【研报】地产行业观点交流：后三道红线时代的平台化房企-20201106（30页）.pdf

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1、什么是三道红线？8月20日住建部和中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会: 会议要求实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。我们认为，审慎融资是行业发展内生需要第一、资本市场（权益市场和固定收益市场）投资者普遍认可稳定可预期的杠杆水平第二、过高的杠杆不符合任何人的利益，过去历史阶段形成的高杠杆，已经到了需要消化的阶段第三、融资监管政策的松和紧固然重要，稳定与否也对房地产企业的正常经营至关重要 “市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身

2、抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。”三道红线之前的内卷化竞争。行业杠杆率处于关键路口，三道红线成为行业结束内卷化竞争的催化剂。内卷化竞争结束的信号之一：融资成本下行。内卷化竞争结束的信号之二：土地溢价额下降。分拆时代加速到来。三道红线进一步加速了行业分拆，推动子平台上市的趋势。降低开发企业的杠杆率：轻资产运营平台的老股转让可能使开发企业获得现金；如果募集新股，也意味着企业净资产的增厚，均可降低开发企业的杠杆率。分拆是优化业务水平、强化激励的好方案。平台化激发运营活力：市场“千金买骨”，物业管理，商业运营估值较高。

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