1、二胎家庭居住报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 1 2020/11/04 二胎家庭居住报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 2 核心发现 “全面二孩” 政策实施后， 二孩出生人口呈现出增长趋势， 据统计局数据显示， 2019 年我国二孩出生人数达到 835 万， 二孩占比已上升至 57%， 相较 2015 年分别高出 183 万和 18 个百分点。二胎家庭规模的扩大，一定程度上催生改善型换房需求的增加，那 么二胎家庭换房意愿有多大？换什么样的房才适合二胎家庭的居住生活？贝壳研究院 特此展开调查，以揭示城市二胎家庭

2、的换房意愿与实际住房需求。 研究发现： （1）各省际二孩生育存在差异，以山东、安徽、湖南和河南为代表的省份，以及 少数民族集中聚集地如广西、青海、新疆和西藏育龄夫妇生育二孩意愿较高，而东北黑 龙江、吉林和辽宁，发达区域北京和上海二孩生育意愿普遍偏低。 （2）二孩家庭生育意愿不足 3 成，80 后、男性、高收入群体二孩生育意愿更强， 经济因素是影响二孩生育率的首要阻碍。 （3）超 3 成受访者要为二胎重新置换房子，主流形式为买一卖一，近 5 成受访者 购置二胎房价款达 200 万以上，7 成受访者换房价差在 30 万元及以上。 （4）二胎家庭换房呈现三大特征:大“室”所趋，三居及以上户型是主力；

3、居住需 求追求多元化与品质化；教育属性更加重要。 （5）优质教育、大户型与低房价较难兼得是二胎家庭普遍面临的居住痛点。 二胎家庭居住报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 3 一、 二孩生育基本情况 伴随着二孩生育政策的放开，新生人口中二孩数量自 2017 年开始连续超过一孩， 中国每年产生八百多万个二孩家庭。二孩的到来也让家庭结构、居住需求等发生了很大 变化。 1、 “全面二孩”政策下出生人口短暂回升，但总体下降趋势不改 自上世纪 80 年代严格推行计划生育政策以来，经过 30 多年，我国人口过快增长 的局面得到有效控制，但进入新世纪低生育水平也让社会面

4、临劳动力短缺、人口老龄化 等现实问题。因此，在过去十年时间里，我国实施了从“双独二孩”、“单独二孩”再 到“全面二孩”，一系列以放松“二孩”生育管制为核心内容的政策改革。 2016 年 1 月， “全面二孩”政策放开以后，当年新出生人口达到 1786 万人，比上 一年多出 131 万人，创 2000 年以来新高，75 后群体较强的生育意愿集中释放，中国 新出生人口迎来短暂的回升，但总体下降趋势并没有改变。 2、每年八百多万家庭结构因“二孩”改变，改善型换房需求升温 虽然中国整体生育率处于下降趋势，但二孩生育比例呈现明显回升。具体来看， 二胎家庭居住报告 2020 KE.COM ALL COPY

5、RIGHTS RESERVED 4 2013 年放开“双独二孩”时，新生人口中二孩占比 31.2%，到 2016 年“全面二孩” 时二孩占比 40.2%，再到 2019 年二孩占比创下 57%的新高，过去三年里二孩数量连 续超过一孩，中国每年产生了八百多万个二孩家庭。 二孩的到来，不只为一个家庭带来了幸福和快乐，也会带来负担。经济压力、就业 歧视、养育难题等都左右着育龄夫妇的生育意愿，而其中摆在众多二孩家庭面前的一道 门槛，便是居住空间需求的改变，二孩家庭面临“四口之家” “三代同堂”蜗居的现象也 会增多。 3、二孩生育意愿省际对比：山东最高、黑吉辽排名靠后 基于 2016-2017 年出生人

6、口及育龄人口测算各省全面二孩生育系数1，对比发现， 以山东、安徽、湖南、河南为代表的省份育龄夫妇拥有较高的生育意愿，高生育文化认 同感较强，政策放开后，补偿性生育现象明显增加；以广西、新疆、西藏及青海为代表 的省份，多是少数民族聚集区域，不受独生子女政策影响，因此一直维持着较高的生育 1 全面二孩生育系数 = （2016 年出生人口 + 2017 年出生人口）/ （2016-2017 年育龄妇女人口） *3.125，计算方法参考论文基于政策反应系数和生育系数的“全面二孩”时代省际生育差异分析 。 二胎家庭居住报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 5 率。

7、 东北省份如黑龙江、吉林和辽宁，早期受独生子女政策严格限制，少生优生观念已 经得到内化，政策进一步放开对育龄夫妇的刺激作用并不大。而像一线大都市北京和上 海，在物价居高、房价承压之下，生活压力较大，养育子女负担较重，同时受限于户籍 制度，导致此类地区育龄夫妇生育意愿较低。 二、二孩生育意愿调查 当下阶段，育儿成本上升让很多家庭都感知到生育成本压力，调查中二孩生育意愿 不足三成，且不同家庭对压力大小的感知不同，80 后、高收入人群的二孩生育意愿较 二胎家庭居住报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 6 高，经济因素对二孩生育意愿影响作用明显。 1、二孩生育意

8、愿不足三成，经济因素是首要阻碍 “全面二孩”政策已经放开近 5 年时间，但育龄夫妇很多却处在不想生、不敢生的 状态。贝壳研究院调查显示，适龄人口中“已生二孩或有打算要二孩”的受访者不足三 成， “没有打算要二孩”的受访者占比 35.6%。 什么在左右育龄夫妇“二孩”生育意愿呢？调查显示，一边是现实压力，一边是情 感需求。在“不想生二孩原因”调查中，40.2%的受访者认为“教育、生活等开销大， 负担过重”是最主要原因， “房价太贵，生了二孩买不起大房子”属于次之原因，占比 19.0%。而想生二孩的原因中， “希望一孩有个伴”是最主要原因，占比 35.5%。 2、二孩家庭特征：80 后、高收入人群

9、二孩生育意愿更强 对于生育成本压力大小感知， 不同家庭不尽相同， 在二孩生育意愿上也存在着差异。 调查中，80 后、高收入家庭二孩生育意愿相对较高。 代际比较看，80 后生育二孩的意愿更高，占比 35.6%，相比 90 后，80 后已经有 一定的经济基础积累，物质条件更为牢固；而与 80 前相比，80 后年纪小，生育风险也 相对较低。收入维度看，月收入 8000 元以上受访者二胎生育意愿普遍超过 3 成，而月 收入 8000 元以下的人群二孩生育意愿尚未达到 30%。 二胎家庭居住报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 7 此外， 男性受访者二孩生育意愿略

10、高于女性， 占比 31.2%， 而女性已生二孩或有打 算要二孩的占比为 26.3%。对于女性而言，社会劳动参与率高但就业权益保障不够，导 致生育的个人机会成本高，对生育二孩顾虑也更多。 三、二孩家庭居住需求洞察 二孩时代，换房成为不少二胎家庭或准二胎家庭最迫切的需求之一。换什么样的房 才适合二胎家庭的居住生活?调研发现，超 3 成受访者要为二胎重新置换房子，主流形 二胎家庭居住报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 8 式为买一卖一，近 5 成受访者购置二胎房价款达 200 万以上。二胎家庭换房呈现三大 特征:大“室”所趋，三居及以上户型是主力；居住需求追

11、求多元化与品质化；教育属性 更加重要。 1、超 3 成受访者要为二胎换大房子，高能级城市置换意愿更高 随着家庭结构的变化，小户型房源难以满足多口之家的居住需求，换房便成为不少 二胎家庭的刚性选择。 贝壳研究院调研数据显示， 超 3 成受访者要为二胎重新置换房子， 且 8 成以上会在二孩上幼儿园之前完成换房。 分城市等级看，一线城市二胎家庭中 41.1%已经换房或会考虑换房， 明显高于新一 线城市（33.5%）和其他低线城市（28.8%） 。究其原因，一线城市购房门槛高，多数家 庭先从小户型房源上车，随后再置换大面积房子；而新一线和其他等级城市，购房负担 相对较低，消费者选择一步到位满足多人居住

12、需求的比例更高。 此外，43.8%的受访者表示生二胎不会考虑换房。原因方面，近半数二胎家庭是因 换房成本过高而无力置换，另有 25%的受访者则表示当前住房可以满足居住需求。 二胎家庭居住报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 9 2、二胎换房主流形式为买一卖一，近 5 成购置二胎房价款达 200 万以上 换房成本是二胎家庭面对的一笔不小开支，48.1%的受访者在购置二胎房时会选择 卖掉原来的房子， 再重新购置一套大房子， 且在一线城市这一比例整体更高， 达到 54.2%。 从换房成本看， 近 5 成受访者购置二胎房的总价款达到 200 万以上， 7 成受访

13、者换房价 差在 30 万元以上。 以二胎房主流三居室2为例， 对比一线、 新一线 19 个城市二胎家庭购房的难易程度， 数据显示，北京、上海和深圳三居室套均总价处于较高水平，跻身于“500 万区间”阵 营；南京、杭州、广州等 7 城市三居室套均总价超过 200 万元，构成了第二梯队；而合 2 调研显示，三居室是二胎家庭的主流选择，因此我们基于三居简要对比各城市二胎购房的难易。 二胎家庭居住报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 10 肥、成都、长沙等 9 城三居室套均总价尚未超过 200 万，其中长沙三居购房套均总价 仅为 109 万，对二胎家庭更为友好。

14、 3、大“室”所趋，二胎家庭换房 9 成选择三居及以上房源 “二孩”政策出台后，城市中“四口之家”或三代同堂“多口之家”的居住格局普 遍增加，相应家庭对住房面积改善的诉求也在增强。那么，多大居室或面积的房子能够 满足二胎家庭的基本居住需求呢？贝壳研究院调研数据显示， 近 9 成受访者选择三居及 以上房源，主流置换趋势是两居换三居和三居换四居，占比达到 43.7%。面积上，8 成 受访者青睐 90-150 平区间段的二胎房。简而言之，三房已成为二胎家庭的基本配置， 四居及以上房源成为改善户型。 从贝壳平台在售房源结构来看， 重点城市二胎家庭选择大户型房源的空间存在差距。 二胎家庭居住报告 202

15、0 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 11 一线城市北京和上海、二线城市沈阳、天津等，在售三居及以上房源占比尚不足 4 成； 而佛山、东莞、苏州等 13 城三居及以上大户型房源占比均在 50%以上，二胎家庭的选 择空间普遍较大。 4、二胎家庭居住需求追求多元化与品质化 家庭成员结构的变化，对居住空间的变革提出新的要求。调查显示，二胎家庭对居 住多元化与品质化的需求较为强烈，在居住空间配置上，收纳一切的储藏室、空间充足 的衣帽间和儿童娱乐室成为二胎家庭最希望配置的功能型空间；户型结构方面，南北通 透、 采光好、 面积足够大充分保证了居住空间的舒适度， 成为多数二胎家庭

16、的理想选择。 二胎家庭居住报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 12 此外， 在居住社区环境配套方面， 二胎家庭最迫切的需求是儿童游乐设施、 医疗服务 配套、园林景观等，小区内部配套的儿童游乐设施和园林景观满足了亲子休闲娱乐的基 本需求，医疗设施配套则为二孩家庭提供最及时便利的诊疗环境。 5、二胎家庭教育需求增强，超 6 成购房关注教育配套 “二孩”政策的放开，在带动大户型房源需求增加的同时，也加剧了学区房和入学资 格的竞争。毕竟对于二胎家庭来说，两个孩子的教育问题将成为重中之重。从调研数据 来看，教育资源、价格和地段是二胎家庭购房时最为关注的三大因素，

17、其中超 6 成受访 者购置二胎房会重点考虑教育配套。 二胎家庭居住报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 13 此外，地段论也是二胎家庭购房秉持的要义，有 46.2%的受访者在购置二胎房时会 考虑地段因素。在具体的居住区域选择方面，48.3%的受访者遵循就近原则，选择在当 前居住区域附近置换，另有 42.5%的受访者会考虑向中心城区置换， 市中心完善的居住 配套对二胎家庭的吸引力较大。 6、二胎家庭居住痛点：优质教育、大户型与低房价较难兼得 新家庭结构形式下，二胎家庭不仅仅是“多一双碗筷而已” ，更多是幸福感与居住 痛点并存。调研数据显示，52.9%的受访

18、者倾向于一步到位购买大房子，仍有近半数选 择多次置换或视情况而定。具体而言，换房成本太高（49.1%） 、小区没有对应的优质教 育资源（41.3%）和居住空间太小（39.9%）是摆在二胎家庭面前最切实的居住痛点。 对于大部分二孩家庭来说，很难同时解决这三大痛点，以北京为例，优质的教育资源基 本位于核心区域，地段优势明显，房价水平居高，而居住面积普遍偏小。 二胎家庭居住报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 14 二胎家庭居住报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 15 附录 数据说明 调研数据：样本量 1502 份，覆

19、盖北京、上海、广州、天津等 179 个城市，TOP40 城市样本量占 83%。分城市等级看，一线城市占比 26.9%，新一线城市占比 31.42%， 其他线城市占比 41.68%。 平台数据：覆盖一线、新一线 19 个城市，一线城市包括北京、上海、广州和深圳， 新一线城市包括成都、重庆、杭州、南京、苏州、天津、长沙、西安、武汉、郑州、青 岛、沈阳、东莞、佛山、合肥。 三居室房源套均总价数据统计周期为 2020.1-10 月，在售房源数据截至 2020.10 月底。 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容 和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和 个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。