1、FORFUTURE 2020年7月广州房地产市场报告 POLY INVESTMENT CONSULTANCY 保利投顾研究院 2020年8月 FORFUTURE 宏观和行业环境 一级土地市场 1.供求：供应年内新高，成交环比21%，且以底价成交为主，增城流拍明显增加 2.房企：阳光城、金科首进增城“抄底”；8月可重点关注横沥岛、白云湖等地块 二级商品房市场 1.供应：环比微增5%，同比61.6%（ 中心区和近郊去年同期供应少，同比去年同期翻倍） 2.成交：“淡季不淡”，7月新房成交93万，同比 23%，环比持平 ；增城、黄埔、花都成交强势，南沙受 深莞外溢辐射拉动明显。7月二手房成交127万，

2、同比 33%， 环比 10%，创2018年下半年来新高，“卖 一买一”链条持续激活。7月整体热度维持6月水平，一是经济修复向好、货币环境宽松；二是供应放量带动。 1.经济：广州二季度GDP增速转正，上半年同比-2.7%，低于全国；基建表现突出，制造业生产和投资弱势， 生物医药、网购等新动能增势好 2.行业：中央首提“及时科学精准调控”，紧盯过热城市；年中政治局会议措辞中性，调控中性基调持续； 广州花都人才绿卡申办重提6个月社保，南沙有收紧风声；全市预售证全流程网办 市场概览 “淡季不淡”，交投氛围较活跃 FORFUTURE 宏观和政策环境 01. 土地市场特征及趋势研判 商品房市场特征及趋势研

3、判 02. 03. FORFUTURE FORFUTURE PART ONE 宏观政策环境 FORFUTURE 1.50 -10.40 -1.70 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 GDP增速固定资产投资累计同比 社会消费品零售总额累计同比

4、出口累计同比 -6.8% 全国广州 -6.8% +3.2%+0.9% 广州二季度GDP增速转正（+0.9%，全国3.2%），上半年GDP同比-2.7%（全国-1.6%），回升动能弱于全国水平。上半年数据分细项看， 二产弱势（工业增加值增速-7.7%，明显低于全国水平），三产较稳：固投转正，其中基建表现亮眼，明显高于全国水平，房地产和制 造业投资表现弱于全国。出口下降1.7%，社零降10.4%，其中批发零售业回升动能较疲乏（-7.5%）。新动能加快成长，生物医药、 人工智能等新兴产业逆势增长，占GDP比重26%；高技术制造业、网购消费发展提速。 图：广州累计GDP增速水平 上半年 GDP同比 一

5、季度 GDP同比 数据来源：广州市统计局，保利投顾研究院整理 01 宏观经济环境 二季度GDP增速转正，上半年同比-2.7%，低于全国；基建表现突出，新动能增势好 分项广州全国 按基础产业结构 类别 第一产业4.4%0.9% 第二产业-7.0%-1.9% #规模以上工业增加值-7.7%-1.3% 第三产业-0.8%-1.6% 投资端 基建4.7%-2.7% 房地产开发投资-7.9%1.9% 工业投资-0.6%-1.8% #制造业投资-9.3%-2.5% 生产端 （产值） 汽车制造 电子产品制造 石油化工制造 -13% -6.2% -3.2% / 新动能 高技术制造业增加值1.5% 4.5% （

6、规上） 实物商品网上零售额 31.6% （限额以上批发零售业） 14.3% 图：广州上半年GDP分项增速水平比较 分项广州全国 固投1.5%-3.1% 出口-1.7%-7.7% 社零-10.4% -13.4% FORFUTURE 基建方面，发改委批复大湾区城轨规划，2022年前广州将有197亿元的工程启动建设。产业方面：广东省出台80条金融举措支持粤港澳 大湾区发展。广州优化营商环境草案：推进长/珠三角等城市户籍准入年限在广累计认可。荔湾大坦沙国际健康岛2020-2030年产业规 划公示：打造医、疗、研、养、游全产业链，以广州呼吸中心、国际医疗服务为核心打造“一心一轴一环两核”格局，到2030

7、年医疗健康 产业营收500亿元，目前已完成路网扩建，区政府、新加坡凯德集团正加速推进整岛建设。 图：大坦沙健康医疗生态岛规划格局图 02 基建及产业发展环境 国家、省、市、区级多主体出台政策促广州基建完善、产业发展落地 广州市优化营商环境条例征求意见稿：1.完善人才积分落户政策，推动长三角、珠三角城市户籍准入年限在我市累 计认可；2.建立健全粤港澳大湾区人才引进平台，支持粤港澳人才合作示范区先行先试。 点评：长三角、珠三角户籍准入年限在广州累计认可，相当于降低在广州的落户年限要求（目前要求4年社保方可积分 入户）。如政策获通过，能加速人才和人口集聚，客观上，对房地产市场也形成更多的需求支撑。

8、图：广州征求优化营商环境条例 （草案）要点 广东省出台80条金融举措支持粤港澳大湾区发展，包括扩大金融业对外开放、支持各类跨境业务等。5月，央行发 布30条金融政策支持大湾区建设，四次提及广州，期交所和保险业开放逐步落地，或利好南沙明珠湾起步区；绿色金融 试验区加快发展，涉及花都迎宾大道沿线的绿色金融街。 图：涉及广州的基建和产业相关动态 国家发改委批复粤港澳大湾区城际铁路建设规划：2022年前启动广清城际广州北至广州段、广州东站改 造工程、广州至广州南联络线、广州东至新塘五六线工程建设，预计投资197亿元。 FORFUTURE 类型城市政策内容 购房政 策类 杭州高层次人才家庭优先购房，限售

9、5年；加大“无房家庭”倾斜力度 宁波扩大限购范围，新增镇海区、北仑区部分区域；加大土地供应力度 深圳限购2套，户籍家庭3年社保或非户籍家庭5年社保，限贷最高需8成首付 东莞二手房限购，首套1年、二套2年社保，个税不作为审核材料；限售2年变为3年 南京针对人才优先选房及支持刚性购房需求，发布摇号与选房细则 公积金 类 临安公积金贷款比例上调，有房或有过按揭记录者，首付由3成变为6成 长春住房公积金第二次申请贷款利率上浮10% 内蒙古同户籍家庭成员不可使用公积金贷款 市场整 治类 海南 深圳 海口、三亚等查处7家违规销售的房企和中介、4名骗购住房的个人； 深圳要求各中介机构、从业人员不主动散播转发

10、不实信息 土拍类绍兴 推行“限地价，竞配建”，限制宅地年涨幅上限（三个区不超过4.5%，其中镜湖新区不 超10%），并提高最小增价幅度。 落户类福建对福州市辖区、厦门市取消连续居住年限要求 人才类江门对A-G类紧缺适用人才提供3-200万元一次性购房补贴和其他补贴 保障房 类 宁波 六区无住房家庭可优先认购1套商品住房，政策适用所购房屋限售5年；房企需 提供不少于50%的可售房源供无房家庭优先认购 图：7月以来各地政策 延续二季度“重提房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展”的论调。 与2018、2019年的严厉措辞比较，此次提法较为中性。 730政治局会议 会议内容：要坚持从全局出发，牢牢坚持

11、房住不炒的定位，坚持不将房 地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、房价、预期，因城施策、 一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控， 确保市场平稳健康发展：高度重视市场出现的新情况新问题，时刻绷 紧调控这根弦，推进落实好长效机制。全面落实城市政府主体责任， 及时采取有针对性的措施。实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存 量、严控增量，防止资金违规流入。要发挥财税政策作用，有效调节 住房需求。 座谈会参会城市：北、上、深、广州、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、 长沙。 724房地产座谈会 03 行业政策环境-中央基调 首提“及时科学精准调控”，紧盯过热城市，行业调控中性基调持

12、续 724副总理主持的房地产行业座谈会上新提“紧绷这根弦”、“及时科学精准调控”，广州为参会城市；730政治局会议延续二季度“重提 房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展”的论调，与2018-2019年严厉措辞比较，本次提法较为中性。各地方调控方面，杭州、宁波、 深圳、东莞等过热城市进一步收紧政策，此外福建等微调人才、落户等。预判下阶段行业调控仍将延续中性冷处理态度，紧盯过热城市。 图：中央对行业调控的态度 资料来源：保利投顾研究院整理 FORFUTURE 政策内容：办理花都区人才绿卡，重提需在花都区连续缴纳6个月社保，并 且社保缴纳的公司是在花都区注册的。 但疫情原因，可实现社保补缴，存在一定

13、操作空间。 花都：办理“花卡”需6个月社保 广州为724座谈会参会城市，会上提出“紧绷这根弦”，近日花都、南沙等外围区域较宽政策有趋严风声：花都人才绿卡申办重提需缴纳6 个月社保，但社保补缴存在一定操作空间；传闻南沙人才购房有所收紧；白云人才购房针对新房，属于此前政策条款内。此外，广州商品 房预售许可证核发业务将实行全流程网上办理，仅为材料和流程精简；发布标定地价更新成果；并开展为期一年的住宅工程质量提升行动。 点评：广州为724副总理座谈会点名城市之一，会上提出“紧绷这根弦”，花 都、南沙等外围区域较宽松政策有趋严可能。 03 行业政策环境 花都人才绿卡申办重提6个月社保，外围区有政策趋严风

14、声；预售证全流程网办，精简手续 广东省就共有产权房出台新规：面向城镇无房家庭，一户限购一套；承租人产 权份额不低于50%；住房建面不超过120（广州：以建面90以下的为主）；满5 年允许转让所持产权份额（广州： 2年后可进行内部转让）等。该新规自2020年9月1日 起施行，有效期5年。 广州将开展为期一年住宅工程质量提升专项行动。落实好住宅装修分户验收“一户 一册”制度；交楼前查验质量潜在问题；推广实施工程质量潜在缺陷保险制度。 市规划局公布2020年城镇国有建设用地标定地价成果，8月1日起施行：扩大了标 定区域及标准宗地；标定地价总体地价水平方面，办公用地、住宅用地、公共服务（类 别二）地价

15、水平有小幅提高。这土地市场价值参考标准，主要为国有土地使用权出让评估 提供参考。 图：广州调控政策变动情况图：其他行业相关政策要点 广州自8月1日起，全市商品房预售许可证核发业务将实行全流程网上办理，统一收 件清单和审批标准，申报材料压缩比例超过50%，企业法人对材料负责，并增设短信提 醒功能督促相关部门跟进办理。自此，市住房局全部行政许可事项实现100%全网办。后 续将进一步优化预售款监管账户开设、价格备案时点等流程 。在审批制度改革道路上迈 出的又一大步，更多的是材料和流程精简。 政策内容：在白云区学习、工作连续满一年，大专等人才在白云四镇内享受 广州市户籍居民同等待遇（2020.03）

16、具体操作：只能购买一手商品房，属于原政策条款内，非再度放松。 白云：人才政策仅针对在四镇内购买新房 政策内容：中级及以上专业技术资格、本科及以上学历等可购一套房。 据传闻，中级职称证书认定有所收紧。 南沙：传闻人才购房有所收紧 资料来源：保利投顾研究院整理 FORFUTURE 05 小结与后市展望 宏观环境 展望后市： 广州经济继续复苏，基建将继续发力，制造业复苏空间较大 广州行业政策环境整体维稳，部分前期放松幅度较大区域或有小幅收紧可能 全 国 广州二季度GDP增速转正，上半年同比-2.7%，低于全国 分细项看，基建表现突出，制造业生产和投资弱势，此 外生物医药、网购等新动能增势好 花都人才

17、政策收紧，南沙有收紧风声 预售证全流程网办，实质为流程精简；并将开 展一年的住宅工程质量提升行动 首提“及时科学精准调控”，紧盯过热城市； 政治局会议措辞中性，行业调控中性基调持续 广 州 房地产行业政策 10 国家、省、市、区级多主体出台政策促广州基建完善、 产业发展落地 经 济 产业 基建 FORFUTURE FORFUTURE PART TWO 土地市场特征及趋势研判 FORFUTURE (5) 0 5 10 15 20 25 30 35 40 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 供应建面（万）成交建面（万）溢价率（%） 01 供求量价 供应年内新高

18、，成交量跌，且以底价成交为主，增城流拍明显增加 图：广州宅地供求情况 7月供应涉宅地建面260万，创年内新高；但成交规模有所下降，总建面147万，环比跌21%，具体出让9宗涉宅地（黄埔2宗，南沙 2宗，增城5宗），市场价格预期不高，绝大多数为底价成交。本月外围地块供应占比增加，流拍提升，增城7宗周边配套等素质较差的 地块流拍。 图：7月广州宅地流拍数量情况 资料来源：保利投顾研究院整理 0 1 2 3 4 5 6 7 8 供地高位 但成交回落 流拍提升明显 增城流拍7宗，建面82万，总价68亿元 位于石滩、中新、正果、永宁街、增江街 基本为素质差地块：如石滩镇地块位于增城火车站片区， 但生活配

19、套较欠缺；永宁街地块距离13号线新塘站3公里， 附近有流量大盘合景誉山国际，竞争压力较大 FORFUTURE 03 房企投资 阳光城、金科首进增城“抄底”；月度Top1时代竞得3宗旧改地；恒大、新世界落子旧改 阳光城 首进广州时间：2016年6月 典型项目：阳光城江湾壹号，阳光城丽景湾，阳光城翡蓝澜花园 图：房企布局及拿地情况图：7月广州旧改合作情况 中海 首进广州时间：1993年 典型项目：中海花湾壹号，中海左岸澜庭，中海熙园 其他信息：此前在增城合作开发保利中海金地大国璟 金科 首进广州时间：2018年6月 典型项目：金科博翠明珠，金科集美御峰 时代 加大投资布局，月度No.1：7月竞得3

20、宗涉宅地，总建面83.9万， 以总价102亿元位列房企拿地排行第一名，其中2宗位于黄埔科学 城，1宗位于南沙黄阁镇，均为旧改留用地，需介入旧改 阳光城、金科分别竞得1宗增城宅地，首进增城；中海首次公开市场竞得增 城地块 ；时代通过旧改留用地积极补仓。 区域旧改项目 用地面积 （万） 预计投资额 （亿元） 合作房企 南沙大岗镇龙古村23.916.5恒大 增城新街村49.830.8合汇+俊发 增城宁西下元村302.335.0勤诚达 增城大旺岗合作社6.55.0新世界 阳光城、金科首进增城：阳光城获新塘地，建面10万，楼面价12820元/，溢价7%；金科底价获坑贝村宅地，建面9.6万，楼面价 103

21、81元/； 中海首次在增城公开拿地：获荔城宅地，建面5.6万，楼面价13770元/，溢价25% 。区域性房企时代积极补仓，摘 总建面83万3宗旧改留用地，总价达100亿元。7月4个旧改村项目成功招商，1个南沙项目被恒大签约，勤诚达和新世界均有落子增城。 资料来源：保利投顾研究院整理 资料来源：保利投顾研究院整理 FORFUTURE FORFUTURE PART THREE 商品房市场特征及趋势研判 FORFUTURE 01 全国视角看广州 广州7月强劲，成交领跑一线城市；去化周期在一线城市中相对较低 （1）成交量：广州7月商品房成交量同比增17.7%，领跑一线城市，增幅超多个华东热点城市，同比

22、增势强劲，整体交投氛围较好； （2）库存：广州商品房整体库存量2372万，在一线城市中仅次于北京，但去化周期较京沪更短，略长于深圳，但去化周期与华东、西 部等强二线相比更长。 城市5月同比（%）6月同比（%）7月同比（%） 广州-7.2%4.8%17.7% 北京6.8%-16.1%6.9% 上海-4.4%-5.7%13.8% 深圳-30.2%0.8%-1.5% 杭州-0.5%58.2%14.6% 南京65.8%36.3%8.9% 苏州12.4%96.9%-3.7% 成都23.3%16.2%7.1% 厦门-1.9%24.7%78.3% 青岛0.2%6.6%24.1% 表：部分重点城市商品房成交对

23、比 资料来源：保利投顾研究院整理 表：部分重点城市商品房库存及去化周期 城市库存（万）去化周期（月） 广州237223.7 北京269437.2 上海230530 深圳97922.7 杭州131510.2 南京201220.6 苏州142617.5 成都172211.4 厦门68744.3 青岛318920.8 备注：上海、杭州、南京、青岛数据更新至6月 FORFUTURE -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 0 20 40 60 80 100 120 140 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月

24、 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 供应面积()供应面积同比(%) 区域 6月供应 (万) 7月供应 (万) 同比 天河5.260/ 越秀00/ 荔湾4.382.22/ 海珠00/ 白云6.522.75/ 中心五区16.164.97去年同期为“0供应” 黄埔17.0514.45130% 番禺12.749.97143% 近郊29.7924.42135% 南沙23.240.282% 花都5.069.3642% 增城17.6424.093

25、0% 从化7.321.29-81% 远郊53.2274.9438% 年中节点后供应未有回落，7月全市商品住宅供应104万，环比微增5%（主要受远郊增城、南沙、花都拉动），同比增长61.6%（中心 区和近郊去年同期供应少，同比去年同期翻倍）。同时，7月下旬有多个项目拿预售证，预售建面73万，预计8月供应仍较为充足，此外 8月底-9月可能迎来供应高峰，迎接九十月传统旺季，部分项目预计8月底首开入市，如万科花地湾。 表：7月各区域新建商品住宅供应规模及主力供应项目 资料来源：保利投顾研究院整理 02 全市供应 年中节点后供应仍维持高位，近郊与南沙同比增长强劲，远郊环比增长多；后市供货较充足 往年7-

26、8月为传统 淡季，供应较少 2019年7月供应 仅65万 2020年7月供应过百 万，同比增62% 图：广州新建商品住宅月度供应面积（万） FORFUTURE 图：近5年7月商品住宅成交情况 注：受2020年2月成交基数过小影响，3月成交环比368% 资料来源：保利投顾研究院整理 03 全市成交 “淡季不淡”，商品住宅成交量高位企稳，同比增长2成 -53% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 100.0 2019年01月 2019年02月 2019年03月 2019年04月 2

27、019年05月 2019年06月 2019年07月 2019年08月 2019年09月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年01月 2020年02月 2020年03月 2020年04月 2020年05月 2020年06月 2020年07月 商品住宅成交面积(万)环比同比 -100% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 0 20 40 60 80 100 120 2016.072017.072018.072019.072020.07 商品住宅成交面积（万）同比 图：广州商品住宅月度成交情况 7月全市商品住宅成交维持6月的高位，商品住宅成交规模

28、为近四年高位。整体成交面积93万，环比微跌1%（天河跌52%，番禺跌 11%），同比增长23%（花都、增城、黄埔、天河同比增幅四成及以上），成交量亦为2017年来同期的新高。一方面，受经济持续向好 修复、相对宽松的货币环境等利好带动，楼市热度维持；另一方面供应放量保证成交量高位企稳。 FORFUTURE 表：广州部分区域/板块库存异动表现 （1）全市：3月以来供应持续放量，库存规模持续上升，但成交较好的势头下去化周期基本持平。截至7月底，库存规模达1183万，为 近5年以来新高，去化周期持续高位维持在15个月。 （2）各区域/板块库存压力：中心五区库存有所下降，压力主要集中在白云区；外围区域的

29、增城、南沙库存有所上升，后期上升压力仍存； 花都库存量大，去化周期25个月，且人才政策有一定收紧趋势，后市压力增大。 区域 7月库存 （万） 去化周期 （月） 趋势 中心五区 247.720.0 白云区北部项目陆续入市，区域库存压力加大 黄埔 93.510.1 整体库存量不高，去化周期短 番禺 140.020.9 市桥板块高价项目陆续入市，整体去化较慢 南沙 224.122.9 深莞外溢客增加，加快去化速度 增城 223.412.0 库存总量较大，去化压力仍存 从化 68.921.9 市场偏冷，去化速度慢 花都 185.525.0 人才政策或收紧，去化压力增加 04 全市库存和去化周期 库存达

30、近5年来新高，白云库存周期较长，增城、南沙库存有上升压力 1183 15.4 8 9 10 11 12 13 14 15 16 800 850 900 950 1000 1050 1100 1150 1200 1250 2019年01月 2019年02月 2019年03月 2019年04月 2019年05月 2019年06月 2019年07月 2019年08月 2019年09月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年01月 2020年02月 2020年03月 2020年04月 2020年05月 2020年06月 2020年7月 图：广州近期商品住宅库存及去化周期 库存

31、面积(万)去化周期 3月以来供应恢复 但成交不足 备注：去化周期=库存量/近12个月月均成交面积 去化周期维 持在高位 FORFUTURE 44000 45000 46000 47000 48000 49000 50000 51000 52000 53000 0 5 10 15 20 25 30 2019年01月 2019年02月 2019年03月 2019年04月 2019年05月 2019年06月 2019年07月 2019年08月 2019年09月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年01月 2020年02月 2020年03月 2020年04月 2020年05

32、月 2020年06月 2020年07月 供应(万)成交(万)均价(元/) 区域7月供应量7月成交量市场整体情况个盘表现 荔湾 供应:2.2万 去年同期0供 应 环比：-49% 成交:5.19万 同比：-21% 环比：+4% 成交主力仍集中广钢，本 月无大开盘，整体成交平 淡 凯德双桥8号频繁推 售特价房源，周均成 交上升20% 天河供应:0万 成交:3.3万 同比：+66% 环比：-52% 整体缺货，保利天汇二期 开盘去化近80% 保利天汇开盘涨价 5000元/去化仍较 佳，其余项目收筹、 尾盘阶段 白云 供应:2.75万 去年同期0供 应 环比：-2% 成交:4.25万 同比：+26.5%

33、环比：-2.3% 延续6月整体热度 保利珑玥公馆开盘低 于吹风价，整体去化 理想 7月中心区整体供应5万，环比降73%，去年同期0供应；成交14.6万，环比跌20%，同比微涨3.8%，供应不足导致成交有所下滑。分 区域看，荔湾主力供应板块广钢供应仍不足，整体成交平淡，其余板块货量供应亦有限；天河上月保利天汇开盘去化8成，带动成交量同 比大增66%，但缺货导致环比下跌5成；白云区整体延续6月态势，环比微跌，成交同比涨27%，保利珑玥公馆项目首开和续销较好。 图：中心区域新建商品住宅市场情况及典型项目表现 4月因星汇云城、 淘金半山、保利 东郡供应放量 资料来源：保利投顾研究院整理 备注：中心五区

34、包括：天河、海珠、荔湾、越秀、白云，海珠区及越秀区在售项目较少，未在右表中体现 05 分区楼市特征-中心区 半年冲刺后供应环比降幅明显；成交环比回落，同比基本持平 图：中心区域新建商品住宅市场供求价 FORFUTURE 区域7月供应量7月成交量市场整体情况个盘表现 黄埔 供应:14.4万 同比:+129% 环比:-16% 成交:14.9万 同比：+41% 环比：+15% 整体延续6月热度，知 识城刚需流量项目续销 理想；区府板块项目通 过渠道带客提升热度 中央城、大壮名城等多 以一口价等包装优惠促 进成交 番禺 供应:50.2万 同比:+143% 环比:-22% 成交:7.26万 同比：-20

35、% 环比：-11% 年中节点后市场整体较 为平稳，本月仅亚运城 一个项目大幅加推 亚运城开盘去化理想， 维持区域整体热度 图：近郊新建商品住宅市场情况及后市趋势 7月近郊两区整体供应24.4万，同比大增135%，环比有所回落；成交22.2万，同比增13%，环比微增5%。分区域看，黄埔整体热度 高于番禺，成交同比增超4成，知识城刚需流量项目保利拾光年等续销理想，区府板块黄埔中央城等多项目通过渠道带客提升整体热度。 后市旧改拆迁需求有一定支撑；番禺本月开盘较少，成交同比下降近20%，仅亚运城推新组团维持区域整体热度。 资料来源：保利投顾研究院整理 05 分区楼市特征-近郊区 成交环比微增，黄埔热度

36、较高，番禺动作较少 23000 24000 25000 26000 27000 28000 29000 30000 31000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2019年01月 2019年02月 2019年03月 2019年04月 2019年05月 2019年06月 2019年07月 2019年08月 2019年09月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年01月 2020年02月 2020年03月 2020年04月 2020年05月 2020年06月 2020年07月 供应(万)成交(万)均价(元/) 图：近郊区域新建商品住宅市场供求价 FORFU

37、TURE 7月远郊四区整体供应75万 ，同比上升39%，环比增41%；成交56万，同比上升33%，环比基本持平。其中南沙受深圳、东莞外溢客 群影响明显，供应提速，整体热度较高，8月恒大阳光半岛等项目开盘，人气或将进一步上升；增城整体平稳，深莞外溢客较少，碧桂园 云顶等部分项目降价走量，效果较好；花都融创文旅城个盘带动成交增长，但近期有传将收紧人才政策，不确定性增加；从化市场来访、 成交维持低位。 区域7月供应量7月成交量市场整体情况个盘表现 增城 供应:24.1万 同比：+30% 环比：+37% 成交:24.3万 同比：+39% 环比：+1% 整体平稳，有少量莞深外溢 客，营销动作常规，客户对

38、 价格敏感，降价走量效果较 好 碧桂园云顶降价 加推，去化较此 前有所提升 南沙 供应:15.5万 同比：+82% 环比：+73% 成交:15万 同比：+21% 环比：-3.2% 承接莞深外溢客群，热度上 升明显，整体供应增加，8 月多项目开盘开盘在即，市 场人气或将持续上升 7月后两周多个项 目来访整体提升 10-20% 从化 供应:1.3万 同比：-82% 环比：-82% 成交:5万 同比：+12% 环比：-4% 市场偏冷，新增供应不足 各项目来访、成 交维持低位 花都 供应:9.4万 同比：+42% 环比：+85% 成交:12万 同比：+62% 环比：+18% 整体热度较高，但后续人才

39、政策可能收紧，或带来市场 转冷 融创文旅城持续 热销，本月成交 超3万，雅宝新 城1万，越秀滨 湖臻品1万 图：远郊新建商品住宅市场情况及后市趋势 资料来源：保利投顾研究院整理 备注：远郊包括南沙、增城、从化及花都 05 分区楼市特征-远郊区 南沙受深莞外溢拉动明显，花都个盘表现突出，两区后续人才政策或有收紧可能 17000 17500 18000 18500 19000 19500 20000 20500 21000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2019年01月 2019年02月 2019年03月 2019年04月 2019年05月 2019年06月 2019年

40、07月 2019年08月 2019年09月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年01月 2020年02月 2020年03月 2020年04月 2020年05月 2020年06月 2020年07月 供应(万)成交(万)均价(元/) 图：远郊区域新建商品住宅市场供求价 FORFUTURE 08 成交排行榜 保利、越秀、万科销售金额排名前三，成交前十项目多集中增城、黄埔 排名项目房企区域板块 成交面积 （） 成交金额 （亿元） 1保利拾光年保利发展黄埔区知识城366018.23 2亚运城碧桂园番禺区石基板块316708.55 3融创文旅城融创中国花都区山前大道306316

41、.45 4万科幸福誉万科黄埔区知识城295326.86 5敏捷绿湖首府敏捷集团增城区石滩226223.11 6湖山花园合生创展增城区新塘163723.15 7南沙滨海花园越秀地产南沙区金洲161693.77 8品秀星图越秀地产增城区新塘154483.78 9逸翠庄园长江实业增城区朱村141752.68 10实地常春藤实地集团黄埔区长岭居140603.65 排名房企成交金额（亿元）成交面积() 1保利发展19.760374 2越秀地产16.956197 3万科12.556022 4碧桂园10.539576 5珠江实业7.917755 6融创中国7.034220 7中海地产6.621831 8新世

42、界发展6.613112 9华润置地4.911972 10实地集团4.817684 图：广州7月房企商品住宅成交金额排名图：广州7月商品住宅项目签约面积排名 房企成交方面，本月保利发展以19.7亿元排名房企签约金额首位，越秀（16.9亿元）、万科（12.5亿元）分列2、3位；商品住宅项目签约 面积排名方面，保利拾光年以3.66万排名第一，亚运城、融创文旅城分列2、3位。成交前十项目多集中于增城、黄埔两区。 数据来源：保利投顾研究院整理 数据来源：保利投顾研究院整理 说明：本数据非房企认筹数据，而是综合签约、房企申报等口径来源的数据 说明：本数据非认筹数据 FORFUTURE 市场总结与预判 楼市

43、“淡季不淡”，成交势能维持，后市供应有保障，成交可期 经济：广州经济继续复苏，基建将继续发 力，制造业复苏空间较大 行业环境：广州环境整体维稳，部分前期 人才政策放松幅度较大区域或有小幅收紧 可能 环境：人才政策有小幅收紧趋势 7月总结：供应年内新高，成交下跌， 底价成交居多，流拍增多 后市预判：总体平淡，8月供应较少， 建议投资重心回归中心城区和优质地 段 土市：平淡态势延续 8月底-9月可能迎来供应高峰，迎接九十月 传统旺季，成交势头较好，值得期待 中心城区：总体较稳，白云竞争加剧 近郊：黄埔供应有保证，番禺去化存一定压 力 远郊：南沙受莞深外溢需求拉动，但花都、 南沙人才政策有收紧可能 楼市：供应有保证，成交势能较好 供应：年中节点后供应仍维持高位，环比微增5%，同比61.6%，近郊与南沙同比增长强劲，远郊环比增长多；后市供货较充足 成交：“淡季不淡”，成交强劲， 7月新房成交93万，同比 23%（花都、增城、黄埔同比增幅四成及以上），环比基本持平 ； 二手房成交127.4万，同比 33%， 环比 10%（连续5个月上升），创2018年下半年来新高，“卖一买一”链条持续激活。7月 整体热度维持6月水平，一是经济修复向好、货币环境宽松；二是供应放量带动 客户：深莞外溢主要辐射南沙，增城承接少量，其余区域客户变化不明显 楼市7月总结 后市 预判