1、房地产消费信贷产品分析 指 导 人 员 向晖飞 研究编辑人员 连维佳 利剑 李隆 马天丽 高远 美 编 周 乐 免责声明 泥鸽靶出品，转载请标明出处；禁止商用转载，违规转载法律必究 本报告作者具有专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于 作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正， 结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 泥鸽靶不会因为接收人接受本报告而将其视为客户。本报告仅在相关法律许可的情况下 发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，泥鸽靶对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作 任何保证。本报

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3、1.1 宏观政策 2017 年以来，租售同权、限购限贷、自持、现房销售有关楼市调控的政策层出不穷，一二线城市出台 了号称有史以来最严格的房地产市场调控政策，如北京 317 新政、上海限购政策、杭州 329 限购政策，限购、 限贷几乎成为这些城市房地产市场调控的标配。在此定位下，据中原地产研究中心统计，截至 2017 年 12 月 13 日，全国 110 多个城市发布有关调控楼市政策，政策发布次数多达 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府 工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立 健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展” 。 一

4、二线城市限购限贷政策，以北京、上海、广州、深圳为例，如下所示： （1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委联合多部门发布了关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通 知 。 （2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和银监会上海局联合发布的关于促进本市房地产市 场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知 。 （3） 2017 年 3 月 17 日， 广州市人民政府发布关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知 （4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步促进我市房地产 市场平稳健康发展的若干措施的

5、通知。 1.2 市场分析 2017 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 19.05 万亿元，同比增长 35.7%，增速比上年末低 1.1 个百分点。 2017 年 2 季度，个人住房按揭贷款余额 20.1 万亿元，同比增长 30.8%，增速比上季末低 4.9 个百分点。 2017 年 3 季度，个人住房按揭贷款余额 21.1 万亿元，同比增长 26.2%，增速比上季末低 4.6 个百分点。 2017 年 4 季度，个人住房按揭贷款余额 21.9 万亿元，同比增长 22.2%，增速比上年末低 14.5 个百分点。 2018 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 22.86 万亿元，同比增长 20%

6、，增速比上年末低 2.2 个百分点，一季 度增加 99496 亿元，同比少增 1750 亿元。 2018 年 3 月全国首套房贷款平均利率为 5.51%，相当于基准利率的 1.124 倍，环比 2 月上升 0.92%，同 比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上广深等一线城市首套利率分别为：北京 5.34%、上海 5.11%、 广州 5.45%、 深圳 5.45%。 同期， 二套房贷款平均利率为 5.86%， 较 2 月上升 0.07 个基点。 2018 年 3 月， 全国有 98 家银行分（支）行上调首套房贷款平均利率，占比 18.39%，较上月新增 45 家银行

7、分（支）行；有 9 家银行首套房贷款利率下降，占比 1.69%。银行首套房贷款利率最低为基准 1.075 倍；最高为基准 1.18 倍。 目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮 10% 水平。 1.3 产品分析 1.3.1 贷款对象 年龄在 18 周岁（含）至 65 周岁（含） ，具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的经济收入，信用良好， 有偿还贷款本息的能力，无不良嗜好。 1.3.2 贷款金额 （1） 不限购地区：首套房贷款金额最高不超过房价的 80%；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民 家庭，贷款金额最高不超过房价的 70%；

8、 （2） 限购地区 ： 首套房贷款金额一般不超过房价的 70%， 其中北京、 上海要求不超过 65% ； 对有贷款记录者， 上海、深圳、南京、苏州要求不超过 50%，广州要求不超过 60%，杭州要求不超过 40%；部分地区对非本市 户籍购房者有限制，如嘉兴要求不超过 50%、保定要求不超过 60%； 二套房贷款金额一般不超过房价的 60%，部分地区如北京、天津、杭州、厦门、郑州要求不超过 40%；深 圳要求不超过 30%；广州、上海要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 30%；南京、苏州要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 20%；成都、东莞要求不超过 70%，若有未结清贷款则不超

9、过 60%。 1.3.3 贷款利率 贷款利率实行差别化利率定价，部分地区首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。 1.3.4 贷款期限 最长 30 年，借款人年龄与贷款期限之和一般不超过 70 年；贷款到期年限一般不超过土地使用年限。 1.3.5 还款方式 按月等额本息和等额本金两种还款方式 1.3.6 贷款用途及支付方式 借款用于借款人购房。信贷资金支付方式采用受托支付。 1.4 风控要点 1.4.1 调查要点 （1） 审核借款人进件资料的完整性、真实性、有效性； （2） 审核借款人提供的担保真实、有效； （3） 调查借款人征信是否良好，是否存在不良嗜好； （4） 审核房屋开发商资质，包括但

10、不限于企业基本情况、财务状况、信用状况等； （5） 审核房屋土地使用期限，房屋产权情况真实性，房屋性质是否为回迁房、安置房、小产权房等情况。 1.4.2 贷后管理要点 （1） 定期查询借款人征信情况、流水情况，是否存在对外担保行为； （2） 借款人申请提前全额或部分还款； （3） 市场房价若下跌，要求借款人对房产抵押物价值的差额进行补足。 2 2018/5/14 来源：泥鸽靶自主研究绘制。 创造普惠金融卓越价值微信号：nigeba77 房地产消费信贷产品分析 个人住房按揭贷款 1 1.1 宏观政策 1.2 市场分析 1.3 产品分析 1.3.1 贷款对象 1.3.2 贷款金额 1.3.3 贷款

11、利率 1.3.4 贷款期限 1.3.5 还款方式 1.3.6 贷款用途及支付方式 1.4 风控要点 1.4.1 调查要点 1.4.2 贷后管理要点 房屋抵押贷款 2 2.1 宏观政策 2.2 市场分析 2.3 产品分析 2.3.1 贷款对象 2.3.2 贷款金额 2.3.3 贷款利率 2.3.4 贷款期限 2.3.5 还款方式 2.3.6 贷款用途及支付方式 2.4 风控要点 2.4.1 调查要点 2.4.2 贷后管理要点 1.1 宏观政策 2017 年以来，租售同权、限购限贷、自持、现房销售有关楼市调控的政策层出不穷，一二线城市出台 了号称有史以来最严格的房地产市场调控政策，如北京 317

12、新政、上海限购政策、杭州 329 限购政策，限购、 限贷几乎成为这些城市房地产市场调控的标配。在此定位下，据中原地产研究中心统计，截至 2017 年 12 月 13 日，全国 110 多个城市发布有关调控楼市政策，政策发布次数多达 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府 工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立 健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展” 。 一二线城市限购限贷政策，以北京、上海、广州、深圳为例，如下所示： （1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委联合多部门发布了关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通

13、 知 。 （2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和银监会上海局联合发布的关于促进本市房地产市 场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知 。 （3） 2017 年 3 月 17 日， 广州市人民政府发布关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知 （4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步促进我市房地产 市场平稳健康发展的若干措施的通知。 1.2 市场分析 2017 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 19.05 万亿元，同比增长 35.7%，增速比上年末低 1.1 个百分点。 2017 年 2 季度

14、，个人住房按揭贷款余额 20.1 万亿元，同比增长 30.8%，增速比上季末低 4.9 个百分点。 2017 年 3 季度，个人住房按揭贷款余额 21.1 万亿元，同比增长 26.2%，增速比上季末低 4.6 个百分点。 2017 年 4 季度，个人住房按揭贷款余额 21.9 万亿元，同比增长 22.2%，增速比上年末低 14.5 个百分点。 2018 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 22.86 万亿元，同比增长 20%，增速比上年末低 2.2 个百分点，一季 度增加 99496 亿元，同比少增 1750 亿元。 2018 年 3 月全国首套房贷款平均利率为 5.51%，相当于基准利率的

15、1.124 倍，环比 2 月上升 0.92%，同 比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上广深等一线城市首套利率分别为：北京 5.34%、上海 5.11%、 广州 5.45%、 深圳 5.45%。 同期， 二套房贷款平均利率为 5.86%， 较 2 月上升 0.07 个基点。 2018 年 3 月， 全国有 98 家银行分（支）行上调首套房贷款平均利率，占比 18.39%，较上月新增 45 家银行分（支）行；有 9 家银行首套房贷款利率下降，占比 1.69%。银行首套房贷款利率最低为基准 1.075 倍；最高为基准 1.18 倍。 目前，工商银行、农业银行、中国银行

16、、建设银行等国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮 10% 水平。 1.3 产品分析 1.3.1 贷款对象 年龄在 18 周岁（含）至 65 周岁（含） ，具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的经济收入，信用良好， 有偿还贷款本息的能力，无不良嗜好。 1.3.2 贷款金额 （1） 不限购地区：首套房贷款金额最高不超过房价的 80%；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民 家庭，贷款金额最高不超过房价的 70%； （2） 限购地区 ： 首套房贷款金额一般不超过房价的 70%， 其中北京、 上海要求不超过 65% ； 对有贷款记录者， 上海、深圳、南京、苏州要求不超过 50%，广州要

17、求不超过 60%，杭州要求不超过 40%；部分地区对非本市 户籍购房者有限制，如嘉兴要求不超过 50%、保定要求不超过 60%； 二套房贷款金额一般不超过房价的 60%，部分地区如北京、天津、杭州、厦门、郑州要求不超过 40%；深 圳要求不超过 30%；广州、上海要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 30%；南京、苏州要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 20%；成都、东莞要求不超过 70%，若有未结清贷款则不超过 60%。 1.3.3 贷款利率 贷款利率实行差别化利率定价，部分地区首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。 1.3.4 贷款期限 最长 30 年，借款人年龄与贷款期限

18、之和一般不超过 70 年；贷款到期年限一般不超过土地使用年限。 1.3.5 还款方式 按月等额本息和等额本金两种还款方式 1.3.6 贷款用途及支付方式 借款用于借款人购房。信贷资金支付方式采用受托支付。 1.4 风控要点 1.4.1 调查要点 （1） 审核借款人进件资料的完整性、真实性、有效性； （2） 审核借款人提供的担保真实、有效； （3） 调查借款人征信是否良好，是否存在不良嗜好； （4） 审核房屋开发商资质，包括但不限于企业基本情况、财务状况、信用状况等； （5） 审核房屋土地使用期限，房屋产权情况真实性，房屋性质是否为回迁房、安置房、小产权房等情况。 1.4.2 贷后管理要点 （1

19、） 定期查询借款人征信情况、流水情况，是否存在对外担保行为； （2） 借款人申请提前全额或部分还款； （3） 市场房价若下跌，要求借款人对房产抵押物价值的差额进行补足。 3 2018/5/14 来源：泥鸽靶自主研究绘制。 创造普惠金融卓越价值微信号：nigeba77 房地产消费信贷产品分析 CONTENTS 目录 个人租房贷款 3 3.1 宏观政策 3.2 市场分析 3.3 产品分析 3.3.1 贷款对象 3.3.2 贷款金额 3.3.3 贷款利率 3.3.4 贷款期限 3.3.5 还款方式 3.3.6 贷款用途及支付方式 3.4 风控要点 3.4.1 调查要点 3.4.2 贷后管理要点 个人

20、购房垫资贷款 4 房地产消费信贷资金来源分析 5 1.1 宏观政策 2017 年以来，租售同权、限购限贷、自持、现房销售有关楼市调控的政策层出不穷，一二线城市出台 了号称有史以来最严格的房地产市场调控政策，如北京 317 新政、上海限购政策、杭州 329 限购政策，限购、 限贷几乎成为这些城市房地产市场调控的标配。在此定位下，据中原地产研究中心统计，截至 2017 年 12 月 13 日，全国 110 多个城市发布有关调控楼市政策，政策发布次数多达 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府 工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立

21、健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展” 。 一二线城市限购限贷政策，以北京、上海、广州、深圳为例，如下所示： （1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委联合多部门发布了关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通 知 。 （2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和银监会上海局联合发布的关于促进本市房地产市 场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知 。 （3） 2017 年 3 月 17 日， 广州市人民政府发布关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知 （4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于

22、进一步促进我市房地产 市场平稳健康发展的若干措施的通知。 1.2 市场分析 2017 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 19.05 万亿元，同比增长 35.7%，增速比上年末低 1.1 个百分点。 2017 年 2 季度，个人住房按揭贷款余额 20.1 万亿元，同比增长 30.8%，增速比上季末低 4.9 个百分点。 2017 年 3 季度，个人住房按揭贷款余额 21.1 万亿元，同比增长 26.2%，增速比上季末低 4.6 个百分点。 2017 年 4 季度，个人住房按揭贷款余额 21.9 万亿元，同比增长 22.2%，增速比上年末低 14.5 个百分点。 2018 年 1 季度，个人住房

23、按揭贷款余额 22.86 万亿元，同比增长 20%，增速比上年末低 2.2 个百分点，一季 度增加 99496 亿元，同比少增 1750 亿元。 2018 年 3 月全国首套房贷款平均利率为 5.51%，相当于基准利率的 1.124 倍，环比 2 月上升 0.92%，同 比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上广深等一线城市首套利率分别为：北京 5.34%、上海 5.11%、 广州 5.45%、 深圳 5.45%。 同期， 二套房贷款平均利率为 5.86%， 较 2 月上升 0.07 个基点。 2018 年 3 月， 全国有 98 家银行分（支）行上调首套房贷款平均

24、利率，占比 18.39%，较上月新增 45 家银行分（支）行；有 9 家银行首套房贷款利率下降，占比 1.69%。银行首套房贷款利率最低为基准 1.075 倍；最高为基准 1.18 倍。 目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮 10% 水平。 1.3 产品分析 1.3.1 贷款对象 年龄在 18 周岁（含）至 65 周岁（含） ，具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的经济收入，信用良好， 有偿还贷款本息的能力，无不良嗜好。 1.3.2 贷款金额 （1） 不限购地区：首套房贷款金额最高不超过房价的 80%；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结

25、清的居民 家庭，贷款金额最高不超过房价的 70%； （2） 限购地区 ： 首套房贷款金额一般不超过房价的 70%， 其中北京、 上海要求不超过 65% ； 对有贷款记录者， 上海、深圳、南京、苏州要求不超过 50%，广州要求不超过 60%，杭州要求不超过 40%；部分地区对非本市 户籍购房者有限制，如嘉兴要求不超过 50%、保定要求不超过 60%； 二套房贷款金额一般不超过房价的 60%，部分地区如北京、天津、杭州、厦门、郑州要求不超过 40%；深 圳要求不超过 30%；广州、上海要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 30%；南京、苏州要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 20%；

26、成都、东莞要求不超过 70%，若有未结清贷款则不超过 60%。 1.3.3 贷款利率 贷款利率实行差别化利率定价，部分地区首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。 1.3.4 贷款期限 最长 30 年，借款人年龄与贷款期限之和一般不超过 70 年；贷款到期年限一般不超过土地使用年限。 1.3.5 还款方式 按月等额本息和等额本金两种还款方式 1.3.6 贷款用途及支付方式 借款用于借款人购房。信贷资金支付方式采用受托支付。 1.4 风控要点 1.4.1 调查要点 （1） 审核借款人进件资料的完整性、真实性、有效性； （2） 审核借款人提供的担保真实、有效； （3） 调查借款人征信是否良好，是否

27、存在不良嗜好； （4） 审核房屋开发商资质，包括但不限于企业基本情况、财务状况、信用状况等； （5） 审核房屋土地使用期限，房屋产权情况真实性，房屋性质是否为回迁房、安置房、小产权房等情况。 1.4.2 贷后管理要点 （1） 定期查询借款人征信情况、流水情况，是否存在对外担保行为； （2） 借款人申请提前全额或部分还款； （3） 市场房价若下跌，要求借款人对房产抵押物价值的差额进行补足。 4 2018/5/14 来源：泥鸽靶自主研究绘制。 创造普惠金融卓越价值微信号：nigeba77 房地产消费信贷产品分析 1.1 宏观政策 2017 年以来，租售同权、限购限贷、自持、现房销售有关楼市调控的政

28、策层出不穷，一二线城市出台 了号称有史以来最严格的房地产市场调控政策，如北京 317 新政、上海限购政策、杭州 329 限购政策，限购、 限贷几乎成为这些城市房地产市场调控的标配。在此定位下，据中原地产研究中心统计，截至 2017 年 12 月 13 日，全国 110 多个城市发布有关调控楼市政策，政策发布次数多达 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府 工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立 健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展” 。 一二线城市限购限贷政策，以北京、上海、广州、深圳为例，如下所示： （1） 2017 年

29、3 月 17 日，北京市住建委联合多部门发布了关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通 知 。 （2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和银监会上海局联合发布的关于促进本市房地产市 场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知 。 （3） 2017 年 3 月 17 日， 广州市人民政府发布关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知 （4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步促进我市房地产 市场平稳健康发展的若干措施的通知。 1.2 市场分析 2017 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 19.05 万

30、亿元，同比增长 35.7%，增速比上年末低 1.1 个百分点。 2017 年 2 季度，个人住房按揭贷款余额 20.1 万亿元，同比增长 30.8%，增速比上季末低 4.9 个百分点。 2017 年 3 季度，个人住房按揭贷款余额 21.1 万亿元，同比增长 26.2%，增速比上季末低 4.6 个百分点。 城市 本地 限购限贷 外地首套二套 北京 上海 广州 深圳 单身限购 1 套 家庭限购 2 套 单身限购 1 套 家庭限购 2 套 单身限购 1 套 家庭限购 2 套 单身限购 1 套 家庭限购 2 套 限购 1 套，连续缴满 5 年（含）以上社保或个税 限购 1 套，前 63 个月连续缴

31、满 5 年（含）以上社保或个税 限购 1 套，5 年内连续缴满 5 年（含）以上社保或个税 限购 1 套，连续缴满 5 年（含）以上社保或个税 普通住房首付 35% 非普通住房首付 40% 无房无贷首付 35% 无房有贷首付 50% 无房无贷首付 30% 无房有贷首付 40% 无房无贷首付 30% 无房有贷首付 50% 普通住房首付 60% 非普通住房首付 80% （有贷款记录即为二套） 普通住房首付 50% 非普通住房首付 70% 有房无贷首付 50% 有房有贷首付 70% 首付 70% 2017 年 4 季度，个人住房按揭贷款余额 21.9 万亿元，同比增长 22.2%，增速比上年末低 1

32、4.5 个百分点。 2018 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 22.86 万亿元，同比增长 20%，增速比上年末低 2.2 个百分点，一季 度增加 99496 亿元，同比少增 1750 亿元。 2018 年 3 月全国首套房贷款平均利率为 5.51%，相当于基准利率的 1.124 倍，环比 2 月上升 0.92%，同 比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上广深等一线城市首套利率分别为：北京 5.34%、上海 5.11%、 广州 5.45%、 深圳 5.45%。 同期， 二套房贷款平均利率为 5.86%， 较 2 月上升 0.07 个基点。 2018 年 3 月

33、， 全国有 98 家银行分（支）行上调首套房贷款平均利率，占比 18.39%，较上月新增 45 家银行分（支）行；有 9 家银行首套房贷款利率下降，占比 1.69%。银行首套房贷款利率最低为基准 1.075 倍；最高为基准 1.18 倍。 目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮 10% 水平。 1.3 产品分析 1.3.1 贷款对象 年龄在 18 周岁（含）至 65 周岁（含） ，具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的经济收入，信用良好， 有偿还贷款本息的能力，无不良嗜好。 1.3.2 贷款金额 （1） 不限购地区：首套房贷款金额最高不超过

34、房价的 80%；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民 家庭，贷款金额最高不超过房价的 70%； （2） 限购地区 ： 首套房贷款金额一般不超过房价的 70%， 其中北京、 上海要求不超过 65% ； 对有贷款记录者， 上海、深圳、南京、苏州要求不超过 50%，广州要求不超过 60%，杭州要求不超过 40%；部分地区对非本市 户籍购房者有限制，如嘉兴要求不超过 50%、保定要求不超过 60%； 二套房贷款金额一般不超过房价的 60%，部分地区如北京、天津、杭州、厦门、郑州要求不超过 40%；深 圳要求不超过 30%；广州、上海要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 30%；南京、苏州

35、要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 20%；成都、东莞要求不超过 70%，若有未结清贷款则不超过 60%。 1.3.3 贷款利率 贷款利率实行差别化利率定价，部分地区首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。 1.3.4 贷款期限 最长 30 年，借款人年龄与贷款期限之和一般不超过 70 年；贷款到期年限一般不超过土地使用年限。 1.3.5 还款方式 按月等额本息和等额本金两种还款方式 1.3.6 贷款用途及支付方式 借款用于借款人购房。信贷资金支付方式采用受托支付。 1.4 风控要点 1.4.1 调查要点 （1） 审核借款人进件资料的完整性、真实性、有效性； （2） 审核借款人提供的担

36、保真实、有效； （3） 调查借款人征信是否良好，是否存在不良嗜好； （4） 审核房屋开发商资质，包括但不限于企业基本情况、财务状况、信用状况等； （5） 审核房屋土地使用期限，房屋产权情况真实性，房屋性质是否为回迁房、安置房、小产权房等情况。 1.4.2 贷后管理要点 （1） 定期查询借款人征信情况、流水情况，是否存在对外担保行为； （2） 借款人申请提前全额或部分还款； （3） 市场房价若下跌，要求借款人对房产抵押物价值的差额进行补足。 5 2018/5/14 来源：泥鸽靶自主研究绘制。 创造普惠金融卓越价值微信号：nigeba77 房地产消费信贷产品分析 1 个人住房按揭贷款 1.1 宏观

37、政策 2017 年以来，租售同权、限购限贷、自持、现房销售有关楼市调控的政策层出不穷，一二线城市出台 了号称有史以来最严格的房地产市场调控政策，如北京 317 新政、上海限购政策、杭州 329 限购政策，限购、 限贷几乎成为这些城市房地产市场调控的标配。在此定位下，据中原地产研究中心统计，截至 2017 年 12 月 13 日，全国 110 多个城市发布有关调控楼市政策，政策发布次数多达 250 次以上。2018 年 3 月 5 日政府 工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立 健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展” 。 一二线城市限购

38、限贷政策，以北京、上海、广州、深圳为例，如下所示： （1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委联合多部门发布了关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通 知 。 （2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和银监会上海局联合发布的关于促进本市房地产市 场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知 。 （3） 2017 年 3 月 17 日， 广州市人民政府发布关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知 （4） 2016 年 10 月 28 日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步促进我市房地产 市场平稳健康发展的若干措施的通知。 1.

39、2 市场分析 2017 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 19.05 万亿元，同比增长 35.7%，增速比上年末低 1.1 个百分点。 2017 年 2 季度，个人住房按揭贷款余额 20.1 万亿元，同比增长 30.8%，增速比上季末低 4.9 个百分点。 2017 年 3 季度，个人住房按揭贷款余额 21.1 万亿元，同比增长 26.2%，增速比上季末低 4.6 个百分点。 2017 年 4 季度，个人住房按揭贷款余额 21.9 万亿元，同比增长 22.2%，增速比上年末低 14.5 个百分点。 2018 年 1 季度，个人住房按揭贷款余额 22.86 万亿元，同比增长 20%，增速比上年

40、末低 2.2 个百分点，一季 度增加 99496 亿元，同比少增 1750 亿元。 2018 年 3 月全国首套房贷款平均利率为 5.51%，相当于基准利率的 1.124 倍，环比 2 月上升 0.92%，同 比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月北上广深等一线城市首套利率分别为：北京 5.34%、上海 5.11%、 广州 5.45%、 深圳 5.45%。 同期， 二套房贷款平均利率为 5.86%， 较 2 月上升 0.07 个基点。 2018 年 3 月， 全国有 98 家银行分（支）行上调首套房贷款平均利率，占比 18.39%，较上月新增 45 家银行分（支）行；

41、有 9 家银行首套房贷款利率下降，占比 1.69%。银行首套房贷款利率最低为基准 1.075 倍；最高为基准 1.18 倍。 目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮 10% 水平。 1.3 产品分析 1.3.1 贷款对象 年龄在 18 周岁（含）至 65 周岁（含） ，具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的经济收入，信用良好， 有偿还贷款本息的能力，无不良嗜好。 0 5 10 15 20 25 2018年第一季度2017年第四季度2017年第三季度2017年第二季度2017年第一季度 2017年1季度至2018年1季度个人住房按揭贷款存量

42、个人住房贷款余额（万亿元） 19.05 20.10 21.10 21.90 22.86 0 2 4 6 8 10 12 杭州深圳广州上海北京 首套房平均贷款利率（%）二套房平均贷款利率（%）平均上浮（%） 5.27 5.78 7.6 4.94 5.44 0.8 5.32 5.66 8.6 5.435.66 10.8 5.46 5.66 11.4 2017年11月部分城市房贷利率(%) 1.3.2 贷款金额 （1） 不限购地区：首套房贷款金额最高不超过房价的 80%；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民 家庭，贷款金额最高不超过房价的 70%； （2） 限购地区 ： 首套房贷款金额一般不

43、超过房价的 70%， 其中北京、 上海要求不超过 65% ； 对有贷款记录者， 上海、深圳、南京、苏州要求不超过 50%，广州要求不超过 60%，杭州要求不超过 40%；部分地区对非本市 户籍购房者有限制，如嘉兴要求不超过 50%、保定要求不超过 60%； 二套房贷款金额一般不超过房价的 60%，部分地区如北京、天津、杭州、厦门、郑州要求不超过 40%；深 圳要求不超过 30%；广州、上海要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 30%；南京、苏州要求不超过 50%，若有未结清贷款则不超过 20%；成都、东莞要求不超过 70%，若有未结清贷款则不超过 60%。 1.3.3 贷款利率 贷款利率

44、实行差别化利率定价，部分地区首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。 1.3.4 贷款期限 最长 30 年，借款人年龄与贷款期限之和一般不超过 70 年；贷款到期年限一般不超过土地使用年限。 1.3.5 还款方式 按月等额本息和等额本金两种还款方式 1.3.6 贷款用途及支付方式 借款用于借款人购房。信贷资金支付方式采用受托支付。 1.4 风控要点 1.4.1 调查要点 （1） 审核借款人进件资料的完整性、真实性、有效性； （2） 审核借款人提供的担保真实、有效； （3） 调查借款人征信是否良好，是否存在不良嗜好； （4） 审核房屋开发商资质，包括但不限于企业基本情况、财务状况、信用状况等；

45、（5） 审核房屋土地使用期限，房屋产权情况真实性，房屋性质是否为回迁房、安置房、小产权房等情况。 1.4.2 贷后管理要点 （1） 定期查询借款人征信情况、流水情况，是否存在对外担保行为； （2） 借款人申请提前全额或部分还款； （3） 市场房价若下跌，要求借款人对房产抵押物价值的差额进行补足。 3.1 宏观政策 2017 年 4 月，广东省人民政府办公厅关于放慢培育和开展住房租赁市场的施行意见正式发布，这一政 策的中心是鼓舞房屋租赁，亮点是商业用房可改为租赁住房，土地用处可调整为寓居用地，以及房屋租赁可以 减税等。 2017 年 11 月，据北京市规划和国土资源管理委员会官方微博消息，经市政

46、府批准，北京市规划国土委、 市住建委联合印发关于如何加强利用集体土地建设租赁住房工作的相关意见。其中指出：集体租赁住房是 农民集体持有的租赁产业，可通过依法出租获取收益，不得以租代售。租金可参考周边住房租赁市场水平，鼓 励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过 10 年。从 2017年起到未来的五年里，北京将供应 1000 公顷 集体土地，用于建设集体租赁住房。 2018 年 4 月 25 日晚中国证监会联合住建部发布通知，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。此次通知是 2017 年 7 月九部委联合发布关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知又一重大政策，对 于助推我国住房租赁市场

47、发展、多渠道住房供给体系建立、金融与地产良性循环有重大意义。 3.2 市场分析 租房分期市场主要是在一、 二线城市。连锁型的租房中介公司快速发展是租房分期市场快速发展的因素之一。 年轻租房消费群体对于房租的分期消费需求，也使大量资金投向租房分期市场。租赁市场是房地产长效机制中 不可或缺的重要一环，有助于稳定房地产市场，促使房地产回归居住属性。中国一线城市租赁人口及市场规模 远小于纽约、洛杉矶、东京等城市，其主要原因在于其租金水平较低和租赁人口比例较低，未来我国一线城市 将持续占据市场最大份额，市场规模有望翻番。 目前我国年租金规模约 1.38 万亿元，2016 年房屋交易市场 GMV 为 15

48、 万亿元，在中美日三个国家中位 列第一，但是租金规模与交易市场规模比值仅为 7%；美国租赁市场 GMV34511 亿元，位列第一，交易市场 GMV69000 亿元， 位列第二， 二者比值 50% ； 日本租赁市场 GMV 为 7234 亿元， 交易市场 GMV 为 10000 亿元， 均位列第三，但是二者比值高达 72%，位列第一。 3.3 产品分析 目前国内租房市场主要分为房东直租、中介居间服务以及委托转租类三种模式，而租房金融（分期）主要 改变的是委托转租类，实际上就是租房公司从房东手里把房子承租过来再转手租给租客，俗称“二房东” 。而二 房东也分为轻资产和重资产两种模式，前者更像是金融公

49、司，主要起到房源整合和对外放贷作用，而后者则花 重资于装修、 服务等。重资产的二房东中， 还包含 “集中式长租公寓” 与 “分布式长租公寓” 两种。集中式长租公寓， 即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权 ( 通常为整栋，或整栋中的几层 )，统一进行改造后出租 的一种租赁公寓模式。分布式长租公寓，即运营商从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统 一出租管理的一种租赁公寓模式。在房源获取与出租上，分布式长租公寓大部分是从个人房东手中获得闲散房 源 ( 其中又以二手房居多 )，房屋原来格局各有特点，并不统一。 3.3.1 贷款对象 年龄在 18 周岁（含）至 65 周岁（含） ， 具有完全民事行为能力的自然人， 有稳定的经济收入， 有房， 信用良好， 有偿还贷款本息的能力，无不良嗜好。多为年龄在 80、90 后的年轻白领。 3.3.2 贷款金额 根据房屋租赁合同约