1、2019上半年城市居住报告 03-02 挂盘均价 04 二手房篇 04-01 交易量情况 04-02 交易均价 04-03 购房者情况分析 05 租房篇 05-01 交易量情况 05-02 租金及租赁面积分析 05-03 文本分析 05-04 房租收入比情况 06 画像篇 07 热门商圈及小区 08 城市居住竞争力指数排名 09 后记 03-03 楼盘带看成交率情况 03-04 文本分析 目录 contents 01 数据说明 03 新房篇 03-01 带看量情况 02 关键发现 01 数据说明 01 02 研究目的 本期城市居住报告研究增加部分新房维度，同时将城市研究数量增加到15个，后期城

2、市数量会持续增加。区别于楼市分析 贝壳找房制作的城市居住报告专注于与居住相关的生活洞察。需要说明的是，报告中涉及的房价、租金等维度信息为 了尽量避免被平均情况，对极少量过高的房价、租金进行了去除“异常值”处理。因此，所得到的房价、租金等信息略低 但更具代表性。本次研究主要目的包括洞察城市居住状态，购房人群购房行为，租房人均居住生活状态等 数据来源 2019年1月至2019年6月数据库数据及2000条调研数据。 调研数据说明 调研对象：一线及二线城市青年人群 调研时间：2019年7月1日 - 2019年7月12日 样本量：本次调研样本量为2000份有效问卷 城市维度 北京、上海、广州、深圳、杭州

3、、天津、成都、重庆、西安、南京、武汉、郑州、苏州、厦门、长沙 由于部分维度存在数据缺失，存在部分城市缺失情况 03 关键发现 02 04 05 关键发现01 15城市数据对比发现中，深圳新房挂盘均价最高，且房租收入比最高；郑州新房带看量提升明显；西安租房交易量增幅最 明显。 关键发现02 2019上半年购房者趋于年轻化，新一线首套购房平均年龄为32.2岁，郑州最低；男性依然是购房主力军，女性购房者比例 在持续增加；自己购买，同时父母资助成为主要的购房方式。 关键发现03 调查显示，多数受调人群基本满意目前的居住环境；三居室成为主要理想居室；交通成为购房者选择小区时最关注的因素 交通/位置成为租

4、房时考虑的首要因素。 关键发现04 我们定义并计算出了15城居住竞争力指数，结果发现，成都、广州及长沙等城市排名较高 毕业后，他们的期望薪资是多少？ 06 新房篇 03 07 03-01 带看量情况 郑州新房带看更火热 统计2019年上半年各城市带看量情况，新一线城市中，热门城市TOP3分别为郑州、重庆及成都。就郑州而言，由于在售 楼盘多，且挂盘均价在15城中相对较低，仅高于长沙。同时，随着人口持续涌入，也进一步扩大了需求，截至2018年末 郑州市总人口1013.6万，比上年增长2.6%。杭州带看量指数较低，但部分楼盘带看转化率较高。 西安郑州 北京广州南京长沙苏州厦门杭州 重庆成都天津深圳武

5、汉上海 2019年上半年15城带看量指数对比情况 100 03-02 挂盘均价 对主要城市新房楼盘进行抽样分析，计算城市楼盘挂盘均价。从排名看，15城市中，深圳新房挂盘均价最高，为54778元 每平米，其次是北京上海及厦门。深圳房价高企的主要原因之一是主城区在售楼盘均价较高，拉高了整体挂盘均价水平。 与之相对的是，北京主城区目前以存量房交易为主，新增楼盘多位于房山、密云、顺义及大兴等非核心城区且数量较少， 导致挂盘均价低于主城区二手房均价，同样情况，也适用于上海。 挂盘均价最低的是长沙，“房价洼地”已经成为其吸引人才的主要因素之一。 0 10000 20000 30000 40000 5000

6、0 60000 2019年上半年15城新房挂盘均价对比情况 单位：元每平米 长沙郑州重庆西安天津苏州成都武汉南京杭州广州厦门上海北京深圳 75.4 08 03-03 楼盘带看成交率情况 全国14城的热销楼盘中，杭州有4个楼盘上榜带看成交率 Top10。 杭州新房之所以畅销，一方面因为住宅市场处于供不应求 的状态。业内人士表示，2019年上半年，由于杭州新房供 应量不足，成交量有所下滑，但市场热度依旧较高，余杭 临安、萧山最为活跃。 03-04 文本分析 对于新房，购房者更关心什么？ 文本分析发下，购房者更关心的是装修、期房（ 现房）及贷款情况，同时，交房时间、房产归属 及设计等，也是购房者较关

7、注的点。 020406080100 和达滨江花园 龙湖时代上城 湖滨外滩 东部布匹辅料城 龙湖紫都城 汉华曲江中心 融创铂爵郡 天目观山月 东方新天地 路劲远洋江南院子杭州 杭州 杭州 重庆 西安 成都 广州 杭州 厦门 长沙 楼盘带看成交率TOP10 单位：% 二手房篇 04 09 04-01 交易量情况 我们把2019年上半年15城二手房交易量进行标准化处理，计算出交易量指数情况，北京交易量在15城中居于首位，其次 是上海。新一线城市中，成都、重庆交易量指数居高。长沙、厦门、西安及郑州二手房交易指数在15城中较低。对比新房 带看情况，北京、上海由二手房市场主导，郑州由新房市场主导，成都、重

8、庆二手及新房均比较火热。 分析二手房交易均价，2019年上半年，均价排名TOP5分别 为北京、深圳、上海、厦门及杭州。值得注意的是，厦门无 论是新房挂盘均价还是二手房交易均价，房价均排名较高。 除了受供需关系影响外，来自其周边泉州和漳州的置业需求 也是其房价高企的主要原因之一。 厦门2018年末常住人口为411万人，全年地区生产总值 4791.41亿元，城镇居民人均可支配收入54401元；对比房 价接近的城市杭州，杭州2018年末常住人口为980.6万人， 全年地区生产总值13509亿元，城镇居民人均可支配收入 54348元。无论是人口还是经济总量，厦门并不占优势，而 房价却跻身一线城市。除了

9、政策原因外，主要原因还包括： 岛内面积小，资源配置高，房屋成为稀缺品。厦门岛内城区 湖里面积约为84平方公里，思明面积约为74平方公里，而 湖里2019年上半年均价为40842元/每平米，思明区为 46408元每平米，远高于岛外城区；需求旺盛，来自泉州、 龙岩及周边省份的高净值人群及台商、华侨等购买力强劲， 厦门新房、二手房180平米以上并不限购等。 15城中，长沙二手房交易价格最低，相较于周边城市，长 沙“低房价”成为其吸引人才的主要优势之一。 10 武汉北京 南京杭州广州郑州西安厦门长沙 上海成都重庆天津苏州深圳 2019年上半年15城二手房交易量指数对比情况 100 60.8 04-02

10、 交易均价 城市交易均价95%置信下限95%置信上限 北京596275933559919 深圳5364 上海460544576546342 厦门359993525736741 杭州304273011630737 广州2995 南京288802864629114 苏州240892390624272 天津228572265423061 武汉7657 郑州4087 成都3801 西安3632 重庆2933 长沙182 单位：元

11、每平米 女性购房者比例在持续增加 分析女性购房者占比情况，14城中，与2018 年上半年相比，成都、长沙、西安等城市女性 购房者占比略微下降。 与2017年上半年相比，增幅最明显的是深圳 其次是杭州、天津及厦门。 城市2017上半年2018上半年2019上半年 重庆47.4%47.9%48.6% 郑州-45.9%47.3% 深圳44.0%45.5%46.9% 成都46.4%47.4%46.8% 天津43.9%45.1%45.9% 北京44.8%45.2%45.4% 长沙45.8%46.9%45.0% 厦门43.3%42.4%44.9% 均值43.6%44.5%46.2% 武汉43.5%-43.

12、3% 广州-43.0% 南京41.9%42.8%42.9% 西安-43.8%42.7% 杭州35.6%36.4%38.0% 女性购房者占比环比情况 04-03 购房者情况分析 购房者趋于年轻化 从购房者平均年龄来看，2019年上半年北京 深圳购房者平均年龄较高，北京平均购房年龄 为34.1岁，深圳平均购房年龄为31.6岁，但同 期对比看，购房者平均年龄在降低，2018年 上半年，北京购房者平均年龄约为34.5岁，深 圳购房者平均年龄约为32岁。 也就是说，以北京、深圳为代表的一线城市购 房主力人群在趋于年轻化。 新一线城市中，2019年上半年，天津平均购 房者年龄最高，约为33.9岁，除了西安

13、、天津 苏州及厦门外，其余城市购房者年龄也在趋于 年轻化，其中，平均年龄下降最明显的是重庆 2018年上半年约为33.5岁，2019年上半年约 为31.5岁。 11 28 29 30 31 32 33 34 35 2018年上半年2019年上半年 北京 天津 深圳 重庆 厦门 杭州 成都 广州 南京 苏州 西安郑州 武汉 长沙 12 62%61.7%57.3%57.1%57%56.7%55.1%55% 54.6%54.1%53.2%53.1%52.7%51.4% 杭州 北京天津成都深圳郑州重庆 苏州西安南京广州武汉厦门长沙 男性依然是购房主力军 虽然女性购房者比例在持续增加，但男性依然是购房主

14、力军。14城对比，男性购房者比例均高于女性。新一线男性购房 者比例普遍高于一线城市。2019年上半年，杭州男性购房者占比最高，约为62%，其次是苏州，约为61.7%。 14城男性购房者占比情况 对于二手房，购房者更关心什么？ 文本分析发现，购房者更关注的是贷款、首付 过户及装修情况，同时，户口，小学也主要的 关注点。 对比发现，无论是新房还是二手房，购房者均 比较关注装修情况。 13 租房篇 05 05-01 交易量情况 2019年上半年，贝壳找房数据显示，从绝对交易量来看，15城中，北京交易量约为5.6万套，远高于其他城市，其次是上 海，约为4.6万套，一线城市租房交易量远高于新一线城市。新

15、一线城市中，成都上半年交易量约为3.8万套，其次是天津 约为1.9万套，15城中，交易量最低的是厦门与长沙。 为了便于对比趋变化情况，我们定义了租房交易指数，对比发现，西安、长沙、郑州及武汉等新一线城市增幅最明显，伴 随着人才涌入，新一线城市租房市场越发火热。 14 0 100 200 300 400 500 600 上海北京深圳杭州成都广州重庆天津南京厦门苏州武汉郑州长沙西安 一月 二月 三月 四月 五月 六月 15城月度租房交易指数变化情况 标注：定义2019年1月各城市租房交易量为100，其他月份相应进行计算 05-01 交易量情况 与2018年上半年相比，14城中，除了苏州、西安及郑州

16、外，其他城市租房交易量均出现了下降。其中，降幅最明显的是 上海、深圳等一线城市，其次是厦门及北京。一线租房交易量出现下降，除了受到供需关系影响外，人口流失也是主要原 因之一，比如北京2018年末常住人口2154.2万人，比上年末减少16.5万人。 15 重庆苏州 天津成都北京厦门深圳上海 西安郑州长沙杭州武汉南京 对比2018年上半年，14城2019年上半年租房交易量指数 159.3 115 68.166.157.156.655.451.7 101.37770.469.969.769.6 05-02 租金及租赁面积分析 统计2019年上半年15城单位租金，对比发现，一线城市单 位租金明显高于新

17、一线城市。一线城市中，北京最高，其 次是深圳及上海；新一线城市，单位租金最高的城市是杭 州，其次是南京及厦门。 15城中，租金最低的城市是西安，其次是长沙及重庆。 西安 长沙 重庆 成都 郑州 武汉 天津 厦门 苏州 南京 广州 杭州 上海 深圳 北京 85.6 78.5 73.8 53.9 53.7 42.3 37.4 36.1 32.3 32.2 29.5 29.1 27 26.9 25.7 2019年上半年城市单位租金对比情况 单位：元每平米 16 05-02 租金及租赁面积分析 分居室看，2019年上半年，北京一居室约为5200元，两居室约为6300元，三居室约为8700元，在15城中

18、居于首位其次是 深圳及上海。一居室均价最低的城市为重庆，约为1500元，其次是长沙，约为1600元。 70 75 80 85 203040 均值 上海 广州 武汉 长沙 郑州 西安 苏州 整租 天津 成都 深圳 南京 杭州 重庆 北京 厦门 一居 两居 三居 15城月度租房交易指数变化情况 0 2000 4000 6000 8000 10000 重庆郑州长沙西安武汉天津苏州深圳上海厦门南京杭州广州成都北京 对合租单间面积与整租套均面积进行象限分析，北 京、上海、深圳等一线城市，无论是整租，还是合 租，均处于平均水平之下，其中包括杭州、成都、 重庆及天津等新一线城市。 武汉与广州，整租面积在15

19、城中相对较高，合租 面积低于平均水平。 苏州、西安、郑州、长沙及厦门等城市，无论是合 租面积，还是整租面积，均在平均水平以上，特别 是厦门，合租面积在15城中，居于首位。 合租 05-03 文本分析 租客更关心什么？ 对租客关心的问题进行文本挖掘，发现租客最关 心的问题之一就是租金，除了词频最高的分词 “租金”外，“月租金”，“贵吗”等词的词频 较高。关于租赁相关的合同问题，租客也颇关注 “合同”，“签订”，“违约”等词频出现较高 除此之外，“车位”、“餐饮”、“租期”等租 客的关注度也较高。 17 05-04 房租收入比情况 根据贝壳找房调研数据显示，86.9%的受调人群 可接受的房租收入比

20、在30%以下。如果我们把 30%定义为房租的“幸福分割线”，那么，对比 2019年上半年15城房租收入比情况，“幸福”的 城市数量为8，其中，长沙房租收入比约21.8%， “幸福感”最强，其次是苏州及西安。 长沙，凭借相对合理的房价、房租优势，在近年 人才“争夺”中，相对其他城市产生了明显的虹 吸效应。 另一方面看，15城中，深圳房租收入比最高，“ 幸福感”相应最低，其次是北京及上海。相对高 企的房租收入比无疑增加了租客的负担。 计算方法： 单位租金 * 人均居住面积 / 人均月可支配收入 * 100 单位租金：2019年上半年，各城市实际成交平均租金，并对 租金进行了“异常值”处理，实际比值

21、会略高 0.2 0.3 0.4 长沙 苏州 西安 广州 武汉 成都 南京厦门 郑州 天津 重庆 杭州 上海 北京 深圳 03-07 房租洼地探究 （以北京为例） 后厂村 望京 中关村 金隅美和园东区 毛纺厂西小区 智学苑 18 画像篇 06 19 0.00.20.40.60.81.0 90后 80后 70后 夫妻双方，同时父母资助 完全由父母购买自己独立购买自己购买，同时父母资助 夫妻双方共同购买其他 不同年龄段购房资金来源占比情况 31.9% 14.7% 40.2% 41.4% 不满意满意一般 男6.1%38.5%55.4% 女7.8%35.2%56.9% 性别 年龄段二室三室四室及以上 7

22、0后12.9%61.2%25.9% 80后16.6%57.6%25.8% 90后22.3%57.4%20.2% 其他25.9%51.9%22.2% 自己购买，同时父母资助成为主 要的购房方式 不同年代受调人群，购房方式不 尽相同。社会中坚力量的70后收 入水平相对较高，多是夫妻双方 共同购房，占比约为31.9%。而 80后与90后，多是需要父母进行 资助（80后占比约为40.2%，90 后占比约为41.4%），特别是90 后约14.7%的受调人群表示，房 产完全由父母购买。 标注:Pearsons Chi-squared test data: X X-squared = 185.83, df

23、= 10, p-value 0 and index = 100 X= （生活，品质，休闲娱乐，交通，运动健身，医疗) W=（0.4，0.2，0.1，0.15，0.05，0.1） 标注：这里，我们以小区为单位，统计其周边1公里范围内以下维度是数据： 小区居住品质（绿化率、建成年代、容积率、停车位数） 小区周边生活便利情况（美食、酒店、购物、生活服务、教育、金融设施） 小区周边休闲娱乐设施（KTV、酒吧、按摩、影院、剧院、美容美发、旅游景点） 运动健身（健身房、体育馆） 交通（小区周边公交站点、地铁站点） 医疗（小区周边医疗、药店、诊所） 城市房价收入比情况 27 排名城市城市居住竞争力指数 1成

24、都市84.20547 2广州市81.84855 3长沙市81.39701 4重庆市79.27676 5西安市79.1307 6武汉市78.78018 7郑州市78.26649 8深圳市78.2089 9杭州市76.52857 10厦门市76.47001 城市居住竞争力指数TOP10 5 10 15 20 25 30 35 医疗 运动健身 交通 休闲娱乐 品质 生活 5 10 15 20 25 30 35 医疗 运动健身 交通 休闲娱乐 品质 生活 5 10 15 20 25 30 35 医疗 运动健身 交通 休闲娱乐 品质 生活 5 10 15 20 25 30 35 医疗 运动健身 交通 休

25、闲娱乐 品质 生活 5 10 15 20 25 30 35 医疗 运动健身 交通 休闲娱乐 品质 生活 5 10 15 20 25 30 医疗 运动健身 交通 休闲娱乐 品质 生活 5 10 15 20 25 30 35 医疗 运动健身 交通 休闲娱乐 品质 生活 5 10 15 20 25 30 医疗 运动健身 交通 休闲娱乐 品质 生活 5 10 15 20 25 30 医疗 运动健身 交通 休闲娱乐 品质 生活 5 10 15 20 25 30 医疗 运动健身 交通 休闲娱乐 品质 生活 5 10 15 20 25 30 医疗 运动健身 交通 休闲娱乐 品质 生活 5 10 15 20

26、25 30 医疗 运动健身 交通 休闲娱乐 品质 生活 5 10 15 20 25 30 医疗 运动健身 交通 休闲娱乐 品质 生活 5 10 15 20 25 30 医疗 运动健身 交通 休闲娱乐 品质 生活 5 10 15 20 25 30 医疗 运动健身 交通 休闲娱乐 品质 生活 成都 广州长沙 重庆西安武汉 郑州深圳 杭州 厦门南京天津 北京上海苏州 28 15城多维度指数分布情况 后记 09 29 本报告仅是简报，所使用数据为不完全抽样数据及在线调研数据，并不完全代表真实交易数据，且并未进 行深入数据研究。 报告版权为贝壳找房所有。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻印、复制和发布。如引用发 布，必须注明出处为“贝壳找房”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节减或修改。 为了向受众提供可参考信息，报告中所涉及观点，系数据分析师基于现有数据分析得出，均是基于数据的 客观描述，仅代表分析师个人观点及判断，不包含任何道德偏见、性别偏见、地域偏见与政治偏见，贝壳 找房与分析师对任何基于这些观点引起的所有可能后果不承担任何责任。 30