧城市 | 21 智慧城市 | 22 6. 资金有限 尽管智慧城市的市场机遇对技术供应商极具吸引力，但其复杂性和高风险可能会阻碍进一步 发展。 “建设智慧城市需要长期在投资、时间和收益之间寻求平衡。” Shin We Yeow 智因素公司业务总监 “很多时候，我们无需关注过于前沿的技术。普遍来看，技术的采用以及 相关流程比技术本身的发展速度要慢。移动支付、智能计量、视频分析和 空气质量传感器都是已经投入使用并经过充分验证的技术产品代表，但他 们在亚洲的很多地方都还没有普及的应用计划。” Anthon

37、y Liu 太古地产新事业部门负责人 很少会有城市愿意为验证技术概念产生的成本买单。这样就导致一个两难的局面：要么缩减 项目规模，这意味着影响力下降；要么通过政府和社会资本合作模式（PPP）寻找合作伙伴 提供资金。 近年来，PPP模式已成为资助大型智慧城市计划的首选模式。截止2018年9月，仅中国就 有14200个PPP项目，总价值高达2.7万亿美元29。亚洲有世界上规模最大的智慧城市PPP 项目之一，总投资高达350亿美元的韩国松岛开发项目。松岛新城面积为1500平方英亩，由 韩国政府和私人开发商合作开发，被称为全球“最智慧的城市”30。 但PPP模式并不能确保成功，不少项目会出现无法按时完

38、工、产权结构不清晰、合同不够灵 活和成本超支等问题。 智慧城市 | 23 亚太地区智慧城市的机遇 由于各国人口、政治制度和经济基础不同，很难将亚太地区智慧城市进行直接对比。所以， 我们采访了亚太区内30位智慧城市领袖，以评估区域内一些领先的智慧城市市场中独特的 挑战和机遇。 智慧城市 | 24 澳大利亚 机遇 城市的次级板块智慧城市计划备受关注，如西悉尼 航天城计划。 城市间为争夺下一波居民的激烈竞争正推动创新。 政府资助5000万澳元的智慧城市及郊区计划，为采 用创新技术方案应对城市挑战的项目提供支持。 挑战 地方政府机构高度分散，导致私有领域更难参与 智慧城市计划。 公众信任度处于历史低位

39、；仅31%的民众信任联 邦政府31。 如果新政党赢得选举，智慧城市计划可能进一 步面临风险。 智慧城市 | 25 中国 机遇 房地产科技突飞猛进。传统利益相关方和初创企业 的相互合作，正推动并加速智慧城市发展。 政府“五年计划”设定了明确的科技发展目标。 数量多、规模大的智慧城市计划催生了充满活力的 技术供应商生态体系。 创业氛围浓厚：中国公司可获得的风险投资规模与 美国公司几乎持平。 挑战 需要更高的公私合作治理水平和透明度，才能解决 2018年2400个公私合作项目暂停的问题。 政府要营造富有远见的监管环境，促进负责任地使 用人工智能应用（例如用于征信系统）。 中国尽管在数据收集领域处在前

40、沿，但在数据保护 和网络安全法规方面仍相对落后。 智慧城市 | 26 印度 机遇 政府设立的特别基金创建了负责研究公民需求、 分配预算和简化决策过程的中央机构。 强大的信息和通信技术生态体系，包括系统集成 商和初创企业，为智慧城市计划提供支持。 国内大规模的建设和交付智慧城市解决方案， 意味着方案定价符合本地市场要求。 智慧城市项目招标流程统一，由各城市特别基金 管理。 至2019年1月，5000多个投资总额超过2万亿卢比 的智慧城市项目处于不同实施阶段32。 印度大力邀请外国合作伙伴发展智慧城市。目前已 签署8个智慧城市建设的协议：与德国合建3个， 美国3个，西班牙和新加坡各1个。 挑战 与

41、特别基金合作的销售和货币化周期长。 特别基金对于智慧城市的定义不明确，因而对于解 决方案的要求也不清晰。 可供智慧城市解决方案使用的政府共享数据有限。 由于趋避变革以及缺乏技术培训和技能培养，能力 建设仍是一大障碍。 智慧城市计划各领域日益增加的技术应用对数据安 全构成挑战。 政府职能部门管辖范围、内容和资源的重叠制约了 他们之间的协作。 智慧城市 | 27 日本 机遇 2020年东京夏季奥运会推动智慧城市解决方案的实 验和创新，尤其是在安全和旅游等领域。 福冈和富山等二线城市正在利用智慧城市计划从东 京和大阪等大城市吸引人才。 日本提出 “社会5.0”规划，通过在基础设施、金融科 技、医疗、

42、物流和人工智能领域合作的科技创新， 建立新型社会契约和经济模型。 挑战 城市化趋势导致部分城市建筑利用率不足、 人口流失。 日本正努力应对人口老龄化、总人口减少和 通货紧缩的风险。 日本在网络安全和物联网应用方面落后于其 他发达经济体。 智慧城市 | 28 新加坡 机遇 政治稳定保障了智慧城市战略的长期实施，因政府 领导更换而导致项目搁置的风险很低。 良好的经商环境有助于吸引领先的技术供应商和优 秀人才。 新加坡在智能移动、医疗保健、安全和公民数字服 务领域处于全球领先地位。 挑战 民众对风险偏好低，对项目失败接受度低，可 能导致在开展智慧城市试验时采取保守方式。 近期的数据外泄提高了公民对个

43、人数据网络安 全的警惕。 人工智能、大数据和机器人等新兴技术领域存 在技术人才缺乏的问题。 携手迈向合作共赢的未来 “政府和私有合作伙伴应共同努力，满足基础设施建设需求，确保数据来源监 管得当，依法向合作伙伴披露数据，最重要的是，通过公开对话核实问题。 只有这样，富有创造力的初创企业、服务规划者和工程师才能有效协作。” Sangwon Park Favorite Medium公司首席执行官 合作创新 智慧城市创新不仅是技术创新，更是城市与城市间、城市与技术供应生态系统之间不断加强合作 所推动的创新。 调查显示，多元化的团队构成通常能做出更好的决策。通过与更广泛的利益相关方建立联系， 多元化团队

44、可以帮助各城市做出诸多复杂决策，确保将失败风险降至最低。 智慧城市 | 29 东盟智慧城市网络 智慧城市合作典范之一来自东南亚国家联盟（简称“东盟”，ASEAN）。10个成员国相互促进在东南 亚地区开展政治、经济和社会合作。虽然单一成员国规模不如印度或中国，但东盟成员国总人口 超过6.3亿，是世界上第六大经济体33。 2018年，东盟启动东盟智慧城市网络（ASEAN Smart Cities Network ，简称ASCN），26个试点城 市致力于实现智能、可持续发展城市的共同目标34。该倡议主要目标是利用科技改善民众生活。 该平台既可在地区层面为智慧城市治理和战略提供指导，也能在城市实施层面

45、发挥作用。通过最 佳实践案例的分享，可以帮助平台内的城市高效制定计划、分享学习所得、发展新的应用案例。 上述过程有助于提高该地区居民生活质量，提升经济竞争力，促进环境可持续发展。 全球智慧城市组织 另一个合作典范是台北市牵头的全球智慧城市组织（智慧城市专案办公室）。这个全球智慧城市 网络致力于通过建立以城市为中心的信息和资源共享平台，促进城市可持续发展。更重要的是， 该组织鼓励城市之间开展国际合作，开发跨城市的概念证明项目35。 无论是跨国公司还是初创企业，技术服务商都将从智慧城市合作计划中受益。通过展示案例 成果，企业和他们的解决方案可以为更广泛的受众所见。 智慧城市 | 30 “城市制定智

46、慧城市解决方案时既会有成功 之处，也会有不足的一面。我们相信，城市 间分享经验教训、交流智慧城市解决方案以 及加快智慧城市创新的空间巨大。” 李镇宇 台北智慧城市专案办公室主任 中国的智慧城市之路PATH 合作不仅仅发生在政府层面。2018年8月，智慧城市之路PATH计划在中国启动。在平安 (Ping An）、阿里巴巴（Alibaba）、腾讯（Tencent）和华为（Huawei）等领先中国企业的支 持下，该计划旨在与中国500个城市合作打造全球最大的智慧城市试验场36。 上述四方将在特定领域提供技术和解决方案： 平安 依托智能识别、人工智能、区块链和云计算四大核心技术，构建“1+N”智慧城市

47、平台 阿里巴巴 通过移动在线支付平台支付宝，为企业和消费者提供支持 腾讯 提供沟通平台 华为 提供核心硬件、智能手机和网络设备 他们将通力合作，帮助城市应对智能管理、保险、安全、交通、港口、金融贸易、金融、教育、 医疗、房地产、环保和养老这些与智慧城市解决方案相关的问题。 综上所述，构建智慧城市十分复杂，城市或单一技术供应商无法独立应对这一挑战。多城市、 多供应商合作将是最优解。 智慧城市 | 31 智慧城市 | 32 智慧城市前景如何？ 智慧城市已经来到我们身边。科技被快速应用 于房地产行业。我们要充分评估这对建筑和空 间有何影响以及如何才能让居民享受更智慧、 更宜居的城市。 不要迷失于概念

48、炒作，例如，市场预测的智慧城 市超大的规模体量以及层出不穷的变化；或是某 种前沿科技能一朝造就智慧城市；亦或是不断涌 现的新兴计划。 当我们思考智慧城市发展对个人、企业和政府有 何意义时，必须审视以下问题：生活在智慧城市 是否利大于弊？智慧城市采用的科技能否提升城 市的可持续性、公平性和竞争力？城市是否将每 个个体的体验作为未来规划的核心考量因素？ 我们坚信，这些问题的答案应该是响亮而坚 定的“是”。房地产在充分发挥亚太及其他地区 智慧城市潜力方面扮演着至关重要的角色。 不少最具价值的城市创新都来自房地产行业， 这些创新正带来切实的商业、经济、战略、 运营和社区价值。 是时候让房地产行业在智慧

49、城市中发挥核心作 用了。我们期待与您携手，共同实现这一愿景。 智慧城市 | 33 附录1：应用智慧城市解决方案 一个智慧城市的各种政府机构部署着数百个解决方案，因而难以了解哪些方案是适用的，以及其 适用于哪些机构。为了化繁为简，我们将解决方案应用情况归为七大类。 智慧城市 | 34 公用事业 有必要转变主要公用事业（含能源、燃气和水）的运营和支持方式。 水、电和燃气智能仪表 泄漏检测 智能垃圾箱 优化垃圾收集服务 动态公共设施定价 智能灌溉 基于实时需求的能源生产 预测性资产维护 环保 追踪空气质量、废水和噪音污染，以及推行绿色倡议，可帮助城市创造更智 慧、更宜居且可持续发展的未来。 实时空气和水质量监测 智能回收计划 智能路灯 可持续性测量指标 旨在减少不必要资产所有权的共 享经济计划 用于创建环境智能平台的人工 智能 灾难监测 追踪城市化进程对城市中的野生 动物（如蜜蜂）的影响 房地产 城市拥有并管理着各类房地产，如住宅、商业建筑以及休闲和农业用地。 确保施工现场安全的可穿戴设备 用于施工现场和办公空间建造的 增强