1、中国高净值人群 新马投资置业特别报告 2017 聚焦“亚洲中心” Singapore & Malaysia Property Trends for the Chinese HNWI 1 序言 2016 年，全球经济面临许多挑战，货币贬值、资产泡 沫等问题纷纷浮现。在这一经济大环境下，海外资产配置越 来越受到高净值人群的关注和青睐。而在众多海外投资需 求中，海外置业算得上是一大热门谈资。我们在此时发布 2017 年中国高净值人群新马投资置业特别报告正是符合 当下需求且具有极强的时效性，希望给可爱的读者们在海外 投资和置业的过程中指明新的方向。 过去几年，东南亚，尤其是马来西亚正逐渐受到全球投 资

2、者和财富创造者们的关注。马来西亚国家银行日前公布， 由于内需、私人消费及投资方面取得的强劲增长，2016 年 上半年马来西亚 GDP 平均增长 4.1%，预测下半年这一数 据将提升至 4.3%。其次，根据胡润研究院发布的2016 胡润全球富豪榜显示，全球 754 位十亿美金上榜华人富 豪中，东南亚是除大中华地区以外，富豪居住人数最多的地 区，且总体呈上涨趋势，其中，10 位十亿美金华人富豪居 住于马来西亚，人数仅次于新加坡。另一方面，马来西亚也 是华人聚集较多的国家之一，根据 China Daily 报道的全球 华人官方数据，马来西亚华人数量为 665 万，仅次于泰国 939 万，是全球华人数

3、量第二的海外国家。 去年，我和我的家人第一次去马来西亚，至此便爱上了 这个国家。后来，由于女儿参加国际学校比赛等原因，我们 又去马来西亚旅行了 5、6 次。我的太太十分喜爱 Borneo 岛，这个海岛上有许多可爱的大猩猩。我同样成为了马来西 亚的业主，在新加坡旁的依斯干达特区购置了度假房。置业 主要出于四方面的原因，一是作为 “一带一路”的要冲之地， 这个区域拥有很高的升值空间和增值潜力 ；二是马来西亚保 留了很多英式文化，尤其是教育体系，作为一名英国人我觉 得他们会更懂我 ；三是它优越的地理位置，离新加坡很近， 离中国大部分城市也只有 46 小时的飞行距离，十分便利， 气候宜人舒爽。最后，马

4、来西亚新鲜好吃的美食也是吸引我 置业的一大重要原因。总而言之，我十分看好新马地区未来 的发展，它非常值得投资。 在编制这份报告的时候，我们几经周折采访到了相关产 业投资专家、已购置新马房产项目的业主和意向投资者，他 们都是非常成功且受人尊敬的企业家，在访谈中他们的观点 也证实了我的想法，我们都对这个地区未来的发展和增值潜 力寄予厚望。 最后，希望您也能够在这份报告中获取到一些有价值的 信息。当然，如果您在新马投资置业方面有独到的想法或在 投资置业过程中有任何疑问，欢迎将您的看法或问题发送至 ，我非常乐意与您共同探讨或向您分 享我的建议。 胡润 Rupert Hoogewerf 胡润百富董事长

5、/ 首席调研员 过去几年，东南亚， 尤其是马来西亚正逐渐受到 全球投资者和财富 创造者们的关注。 2017 中国高净值人群新马投资置业特别报告 2 2017 中国高净值人群新马投资置业特别报告 目录 06 01 序言 03 中国高净值人群规模与分布概述 05 中国高净值人群海外需求与海外置业现状 08 新马投资置业市场分析 18 专家访谈摘录 12 新马热点区域板块分析 19 置业投资者与意向置业投资者访谈摘录 20 关于胡润百富 17 3 中国高净值人群数量 胡润研究院调查数据显示，截止 2016 年 5 月，中国大陆地区总资产 千万以上的高净值人群数量约 134 万， 比 2015 年增加

6、 13 万人，增长率达 到 10.7%，其中可投资资产千万以上 的人群数量约 68.3 万。总资产亿万以 上的超高净值人群人数约 8.9 万，比 2015 年增加 1.1 万人，增长率高达 14.1%，其中可投资资产亿万以上的 人群数量约 5.25 万。 中国高净值人群分布 从地区分布看，华东地区所占 比例最高，达 43% ；华北第二，占 23% ；华南第三，占 19%。其次是西 南、华中、东北、西北四地，总和仅 占 15%。 千万高净值人群分布 ：广东 千万高净值人数最多且增长最快 广 东 省 取 代 北 京 成 为 2016 年 千万总资产人群最多的省份，其千万 总资产人群数量为 24 万

7、人，增幅也 是最高的省份，达到 17.65% ；北京 千万总资产人数紧随其后，共 23.8 万 人，比 2015 年增加了 2.4 万人 ；第 三是上海，增加 2.4 万人，达到 20.5 万人 ；浙江排名第四，人数比 2015 年增加 1.4 万，达到 16 万人。这四个 省市共拥有总资产千万以上高净值人 群 84.3 万人，占全国的 63% ；同时 也是拥有可投资资产千万以上人群最 多的四个省市，人数均已超过 8 万。 亿万超高净值人群分布 ：北 京、广东、上海、浙江四地人数 均超过一万 北京、广东、上海、浙江四个地 区的亿万总资产人数均已过万，其中 北京最多，共 1.56 万人，比 20

8、15 年 增加了 2,200 人 ；其次是广东，增加 了 2,100 人，总数达到 1.4 万人 ；上 海位列第三，比 2015 年增加 1,800 人，达到 1.27 万人 ；浙江亿万超高净 值人数首次过万，以 1.03 万人排在第 四位 ；江苏排名第五，共 6,750 人， 增加 850 人。这五个省市共拥有亿万 超高净值人群约 5.9 万人，占全国的 67%。其余省市的亿万超高净值人群 的数量均在 3,500 人以下，其中福建、 山东、四川、河南、湖北、安徽、重 庆、江西、云南、广西、贵州、青海、 西藏 13 个省的亿万超高净值人群数量 增幅较为显著，均已超过 10%。 中国高净值 人群

9、规模与 分布概述 中国大陆地区千万、亿万富豪人数 中国高净值人群数量与增长率 年份增幅千万高净值人数 2011 2012 2013 2014 2015 2016 960,000 1,020,000 1,050,000 1,090,000 1,210,000 1,340,000 2016 年可投资资产人数总资产增幅2016 年总资产人数 千万资产等级亿万资产等级 10.7% 683,0001,340,000 14.1% 52,50089,000 数据来源 ：胡润研究院 数据来源 ：胡润研究院 9.7% 43% 23% 19% 5% 4% 4% 2% 6.3% 2.5% 3.8% 11.0% 10

10、.7% 数据来源 ：胡润研究院 中国高净值人群数量与分布 地区 华东 华北 华南 西南 华中 东北 西北 千万高净值人数 581,158 308,468 252,456 61,238 58,960 54,002 23,584 占比 4 2017 中国高净值人群新马投资置业特别报告 企业的拥有者，这部分人占 到 55%, 比例没有增长。企业资产 占其所有资产的 56%，他们拥有 230 万的可投资资产（现金及部分 有价证券） 、价值 190 万以上的住 房和 20 万以上的车。 中国高净值人群构成 企业主 金领主要包括大型企业集团， 跨国公司的高层人士，他们拥有公 司股份、高昂的年薪、分红等来保

11、 金领 证稳定的高收入。这部分人群比较 稳定，占 20%。他们财富中现金 及有价证券部分有所增长至 25%。 他们拥有 470 万以上的自住房产， 价值 40 万以上的汽车。 炒房者主要指投资房地产，拥 有数套房产的财富人士。占千万富 豪的 15%。比例比去年增加 5%。 一线城市房价猛涨，是这部分人群 比例上升的主要原因。房产投资占 到他们总资产的 89%，现金及有 价证券占比为 6%。 他们是从事股票、期货等金融 投资的专业人士。这部分人群随着 中国股市的回落因此比例下跌，为 10%。在他们的财富中，现金及 股票占到其总财富的 43%。职业 股民平均拥有 370 万以上自主房 产、160

12、万以上投资性房产和价值 40 万以上的汽车。 55 % 20 千万高净值人群主要由四部分人群构成 15 % 10 % 企业主金领 职业股民 炒房者 胡润百富发布的2016 胡润千万富豪财富报告 ， 主要调研中国大陆地区的 千万资产富裕人士数量。富 裕人士资产包括个人所拥有 的固定资产和流动资产。固 定资产类别分为 ：自己所拥 有的上市或未上市股权，自 住房产、投资性房产 ；流 动资产包括股票、基金、债 券、存款、保险等。该报告 以省份和城市为单位，调研 富裕人士人口分布，并以富 裕人士的长期居住地为参考 依据。胡润研究院采用微观 和宏观的调研方法。微观调 研采用各地区高档住宅数 量、房地产价格

13、涨幅、豪车 销售指标、个人所得税申报 人数、企业注册资本和其他 高档消费等相关指标。宏观 上参考国家统计局最新公布 的中国 GDP、GNP 数据， 并结合洛仑兹曲线模型进行 分析统计。 炒房者 职业股民 5 中国高净值人群 海外需求与 海外置业现状 高净值人群海外需求概述 从海外需求关注点来看，全球资产配置在海外 需求中越来越受到重视，88% 的高净值人群表示 对全球金融环境非常关心，其中超过五成的人最为 关心的是人民币贬值问题，其次他们对美元汇率、 海外理财和 M2 人民币货币供应量三方面也有一定 的关注度。 从高净值人群已有的海外经历现状来看，海外 旅游、海外教育、海外金融投资、海外置业和

14、海外 移民是中国高净值人群最主要的五大海外经历。 高净值人群的资产等级越高，其拥有的海外经 历越为丰富，尤其是在置业投资方面。研究显示， 资产为 1 亿元以上的超高净值人群海外置业的比例 达到 58.5%，该占比明显高于资产在 1 亿元以下 的高净值人群。 高净值人群海外置业现状 海外置业越来越受到关注，目前 39% 的高净 值人群已经拥有海外购置房产的经历。这部分海外 置业的高净值人群平均拥有 2.3 套海外房产，财富 均值达到 1.9 亿元，平均年龄为 42 岁。拥有 4 套 及以上房产的人群比例为 15.6%。 而随着资产等级的增加，其在海外置业的房产 也越多，资产 1 亿元以上的人群置

15、业 4 套及以上房 产的人群占比达 31.4%。 关注的全球金融问题 高净值人群现有海外经历 数据来源 ： 2016 中国投资移民白皮书 数据来源 ：2016 中国高净值人群出国需求与趋势调研 关注 人民币贬值 美元汇率 海外理财（如地产基金、保险等） M2 人民币货币供应量 不关注 88% 56% 16% 13% 3% 12% 图片 Getty Images 提供 总体高净值人群资产 1,000 万到 1 亿元资产 1 亿元及以上 海外旅游 海外教育 海外金融投资 海外置业 海外移民 77.7% 47.1% 43.3% 39.0% 19.1% 76.9% 44.8% 40.8% 34.5%

16、17.7% 81.0% 57.1% 53.7% 58.5% 25.2% 新加坡海滨实景图 6 2017 中国高净值人群新马投资置业特别报告 在海外置业的购置用途上，以分散风险为目的的资产配置需 求最为明显，占比 52.8% ；其次是子女海外教育居住使用，比例 为 47.8%。45 岁以上的高净值人群购置海外房产最大的用途是子 女海外教育居住使用。同时随着中国国际化发展进程的深入，中国 高净值人群逐渐接触到更为全面完善的海外市场观念与服务，选择 在海外“乐退养老”的人群正在逐步增加，占比 14.3%，这一现 象在 45 岁以上、资产 1 亿元以上的人群身上体现得更为明显。 在海外购置房产的决策过

17、程中，房产本身的投资价值是高净 值人群最为关注的方面，61.5% 的人会在置业时考虑这一因素 ； 其次是性价比和地段，考虑比例达到 39.3% 和 33.8% ；而永久 产权和自然生态环境是排名第四、第五的考虑因素，占比分别为 30.8% 和 28.2%。 置业区域方面，学区以 52% 的占比成为最受高净值人群 欢迎的区域，其次为市中心（23%） 、华人区（17%）和郊区 （16%） 。 海外置业用途 数据来源 ：2016 中国高净值人群出国需求与趋势调研 资产配置需求 子女教育居住 自住（包含生活和工作需求） 休闲度假居住 出租（租赁） 乐退养老 海外身份规划 健康医疗 52.8% 34.9

18、% 26.9% 22.3% 14.3% 13.0% 9.0% 47.8% 海外置业考虑因素 数据来源 ：2016 年中国高净值人群出国需求与趋势调研 投资价值 性价比高 地段 永久产权 自然生态环境 交通便捷 城市人文环境 经济发达 华裔华侨聚集地 移民身份获取 10.3% 8.5% 61.5% 39.3% 33.3% 30.8% 28.2% 23.9% 18.8% 15.4% 置业区域的意向 数据来源 ： 2016 中国投资移民白皮书 学区 52% 郊区 16% 华人区 17% 市中心 23% 图片 Getty Images 提供 7 从海外置业未来趋势来看，高净值人群对于海外 购置房产的偏

19、好有所上升。在未来五大海外需求中， 考虑海外置业的人群占比达到 46%，仅次于海外旅游， 排名第二。随着财富等级的增加，其对海外置业的倾 向也不断提升，资产在 1,000 万 1 亿元之间的高净值 人群，未来海外置业需求比例为 43%，而资产在 1 亿 元以上的人群，该比例则达到 59%。 对于已购置海外房产的人群来说，随着他们经验 的日趋丰富，其海外置业的行为也将更为理性，超过 五成以上已置业人群表示会保持现有置业，三成左右 的人未来将会继续在海外购置房产。当然，资产等级 越高的高净值人群未来对于海外房产需求也越高，资 产 1 亿元以上超高净值人群有 41.9% 表示会继续扩大 海外房产的配

20、置，而资产在 1,000 万 1 亿元的人群未 来计划增加海外置业的比例仅有 25.8%。 未来海外需求 数据来源 ：2016 中国高净值人群出国需求与趋势调研 海外旅游 海外置业 海外金融投资 海外教育 海外移民 总体高净值人群资产 1,000 万到 1 亿元资产 1 亿元及以上 56.6% 46.0% 41.6% 38.1% 29.3% 56.5% 43% 39.2% 36.9% 29.8% 56.8% 59% 52.1% 43.2% 27.4% 图片 Getty Images 提供 新加坡实景图 8 2017 中国高净值人群新马投资置业特别报告 一带一路地图 新马投资 置业市场 分析 新

21、马投资置业综述 华人移居佳选 近年来，东南亚市场已然成为世界 经济最活跃的地区之一，同时也受到了 众多财富创造者们的青睐。根据胡润研 究院发布的2016 胡润全球富豪榜数 据显示，全球 754 位十亿美金上榜华人 富豪中，东南亚是除大中华地区以外， 富豪居住人数最多的地区，且总体呈上 涨趋势。 随着东南亚这一亚洲新兴市场的崛 起，在该区域置业的关注度和吸引力也 不断提升。其中，新加坡和马来西亚算 得上是东盟国家中最为重要的两大地区。 新加坡和马来西亚素来有“世界宜 居国家”的美誉，十分适合华人移居。 究其原因，主要源于宏观经济环境、区 位交通、自然气候环境、社会人文和生 活质量五大方面。 经济

22、活力 随着中国“一带一路”战略的落实 与发展，新马两国已成为中国在东盟最重 要的两大贸易伙伴，也是“一带一路”战 略核心高地。据官方数据显示，2016 年 111 月，中国企业共对“一带一路”相 关国家非金融类直接投资 113.5 亿美元， 其中新加坡、马来西亚等地区是较为主要 的资金流向。未来，通过中国与新马地区 在贸易等领域的进一步紧密合作，新马经 济必将迎来一次质的飞跃，从而吸引到更 多全球投资者的目光，带来更多外资注 入，形成经济发展的良性循环。 区位交通 新马两国离中国距离较近，无时差， 与中国大部分城市也有着充足的直航数 量，飞行时间短。因此，相较于其他欧美 国家，更适合华人移居。

23、 9 新马区位交通图 同时，新马位于东盟的核心位置，辐射整个东南亚地 区，是重要的贸易枢纽，24 小时飞行即可以覆盖几乎整个 东盟市场，68 个小时飞行便可以覆盖大部分 APEC 国家， 包括全球最活跃的两大经济体中国和印度。未来，随着 泛亚铁路等一系列基建项目的落实开通，将进一步提升新马 与亚洲国家之间的连通性和竞争力。根据官方规划，泛亚铁 路将从云南昆明出发，经越南、柬埔寨等国，在泰国汇合后 经马来西亚直达终点新加坡，全程仅需 1520 个小时。 气候环境 新马地处北纬 1 度至 7 度，热带气候，无四季之分，常 年温暖，温度介于 2132 摄氏度之间，温差极小、雨量充 足、空气湿度高、气

24、候温暖而潮湿。 新马四季宜人的气候环境，为居住者提供了一个舒适惬 意的生活环境，尤其是绿植覆盖率首屈一指，是亚洲难得的 “净土” 。周围分布着湿地公园、自然雨林等丰富天然资源。 同时，新马得天独厚的地理位置，使其远离地震、海啸、台 风等自然灾害。 社会文化 自从 1965 年与 1963 年分别建国以来，新加坡与马来 西亚两国数十年间从未出现过政治动荡或军事政变，政局和 社会一直处于稳定和谐的状态。与此同时，马来西亚与新加 坡又是华人地位最高的东南亚国家。华人在这两个地区的比 例均占主流，根据全球华人官方数据显示，马来西亚的华人 数量达到 665 万，而新加坡的华人则达到了全国人口的四 分之三

25、。华文教育普遍，文化背景相近。不仅通行普通话， 也广泛使用粤语、福建话、客家话、潮汕话等地方方言。因 此，对华人来说，在新马地区生活，并不存在极大的文化差 异和语言障碍，使其更容易融入和适应当地主流社会。 生活质量 作为英联邦国家，新马地区无论是在教育、医疗、养 老，还是其他城市和社会配套上都拥有完善的制度、先进的 技术和人性化的服务，使得移居的华人能够获取到更优异和 全面的各种资源。而在费用成本上，较之欧美国家却更具优 势和性价比。另外，安全指数方面，新马两国亦有着严格的 标准制度和监控体系，包括食品安全、环境保护等一系列有 关生活质量的指标。 新加坡投资置业热门之选 新加坡是东盟创始会员国

26、，也是首个与中国签订自由贸 易协定的国家。作为成熟的经济体，处于东南亚核心位置的 新加坡发展趋势迅猛，吸引了众多海外投资者的关注，尤其 是中国投资人群。根据商务部公布的数据，截至 2015 年 10 月，新加坡已成为中国第二大对外直接投资目的国。 置业方面，新加坡拥有稳定的政治环境、全面的基础设 施、优越的医疗教育资源，加上政策透明度高、法制健全、 政府廉洁高效，吸引了许多全球投资者的目光。通过 2016 年中国高净值人群出国需求与趋势调研，我们发现新加坡也 是中国高净值人群最青睐的十大海外置业目的地之一。 新加坡之所以是海外置业理想目的地之一，与其拥有 “全 图片来源 ： 2017 中国高净

27、值人群新马投资置业特别报告 “3 条泛亚铁路的 中国段已获得国家 发改委批复，分别 是大 ( 理 ) 瑞 ( 丽 ) 铁路、玉 ( 溪 ) 磨 ( 憨 ) 铁路、祥 ( 云 ) 临 ( 沧 ) 铁 路，为日后积极打 通中国对接东南亚 段的泛亚铁路意义 深远。 ”摘自 中国青年网报道 10 2017 中国高净值人群新马投资置业特别报告 吉隆坡 新加坡 马来西亚 布城 芙蓉 爱极乐 新山 麻坡 峇株 巴辖 努沙 再也 马六甲海峡 全程距离：约350公里 最高时速：300公里 6个停靠及2个终站 吉隆坡到新加坡 车程：约90分钟 隆新高铁线路图 资料来源 ：马来西亚政府文件 球最佳经商环境”的口碑是

28、分不开的 ；而新加 坡之所以是全球范围内经商环境最好的国家， 与其国际金融中心的地位息息相关。卓越的技 术、低税率、高效的运输和基础设施体系，推 动新加坡超越中国香港，成为全球第三大国际 金融中心，地位仅次于纽约和伦敦两大城市。 而在未来的发展中，全球金融中心的重心向亚 太地区转移也必然成为大势所趋。 正是因为新加坡世界金融经济中心的地 位和置业热捧度的不断升温，造就了置业高房 价、高投入的特点。尽管近年来新加坡政府着 手房产政策管控，其房价逐渐趋于理性，但仍 然保持着全球前十位的排名。据房地产统计数 据显示，2016 年新加坡地区，国外投资者可 置业的私人房产价格已达到每平米 20 万人民

29、币以上的高价。因此，从新加坡本身的投资发 展趋势来看，我们不难发现，随着生产、经 营、投资、生活等成本的大幅上升，新加坡许 多企业和投资者纷纷开始着手向成本更低、市 场更广阔的其他东南亚国家转移， “资本东南 飞”的趋势越来越明显。 在这一趋势中，处于东南亚核心位置的马 来西亚与新加坡之间的联系越来越紧密，正成 为新加坡资本转移和企业扩张的重要发展战略 地区。受到其有竞争力的经营生产成本、相对 完善的基础设施建设、不断向上的经济实力、 稳定的政局发展等方面的吸引，近年来，新加 坡不少劳动密集型和技术密集型产业正逐步向 马来西亚转移，其中也包括油气行业、生活服 务类行业等。 同时，新加坡和马来西

30、亚之间正在启动高 速铁路项目“隆新高铁” ，该铁路以吉隆 坡大马城和新加坡的裕廊东为终站，往返直达 仅需 90 分钟，而这一高速铁路的建设将开启 东盟地区铁路发展的新时代，让新加坡和马来 西亚双边经济合作达到一个新的高度，并增强 两国经济增长的能力，吸引更多国内外直接投 资以及国际和区域游客。 马来西亚投资置业中的“黑马” 马来西亚素有“翡翠天堂，魅力大马”之 称，作为一个开放的经济体，它一直以来受 到外国资本的欢迎，尤其是中国与马来西亚之 间，历史悠久的经贸往来为两国投资合作奠定 了良好的民间基础， “一带一路”的倡议也给 马来西亚带来一波新的投资浪潮。根据商务 部数据统计，2015 年，中

31、国企业对马直接投 资超过 4 亿美元，增长达到 237%。2016 年 19月，中国对马直接投资已经突破5亿美元， 再创历史新高。 随着中国与马来西亚两国政府领导深度 交流和合作的展开，双边经贸往来迅速扩大。 2016 年 11 月上旬 , 马来西亚总理纳吉布第三 次访华，各类友好协议成功签订，使得中马关 系处于历史最好时期。在本次会面中，中马签 署了包括马来西亚东海岸衔接铁路计划等总值 “马来西亚及新加坡 2016 年 12 月 13 日于布城签署隆新 高铁计划双边协议，两国领导人马来西亚总理纳吉布及新 加坡总理李显龙亲自见证签约仪式。许多掌握高铁技术的 国家已展示高度兴趣，其中亚洲中国、日

32、本及韩国，纷纷 表态将参与竞标”摘自星洲日报报道 新加坡总理李显 龙 ： “一旦高铁 落成，新加坡和 吉隆坡将会让人 觉得好像伦敦 - 巴黎，台北 - 高 雄，东京 - 大阪 一般，人们来往 甚至不会觉得自 己是出国了。 ” 11 约 1,440 亿马币（约 2,325 亿人民币）的商 业交易，进一步推动和奠定了两国全面的战略 合作伙伴关系。 从投资发展来看，中国已成为马来西亚最 大的贸易伙伴，而马来西亚也是中国在东盟国家 中的第一大贸易伙伴。根据马来西亚国际贸易及 工业部长慕斯达法指出，目前在中国投资的马来 西亚公司已达 5000 多家，包括百盛、双威及森 那美等知名企业。马来西亚方面，除了

33、有微软、 淡马锡等国际巨头的进驻之外，华为、阿里巴 巴、碧桂园等大批中国企业也开始密集投资马来 西亚。未来，随着中马合作的加强，将会带动更 多的中国企业进入马来西亚发展。 近年来，在中国与马来西亚的合作中，不 仅是经贸往来方面呈现出了上升态势。马来西 亚在海外置业投资市场中的热度也与日俱增。 巨大的升值空间、优惠的税收政策、快速的经 济增长、稳定的政治格局、适宜的自然气候、 宽松的投资环境、低廉的土地成本、高性价比 的医疗教育及相关资源、众多的海外华人，都 是中国高净值人群置业马来西亚的重要因素。 纵观马来西亚房产的投资数据可以发现， 20002015 年，马来西亚房价总体上涨 127%， 年

34、均增长 8.4%，投资收益率高。同时，马来西 亚也拥有可观的租金投资回报率，据统计，马来 西亚房价在全球排名是 99 位，但租金收益却是 第 9 位。根据全球房地产指南2015 年公布 的数据显示，马来西亚主要市中心的租赁投资回 报率达到 4.57%，远高于中国（2.66%） 、香港 （2.82%）和新加坡（2.93%） 。 另一方面，马来西亚房产在产权上也拥 有极大的优势，与国内 50 年或 70 年的产权 不同，马来西亚房产大多为永久产权，仅少数 项目为 99 年产权。并且，业主拥有该土地的 永久使用权，房屋价值会由于土地的增值而增 值。可见，无论是投资还是自住，在马来西亚 置业都是很好的

35、选择。 值得一提的是，在马来西亚投资置业政策 中， “第二家园计划”可谓是不可忽视的一大 重要利好。根据该计划，成功申请的投资者能 够在保留现有国籍的同时获取到一个长达十年 并可延期的马来西亚特殊签证，该签证允许投 资者、其配偶、孩子和一名佣人在马来西亚长 期居住，且允许多次自由出入，它可以满足中 国投资者低成本实现两个身份的梦想，享受到 马来西亚先进全面的医疗、教育、养老资源和 其他相关资源。 马来西亚特色“第二家园”计划详细介绍 马来西亚“第二家园”计划概念：提供给外国人士申请马来西亚长期居留权和 自由出入签证的项目， 申请审批时间最快为3个月， 无居住要求、 条件简单、 门槛低。 马来西

36、亚“第二家园”计划申请条件：若主申请人年龄在 50 岁以下，以定期 存款的形式在马存入 30 万马币（约合 50 万人民币）即可提出该申请；若主申请 人年龄超过 50 岁，则投资金额可降低至 15 万马币（约合 25 万人民币）。 马来西亚“第二家园”计划优势： 门槛低、获批快、取款灵活（第二年即可取出部分用于马来西亚的房产投资、 子女教育、医疗服务等项目）； 一人申请，全家（配偶、孩子及一名佣人）享长期居住权，且无英语要求、不 坐移民监； 10 年有效期、永久续签，可无限次自由往返马来西亚且逗留时间无限制，拥有 该签证同时可以凭护照、资金证明等简单材料快签新加坡等 150 多个国家； 中国国

37、籍不变，享受双重身份； 低成本享受亚洲顶尖养老、医疗环境； 留学环境优质安全、成本低，子女可享受到幼儿园到大学的国际名校教育资源； 便捷换发马来西亚驾照、购车获取税收减免优惠。 租赁投资回报率 数据来源 ： 2015 全球房地产指南 马来西亚主要市中心 新加坡 香港 中国 4.57% 2.93% 2.82% 2.66% 马来西亚总理访华重要成果 中国交建与马来西亚铁路衔接公司（MRL） 在北京签署马来西亚东部沿海铁路项目商务合同， 合同金额约 460 亿马币（约 745 亿人民币）； 中马双方签署了价值 342.5 亿美元（2,318.3 亿元人民币）的 14 份协议； 大马总理宣布明年将在中

38、国增设8个新航站、 11 条新航线，每周新增 35 个航班，由中国直飞 马来西亚；同时对华延长免签政策至2017年底， 马国内购买奢侈品不再受限。 资料来源 ：新华网 12 2017 中国高净值人群新马投资置业特别报告 图片 Getty Images 提供 新马热点 区域板块 分析 碧桂园森林城市滨海实景图 在新马地区近几年的发展中，毗邻新加 坡的马来西亚经济特区依斯干达特区， 可谓是一个不得不提的“潜力股” 。该特区不 仅是马来西亚政府未来发展的重点项目，同 样也是新加坡产业转移的热点区域。目前， 新加坡经济发展局正鼓励和支持新加坡跨国 企业将毗邻新加坡，隔海相望的马来西亚依 斯干达特区作为

39、补充可用的空间。而搬迁至 依斯干达特区的新加坡公司可享有新加坡国 际企业发展局的现有激励措施，包括国际化 融资计划、贷款保险计划、贸易信用保险计 划和政治风险保险计划等。 区域简介 依斯干达特区于 2006 年 7 月 30 日成 立，总面积为 2,217 平方公里，位于马来西 亚的最南端柔佛州南部，跨坐于马六甲海峡 和南中国海的三座重要港口之上，与新加坡 仅一条海峡之隔，是马来西亚政府推行的一 项大型经济发展计划，政府预计投入 1,000 多亿美元（约 7,000 亿人民币） ，将这里打 造成国际级经济发展平台。 依斯干达特区发展局（IRDA）报告指 出，目前该区拥有 170 万人口，随着经

40、济的 发展和政策的支持，到 2025 年，人口预计 将达到 300 万，年增长比例 4.1%。人口持 续的增长将促使消费品需求的持续增升，从 而推动依斯干达特区成为经济发展最迅速的 区域之一，并带动一系列行业的前行。 依斯干达特区共分为五大战略区位，每 一个板块均有独自的定位和发展方向。旗 舰 A 区是新山城市中心，集中于金融、文化 及旅游发展 ；旗舰 B 区为努沙再也，被规 划为新行政中心，发展教育、医疗、娱乐休 闲、旅游和生物科技产业 ；旗舰 C 区则是 丹绒柏勒巴斯港口，以发展物流、自由工业 区、国际采购为主 ；旗舰 D 区为巴西古当， 重点开发制造业、石油化工产品、油脂和油 库 ；旗舰

41、 E 区为士乃，国际机场、数码城、 高科技与航空制造业将集中在这片区域。 表现指标详述 区位交通指标 依斯干达特区拥有得天独厚的地理和交 通优势。它与新加坡仅一桥之隔，与新加坡， 被形容为如深圳之于香港的经济特区。目前， 13 有两条横跨柔佛海峡的通道连接依斯干达与新 加坡，它们分别是新柔长堤 （Causeway） 和第 二通道（Second Link） 。据官方数据统计，每 天有将近 40 万人次往返于新马关口，而新马相 关机构也正在不断推出新的跨境交通服务，包 括规划和建设全新的巴士、渡轮和的士路线等。 未来，连接两地的交通设施还将持续扩大和完 善。比如，为进一步加强依斯干达特区与新加 坡

42、的连结，新加坡政府特地将捷运系统 (Rapid Transit System) 延伸至依斯干达特区，该地铁 路线将在 2019 年分阶段通车。除此以外，新加 坡总理李显龙和马来西亚总理纳吉布在 2016 年 12 月 13 日共同签署了隆新高铁的正式双边协 议，建成后新加坡与马来西亚吉隆坡之间的交 通时间将由现在的 4 至 5 小时缩短至 90 分钟， 而新加坡与依斯干达特区的车程将缩短至 15 分 钟。仅一水之隔的新加坡，正是依斯干达特区 成功的关键因素之一，两者相辅相成，共同推 动双边经济和贸易的快速发展。 同时，由于处于东盟的核心位置，从依斯 干达特区出发至其他亚太地区也十分便利，短 途

43、飞行即可到达中国（46 小时）和大部分东 盟国家（24 小时） ，仅需 68 小时的飞行便 可覆盖多数 APEC 国家，因此被誉为“亚洲中 心点”和“全球贸易网络支点” 。而在与中国 的往来上，直飞航班也将更加完善。2016 年 5 月 29 日第一条广州到新山的直航正式开通， 2017 年 1 月 13 日深圳到新山的第二条直航开 通。同日，四川航空发布广州直飞新山的第三 条直航航线。直航陆续开通使得中国到依斯干 达特区的出行变得更加便捷。 在物流运输体系方面，依斯干达特区紧 邻马六甲海峡与南中国海之间的三大重要港 口丹戎帕拉帕斯港口、巴西古当港口、丹 绒浪塞港口。其中，丹戎帕拉帕斯港口是航

44、运 巨头马士基在东南亚的集装箱运输和转运业务 地，其到达欧洲、非中东等国家的西行路线都 必须经过丹戎帕拉帕斯，足见此港口的重要性。 综上所述，依斯干达特区辐射整个东盟市 场的地理区位、便利的交通设施以及运输系统 等一系列优势，都使得它成为企业“走出去” 和投资移居的极佳跳板。 依斯干达特区区位图 由于处于东盟的核 心位置，从依斯干 达特区出发至其他 亚太地区也十分便 利，短途飞行即可 到达中国（46 小 时）和大部分东盟 国家（24 小时） ， 仅需 68 小时的 飞行便可覆盖多数 APEC 国家，因 此被誉为“亚洲中 心点”和“全球贸 易网络支点” 。 14 2017 中国高净值人群新马投资

45、置业特别报告 产业投资指标 为了将依斯干达建设成区域商业 中心，依斯干达特区发展局选定了9个 主要经济领域，大力推动其发展。这 9 大产业包括制造业和服务业两大方面， 制造业有电气与电子、石油化工及油脂 化工、食品及农业加工 ；服务业则是 金融咨询及顾问、创意产业、物流、旅 游、教育和医疗健康。大体来说，这些 领域多属知识型和资本密集型，适合具 有专业技能的劳动人口。 根据马来西亚依斯干达特区发展 局发布的第三季度业绩报告显示，包括 制造业、物流、旅游、教育、保健、创 意工业及金融服务在内的 9 大主要产 业是吸引外资投入的重要领域。截至 2016 年 9 月，该区 1 月 9 月共吸引 10

46、8.5 亿马币（折合人民币 174 亿元） 投资，累计投资额达 2,188.4 亿马币 （折合人民币约 3,509.8 亿元） ，其中 40% 为外资投资。中国位居依斯干达 特区外资投入榜首，新加坡紧随其后， 第三位是美国投资者，日本和西班牙的 投资额排名第四、第五位。目前，累计 投资额中 1,133.6 亿马币（折合人民 币 1818 亿元）已落实，占比 52%。 为吸引更多企业和投资者的目光， 在依斯干达特区进行产业投资和企业创 办均能享受到多种税收减免政策，包括 公司所得税减免、投资税赋减免、再投 资税赋减免、进口税 / 销售税和国产税 减免等。因此，该区成为了众多企业进 驻的首选之地。

47、目前，微软、淡马锡、 西门子、三菱、松下、达能、宜家、希 捷、好时等国际巨头已纷纷在依斯干达 特区设立分公司。同时，特区也吸引了 资料来源 ：依斯干达特区官网资料来源 ：依斯干达特区官网 依斯干达特区产业图 依斯干达特区外资来源国排名 数据来源 ：马来西亚依斯干达特区发展局 中国 新加坡 美国 日本 西班牙 国家排名 3 4 5 1 2 为了将依斯干达建设成区域商 业中心，依斯干达特区发展局 选定了 9 个主要经济领域。 依斯干达特区 税收优惠政策 公司所得税减免：免缴 510 年的企业所得税，或在 5 年内减免 70% 的法定收入所得税； 投资税赋减免：5 年内 60% 固 定资产投资额可免

48、缴70%所得税， 或其合格资本支出的 60% 可从其 所得税中扣除； 再投资税赋减免：再投资额 的 60% 可抵消应缴纳所得税的 70%，优惠期限 15 年或更长； 进口税、销售税和国产税减免： 外资企业可享受进口税、销售税和 国产税的直接减免； 特定产业外资宽松条例：特定 产业不受马来西亚新经济政策的约 束，外商拥有 100% 股权，并可在 全球自由融资，经济特区内可无限 制地聘请国外员工，免 10 年所得 税或 5 年 100% 投资税务优惠。 注：特定产业指投资创意行业、教育、物 流、财务咨询和顾问、旅游以及医疗保健 15 华为、碧桂园、阿里巴巴、中兴、小 米等大批中国企业的投资。 有意

49、思的是，在依斯干达特区目 前的企业投资过程中，我们发现中国 优势产能企业逐渐呈现出“抱团出海” 的新趋势。所谓“抱团出海” ，是指国 内一大批相关上下游企业通过海外平 台或项目，携手共同开拓海外市场， 实现优势互补、产能合作。例如，依 斯干达特区“碧桂园森林城市国际产 能合作新城”这一新业态便备受关 注。这一新形式已然受到马来西亚政 府的肯定和大力支持，未来将成为企 业协同合作的重要平台和发展方向。 置业价值指标 2016 年是依斯干达特区项目发展 的第 10 个年头，在中国“一带一路” 政策的引导和辐射下，加上其本身独特 的身份和蓬勃发展的经济，使得依斯干 达特区已然成为全球投资的热选地。作 为投资项目中一大重要组成部分，依斯 干达特区置业更是被外界广泛看好，并 掀起了一股房产投资热潮。 依斯干达特区房产的价格正处于 房价洼地，虽然与新加坡仅一桥之隔， 但其房价仅为新加坡的四分之一。低 进场价能够使投资者们享受到依斯干 达特区未来几年经济腾飞带来的高增 值利润。据腾讯房产报告显示，2015 年，马来西亚柔佛州住宅价格已上扬 31%，涨幅为全球前十。即便是投资 后不售出，依斯干达特区的年租金回 报率也在