【研报】房地产行业2021年投资策略：2020的真与幻2021的冷与暖-20201105（41页）.pdf

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行业基本面是否真的如数据般强势？如何给出一条逻辑线索，将行业近年看似矛盾的数据串联到同一个框架中？更重要的是，沿着这条逻辑遥望 2021 年，会看到怎样的行业图景？ 2020 的真与幻二季度以来，销售、投资、土地、房价呈现出持续的韧性，但这并不代表行业在“变好”。因为新开工趋弱，典型房企主动收缩，土地热度消退，去化率下行，这些都不是周期上行应有的表现。中周期看，行业 18 年达到景气顶点，随后缓慢回落；短周期看，疫情扰动供需节奏，引致景气上行“幻象”，是理解本年行业表现的逻辑线索。 2021 的冷与暖展望 2021 年，我们认为：1.行业整体景气度下行，新开工去化率由 80% 下降至 70%；2.补库意愿降低，土地与新开工继续走弱，土地购置费预计 -5%，新开工预计-10%；3.销售转负，且幅度可能超预期，预计销售面积和销售额同比增速分别为-11.1%和-9.1%；4.投资趋弱，预计全年+3.4%； 5.竣工兑现，三季度达到高峰，预计 10%到 15%；6.景气下行引致政策基调趋暖。 “旧贵族”的新机遇：效率提升，多元开花传统开发行业的长期机遇在于提效率对冲降杠杆，从“高杠杆+高 ROE” 走向“低杠杆+高 ROE”，促进公司价值重估。物管的商业模式类似收租，具备高估值基础，短期具备高确定和高成长的双重优势。

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