1、 请请务必阅读正文务必阅读正文之后的之后的信息披信息披露和露和重要声明重要声明 行行 业业 研研 究究 行行 业业 深深 度度 研研 究究 报报 告告 证券研究报告证券研究报告 industryIdindustryId 建筑装饰建筑装饰 推荐推荐 ( ( 维持维持 ） relatedReportrelatedReport 相关报告相关报告 基建 REITs 系列深度报告之 三：发展篇【深度剖析国内 REITs 发展的历程、 潜力、 影响、 趋势】 2020-08-23 基建 REITs 系列深度报告之 二： 借鉴篇 【境外 REITs 实践 深度剖析】 2020-05-20 基建 REITs

2、系列深度报告之 一：总览篇【好风凭借力，一 举入高空】 2020-05-08 兴业建谈之二十六：“谈一谈” 基础设施 REITs 新政出台意味 着什么2020-05-05 分析师： 孟杰 S02 王翩翩 S03 assAuthor 投资要点投资要点 summary 当前当前 R REITEITs s 试点政策趋完备试点政策趋完备， 对对底层底层资产资产要求明确要求明确。 当前 REITs 顶层设计、 核心配套文件、交易所配套规则趋完备，市场各方积极参与试点申报。政 策聚焦试点项目底层资产资质，对资产所属行业区域、收益结构、经营时 间和状况、派息能力、

3、合规性等方面均作出明确要求，并对交易结构、基 金运作方式、 投资人安排、 收益分配、 投资目标等产品要素做了明确规定。 底层资产底层资产是是 REITsREITs 的核心要素， 决定的核心要素， 决定了了 R REITEITs s 在资产频谱中位置在资产频谱中位置。 底层资 产资质决定 FFO 增长潜力，进而决定 REITs 的分红收益/资本利得和回报 率水平。从收益结构来看，REITs 产品兼具债性和股性，资产类型决定了 REITs 在资产频谱上的位置。 底层资产的定价将是 REITs 产品定价的根基， 收益法的实操性和市场认可度较高。 我们粗略测算可 REITs 化基础设施资 产潜在规模在

4、 2.3 万亿元-3.5 万亿元之间，判断对于拥有合适资产的三 类权益人而言，将资产 REITs 化的意愿可能较为积极。 从从首创股份等首创股份等5 5家家已申报已申报或考虑申报或考虑申报R REITEITs s试点试点的的上市公司上市公司的的披露信息来披露信息来 看看， 拟申报拟申报项目项目基本符合基本符合 R REITEITs s 政策政策对对试点试点项目项目资产资产资质和产品要素的资质和产品要素的要要 求求。（1）首创股份拟 REITs 化污水处理资产规模达 67.5 万 t/d，已运营 11 年，经营状况和扩容潜力可观； （2）渤海股份拟将多个污水处理和供 水资产打包 REITs 化，

5、最长已投运达 13 年； （3）东湖高新推出标杆园区 项目试水 REITs， 有望开创业内典范；（4） 浙江沪杭甬继 19 年发行类 REITs 后，当前继续推进优质路产 REITs 化； （5）南山控股推进两处物流园资产 证券化，总面积约 25 万平、运营时间长达 14 年，有望适时申报 REITs 试 点。上述公司负债率、税率、财务费率高于行业平均水平并有提升趋势， 业绩承压，这些财务指标共性或是公司开展 REITs 业务的部分动力； 基于政策规定基于政策规定， 我们我们尝试尝试从从上市公司开展上市公司开展 R REITEITs s 业务的业务的必要性和可行性必要性和可行性角角 度度出发出

6、发，围绕围绕三大方向三大方向、六个板块六个板块筛选筛选 R REITEITs s 潜在潜在资产资产。我们筛选出公用 事业和交通运输板块共计 41 家上市公司，拥有种类丰富、运营成熟的补 短板类资产；筛选出 IT 服务、通信和园区板块合计 44 家上市公司，拥有 较多优质新基建和园区资产；筛选出 27 家建筑上市公司，其中建筑央企 在手运营资产规模庞大，参与基础设施基金的意愿整体上较为积极，我们 认为 REITs 的发展将驱动市场对拥有优质运营资产的建企价值重估， 再次 建议重视 REITs 对中游建企构成“估值+业绩双重利好”的逻辑。 风险提示风险提示：宏观经济下行风险、政策落地情况不达预期、

7、政策力度低于预期、融宏观经济下行风险、政策落地情况不达预期、政策力度低于预期、融 资环资环境未能境未能好转好转 title 基建基建 REITsREITs 系列深度报告之系列深度报告之四四：资产资产篇篇 【十年磨一剑，十年磨一剑，霜刃霜刃今朝今朝试试】 createTime1 2 2020020 年年 1010 月月 9 9 日日 请请务必务必阅阅读正读正文之文之后的信后的信息披露和重要息披露和重要声明声明 - 2 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 目目 录录 1、当前 REITs 试点政策趋完备，对底层资产要求明确 . - 5 - 1.1、当前 REITs 配套规则趋完备、市场各方积极参

8、与试点工作 . - 5 - 1.2、试点政策对底层资产资质和产品要素要求明确 . - 8 - 2、底层资产：REITs 的核心要素，决定其在资产频谱中位置 . - 12 - 2.1、底层资产决定 REITs 的回报能力和配置定位 . - 12 - 2.2、底层资产的定价是 REITs 产品定价的根基 . - 15 - 2.3、底层资产的规模和分布 . - 17 - 3、上市公司拟 REITs 化资产分析：十年磨一剑，霜刃今朝试 . - 18 - 3.1、水务类-首创股份：申报项目规模达 67.5 万 t/d，已运营 11 年 . - 18 - 3.2、水务类-渤海股份：多个资产打包 REITs

9、 化，最长已投运达 13 年 - 23 - 3.3、园区类-东湖高新：标杆项目试水 REITs，有望开创业内典范 . - 29 - 3.4、高速类-浙江沪杭甬：高速龙头，连续推进优质路产证券化 . - 35 - 3.5、物流类-南山控股：有望以优质物流园资产申报 REITs 试点 . - 39 - 3.6、上市公司已申报试点项目基本符合政策相关要求 . - 43 - 4、基础设施 REITs 潜在资产展望 . - 47 - 4.1、从必要性和可行性出发寻找 REITs 潜在资产 . - 47 - 4.2、公用/交运板块补短板类资产种类丰富、运营成熟 . - 49 - 4.3、IT/通信/园区板

10、块拥有较多优质新基建和园区资产 . - 52 - 4.4、建筑央企资产规模庞大，建议重视 REITs 驱动估值重塑的逻辑 . - 55 - 5、风险提示 . - 58 - 图 1、REITs 投资回报分解示意图 . - 13 - 图 2、1994-2019 年间美国各类 REITs 历年平均回报率情况 . - 14 - 图 3、两种收益法计算示意图 . - 16 - 图 4、估算我国全国基础设施存量规模（亿元） . - 17 - 图 5、估算各省基础设施存量规模（2018 年，亿元） . - 17 - 图 6、首创股份和水务板块负债率变化（%） . - 20 - 图 7、首创股份和水务板块有息

11、负债比重变化（%） . - 20 - 图 8、首创股份和水务板块有息负债率变化（%） . - 20 - 图 9、首创股份和水务板块所得税率变化（%） . - 20 - 图 10、首创股份毛利率、净利率及期间费率变化（%） . - 20 - 图 11、首创股份和水务板块财务费率变化（%） . - 21 - 图 12、首创股份两金周转率变化 . - 21 - 图 13、首创股份长期应收款变化 . - 21 - 图 14、首创股份无形资产变化 . - 21 - 图 15、首创股份营收变化 . - 21 - 图 16、首创股份净利润变化 . - 21 - 图 17、首创股份市盈率变化 . - 22 -

12、 图 18、首创股份市净率变化 . - 22 - 图 19、渤海股份业务架构示意图（财务数据引自公司 2019 年报） . - 24 - 图 20、润达环境营收变化 . - 25 - 图 21、润达环境归母净利润变化 . - 25 - 图 22、渤海股份和水务板块负债率变化（%） . - 26 - 图 23、渤海股份和水务板块有息负债比重变化（%） . - 26 - 图 24、渤海股份和水务板块有息负债率变化（%） . - 26 - 图 25、渤海股份和水务板块所得税率变化（%） . - 26 - 图 26、渤海股份毛利率、净利率及期间费率变化（%） . - 26 - pOtMrOrNtNmQ

13、rNsPnPrPrO7NbPbRsQrRsQrReRrQnNkPnMmM6MrRxPuOsRtPwMqQqN 请请务必务必阅阅读正读正文之文之后的信后的信息披露和重要息披露和重要声明声明 - 3 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 图 27、渤海股份和水务板块财务费率变化（%） . - 27 - 图 28、渤海股份两金周转率变化 . - 27 - 图 29、渤海股份长期应收款变化 . - 27 - 图 30、渤海股份无形资产变化 . - 27 - 图 31、渤海股份营收变化 . - 27 - 图 32、渤海股份净利润变化 . - 27 - 图 33、渤海股份市盈率变化 . - 28 - 图

14、34、渤海股份市净率变化 . - 28 - 图 35、东湖高新 2019 年收入结构 . - 29 - 图 36、东湖高新 2019 年毛利结构 . - 29 - 图 37、东湖高新 19 个主题园区分布 . - 29 - 图 38、武汉软件新城发展营收变化（百万元） . - 30 - 图 39、武汉软件新城发展归母净利润变化（百万元） . - 30 - 图 40、武汉软件新城及一期示意图 . - 31 - 图 41、武汉软件新城及一期示意图 . - 31 - 图 42、武汉软件新城入驻代表企业 . - 31 - 图 43、东湖高新和基建板块负债率变化（%） . - 32 - 图 44、东湖高

15、新和基建板块有息负债比重变化（%） . - 32 - 图 45、东湖高新和基建板块有息负债率变化（%） . - 32 - 图 46、东湖高新和基建板块所得税率变化（%） . - 32 - 图 47、东湖高新毛利率、净利率及期间费率变化（%） . - 33 - 图 48、东湖高新和基建板块财务费率变化（%） . - 33 - 图 49、东湖高新两金周转率变化 . - 33 - 图 50、东湖高新投资性房地产变化 . - 33 - 图 51、东湖高新无形资产变化 . - 33 - 图 52、东湖高新营收变化 . - 34 - 图 53、东湖高新净利润变化 . - 34 - 图 54、东湖高新市盈率

16、变化 . - 34 - 图 55、东湖高新市净率变化 . - 34 - 图 56、浙江沪杭甬 2019 年收入结构 . - 35 - 图 57、浙江沪杭甬 2019 年净利润结构 . - 35 - 图 58、2016-2019 年杭徽高速各月车流量变化 . - 37 - 图 59、2016-2019 年杭徽高速各月通行费收入变化. - 38 - 图 60、南山控股 2019 年收入结构 . - 40 - 图 61、南山控股 2019 年毛利结构 . - 40 - 图 62、明江物流营收和净利润变化 . - 40 - 图 63、广州物流营收和净利润变化 . - 40 - 图 64、南山控股和地产

17、板块负债率变化（%） . - 41 - 图 65、南山控股和地产板块有息负债比重变化（%） . - 41 - 图 66、南山控股和地产板块有息负债率变化（%） . - 41 - 图 67、南山控股和地产板块所得税率变化（%） . - 41 - 图 68、南山控股毛利率、净利率及期间费率变化（%） . - 42 - 图 69、南山控股和地产板块财务费率变化（%） . - 42 - 图 70、南山控股两金周转率变化 . - 42 - 图 71、南山控股营收变化 . - 42 - 图 72、南山控股净利润变化 . - 42 - 图 73、首创股份拟申报 REITs 交易结构 . - 44 - 图 7

18、4、渤海股份拟申报 REITs 交易结构 . - 44 - 表 1：2020 年 REITs 相关出台政策整理 . - 6 - 请请务必务必阅阅读正读正文之文之后的信后的信息披露和重要息披露和重要声明声明 - 4 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 表 2：REITs 政策对试点项目资产资质要求 . - 10 - 表 3：40 号文和指引对试点项目产品要素要求. - 11 - 表 4：底层资产盈利能力主要受资产资质影响 . - 13 - 表 5：部分资产的资本化率水平（%） . - 16 - 表 6：首创股份拟申报 REITs 的深圳项目资质情况 . - 19 - 表 7：渤海股份拟申报 R

19、EITs 的污水处理项目资质情况 . - 24 - 表 8：浙江沪杭甬高速路产情况（2019 年） . - 35 - 表 9：相关上市公司披露拟申报 REITs 项目情况 . - 45 - 表 10：相关上市公司披露拟申报 REITs 产品要素 . - 46 - 表 11：筛选方法示意 . - 48 - 表 12：SW 公用事业板块筛选结果（2019 年报数据） . - 49 - 表 13、公用事业板块部分上市公司运营资产整理 . - 50 - 表 14：SW 交通运输板块筛选结果（2019 年报数据） . - 51 - 表 15、交运板块部分上市公司运营资产整理 . - 51 - 表 16：

20、SWIT 服务板块筛选结果（2019 年报数据） . - 52 - 表 17、IT 服务板块部分上市公司运营资产整理. - 52 - 表 18：SW 通信板块筛选结果（2019 年报数据） . - 53 - 表 19、通信板块部分上市公司运营资产整理 . - 53 - 表 20：Wind 科技园区板块筛选结果（2019 年报数据） . - 54 - 表 21、园区板块部分上市公司运营资产整理 . - 54 - 表 22：SW 建筑装饰板块筛选结果（2019 年报数据） . - 56 - 表 23、建筑板块部分上市公司运营资产整理 . - 57 - 请请务必务必阅阅读正读正文之文之后的信后的信息

21、披露和重要息披露和重要声明声明 - 5 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 报告正文报告正文 1 1、当前当前 R REITEITs s 试点政策趋完备试点政策趋完备，对对底层底层资产资产要求明确要求明确 1 1. .1 1、当前当前 R REITEITs s 配套规则配套规则趋趋完完备备、市场各方积极参与试点工作、市场各方积极参与试点工作 2 2020020 年为国内年为国内公募公募 R REITEITs s 元年元年， 发改委和证监会发改委和证监会在在 4 4 月以来月以来连续连续出台出台了了 4 40 0 号文号文、 通知通知及及指引指引 ，构成了构成了国内国内 R REITEITs

22、s 试点试点的的“顶层设计顶层设计+ +核心配套文件核心配套文件”的的“一一 体两翼”政策体系体两翼”政策体系，有力有力推动推动国内国内 R REITEITs s 发展发展。 4 月 30 日发改委和证监会发布了关于推进基础设施领域不动产投资信托基 金（REITs）试点相关工作的通知 （以下简称“40 号文” ） ，正式启动基础设 施领域公募 REITs 试点工作，规定了项目要求、融资用途限制、产品的载体 和发行方式、试点期间的监管协作机制等； 8 月初发改委和证监会先后发布了关于做好基础设施领域不动产投资信托 基金（REITs）试点项目申报工作的通知 （以下简称“ 通知 ” ） 、和公开 募

23、集基础设施证券投资基金指引（试行） （以下简称“ 指引 ” ） ，其中通 知 文件对基础设施 REITs 试点项目的申报工作涉及的重点、 要点做了说明， 进一步明确了试点支持的重点行业，包括机场港口、工业互联、智慧能源、 智慧城市等，对产业园的入选资质也制定了更细致的标准， 指引文件则明 确了 REITs 产品定义与运作模式及基金份额发售方式，聚焦压实机构主体责 任、规范基金投资运作。为国内基建 REITs 试点提供正式法律政策支持。 通 知和指引均为操作层面文件，二者互为姐妹篇，分别从试点项目审查、 证券监管的视角来规范公募 REITs 发行，明确未来 REITs 试点项目申报和基 金发行的

24、基本原则； 交易所交易所和协会亦和协会亦先后先后出台了公募出台了公募 R REITEITs s 配套规则配套规则，推动推动 R REITEITs s 试点试点的的相关相关细则趋细则趋 于完善于完善，为为 REITsREITs 项目试点工作保驾护航项目试点工作保驾护航。 9 月初沪深交易所就公募 REITs 配套规则征求意见，上交所发布关于公开 募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行） 公开募集基础设施 证券投资基金（REITs）发售业务指引（试行） 2 项配套业务规则的征求意 见稿，深交所发布关于公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行） 、 公开募集基础设施证券投资基金业务审

25、核指引 （试行） 、 公开募集基础设 施证券投资基金发售业务指引（试行） 3 项配套业务规则的征求意见稿，旨 在规范交易所基础设施基金份额发售、上市审核、交易、收购、信息披露、 持续监管、退市等行为，保障基础设施 REITs 试点顺利开展； 9 月 22 日中国证券业协会发布公开募集基础设施证券投资基金网下投资者 管理细则（征求意见稿） ，主要内容为明确基础设施基金网下投资者注册要 求、规范基础设施基金网下投资者行为； 9 月 23 日中国证券投资基金业协会发布公开募集基础设施证券投资基金尽 请请务必务必阅阅读正读正文之文之后的信后的信息披露和重要息披露和重要声明声明 - 6 - 行业深度研究

26、报告行业深度研究报告 职调查工作指引（试行） （征求意见稿）和公开募集基础设施证券投资基 金运营操作指引 （征求意见稿） ，其中尽调工作指引主要内容为明确尽 调工作实施主体、相关尽调标的内涵以及尽职调查工作原则，并对基础设施 项目和业务参与人的尽职调查工作内容作出了具体要求， 运营操作指引 主 要对会计核算、基金收益分配及相关信息披露三个方面内容进行规范。 表表 1 1：2 2020020 年年 REITsREITs 相关相关出台出台政策整理政策整理 发布时间发布时间 部门部门 相关相关文件文件 主要主要内容内容 9 月 23 日 中基协 公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作 指引（试行）

27、 （征求意见稿） 公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引 （征求意见稿） 尽调工作指引对项目和业务参与人的尽职调查工 作内容作出了具体要求； 运营操作指引规范会计核 算、基金收益分配及相关信息披露内容 9 月 22 日 中证协 公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则 （征求意见稿） 明确基金网下投资者注册要求、规范网下投资者行为 9 月 4 日 深交所 深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基 金业务办法（试行） （征求意见稿） 深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基 金业务审核指引（试行） （征求意见稿） 深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基 金发售业务指引（试行） （征求意

28、见稿） 规范深交所公开募集基础设施证券投资基金上市审 核、持续监管及交易等行为 9 月 4 日 上交所 上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基 金（REITs）业务办法（试行） 上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基 金（REITs）发售业务指引（试行） 规范上交所基础设施基金份额发售、上市、交易、收 购、信息披露、退市等行为 8 月 7 日 证监会 公开募集基础设施证券投资基金指引（试行） 明确产品定义与运作模式及基金份额发售方式，聚焦 压实机构主体责任、规范基金投资运作 8 月 3 日 发改委 关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 试点项目申报工作的通知 对基建 REI

29、Ts 试点项目的申报工作涉及的重点、要点 做了说明，进一步明确了试点支持的重点行业 4 月 30 日 发改委、 证监会 关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 试点相关工作的通知 规定了项目要求、融资用途限制、产品的载体和发行 方式、试点期间的监管协作机制等 4 月 30 日 证监会 公开募集基础设施证券投资基金指引（试行） （征求 意见稿） 进一步细化通知的部分规定，正式规定了“公募 基金+ABS”产品交易结构 数据来源：政府网站，兴业证券经济与金融研究院整理 市场各方市场各方积极参与积极参与公募公募 R REITEITs s 试点试点申报申报工作工作，R REITEITs s

30、 试点落地渐近试点落地渐近。 首创股首创股份份、渤渤海海股股份份、东湖高东湖高新新、浙江沪杭甬等上、浙江沪杭甬等上市市公公司司已已公告公告开展开展基建基建 R RE EI IT Ts s 试点申报发试点申报发行工作行工作。 （1）8 月 29 日首创股份公告拟以多个 BOT 和 PPP 项目作为入池标的资产申报 REITs 试点，目前已完成省级发改委试点申报工 作； （2） 9 月 8 日渤海股份公告拟以多个污水处理项目为标的资产申报 REITs 试点，将由泰达宏利作为基金管理人向证监会申请注册渤海股份公募 REITs 基金； （3）9 月 22 日东湖高新公告拟以武汉软件新城 1.1 期产业

31、园项目为标 的资产，开展公募 REITs 申报工作； （4）9 月 25 日浙江沪杭甬公告拟将杭徽 高速公路道路收费权通过公募 REITs 上市； 除上述公司外除上述公司外，南山控股作为，南山控股作为高端仓储高端仓储运运营营标杆企业标杆企业，亦亦公公告了告了 R REIEIT Ts s 试试点点 相关相关准备工作准备工作。南山控股于 6 月 3 日公告拟将明江、广州宝湾物流园资产证 券化并拟于合适时机对接公募 REITs 产品，并发布了两处物流园的资产评估 报告； 请请务必务必阅阅读正读正文之文之后的信后的信息披露和重要息披露和重要声明声明 - 7 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 此外此

32、外，海控能源海控能源、深铁深铁集团集团、安顺水安顺水务务等公司等公司公告了公告了公募公募 R REITEITs s 试点相关准试点相关准 备工作备工作，参与试点的参与试点的态度态度较为积极较为积极。近期， （1）海控能源公募 REITs 项目公 开选聘中介机构，银华基金、海通证券、中信证券分别成为前三位中选候选 人； （2） 深铁集团申请聘请深创投集团作为 REITs 项目的牵头专业服务机构， 由深创投集团指定深创投不动产作为 REITs 项目总协调和顾问服务机构，指 定红土创新作为 REITs 项目公募基金管理人； （3）建信基金及建信资本联合 体中标中关村发展集团基础设施 REITs 项目

33、； （4）贵州安顺水务公募 REITs 也已完成中介服务机构竞争性比选，拟于近期向发改委申报材料，争取成为 第一批发行基础设施 REITs 的公司； 请请务必务必阅阅读正读正文之文之后的信后的信息披露和重要息披露和重要声明声明 - 8 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 1 1. .2 2、试点试点政策对政策对底层资产底层资产资质和产品要素资质和产品要素要求明确要求明确 政策政策重点关注底层资产的收益结构和经营状况重点关注底层资产的收益结构和经营状况。REITs 试点政策文件聚焦试点项 目底层资产资质，对资产所处的行业/区域、收益结构、经营时间和状况、派息能 力、合规性等方面均作出了明确要求

34、。 政策政策规规定定试试点点项目行业项目行业分为分为“优先支优先支持持、鼓、鼓励励、禁止、禁止”三类”三类。 通知提出 要： （1）优先支持基础设施补短板项目，包括仓储物流、交通运输、城镇水 电气热以及污水垃圾处理等类型； （2）鼓励新型基础设施项目，以及国家战 略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园项目，前者主要包括数据中 心、AI、5G、物联网、智慧城市等； （3）明确规定酒店、商场、写字楼、公 寓、住宅等房地产项目不属于此次试点范围； 政策规定政策规定试点项目试点项目来源于来源于国家重大战略区域国家重大战略区域、国家级新区国家级新区及及经开区经开区。 通知 提出要： （1）优先支持位

35、于京津冀协同发展规划纲要 河北雄安新区规划 纲要 长江经济带发展规划纲要 粤港澳大湾区发展规划纲要 长江三角 洲区域一体化发展规划纲要 海南自由贸易港建设总体方案 等国家重大战 略区域范围内的基础设施项目； （2） 支持位于国务院批准设立的国家级新区、 国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。 政策要求试点项目政策要求试点项目收益收益结构中结构中须包括市场化的使用者付费须包括市场化的使用者付费。城镇污水垃圾处城镇污水垃圾处 理类项目亦理类项目亦符合条件符合条件。 通知 提出试点项目应现金流持续稳定且来源合理分 散，对于 PPP 项目收入来源以使用者付费为主； 指引提出试点项目应现金 流来源合

36、理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性 收入。值得注意的是，部分城镇污水垃圾处理项目属于政府付费类型，包括 首创股份本次拟 REITs 化的合肥 PPP 项目，该项目属于收支两条线管理，污 水处理费上缴地方国库后与地方财政补贴资金统筹使用，以政府购买服务方 式向项目公司支付服务费，因此实质上收益结构中包括了使用者付费，并且 由于污水垃圾处理类项目系特许经营试点的重要领域， 实践成熟， 收入稳定， 符合试点要求； 政策政策要求试点要求试点项目项目运营运营时间时间在在 3 3 年年以上以上。 通知 提出试点项目运营时间原则 上不低于 3 年； 指引提出试点项目原则上运营 3 年

37、以上； 政策政策要求试点要求试点项目项目已产已产生生收收益益及现金流及现金流，具具有派有派息能息能力力。 （1）40 号文提出试 点项目应具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益 及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力， （2） 通 知提出试点项目应现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近 3 年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。 （3） 指引提出试点项目应已产 生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜 力； （4）此外， 通知提出试点项目应预计未来 3 年净现金流分派率（预计 年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上

38、不低于 4%； 政策规定政策规定试点试点项目项目应应满满足足合合规规性性要要求求。（1） 40 号文提出试点项目应权属清晰， 请请务必务必阅阅读正读正文之文之后的信后的信息披露和重要息披露和重要声明声明 - 9 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣 工验收。PPP 项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，未出现重 大问题和合同纠纷； （2） 通知提出试点项目应基础设施项目权属清晰、资 产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权 或运营收费权，相关股东已协商一致同意转让； （3） 指引提出试点项目应

39、 原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷，且不 存在他项权利设定，基础设施基金成立后能够解除他项权利的除外； 指引指引对对试点项目产品试点项目产品要素亦要素亦做出做出了了明确明确要求要求，主要主要聚焦聚焦交易交易结构结构、基金运作、基金运作 方式方式、投资人安排、投资人安排、收益分配比例及频率收益分配比例及频率、投资目标投资目标等方面等方面。 政策政策明确明确规定规定公募公募 R REITEITs s 产品产品交易结构为交易结构为“公募公募+ +ABSABS” 。40 号文规定由合格 证券/基金设立公募基金， 公开发售基金份额募集资金， 购买同一实际控制人 所属管理人设立发行的基础设施资产支持证券，以开展 REITs 业务； 指引 规定基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）取 得基础设施项目完全所有权或经营权利。基金采取封闭式运作； 政策规定原始权政策规定原始权益人益人战略战略配售比配售比例不低例不低于于 2 20 0% %，有，有利于利于项目持续稳定开展经