1、? ? ? ? 年上 半年 房地产行业回顾与 后市展望 世联研究 目录 1、海外疫情失控，全球经济供需同遭冲击 . 3 2、全球宽松陷入“囚徒困境”,无风险收益率屡创新低 . 4 3、三驾马车触底反弹，货币与财政齐发力 . 5 房地产压舱石作用无法替代，楼市调控呈现分化趋势 . 6 1、长三角与西北表现亮眼，珠三角、东北与中部受冲击 . 7 2、长三角复苏一骑绝尘，城市之间上演冰与火 . 8 1、市场流动性充裕，主动融资与销售回款修复强劲 . 9 2、境内外发债环比大涨，海外发债环境变化剧烈 . 10 3、境内发债成本下降显著，境外发债成本分化加剧 . 11 4、境内外发债环比大涨，海外发债环

2、境变化剧烈 . 12 1、土地成交结构性分化，一线与强三线成交火热 . 13 2、溢价率持续上行，三线城市流拍分化 . 14 1、疫情撕裂全球化，经济内循环需要房地产稳定 . 15 2、疫情之下地产投资韧性十足，房地产仍是中国经济压舱石 . 16 1、住宅库存再上台阶，商办库存持续恶化 . 17 2、停工导致主要城市库存下降，下半年推盘将加速 . 18 1、下半年还债规模再上台阶，房企资金链进一步趋紧 . 19 2、央企逆势加杠杆，地方国企与民企保持平稳 . 20 1、民营头部房企二季度积极补仓，轻量重质提升拿地标准 . 21 2、加仓一二线及强三线，减仓非核心城市群三四线 . 22 1、马太

3、效应加剧，行业集中度向倒金字塔演变 . 24 qRpQmMtMtMpNuMtMsOrOoN6McM7NoMrRpNqQlOmMuMfQoOqNaQnNzQwMoOmPxNtOsP 2、房贷利率虽持续下行，市场情绪高点已过 . 25 3、上门指数缓慢回落，市场热度逐渐下降 . 26 一、一、宏观篇宏观篇 图表 1 全球新冠病例确诊单日新增(人,2020-07-25) 数据来源：WHO,Wind,世联研究 图表 2 全球 GDP 当季同比(不变价，2020E 为 IMF 预测值) 数据来源：BIS,Wind,世联研究 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000

4、 300,000 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 中国美国印度巴西全球(不含中国,右轴) -8.00 -5.75 -10.20 0.96 -4.55 -11.00 -7.00 -3.00 1.00 5.00 9.00 美国:折年数欧元区19国日本(2011价)英国中国印度 图表 3 全球主要经济体 M2 同比增速飙升(%) 数据来源：BIS,Wind,世联研究 图表 4 各国 10 年期国债收益率持续下行(%) 数据来源：Wind,世联研究 7.20 9.30 10.41 23.10 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00

5、 2016-09 2016-11 2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 中国日本欧元区英国美国 -1.00 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03

6、2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 中国美国欧元区韩国英国 图表 5 投资-消费-出口 受冲击显著 图表 6 社融规模与 M2 同比创阶段新高(%) -3.10 -11.40 -6.20 -40.0 -20.0 0.0 20.0 40.0 2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-03 2016-05 2016-0

7、7 2016-09 2016-11 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-03 2020-05 固定资产投资完成额:累计同比社会消费品零售总额:累计同比出口金额:累计同比 11.10 12.80 7.00 9.00 11.00 13.00 15.00 17.00 19.00 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10

8、2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 M2:同比社会融资规模存量:同比 二、二、政策篇政策篇 图表 7 房地产相关政策放宽一览 优惠措施 施策省/市(2019Q1-2020Q2) 三、三、销售销售篇篇 图表 8 全国七大片区 商品住宅 销售额与销售面积累计同比(亿元,%) 图表 9 4

9、7 个世联监测城市 商品住宅销售额 及 同比情况(2020H1) 图 10 监测城市商品住宅销售增速(2020H1) -15.2% -14.3% -11.3% -9.6% -7.9% -7.3% -20.0% -10.0% 0.0% 一线(4城)二线(27城)三线(16城) 销售面积同比销售金额同比 四、融资篇四、融资篇 图表 11 房地产开发资金来源与累计同比 图表 12 房地产开发资金 主要构成部分 累计同比走势(%,2017.02-2020.06) 83,344 -17.5 -1.9 -20.0 -16.0 -12.0 -8.0 -4.0 0.0 4.0 8.0 0 30,000 60,

10、000 90,000 120,000 150,000 180,000 210,000 房地产开发资金来源:按月累计值(亿元)累计同比(%) 3.5 0.8 -7.0 3.1 -30.0 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 30.0 国内贷款(占比16.5%)自筹资金(占比32.3%)定金及预收款(占比31.8%)个人按揭贷款(占比15.8%) 图表 13 内地房地产行业 境内外合计发债情况(亿元，2014Q1-2020Q2) 图表 14 内地民营房企 境内外合计发债情况(亿元，2014Q1-2020Q2) 图表 15 内地民营房企 境内外合计发债情况(亿元，2014Q1-202

11、0Q2) 全行业 发行规模(亿元) 环比 同比 民营房企 发行规模(亿元) 环比 同比 境内 3783 42% 14% 境内 1428 27% -7% 海外 2347 9% -28% 海外 2090 58% 9% 2085 504 -0.7 -0.4 -0.1 0.2 0.5 0.8 1.1 0 2000 4000境内发行规模境外发行规模合计发债规模同比 769 391 -70% -30% 10% 50% 90% 130% 0 1000 2000 3000境内发行规模境外发行规模合计发债规模同比 图表 16 房地产开发资金来源与累计同比 图表 17 房地产开发资金 主要构成部分 累计同比走势(

12、%,2017.02-2020.06) 3.29% 3.44% 5.29% 3.0% 5.0% 7.0% 9.0% 央企地方国企民企 2.27 2.78 12.41 5.05 18.33 8.58 31.60 0 20 40 60 80 0 5 10 15 20 A+至A-BBB+至BBB-BB+至BB-B+至B-CCC+至CCC-(右轴) 图表 18 投向房地产新增信托项目金额 图表 19 投向房地产的资金信托余额及占比情况 2851 -28.1% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 1000 2000 3000 4000 5000 新增信托项目规

13、模（亿元）同比（%） 2.93 2.58 8.11% 6% 7% 8% 9% 1 1.4 1.8 2.2 2.6 3 投向房地产资金信托余额(万亿元）平均收益率(%) 五、五、土地篇土地篇 图表 20 2017.01M-2020.06M 全国土地供应情况(所有用地类型) 图表 21 投向房地产的资金信托余额及占比情况 34.34 42.71 41.79 17.10 5.20 5.92 6.70 3.20 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2017-01M 2017-02M 2017-03M 2017-04

14、M 2017-05M 2017-06M 2017-07M 2017-08M 2017-09M 2017-10M 2017-11M 2017-12M 2018-01M 2018-02M 2018-03M 2018-04M 2018-05M 2018-06M 2018-07M 2018-08M 2018-09M 2018-10M 2018-11M 2018-12M 2019-01M 2019-02M 2019-03M 2019-04M 2019-05M 2019-06M 2019-07M 2019-08M 2019-09M 2019-10M 2019-11M 2019-12M 2020-01M 2

15、020-02M 2020-03M 2020-04M 2020-05M 2020-06M 规划建筑面积(亿，左轴)土地出让金(万亿，左轴)规划建筑面积同比(%，右轴)土地出让金同比(%，右轴) 图表 22 各线城市土地招拍挂溢价率(涉宅用地) 图表 23 各线城市土地招拍挂流拍率(涉宅用地) 12.0% 15.1% 23.9% 15.7% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 一线二线核心城市群三线非核心城市群三线 4.0% 3.4% 7.3% 11.8% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0%

16、 一线二线核心城市群三线非核心城市群三线 一、一、 宏观与政策宏观与政策 图表 24 制造业 PMI 分类表现 图表 25 贷款市场报价利率(LPR) 42.60 25.00 35.00 45.00 55.00 2015-02 2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 20

17、19-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 PMI PMI:生产PMI:新订单PMI:新出口订单 4.25 4.204.20 4.154.154.15 4.054.05 3.853.853.853.85 4.85 4.85 4.85 4.80 4.80 4.80 4.75 4.75 4.654.654.654.65 3.70 3.90 4.10 4.30 4.50 4.70 4.90 贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年 图表 26 房地产投资、房屋新开工 与 竣工面积累

18、计同比增速(%) 图表 27 2020 年 1-6 月各地区 投资开发完成额 与 房屋新开工面积 累计同比(%) -7.6% -10.5% 1.9% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% -60.0% -40.0% -20.0% 0.0% 20.0% 40.0% 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019

19、-12 2020-03 2020-06 房屋新开工面积(左轴)房屋竣工面积(左轴)房地产投资完成额(右轴) 二二、库存库存篇篇 图表 28 房地产投资、房屋新开工 与 竣工面积累计同比增速(%) 图表 29 优质写字楼空置率(2014-2019Q4) 45.81 20.40 -1.6% 11.6% -10.3% 11.7% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 2010-12 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03 2012-06 2012-09 2012-12 201

20、3-03 2013-06 2013-09 2013-12 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 商品房可售面积:累计值(亿,左轴)商品住宅可售面积:累计值(亿,左轴) 商品房累计同比(%,右轴)商品住宅累计同比(%,右轴)

21、 14.50 20.00 6.80 21.20 17.4017.60 18.6018.40 21.90 29.70 28.00 30.60 37.70 44.30 0.0 50.0 北京上海广州深圳青岛杭州大连南京成都沈阳宁波重庆武汉天津 ----03 图表 30 世联行重点跟踪城市 可售面积 及 去化周期 图表 31 2020 年 1-6 月累计供应面积同比 27.1 6.9 26.9 3.8 2.1 18 0 6 12 18 24 30 0 500 1000 1500 2000 2500 北

22、 京 广 州 上 海 深 圳 厦 门 大 连 * 合 肥 天 津 兰 州 青 岛 * 贵 阳 * 长 沙 * 哈 尔 滨 * 沈 阳 * 南 京 成 都 长 春 * 郑 州 * 石 家 庄 武 汉 * 苏 州 昆 明 * 南 昌 * 西 安 * 南 宁 * 太 原 宁 波 银 川 杭 州 * 济 南 * 重 庆 舟 山 江 门 * 泰 安 惠 州 肇 庆 * 无 锡 佛 山 汕 头 东 莞 * 包 头 * 廊 坊 珠 海 中 山 徐 州 南 通 * 临 沂 2019年6月可售面积(万,左轴)2020年6月可售面积(万,左轴)去化周期(月,右轴) -70.0% -50.0% -30.0% -10

23、.0% 10.0% 30.0% 50.0% 北京 广州 上海 深圳 *苏州 杭州 大连 银川 *郑州 *太原 *南京 昆明 兰州 *南宁 *贵阳 长春 青岛 宁波 *合肥 成都 *哈尔滨 *长沙 *沈阳 *西安 *济南 *石家庄 天津 厦门 武汉 *重庆 *南昌 *廊坊 *临沂 肇庆 泰安 汕头 江门 *包头 徐州 舟山 东莞 南通 珠海 惠州 佛山 *无锡 中山 三、三、债务篇债务篇 图表 32 内地房地产行业 境内外合计债券到期情况(亿元，2017Q1-2023Q4) 图表 33 内地民营房企 境内外合计债券到期情况(亿元，2017Q1-2023Q4) 图表 34 2020 年 H2 内地

24、房企境内外债券到期规模 全行业 到期规模(亿元) 环比 同比 民营房企 到期规模(亿元) 环比 同比 2020H2 5295 54.80% 46.40% 2020H2 2983 33.90% 47.20% 2162 2032 517 584 0 1000 2000 3000 4000境内债券到期规模境外债券到期规模 1134 950 447 450 0 500 1000 1500 2000 境内债券到期规模境外债券到期规模 图表 35 内地上市房企净负债率 图表 36 内地上市房企现金短债比 52% 66% 101% 100% 111% 111% 30% 60% 90% 120% 150% 2

25、014Q4 2015Q2 2015Q4 2016Q2 2016Q4 2017Q2 2017Q4 2018Q2 2018Q4 2019Q2 2019Q4 2020Q1 央企地方国企民企 1.62 1.49 1.02 1.21 0.93 0.93 0.40 0.90 1.40 1.90 2.40 2.90 3.40 2014Q4 2015Q2 2015Q4 2016Q2 2016Q4 2017Q2 2017Q4 2018Q2 2018Q4 2019Q2 2019Q4 2020Q1 央企地方国企民企 四、四、应对篇应对篇 图表 37 2020 年 1-6 月拿地金额 TOP20 内地房企 图表 38

26、 土地招拍挂成交金额占比(涉宅用地) 图表 25 内地上市房企现金短债比 10.7% 8.3% 8.8% 12.2% 44.0% 39.3% 43.6% 41.5% 27.3% 25.1% 24.5% 27.7% 18.1% 27.3% 23.1% 18.6% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 2017年2018年2019年 2020H1 一线二线核心城市群三线非核心城市群三线 图表 39 2019 年末常住人口新增数(万人) 五五、市场篇、市场篇 图表 40 Top50 房企累计销售额及集中度走势(万亿元,2017-2020H1) 图表 41 各梯队累计销售额累计同比(%) 7.

27、31 10.01 11.81 5.12 24.0% 21.8% 28.5% 31.0% 45.2% 44.5% 60.6% 63.8% 54.7% 66.7% 74.0% 76.6% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 20020Q1 TOP10销售TOP50销售TOP100销售CR10CR50CR100 图表 42 全国住房贷款平均利率(%) 图表 43 70 个大中城市新建商品住宅价格同比增速情况 5.32 5.28 5.26 5.63 5.60

28、5.58 4.00 4.50 5.00 5.50 6.00 6.50 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 首套平均房贷利率全国二套房贷平均利

29、率 图表 44 世联客户上门指数 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 201707W(0206-0212) 201712W(0313-0319) 201717W(0417-0423) 201722W(0522-0528) 201727W(0626-0702) 201732W(0731-0806) 201737W(0904-0910) 201742W(1009-1015) 201747W(1113-1119) 201752W(1218-1224) 201804W(0122-0128) 201809W(0226-0304) 201814W(0402-0

30、408) 201819W(0507-0513) 201824W(0611-0617) 201829W(0716-0722) 201834W(0820-0826) 201839W(0924-0930) 201844W(1029-1104) 201849W(1203-1209) 201902W(0107-0113) 201907W(0211-0217) 201912W(0318-0324) 201917W(0422-0428) 201922W(0527-0602) 201927W(0701-0707) 201932W(0805-0811) 201937W(0909-0915) 201942W(1014-1020) 201947W(1118-1124) 201952W(1223-1229) 202005W(0127-0202) 202010W(0302-0308) 202015W(0406-0412) 202020W(0511-0517) 202025W(0615-0621) 202030W(0720-0726) 一线城市二线城市核心城市群三线非核心城市群三线 世联行官方公众号