1、 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 证券研究报告/行业动态报告 多地上调二套房首付比，多地上调二套房首付比，土地出让新政出台土地出让新政出台 报告摘要报告摘要： Table_Summary 市场表现：市场表现：本周申万房地产板块收于 4072.36 点,累计下跌 5.67%, 同 期上证综指累计下跌 2.94%, 深证成指累计下跌 2.55%, 沪深 300 累计 下跌 2.59%; 横向对比, 板块表现位于下游。 公司动态：公司动态：9 月 24 日，恒大集团公告称近日网上流传有关公司重组纯 属谣言， 公司已向公安机关报案， 将坚决用法律武器维护公司合法权益。 行业新

2、闻：行业新闻：中办、国办印发关于调整完善土地出让收入使用范围优先 支持乡村振兴的意见 ，指出各省（自治区、直辖市）稳步提高土地出 让收入用于农业农村比例， 一是按当年土地出让收益用于农业农村资金 占比50%计提 （若计提数出让收入 8%， 则按出让收入 8%计提） ； 二是按当年土地出让收入用于农业农村资金占比10%计提。到十四 五期末，以省为单位核算，土地出让收益用于农业农村比例50%。 成交市场：成交市场： 9 月 18 日-9 月 24 日， 30 大中城市新房成交面积 426 万方， 环比+14.4%， 同比+0.6%， 年初至今累计成交 11644 万方， 同比-8.2%。 其中一线

3、城市成交面积 129 万方，环比+18.8%，同比+77.4%。 推盘去化：推盘去化：9 月 18 日-9 月 24 日，15 城商品房推盘面积为 639 万方， 环比+38.4%，同比+88.0%；去化周期为 17.2 月，相比上周减少 0.2 月，批售比（移动平均 3 月）为 1.27，相比上周上升 0.16。 重点事件点评：重点事件点评：近期，包括长春在内，多个热点城市相继发布了房贷收 紧政策，其中深圳、无锡、沈阳、常州相继提高二套房首付比例，分别 调至 80%、60%、50%、60%，首套房首付比例不变；东莞分别下调 首、二套房公积金贷款额度至 90、50 万元，长春上调二套房公积金贷

4、 款利率至首套房的 1.1 倍。相比于年初以来的政策宽松环境，在疫情得 到有效控制后，部分热点城市的房贷政策呈现边际收紧。9 月虽然整体 房贷利率下行趋势不变，但越来越多的城市房贷利率下行趋势已现拐 点，且二套房比首套房的利率拐点更为显著。 个股方面推荐业绩确定性强、 资源卓越的一线房企： 万科 A、 金地集团、 保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、 中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好 龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。 风险提示：风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现

5、超预期下行行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 Table_CompanyFinance 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据 重点公司重点公司 现价现价 EPS PE 评级评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 27.62 3.44 3.91 4.56 8.03 7.06 6.06 买入 保利地产 15.89 2.34 2.76 3.25 6.79 5.76 4.89 买入 金科股份 9.08 1.06 1.34 1.65 8.57 6.78 5.50 买入 荣盛发展 7.71 2.10 2.59 3.04 3.67 2.98 2.54

6、 买入 蓝光发展 5.14 1.15 1.65 2.00 4.47 3.12 2.57 买入 优于大势优于大势 上次评级： 优于大势 历史收益率曲线 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -5.34% 4.91% 4.26% 相对收益 -1.31% -5.51% -13.80% 行业数据 成分股数量（只） 134 总市值（亿） 22872 流通市值（亿） 19799 市盈率（倍） 8.89 市净率（倍） 1.96 成分股总营收（亿） 25385 成分股总净利润（亿） 2227 成分股资产负债率（%） 79.17 相关报告 2020年 1-8月房地产数据点评：累计销售 金额增速转正，土地市

7、场热度边际回落 2020-09-22 东北证券房地产周报：8 月投资销售持续 火热，央行副行长表态融资新规 2020-09-22 东北证券房地产周报：泰康战略入股阳光 城，常州收紧限售限贷 2020-09-14 东北证券房地产周报：8 月房企销售持续 火爆，沈阳提高二套首付比 2020-09-07 证券分析师：王小勇证券分析师：王小勇 执业证书编号：S0550519100002 房地产房地产 发布时间：发布时间：2020-09-28 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 2/31 行业动态报告行业动态报告 目录目录 1. 市场表现市场表现 . 5 1

8、.1. 板块表现 . 5 1.2. 个股表现 . 6 1.3. 重要公告 . 6 2. 行业新闻行业新闻 . 8 3. 土地市场土地市场 . 11 4. 成交市场成交市场 . 13 5. 推盘去化推盘去化 . 19 6. 房企融资房企融资 . 25 7. 事件点评：多地上调二套房首付比，个别城市房贷有所收紧事件点评：多地上调二套房首付比，个别城市房贷有所收紧 . 27 pOpQqPmQrPtPqMtOpNrPtM8O8Q6MsQqQtRrReRoOvMkPmOyQaQqQvNuOsOrOMYtPpP 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 3/31 行业动态报告行业动态报告

9、图表目录图表目录 图图 1：沪深：沪深 300 与申万房地产板块与申万房地产板块 . 5 图图 2：申万板块周涨跌幅比较：申万板块周涨跌幅比较 . 5 图图 3：百城单周土地供应成交面积及供销比：百城单周土地供应成交面积及供销比. 12 图图 4：分线城市土地供应面积及同环比增速：分线城市土地供应面积及同环比增速. 12 图图 5：分线城市土地溢价率数据：分线城市土地溢价率数据 . 12 图图 6：百城单周土地成交楼面价：百城单周土地成交楼面价 . 12 图图 7：分线城市土地供销比数据：分线城市土地供销比数据 . 13 图图 8：分线城市土地成交楼面价及同环比增速：分线城市土地成交楼面价及同

10、环比增速 . 13 图图 9：百城单周土地成交溢价率：百城单周土地成交溢价率 . 13 图图 10：分线城市单周供销比（移动平均：分线城市单周供销比（移动平均 3 月）月） . 13 图图 11：34 城成交同环比增速情况城成交同环比增速情况 . 15 图图 12：重点城市新房本周成交：重点城市新房本周成交. 15 图图 13：34 城单周成交面积及同比城单周成交面积及同比 . 15 图图 14：一线城市单周成交面积及同比：一线城市单周成交面积及同比 . 15 图图 15：二线城市单周成交面积及同比：二线城市单周成交面积及同比 . 16 图图 16：三四线线城市单周成交面积及同比：三四线线城市

11、单周成交面积及同比 . 16 图图 17：34 城周成交面积城周成交面积 . 16 图图 18：34 城月度成交及同环比城月度成交及同环比 . 16 图图 19：本周样本城市城市二手房成交：本周样本城市城市二手房成交 . 17 图图 20：15 城二手房成交同环比增速城二手房成交同环比增速 . 17 图图 21：本周：本周 15 城二手房成交城二手房成交 . 17 图图 22：本周一线城市二手房成交：本周一线城市二手房成交 . 17 图图 23：本周二线城市二手房成交：本周二线城市二手房成交 . 18 图图 24：本周三四线城市二手房成交：本周三四线城市二手房成交. 18 图图 25：15 城

12、月度成交及同环比城月度成交及同环比 . 18 图图 26：2020 年年 8 月住宅价格及同环比增速（元月住宅价格及同环比增速（元/平）平） . 19 图图 27：2020 年年 8 月住宅价格指数同环比增速月住宅价格指数同环比增速. 19 图图 28：2020 年年 8 月一手住宅价格价值同环比增速月一手住宅价格价值同环比增速. 19 图图 29：2020 年年 8 月二手住宅价格指数同环比增速月二手住宅价格指数同环比增速. 19 图图 30：本周重点城市商品房推盘、去化情况：本周重点城市商品房推盘、去化情况. 20 图图 31：15 城商品房周度库存、去化情况城商品房周度库存、去化情况 .

13、 20 图图 32：15 城商品房周度推盘情况城商品房周度推盘情况 . 21 图图 33：分线城市商品房周度批售比：分线城市商品房周度批售比. 21 图图 34：分线城市商品房本周库存面积及同环比：分线城市商品房本周库存面积及同环比 . 21 图图 35：分线城市商品房本周推盘面积及同环比：分线城市商品房本周推盘面积及同环比 . 21 图图 36：分线城市商品房本周去化周：分线城市商品房本周去化周期期 . 21 图图 37：15 城商品房批售比城商品房批售比 . 21 图图 38：分线城市商品房本月库存面积及同环比：分线城市商品房本月库存面积及同环比 . 22 图图 39：分线城市商品房本月推

14、盘面积及同环比：分线城市商品房本月推盘面积及同环比 . 22 图图 40：分线城市商品房本月去化周期：分线城市商品房本月去化周期 . 22 图图 41：分线城市商品房本月批售比：分线城市商品房本月批售比. 22 图图 42：本周重点城市住宅推盘、去化情况：本周重点城市住宅推盘、去化情况 . 23 图图 43：12 城住宅周度库存、去化情况城住宅周度库存、去化情况 . 23 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 4/31 行业动态报告行业动态报告 图图 44：12 城住宅周度推盘情况城住宅周度推盘情况 . 24 图图 45：分线城市住宅周度批售比：分线城市住宅周度批售比 .

15、24 图图 46：分线城市住宅本周库存面积及同环比：分线城市住宅本周库存面积及同环比. 24 图图 47：分线城市住宅本周推盘面积及同环比：分线城市住宅本周推盘面积及同环比. 24 图图 48：分线城市住宅本周去化周期：分线城市住宅本周去化周期. 24 图图 49：分线城市住宅本周批售比（移动平均：分线城市住宅本周批售比（移动平均 3 月）月） . 24 图图 50：分线城市住宅本月库存：分线城市住宅本月库存面积及同环比面积及同环比. 25 图图 51：分线城市住宅本月推盘面积及同环比：分线城市住宅本月推盘面积及同环比. 25 图图 52：分线城市住宅本月去化周期：分线城市住宅本月去化周期.

16、25 图图 53：分线城市住宅本月批售比（移动平均：分线城市住宅本月批售比（移动平均 3 月）月） . 25 图图 54：全国首、二套房贷平均：全国首、二套房贷平均利率利率. 29 图图 55：全国首、二套房贷平均利率环比变化：全国首、二套房贷平均利率环比变化. 29 图图 56：LPR 走势走势 . 29 图图 57：全国二套房贷平均利率较：全国二套房贷平均利率较 LPR（5 年）年） . 29 表表 1：本周涨跌幅榜：本周涨跌幅榜 . 6 表表 2：地产板块个股重要公告：地产板块个股重要公告 . 6 表表 3：行业相关新闻：行业相关新闻. 9 表表 4：政策相关新闻：政策相关新闻 . 10

17、 表表 5：本周土地市场供应、成交、地价概况：本周土地市场供应、成交、地价概况.11 表表 6：本周：本周 30 大中城市成交情况（万方）大中城市成交情况（万方） . 13 表表 7：本周重点城市及分线新房成交汇总（万方）：本周重点城市及分线新房成交汇总（万方） . 14 表表 8：本周重点城市及分线二手：本周重点城市及分线二手房成交汇总（万方）房成交汇总（万方）. 16 表表 9：本周重点城市商品房推盘去化情况：本周重点城市商品房推盘去化情况 . 20 表表 10：本周重点城市住宅推盘去化情况：本周重点城市住宅推盘去化情况 . 23 表表 11：本周房企发债情况：本周房企发债情况 . 25

18、表表 12：本周交易所地产债成交情况：本周交易所地产债成交情况 . 27 表表 13：近期房贷相关政策梳理：近期房贷相关政策梳理 . 28 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 5/31 行业动态报告行业动态报告 1. 市场表现市场表现 1.1. 板块表现板块表现 本周申万房地产板块收于 4072.36 点,累计下跌 5.67%, 同期上证综指累计下跌 2.94%, 深证成指累计下跌2.55%, 沪深300累计下跌2.59%; 横向对比, 板块表现 位于下游。 图图 1：沪深：沪深 300 与申万房地产板块与申万房地产板块 数据来源：东北证券，Wind 注：以 2020.1

19、.2 收盘价为基准 图图 2：申万板块周涨跌幅比较：申万板块周涨跌幅比较 数据来源：东北证券，Wind -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 7385975157169 房地产（申万）沪深300 -6.35% -8% -7% -6% -5% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 医 药 生 物 休 闲 服 务 纺 织 服 装 国 防 军 工 家 用 电 器 非 银 金 融 农 林 牧 渔 商 业 贸 易 食 品 饮 料 电 气 设 备 钢 铁 传 媒 银 行 综 合 通 信 轻 工 制 造 机 械

20、设 备 电 子 采 掘 计 算 机 化 工 公 用 事 业 交 通 运 输 建 筑 装 饰 建 筑 材 料 房 地 产 汽 车 有 色 金 属 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 6/31 行业动态报告行业动态报告 1.2. 个股表现个股表现 本周板块内涨幅第一为冠城大通(600067.SH), 本周累计涨幅达 4.47%, 其次为绿 景控股、世联行、汇丽 B、新黄浦; 跌幅前五则分别为嘉凯城、泰禾集团、海航投 资、金科股份、蓝光发展。 表表 1：本周涨跌幅榜：本周涨跌幅榜 涨幅涨幅 跌幅跌幅 1 冠城大通冠城大通(600067.SH)(600067.SH) 4.47%

21、嘉凯城嘉凯城(000918.SZ)(000918.SZ) -16.10% 2 绿景控股(000502.SZ) 3.36% 泰禾集团(000732.SZ) -15.36% 3 世联行(002285.SZ) 3.34% 海航投资(000616.SZ) -13.68% 4 汇丽 B(900939.SH) 2.95% 金科股份(000656.SZ) -12.44% 5 新黄浦(600638.SH) 1.38% 蓝光发展(600466.SH) -9.98% 数据来源：东北证券，Wind 1.3. 重要公告重要公告 本周，广宇集团、金融街、光大嘉宝、滨江集团发布重要公告： 广宇集团全资子公司西宇房产竞得杭

22、州市 1 宗住宅用地，总建面 4.55 万方，总地 价 9.58 亿元，楼面价 11699 元/平。公司会议审议通过同意公司及子公司为星澄商 务提供不超过 5 亿元的财务资助、为杭州毓惠提供不超过 4.5 亿元财务资助、为控 股项目公司的少数股东提供 3 亿元财务资助。 金融街成功发行 2020 年度第一期中期票据。 品种一发行总额为 15 亿元， 发行期限 3 年，票面利率为 3.87%，有效申购金额为 15.2 亿元；品种二发行总额为 14.6 亿 元，发行期限 3+2 年，票面利率为 3.90%，有效申购金额为 18.5 亿元。此外，公 司为资产负债率超过 70%的全资子公司重庆金融街融

23、驰置业有限公司债务融资提 供担保，本次担保金额为 5 亿元，累计使用 27 亿元，剩余 278 亿元未使用。 光大嘉宝拟向中国银行间市场交易商协会申请注册和发行总额不超过人民币 17 亿 元（含 17 亿元）的项目收益票据，发行期限不超过 30 年。 （b）公司拟向上海证券 交易所申请发行资产支持专项计划进行融资， 发行总规模不超过人民币 17 亿元 （含 17 亿元） ，发行期限不超过 18 年。 滨江集团为两家子公司苏州新滨园置业有限公司、深圳市南方远大传媒置业有限公 司提供 15.73 亿元融资担保。 表表 2：地产板块个股重要公告：地产板块个股重要公告 公司名称公司名称 公告日期公告日期 公告内容公告内容 广宇集团广宇集团 09/21 公司全资子公司西宇房产竞得杭州市 1 宗住宅用地，总建面 4.55 万方，总地价 9.58 亿元，楼 面价 11699 元/平。 金融街金融街 09/21 公司为资产负债率超过 70%的全资子公司重庆金融街融驰置业有限公司债务融资提供担保， 本 次担保金额为 5 亿元，累计使用 27 亿元，剩余 278 亿元未使用