1、+1 415 677 0422 +1 415 773 3555 cushmanwakefi David Bitner 2016中国对美 直接投资 市场报告 戴德梁行研究部出版 高级总经理 美国投资市场研究部 高级董事总经理 - 中国直接投资 旧金山湾区及洛杉矶地区 Xinyi McKinny, 高心怡 市场 概览 Source: RCA, Cushman & Wakefield Research China / HK Investments in U.S. CRE by Location: 2011 - Present Volume (Dollars in billions) 2,028 1,

2、576 4,496 5,623 17,296 19,251 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 2001420152016 OtherSeattleChicagoLos AngelesSF Bay AreaManhattan Source: RCA, Cushman & Wakefield Research China / HK Investments in U.S. CRE: 2011 - Present Volume (Dollars in mllions), Perc

3、ent (%) 29% 30% 29% 59% 62% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 2001420152016 Trailing 12 Months Deals $1 BillionTrailing 12 Months Deals $1 Billion 2011至今中国/香港在美商业地产投资 交易额 (百万美元), 百分比(%) 2011至今中国/香港在美商业地产投资地域 交易额 (百万美元) 12个月交

4、易额 $10亿 其他 12个月交易额 $10亿 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 来源: RCA, 戴德梁行研究部 来源: RCA, 戴德梁行研究部 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 连续 2 2016年中国在美商

5、业地产投资高居各国榜首。中国对美直接投资 总额增长迅速，2016年达到192亿美元，创历史新高。62%的投 资，相当于119亿美元，用于投资超过10亿美元的项目。 2016年美国十大地产交易一半来自于中国投资者。 美国东海岸和西海岸一直是中国商业地产投资最集中的地区。 这 些地区的商业地产价格也是美国最昂贵的。中国商业地产投资在美 前五大投资市场为纽约市（46），旧金山湾区（15），洛杉 矶（7）, 芝加哥（5）和西雅图（2 ）。 芝加哥的投资额增 长显著，从2014年的3.77亿美元增长到2016年超过10亿美元。这 五大投资市场占据了76%的市场份额。 China / HK Investm

6、ents in U.S. CRE by Investor Type: 2011 - Present Percent of total (%) 35% 50% 10% 40% 6% 26% 11% 36% 36% 8% 11% 24% 49% 18% 38% 7% 14% 0% 15% 17% 20% 13% 11% 7% 29% 12% 33% 2% 3% 9% 5% 4% 2001420152016 Source: RCA, Cushman & Wakefield Research China/HK Inbound Investments in the U.S. by

7、Asset Class: 2012 - Present Dollars in millions 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 HotelOfficeDev SiteIndustrialApartmentRetail 200152016 2011至今中国/香港在美商业地产投资者类别 总额百分比 (%) 2012至今中国/香港在美商业地产投资类别 交易额 (百万美元) 其他 地产运营公司 高净资产客户自有基金 投资经理 主权财富基金 保险公司 开发商/业主/运营商 10,000 9

8、,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 来源: RCA, 戴德梁行研究部 来源: RCA, 戴德梁行研究部 20112012 酒店 2012 2013 写字楼 2013 2014 开发用地 2014 2015 工业 2015 2016 住宅零售业 2016 3 写字楼和酒店仍然最受中国投资者青睐，工业地产投资则大幅放 缓。 酒店投资在2016年为86亿美元，而2015年仅为28亿美 元。2016年最大交易为安邦保险的酒店投资。 旧金山湾区 15% 纽约 46% 洛杉矶 7% 芝加哥 5% 西雅图 2% 投资机构更加多样化。

9、自2012年起，中国保险监督管理委员会 (CIRC) 允许中国保险公司投资海外房地产市场。 根据中国保险监 督管理委员会 (CIRC）的数据，中国的保险业估值约为1.83万亿美 元。 目前中国保险业只有一小部分资金投资于美国房地产。 2016年，一半的投资来自中国人寿保险公司。 投资地域 4 纽约是中国在美国商业房地产投资的最集中的地区，占总交易量的 46。 2016年十大交易一半在曼哈顿。 这些大型交易明确地表明 了纽约商业地产的稳定性。 在纽约的投资类别多样，写字楼投资占 总投资额的63。 旧金山的投资额大幅增长，由2013年的4.64亿美元增长到2016 年的29亿美元。旧金山投资交易额

10、占美国所有投资交易额的15 。土地开发项目和写字楼项目由于较高的收益率和可预测的现 金流较受投资者青睐。 由于湾区的高价位，更多的土地开发项 目将会与大型投资机构合作收购，以提高收益率。 纽约投资额持续上升 旧金山投资额大幅增长 China/HK Investment in NYC Metro CRE by Asset Class: 2012 - Present Dollars in millions 63 2,289 128 1,441 5,627 2,180 1,813 427 321 548 712 665 263 2,842 980 5,241 8,928 200

11、152016 ApartmentDevelopment SiteIndustrialHotelRetailOffice Anbang Insurance purchase of Waldorf Astoria (2.0B) HKMA purchase of 1095 6th Ave (1.2B) CIC purchase of One New York Plaza (0.7B) China Life purchase of PaineWebber Building (1.6B) Sungate purchase of GM Building (1.4B) Source: RCA, Cushma

12、n & Wakefield Research 2012至今中国/香港在纽约商业地产投资类别 交易额 (百万美元) 住宅开发用地工业酒店零售业写字楼 来源: RCA, 戴德梁行研究部 200152016 China/HK Investment in SF Metro CRE by Asset Class: 2012 - Present Dollars in millions 873 371 596 666 864 1,415 416 199 202 419 487 954 464 890 1,531 2,965 200152016 ApartmentD

13、evelopment SiteIndustrialHotelRetailOffice China Life JV purchase of Industrial portfolio alongside CPP (247M) Anbang Insurance purchase of Hotel portfolio (1.37B) Source: RCA, Cushman & Wakefield Research 2012至今中国/香港在旧金山湾区商业地产投资类别 交易额 (百万美元) 住宅开发用地工业酒店零售业写字楼 来源: RCA, 戴德梁行研究部 200152016 香港

14、金融管理局购买第 六大道1095号 (12亿) 中投公司购买纽约广场 一号(7亿) 中国人寿购买 PaineWebber 大厦 (16亿) 安邦保险购买华尔 道夫酒店(20亿) 安邦保险购买酒店投资组 合 (13.7亿) 中国人寿与加拿大退休基 金购买工业投资组合 (2.47亿) Sungate 购买GM大 厦 (14亿) 5 芝加哥投资额在2015 和2016 年均有显著增长。2014年投资 额仅为3.77亿美元，而2015年 与2016年投资额均超过10亿美 元。芝加哥为2016年的中国在 美投资第四大城市。与曼哈顿 和旧金山的低资本化率相比， 芝加哥对投资者非常有吸引 力。为了获得更高的

15、收益率， 投资者并不介意芝加哥稍高的 投资风险。 西雅图/贝尔维尤以前被认为是 外国投资的二线城市，但目前 受到海外开发商和投资者的密 切关注。 2015年6月，总部位 于香港的基汇资本以7.11亿美 元购买了西雅图最高的建筑 - 哥伦比亚中心，这是该地区历 史上最大的交易之一。这一地 区有亚马逊，微软这样的领先 高科技公司，再加上脸书在该 地区的扩张，促进了更多高科 技公司迁移到该地区。因此， 西雅图/贝尔维尤已超过洛杉 矶，成为美国第三大潜力城 市。 芝加哥和西雅图 China/HK Investment in Chicago/Seattle Metro CRE by Asset Clas

16、s: 2012 - Present Dollars in millions 354 1,624 234 84 1,014 780 100 59 36 480 2,552 1,433 200152016 Anbang Insurance purchase of Blackstone Hotel Portfolio in Chicago (1.0B) GLP / China Life purchase of Industrial portfolio in Chicago / Seattle (0.5B) GLP purchase of Industrial portfolio

17、 in Chicago / Seattle (0.3B) Source: RCA, Cushman & Wakefield Research COS Capital purchase of Aon Center in Chicago (0.7B) Gaw Capital purchase of Columbia Center in Seattle (0.7B) ApartmentDevelopment SiteIndustrialHotelRetailOffice 洛杉矶仍是中国投资的主要目标。 过去三年里，洛杉矶涌现出一 系列大宗交易。 除去这几例大宗交易，中国投资者在洛杉矶投资 项目金额稳

18、定。2014年涌现出土地开发项目的小高峰。绿地大都 市，泛海广场和正中洛杉矶中心这几大项目将会重构洛杉矶的天 际线，并且重振附近社区和吸引更多的投资。 洛杉矶投资额略有下降 2012至今中国/香港在芝加哥/西雅图商业地产投资类别 交易额 (百万美元) 住宅开发用地工业酒店零售业写字楼 来源: RCA, 戴德梁行研究部 200152016 普洛斯 / 中国人寿在 芝加哥/西雅图购买 工业投资组合(5亿) 普洛斯在芝加哥/西 雅图购买工业投资组 合(3亿) 东方藏山购买芝加哥 怡安中心(7亿) 基汇资本购买西雅图 哥伦比亚中心(7亿) China/HK Investment

19、in LA Metro CRE by Asset Class: 2012 - Present Dollars in millions 113 1,696 448 222 307 136 1,175 1,266 175 145 290 74 525 2,625 1,5781,586 200152016 Anbang Insurance purchase of Blackstone Hotel Portfolio (1.1B) GLP / China Life purchase of Industrial portfolio (0.7B) CIC purchase of In

20、dustrial portfolio (0.5B) HKMA purchase of Century Park Office portfolio (1.6B) Source: RCA, Cushman & Wakefield Research ApartmentDevelopment SiteIndustrialHotelRetailOffice 2012至今中国/香港在洛杉矶商业地产投资类别 交易额 (百万美元) 住宅开发用地工业酒店零售业写字楼 来源: RCA, 戴德梁行研究部 200152016 普洛斯 / 中国人寿购 买工业投资组合(7亿) 中投公司购买工业投 资

21、组合 (5亿) 香港金融管理局购 买世纪公园写字楼 投资组合 (16亿) 安邦保险购买黑石酒店 投资组合(11亿) 安邦保险购买黑石芝加哥 酒店投资组合(10亿) 6 由于中国经济放缓，国内很多有实力的企 业被高回报的海外投资所吸引，中国在美 投资交易量在2016年创历史最高纪录。但 是，在2016年末，中国政府收紧了货币政 策并限制资本流出。据媒体消息， 投资者核心业务以外的超过10亿美元的并 购以及国有企业涉及10亿美元以上的境外 房地产交易也受到政策的影响。中国政府 开始限制大宗境外投资。有海外投资的中 国企业对向政府提交海外投资申请并不陌 生。自2013年以来，海外投资审批限额一 直为

22、10亿美元。在2016年，62的投资超 过10亿。2017年，海外投资审批过程将会 更为缓慢。 “到2017年9月 ， 北 京将禁止所有投资 超过100亿美元的 交易.” 政策 条例 7 目前中国的经济和金融状况正在下滑，中国投资者仍会继续在美 国投资地产项目。由于中国政府开始限制资本外流，到2017年9 月期间，在美投资额增长将会放缓。中国政府在最近几个月里放 缓批准海外投资的进程，表明海外资金流动放缓。新政策将会在 未来九个月内规范海外投资项目。 中国投资者开始注重战略性资产配置，在继续投资酒店和住宅项 目的同时，增加对写字楼的投资。中国投资者需要与当地公司合 作，这对美国商业地产行业将是

23、巨大的商机。 更多中国保险公司将发行海外债券以减轻其货币风险。黄金地段 写字楼和零售资产以其低流动性，极具增值潜力和稳定的现金流 备受中国投资者青睐。 除了美国东西海岸主要城市，中国投资者将开始进军美国二线 城市。 2017年展望 物业地点投资者类别价格(美元$ 百万) 面积(平方英 尺/单位) 日期 多处多处安邦保险酒店5,50009-16 麦迪逊大道11号纽约PGIM Real Estate写字楼2,6002,285,04308-16 流行秀购物广场拉斯维加斯TIAA-CREF商业2,500836,00607-16 第六大道1095号纽约香港金融管理局写字楼2,3531,116,12907

24、-16 前麦格劳希尔总部纽约景顺投资，中投公司写字楼2,2902,625,64012-16 多处多处新加坡政府投资公司其他2,15044,60008-16 哈德逊城市广场10号纽约Allianz RE of America写字楼2,1501,813,46508-16 喜达屋酒店多处中国人寿保险酒店2,00010-16 第七大道787号纽约CommonWealth Partners, CalPERS写字楼1,9411,706,00701-16 花旗银行总部纽约CommonWealth Partners, CalPERS写字楼1,8842,634,67006-16 2016美国十大地产交易 来源:

25、 RCA, 戴德梁行研究部 *涉及中国或香港的跨境投资者的交易被标出 物业地点投资者类别价格(美元$ 百万) 大小(平方英 尺/单位) 日期 多处多处安邦保险酒店5,50009-16 PaineWebber大厦纽约RXR房地产公司写字楼1,6501,749,00005-16 喜达屋酒店多处中国人寿保险酒店1,50010-16 第六大道1095号纽约香港金融管理局写字楼1,1531,116,12907-16 前麦格劳 希尔总部纽约中投公司写字楼1,0312,625,64012-16 纽约广场一号纽约中投公司写字楼7002,545,00005-16 第三大道850号纽约海航集团写字楼463613,

26、66403-16 口红大厦 (仅土地)纽约上海城投写字楼453592,00002-16 医疗办公室堪萨斯泰康人寿保险写字楼39911-16 多处多处平安保险工业39011-16 2016中国/香港十大在美投资交易 来源: RCA, 戴德梁行研究部 注：价格根据中国/香港投资者的参与部分有所调整 About Cushman & Wakefi eld Cushman & Wakefi eld is a global leader in commercial real estate services, helping clients transform the way people work, sh

27、op, and live. The fi rms 43,000 employees in more than 60 countries provide deep local and global insights that create signifi cant value for occupiers and investors around the world. Cushman & Wakefi eld is among the largest commercial real estate services fi rms in the world with revenues of $5 bi

28、llion across core services of agency leasing, asset services, capital markets, facilities services (branded C&W Services), global occupier services, investment management (branded DTZ Investors), tenant representation and valuations & advisory. To learn more, visit www. cushmanwakefi or follow Cushw

29、ake on Twitter. Copyright 2017 Cushman & Wakefi eld. All rights reserved. The information contained within this report is gathered from multiple sources considered to be reliable. The information may contain errors or omissions and is presented without any warranty or representations as to its accuracy. Direct: +1 415 677 0422 Mobile: +1 408 761 9328 Direct: +1 415 773 3555 Mobile: +1 720 238 5460 David Bitner 高级总经理 美国投资市场研究部 高级董事总经理 - 中国直接投资 旧金山湾区及洛杉矶地区 Xinyi McKinny, 高心怡