1、 1 | ANJUKE 关于更好的居住生活， 相信每个人心中都有不同的想法。 当楼市回归 平稳， 当房屋回归居住本质， 我们有更多的时间思考更加理想的居住 生活是什么样子。 以 “中国城市人理想居住模型” 为基础， 安居客联合零点有数、 同策研 究院、 中估联数据共同推出升级版 “理想居住模型 2.0” ， 从理想城市 区域、 理想社区环境、 理想居住空间、 理想生活服务四大维度对理想 居住生活模型进行升级。此外， 通过对用户调研数据及线上大数据的 分析， 我们对城市宜居程度、 社区商业配套、 房屋设计新趋势及购房行 为中涉及的一系列服务等进行阐述， 解析城市人理想居住生活的期许。 在调研及数

2、据的基础上， 我们也采访了行业内的专家， 从专业的角度描 绘未来人们理想居住的新趋势。 本次调研共收集了 3582 份有效问卷， 来自 209 个不同级别的城市， 其中有公司员工、 公务员， 也有家庭主妇、 自由职业者等。 在调研数据 的基础上， 我们结合了 58 同城、 安居客超过 3000 万用户的访问数 据， 分析不同城市、 不同年龄、 不同家庭情况的人群， 他们心中的理想 城市生活是什么样的， 这份报告或能带给我们一些启发。 发布机构 安居客理想居住生活指数研究委员会 58 安居客房产研究院 理想居住生活的新畅想 ANJUKE | 2 3 | ANJUKE A 理想城市区域 Ideal

3、 Urban Living B 理想社区环境 Ideal Community C 理想居住空间 Idea Residential D 理想生活服务 Ideal Support Service E 人群趋势分析 Customer Preference F 大咖观点 Expert Opinions 理想居住生活的新畅想 BUILD YOUR IDEAL LIVE CONTENTS P06 P37 P26 P46 P54 P63 ANJUKE | 4 理想居住模型 2.0 理想社区环境 35% 理想生活服务 15% 结合问卷调研数据及线上平台访问数据， 我们将 “城市 人理想居住模型” 升级和扩充到

4、 2.0， 对理想城市区域、 理想社区环境、 理想居住空间、 理想生活服务四大维度 进行升级讨论和细化研究， 旨在探讨更符合现阶段城 市人的心目中的理想居住生活。 理想城市区域 30% 理想居住空间 20% 随着城市的发展和商业的成熟， 城市人对于居住的社 区环境要求不断提高， 人们希望家周边的配套和服务， 就可以满足生活的一切需求 ； 人们对于理想居住的理解， 不仅仅停留在城市区域的选择、 居住空间大小的喜好， 住户素质的高低、 各类服务的质量也逐渐成为理想居 住生活不可或缺的部分。 5 | ANJUKE 一公里生活便捷度 社区宜居度 社区成长性 找房服务 后居住服务 长租公寓服务 城市公交

5、站 / 公交线路密度 地铁站 / 地铁线路密度 早晚高峰堵车程度 餐饮店密度 大型商场 / 超市密度 便利店密度 公园密度 绿地密度 新房 / 二手房市场发展情况 房价走势 租金指数 物业类型 居室 面积 朝向 房龄 功能区间的重要程度 新兴空间趋势性 智能家居倾向性 智能家居成熟度 房间设计满足不同家庭阶段居住需求 线上找房 线下找房 物业服务 保洁 / 维修 / 装修 / 搬家服务满意度 城市覆盖度 公寓房源量 品牌知名度 服务满意度 商业丰富度 环境宜居度 医疗 / 学区 / 交通便捷度 社区内部设施 人文环境友好度 社区价格增长潜力 线上关注热度 出行便捷度 商业成熟度 环境宜居度 城

6、市发展力 0.30 0.25 0.15 0.30 0.45 0.35 0.10 0.10 0.45 0.40 0.15 0.40 0.60 0.10 房屋结构理想度 理想空间倾向性 理想智能空间 房屋成长性 （附加） ANJUKE | 6 PART A 理想城市区域 IDEAL URBAN LIVING 7 | ANJUKE 理想城市区域模型 理想的居住城市是什么样？拥有通达的道路网，遍布各个角落的超市商铺，还需具备哪些功能？有人喜欢大城市的热 闹繁华，有人欣赏小城市的悠闲惬意。想定义一个城市是否能满足城市人的理想居住需求，要从多个角度进行考量。 我们汇集交通、商业、环境、城市发展力等多个维度

7、的城市数据，来分析不同城市的发展潜力及宜居程度。 AB C D 出行便捷度 商业成熟度 环境宜居度 城市发展力 城市公交站 / 公交线路密度 地铁站 / 地铁线路密度 早晚高峰堵车程度 餐饮店密度 大型商场 / 超市密度 便利店密度 公园密度 绿地密度 新房 / 二手房市场发展情况 房价走势 租金指数 0.30 0.25 0.15 0.30 A B C D Ideal Urban Living ANJUKE | 8 出行的便捷度是衡量一个城市是否宜居的重要指标。 理想的居住城市，早上出门，最好 1 公里内可以乘上 公交车， 3公里内可以找到地铁站， 若是选择自驾代步， 希望一路通达不堵车。调研

8、显示，城市人理想的通勤 距离在 1-5 公里，约九成的城市人理想通勤距离低于 10 公里。 然而现实难以如理想那般美好，早晚高峰出行难成了大城市的通 病，甚至有向三四线城市蔓延的趋势。根据零点有数提供的城市 大数据，一线城市中，北京的拥堵指数领先全国，广州的拥堵指 数也高于上海、深圳。部分二三线城市也存在出行拥堵的问题， 哈尔滨、呼和浩特等城市的拥堵程度甚至高于深圳、上海等一线 城市。相比之下，部分新一线城市的出行情况相对良好，无锡、 青岛等城市的拥堵指数排名较低。 城市拥堵指数排名 一线城市 新一线城市二线重点城市三线重点城市 1 公里内 理想的通勤距离 22% 25.8% 17.4% 5.

9、8% 2.3%1.6% 25.1% 1-3 公里 5-10 公里10-15 公里15-25 公里 25 公里以上 3-5 公里 * 数据来源：58 安居客房产研究院调研 * 拥堵指数越高表明城市出行堵车几率越大 数据来源：零点有数 出行便捷度1 城市人理想的 通勤距离在 10 公里以内 拥堵指数 拥堵指数拥堵指数拥堵指数 9 | ANJUKE 自驾难，那么公共交通怎么样？ 我们通过公交指数及地铁指数来衡量一个城市公共交 通的友好程度。综合来看，一线城市中深圳的公交、 地铁指数均处于领先位置，公共交通出行便捷度高， 而北京则显得略微欠缺；新一线城市中，东莞的公交 出行便捷度较高，而南京的地铁出行

10、则更方便。 一线城市公交出行指数一线城市地铁出行指数 新一线城市公交出行指数新一线城市地铁出行指数 97.15 89.04 86.24 82.85 99.93 86.37 86.13 82.23 98.51 84.93 84.38 83.69 83.13 82.67 82.52 82.48 82.23 82.11 81.97 81.80 81.31 80.90 80.15 84.36 83.11 82.25 81.94 81.88 81.86 81.69 81.67 81.43 81.24 81.18 81.16 80.84 80.83 80.01 深圳 上海 广州 北京 深圳 上海 广州 北

11、京 东莞 苏州 无锡 南京 宁波 成都 郑州 武汉 青岛 天津 西安 杭州 长沙 沈阳 重庆 南京 武汉 郑州 天津 苏州 东莞 成都 无锡 西安 沈阳 青岛 杭州 长沙 宁波 重庆 * 数据来源：零点有数 ANJUKE | 10 事实上，城市公共交通建设的脚步从未停歇。以轨道交通为例，交通运输部数据显示，截止2018年10月，中国内地（不 含港澳台地区） 共有24个省市的35个城市开通运营轨道交通， 运营线路163条、 总里程4909公里 （不含市域轨道交通） 。 另外，规划建设里程 7700 公里，其中在建里程超过 6000 公里。 省会城市中，除了济南、太原等 8 城，其余均已开通地铁，

12、乌鲁木齐地铁于 2018 年 10 月正式运营。从单个城市来看， 北京地铁开通时间最早，运营的线路也最多，上海地铁的运营里程则全国领跑。 城市运营地铁情况一览 * 数据来源：58 安居客房产研究院综合整理，截止 2018 年 10 月 * 数据来源：交通运输部，58 安居客房产研究院综合整理 全国开通地铁城市 城 35 运营地铁线路 条163 总运营里程 公里4900 站点数地铁条数 500 400 300 200 100 0 25 20 15 10 5 0 11 | ANJUKE 商业成熟度2 我们从一个城市的餐饮、商场超市、便利店等配套的 密度来衡量城市的商业成熟度。数据显示，一线城市 中

13、，上海的商业氛围最佳，餐饮超市等商业项目分布 广泛；新一线城市中东莞的商业氛围较优。南方城市 如深圳、广州的便利店数量远远高于北方城市。 一线城市商业氛围指数 新一线城市商业氛围指数 一线城市中 上海的商业氛围最佳 城市是否宜居，环境也是考量的因素之一。从城市公 园、旅游景点的数量及密度出发，我们得出城市的环 境指数。数据表明，一线城市中上海、广州的环境指 数靠前，总体环境宜居度较高；新一线城市中，长三 角区域城市杭州、无锡、宁波等城市的居住环境较优。 95.06 92.13 88.77 88.10 上海 深圳 广州 北京 上海 广州 深圳 北京 东莞 无锡 苏州 杭州 长沙 青岛 成都 宁波

14、 南京 沈阳 西安 郑州 武汉 天津 重庆 杭州 无锡 宁波 东莞 苏州 南京 长沙 郑州 成都 青岛 武汉 西安 沈阳 天津 重庆 94.02 90.62 89.41 86.69 86.31 86.27 85.93 85.63 85.44 85.10 84.99 84.77 84.67 82.08 80.60 94.62 93.88 93.54 90.21 89.58 89.02 87.08 84.58 84.22 83.93 83.54 83.50 83.05 81.73 81.01 95.82 88.59 87.97 83.35 环境宜居度3 一线城市环境指数 新一线城市环境指数 * 根

15、据城市公园、景区等密度综合计算 数据来源：零点有数* 根据城市餐饮、商场、超市、便利店等密度综合计算 上海广州环境更为宜居 ANJUKE | 12 城市发展力4 理想的居住城市，除了交通商业环境等因素之外，人 们也关心与居住息息相关的楼市发展潜力。新房市场 方面，一线城市的商品住宅成交量（套数）基本保持 稳定，而新一线及二线中的部分城市，商品住宅成交 量同比上涨明显，同策研究院数据显示，无锡、郑州、 长沙、合肥、太原、佛山等城市，2018 年 1-10 月 的商品住宅成交套数同比上涨超四成。 价格层面来看，2018 年 1-10 月，一线城市中深圳的 2018 年 1-10 月城市新房商品住宅

16、市场成交情况 北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 苏州 宁波 东莞 天津 无锡 青岛 西安 郑州 成都 重庆 武汉 沈阳 长沙 24303 45671 69879 24036 72891 48119 29003 44149 32809 84584 41873 111982 123434 102214 119254 214585 117307 127850 115434 43327 52210 19945 54133 25955 22900 22739 20304 17236 15683 14627 13117 12665 12287 10911 11267 9614 8755 7869 3%

17、11% 21% -1% 11% 6% 8% 17% 5% -1% 25% 27% 30% 4% 17% 27% -5% 16% 9% 6% 5% -10% 20% -25% -16% -14% -11% -16% -4% 51% -10% 5% 41% -33% 0% -16% -14% 48% 一线城市 城市同比同比商品住宅成交量（套）商品住宅成交均价（元 /m 2） 新一线城市 商品住宅成交均价同比下跌 1%，北京均价同比上涨约 3%，而均价最低的广州，商品住宅同比上涨约 21%。 新一线城市中，杭州、南京、苏州、宁波四城新房商 品住宅成交均价突破 2 万元 / 平方米，这些城市都位 于长

18、三角，上海的高速发展也带动了周边城市房价的 上扬；除此之外，二线城市中厦门、福州的新房商品 住宅均价也突破 2 万元 / 平方米，其中厦门新房商品 住宅均价直逼 4 万元 / 平方米。 新房市场 | 新一线部分城市房价更有优势 * 数据来源：同策研究院 13 | ANJUKE 厦门 福州 绍兴 合肥 大连 南通 济南 常州 惠州 昆明 南昌 太原 佛山 哈尔滨 石家庄 烟台 长春 徐州 兰州 二线城市 城市同比同比 4105 15274 11984 54224 46465 23838 51275 41925 20146 39055 38082 65504 127338 26611 29571

19、45852 72611 92566 44191 39299 24089 15712 15003 13966 12211 13595 13411 10680 12048 11521 10905 10490 9744 9367 8841 8601 7206 7077 13% 29% 49% 22% 19% 16% 27% 30% 5% 26% 17% 30% 4% 2% -9% 21% 17% 9% 0% 商品住宅成交量（套）商品住宅成交均价（元 /m 2） * 数据来源：同策研究院 -61% 45% -7% 69% -14% 6% 13% -7% -16% -3% -2% 44% 42% -44

20、% -5% -13% 7% -11% 10% ANJUKE | 14 从二手房市场表现来看，其热度向新一线及二线城市下沉。58 安居客房产研究院数据显示，一线城 市中 2018 年 1-10 月二手房月均访问量同比波动不及新一线及二线城市，上海、北京二手房月均访 问量同比上涨不足 10%，广州、深圳二手房月均访问量下行。而新一线及二线城市的二手房月均访 问量则普遍有大幅上涨。 城市挂牌价方面，一线城市中广州 2018 年 1-10 月二手房挂牌价同比上涨 19%，新一线及二线城 市中，西安、重庆、成都等西部城市的同比涨幅上升明显。 二手房市场 | 热度向新一线及二线城市下沉 北京 上海 广州

21、深圳 杭州 南京 苏州 宁波 东莞 天津 无锡 青岛 西安 郑州 成都 重庆 武汉 沈阳 长沙 58432 50837 31559 53098 28879 26180 15830 19037 14640 22253 10127 20191 11078 12922 13394 11747 16642 8441 10546 4% -3% 19% 8% 11% 2% 1% 24% 18% -8% 13% 22% 51% 2% 38% 34% 9% 12% 19% 9% 4% -6% -11% -22% 19% 21% 103% 5% 31% 15% 32% 54% 16% 6% 60% 22% 82

22、% -8% 一线城市 城市同比同比二手房月均访问量二手房挂牌价（元 /m 2） 新一线城市 2018 年 1-10 月城市二手房市场情况 * 数据来源：58 安居客房产研究院 15 | ANJUKE 厦门 福州 绍兴 合肥 大连 南通 济南 常州 惠州 昆明 南昌 太原 佛山 哈尔滨 石家庄 烟台 长春 徐州 兰州 二线城市 城市同比同比 45542 26191 13458 14391 11078 11719 16462 13003 10283 10937 11967 11232 10309 8963 16544 9952 8293 9658 10532 -1% 9% 24% -2% 9% 2

23、0% 17% 25% 11% 22% 10% 29% 13% 15% -7% 20% 18% 14% 9% 二手房月均访问量二手房挂牌价（元 /m 2） 18% 10% 85% 42% 43% 63% 13% 88% 11% 65% 44% 51% 4% 63% 19% 66% 80% 98% 76% 观点住房回归居住属性理想居住生活是未来趋势 从近两年楼市调控的政策来看，更当关注住宅的居住本质，并引导合理的居住消费，长效机 制不断落地的过程也是楼市健康发展的表现。 从商品房角度来看，土地供应层面，未来地方主体的责任会被加强，房价上涨压力大、需求 增长快的城市会加快推进土地供应，并适当提高住宅

24、用地比例。 从需求端来看，一方面需要加快特大型城市的人口疏导，例如一线城市要进行功能疏解以带 动周边中小城市发展，同时随着人口红利消失，大量人口向都市群聚集，未来 20 年房地产交 易总量将会放缓，不同区域将呈现分化效应。 另一方面全国城镇化进程依然还会持续，1999 年到 2017 年，中国的城镇化率从 30% 跃升 至接 58%， 58% 到基本实现城镇化的 70% 还有一段不小的空间，如何满足这部分需求， 长效机制会从住房租赁政策以及保障性住房政策两个层面加快推进，同时商品房市场也需要 增强共有产权住房等多种解决“夹心层”人群居住要求。 * 数据来源：58 安居客房产研究院 ANJUKE

25、 | 16 约 1/3 的城市人在租金合适的情况下 会选择长期租房居住 如果价格合适，未来会长期租房居住 短期租房，以后还是会买房 能买房坚决不租房 人们对于租房的看法 35.8%31.6% 32.6% * 数据来源：58 安居客房产研究院调研 * 数据来源 58 安居客房产研究院 & 零点有数联合调研 1000 元以下 1000-1500 元 1501-2000 元 2001-2500 元 2501-3000 元 3001-4000 元 4001-5000 元 5001-8000 元 8001-10000 元 10001-20000 元 20000 元以上 5.9% 14.5% 17.4%

26、16.7% 14.5% 13.1% 7.0% 4.1% 3.1% 2.0% 1.7% 不同城市级别对于月租金的接受度（单位：元 / 月）总体 1000 元以下 1000-1500 元 1501-2000 元 2001-2500 元 2501-3000 元 3001-4000 元 4001-5000 元 5001-8000 元 8001-10000 元 10001-20000 元 20000 元以上 4.0% 11.1% 15.8% 17.2% 16.3% 14.4% 7.6% 4.7% 4.1% 2.5% 2.1% 5.3% 14.5% 19.1% 17.7% 13.5% 16.4% 5.9%

27、 3.4% 1.7% 1.0% 1.3% 6.9% 19.3% 20.9% 16.7% 12.2% 10.1% 7.4% 3.2% 1.6% 1.1% 0.3% 10.5% 22.5% 18.5% 15.0% 11.5% 9.5% 4.0% 2.0% 3.0% 1.5% 2.0% 一线新一线二线三线 中国流动人口发展报告显示，2017 年我国流动人口规 模为 2.45 亿人，这其中的大部分人都通过租房来解决居住 问题。近年来随着国家对住房租赁市场的大力扶植，人们 对于租房的接受度也逐渐提高。调研显示，约 1/3 的城市 人表示在租金价格合适的情况下会选择长期租房居住，另 有 1/3 的人们能接

28、受短期租房。在租金的接受度上，人们 可接受的月租金范围集中在 1000-4000 元 / 月之间，其 中一线城市的月租金接受范围在 2000-2500 元 / 月的占 比较高，新一线城市的月租金范围在 1500-2000 元 / 月 的占比最高。 租房市场 | 人们对租房的接受度提高 17 | ANJUKE 一个城市住宅租赁市场发展的成熟度， 从一定程度上能反映出这个城市的宜居 性及开放程度。中估联数据根据城市综 合经济实力、产业竞争力、科技竞争力、 基础设施和租赁用地供给这五个方面综 合分析城市的住宅租赁价格情况，展现 城市住宅租赁市场的发展潜力。 一线城市对租赁市场的政策，从土地供给和租赁

29、中介企业的培育，到公积金支持和租购同权等权益保障都是较为全面 的。目前一线城市对购房限制较严，除需一定的经济积累外，还要满足限购政策中的各项条款，需求被进一步打压。 一端是政策趋紧、房价高企、户籍限制、户型需求等方面原因；另一端的租赁市场则是政策扶持倾斜，供给加大，资 本注入，未来人们的租房意愿将上升。2018 年，一线城市住宅租金价格指数涨势较为明显，尤其是北京、上海。 * 数据来源：中估联数据 * 数据来源：中估联数据 北京住宅租金价格指数 广州住宅租金价格指数 上海住宅租金价格指数 深圳住宅租金价格指数 一级指标二级指标指标说明 城市综合经 济实力 经济总量 反映一个城市的整体的经济发展

30、水平城市发展情况 资本实力及居民收入 产业竞争力产业结构效益水平 产业结构的合理性及高级程度和产业 结构的效益水平，反映了一个城市产 业的综合实力 科技竞争力 科技队伍考量了城市的科技水平，名校多、科 技投入足、产出大的城市往往会排在 前面科技投入和科技成果 租赁用地 供给 成交面积 反映了租赁市场土地供给端的情况成交楼面价 成交价 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 1300 1200 1100 1000 900 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 1 月 1 月1

31、月 1 月 1 月 1 月1 月 1 月 3 月 3 月3 月 3 月 3 月 3 月3 月 3 月 5 月 5 月5 月 5 月 5 月 5 月5 月 5 月 7 月 7 月7 月 7 月 7 月 7 月7 月 7 月 9 月 9 月9 月 9 月 9 月 9 月9 月 9 月 11 月 11 月11 月 11 月 2017 年 2017 年2017 年 2017 年 2018 年 2018 年2018 年 2018 年 一线城市：北京、上海住宅租金价格指数涨势较为明显 ANJUKE | 18 以上海为例，2018 年，上海市住房租赁市场需求呈现明显增长势头，散租市 场供应总量减少，价格出现

32、较大幅度上涨。从租金来看，板块整体租金价格水 平由内向外递减，部分板块租金水平递减较慢，甚至明显高于周边板块，如嘉 定江桥板块，闵行江川路板块，松江新城东区板块等，随着这些板块交通便捷 度、生活配套成熟度逐步提高，加上外来人口租赁需求较旺盛，价格水平并未 呈现地理位置上的减弱，环比上季度租金价格涨幅在区域内表现也很抢眼。 * 数据来源：上海联城房地产评估咨询有限公司 2018 年三季度上海市板块租金水平热力图 IDEAL URBAN LIVING 19 | ANJUKE 新一线城市中，涨幅较为突出的主要分布在中西部的长沙和成都等城市，以成都为例，从竞争力来看，作为中西部重 要的中心城市成都无论

33、是从科技竞争力还是产业竞争力排名都较为靠前，对人口有较强的吸引力。从政策端来看，从 去年 8 月开始成都市发布成都市开展住房租赁试点工作的实施方案开始，成都市在供给端增加住房租赁房源，开 展 REITs 试点，降低个人租房税率，在需求端可凭租赁合同备案凭证申请居住证，支持公积金提取支付房租，并建 立全市统一的租赁交易服务平台。对租赁市场的健康规范的发展起到良性的推动作用。 又如以东莞为例，东莞从过去传统的加工贸易为产业支撑的城市成功转型，人才结构发生改变，政府出台各项激励政 策吸引高端创新人群，为东莞市吸引了大批应届毕业生，目前城市以 90 后为租房主力，需求持续增长，但城市内的 品牌房企供应

34、租房量仍有较大的缺口，租房市场存在一定的潜力。 新一线城市：中西部成都等城涨幅较为突出 天津住宅租金价格指数 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 1 月 1 月 3 月 3 月 5 月 5 月 7 月 7 月 9 月 9 月 11 月 2017 年2018 年 南京住宅租金价格指数 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 1 月 1 月 3 月 3 月 5 月 5 月 7 月 7 月 9 月 9 月 11 月 2017 年2018 年 成都住宅租金价格指数 1300 1200 1100 1000 900 1 月 1 月 3 月 3 月 5

35、 月 5 月 7 月 7 月 9 月 9 月 11 月 2017 年2018 年 苏州住宅租金价格指数 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 1 月 1 月 3 月 3 月 5 月 5 月 7 月 7 月 9 月 9 月 11 月 2017 年2018 年 * 数据来源：中估联数据 ANJUKE | 20 二线城市中， 涨幅较为突出的主要分布在环珠三角地区的佛山、 珠海等城市， 以珠海为例， 在近几年国家政策的支持下， 珠海引入了大量的资金，城市高速发展，产业结构优化，吸引了许多高素质人才，近五年来珠海常住人口数量也有较 为明显的提高，常住人口增加近 10 万人，而

36、面对珠海较高的房价，新兴人才在刚进入城市的时候大多数会选择租赁 的方式，但目前，珠海的租赁市场仍然缺乏有效的经营管理，面对日益突出的租赁需求，租房市场存在较大的潜力。 三、四线城市户籍人口、流动人口长期看均存在负增长的可能性；同时受前几年三、四线城市去库存计划的影响，这 些城市居民的住宅拥有率过高，住宅供应量从长期来看显然存在供大于求的可能性。所以导致户籍人口及流动人口对 租赁市场的需求量并不是很大，住房租赁市场的规模太小，一家稍微大一点的房企就能导致整个市场供给超过需求， 难以实现规模效应。所以三四线城市住房租赁市场潜力有限，房租上涨空间也有限。 其他二三线城市：住房租赁市场潜力有限 大连住

37、宅租金价格指数 1300 1200 1100 1000 900 800 1 月 1 月 3 月 3 月 5 月 5 月 7 月 7 月 9 月 9 月 11 月 2017 年2018 年 合肥住宅租金价格指数 1300 1200 1100 1000 900 800 1 月 1 月 3 月 3 月 5 月 5 月 7 月 7 月 9 月 9 月 11 月 2017 年2018 年 珠海住宅租金价格指数 1200 1100 1000 900 800 1 月 1 月 3 月 3 月 5 月 5 月 7 月 7 月 9 月 9 月 11 月 2017 年2018 年 厦门住宅租金价格指数 1200 1

38、100 1000 900 800 1 月 1 月 3 月 3 月 5 月 5 月 7 月 7 月 9 月 9 月 11 月 2017 年2018 年 * 数据来源：中估联数据 21 | ANJUKE 观点住房三元化发展之下，租赁市场重要性日益显现 从国内房地产发展来看，在租购并举大背景下，未来的住房市场正朝三元化方向发展，即商品住房、共有 产权住房和租赁住房，用以满足不同的住房需求群体的居住需求。2017 年以来租赁土地的供应量就明显增 长，同时集体土地租赁房源试点、部分城市商住用房改建成出租房源、房企自持性用地上市等因素都会致 使租赁房源量稳步增加。 楼市的下半场是租赁的上半场，全国租赁市场

39、正处于快速发展起始阶段，法规的不断落地健全提供了制度 方面的保障，供应量增加提供了市场保障，Reits 不断的推进提供了金融保障。但各项利好作用于市场并非 立竿见影或一蹴而就，未来租赁市场依然亟待政策大力支持和快速发展。 从土地供应端来看，一线城市和热点城市租赁土地供应量要占整体土地供应量的三成左右；从房源供给端 来看，积极试点集体土地进入租赁市场也在积极推进中；从各地来看房源供给的手段呈现多样化，例如， 北京鼓励产业园区建设职工集体宿舍，多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。广州则是 加大全自持租赁房、轨道交通沿线和集体建设用地上的租赁住房供应。 长期来看，租赁人群占比不断提升是

40、个趋势，尤其是一线和部分新一线城市租赁人群的比例甚至会达到 40% 以上。长租公寓的发展将不断提速，未来 5-10 年，中国长租公寓市场份额占据租赁市场 10% 以上 比重将是大概率事件，长租公寓万亿级市场中，龙头公司市值达到千亿规模亦值得期待。同时，除了地方 性政策外，住房租赁也极有可能上升至国家法律法规层面，以更好保障租赁双方权益，实现安居宜居目标。 ANJUKE | 22 大咖观点 关于规范租房市场保障 “租” 有所居 -58 集团 CEO 姚劲波在 2018 年两会建议 图：姚劲波 2018 年两会期间，针对当前住房租赁市场房源供给量 不足、违规“群租”现象频现等问题，全国人大代表、

41、58 集团 CEO 姚劲波向大会提交了关于规范租房市 场，保障“租”有所居的建议。 虽然当前中国大城市的住房租赁市场规模较为庞大且 潜力十足，但不可否认的是，住房租赁市场在建设方 面仍面临诸多瓶颈，如在房屋租赁立法上相对不足， 对于租期、租价和租赁期间诸多权益没有明确规定， 导致租户居住环境、安全等基本权益缺少有效保障。 对此，姚劲波建议，一要推动住房租赁制度建设，破 除“买房才是安居”的固有观念。希望政府进一步推 动“租购并举”等制度的落实，从政策层面予以保护， 逐步使租房居民在享受基本公共服务方面获得与买房 居民同等的待遇。同时，要让更多年轻人进一步增加 对于租房的接受度，改变“买房才是安

42、居乐业”的传 统观念。 二要健全租房市场立法，增强承租者的“安全感”。 希望政府加快补齐租房市场立法领域的短板，完善房 屋租赁制度顶层设计，明确房屋租赁双方权益和中介 公司责任，建立快速解决房屋租赁纠纷机制，让解决 租房纠纷问题有法可依，同时在交易环节加强承租者 权益保障，进一步增强承租者的“安全感”，使租房 切实成为实现“住有所居”的重要途径。 三要鼓励多方主体参与，加强租赁房源多渠道保障。 鼓励多方主体加入到租赁房源的供应和建设上，引导 人们将闲置住房用于出租。同时，进一步放宽承租人 租房时的公积金提取限额，并考虑租金抵扣个人所得 税。另外，政府、房地产企业和专业化租赁机构应多 方合作，在

43、大型工业园区、商业区周边增加经济型公 寓，进一步保障劳动者的就业和生活。 23 | ANJUKE 当问起理想的居住区域在哪里时，35.6% 的城市人 将票投给了市中心安静的居民区既可以享受到市 区的便利，又能闹中取静怡然自得，如果不考虑该地 区房价的话。还有 26.0% 的人们选择市中心商业成 熟的地区，22.8% 的人们选择居住在近市中心的新 城，这些地方也是城市中充满活力的区域。 理想区域 城市中理想的居住区域是 市中心安静的居民区 5 市中心安静的居民区是城市人居住区域的首选 市中心商业 / 交通成熟的区域 市中心安静的居民区 近市中心的新城 理想的居住区域选择 26% 7.1% 35.

44、6% 22.8% 8.5% 远郊或周边城镇 远离城市的自然景区 朝阳 海淀 昌平 大兴 丰台 浦东 闵行 宝山 松江 嘉定 番禺 天河 白云 增城 花都 龙岗 宝安 南山 福田 龙华区 北京上海广州深圳 2018 年 1-10 月一线城市区域找房热度 2018 年 1-10 月新一线城市区域找房热度 江宁 浦口 鼓楼 栖霞 六合 南京 余杭 萧山 江干 西湖 滨江 杭州 鄞州 海曙 江北 北仑 镇海 宁波 长安 浐灞 城北 曲江 西咸新区 西安 吴中 吴江 姑苏 相城 常熟 苏州 金水 中原 管城 二七 中牟 郑州 滨海新区 武清 西青 津南 南开 龙泉驿 郫都 成华 温江 高新 渝北 南岸

45、九龙坡 沙坪坝 巴南 天津 成都重庆 滨湖 梁溪 新吴 惠山 锡山 无锡 黄岛 城阳 市北 李沧 即墨 青岛 洪山 江岸 江夏 汉阳 武昌 武汉 铁西 于洪 浑南 皇姑 和平 沈阳 岳麓 雨花 天心 开福 芙蓉 长沙 思明 集美 湖里 海沧 同安 厦门 * 数据来源：58 安居客房产研究院调研 * 数据来源：58 安居客房产研究院 ANJUKE | 24 2018 年 1-10 月一线城市板块找房热度 TOP10 2018 年 1-10 月新一线城市板块找房热度 TOP10 北京 排名区域板块 1密云密云 2大兴亦庄 3顺义顺义城 4房山良乡 5昌平昌平县城 6朝阳来广营 7怀柔怀柔 8房山长

46、阳 9通州通州区其他 10昌平北七家 杭州 排名区域板块 1余杭临平 2萧山萧山市区 3临安临安 4余杭临平北 5余杭闲林 6萧山钱江世纪城 7江干下沙沿江 8萧山湘湖闻堰 9滨江滨江区政府 10西湖三墩 广州 排名区域板块 1花都旧区 2花都新区 3增城新塘 4南沙金洲 5白云金沙洲 6花都花都西 7荔湾芳村 8海珠滨江东 9天河珠江新城东 10黄埔科学城 苏州 排名区域板块 1吴中木渎 2吴中湖东 3吴江吴江老城 4吴江吴江太湖新城 5虎丘狮山 6吴江南部新城 7吴中郭巷 8吴江城北 9相城活力岛 10相城元和 无锡 排名区域板块 1滨湖太湖新城 2滨湖河埒口 3锡山东亭 4新吴江溪 5新

47、吴长江路 6惠山惠山新城 7锡山安镇 8梁溪山北 9滨湖蠡湖新城 10梁溪黄巷 上海 排名区域板块 1浦东陆家嘴 2闵行浦江镇 3奉贤南桥 4嘉定嘉定新城 5宝山顾村 6浦东金桥 7浦东世博 8浦东周浦 9松江九亭 10浦东惠南 南京 排名区域板块 1浦口桥北 2江宁科学园 3浦口江浦街道 4江宁百家湖 5六合雄州 6浦口高新区 7江宁江宁大学城 8栖霞迈皋桥 9六合大厂 10溧水溧水 天津 排名区域板块 1津南咸水沽 2宝坻宝坻 3武清杨村 4西青中北 5津南双港 6滨海新区中新生态城 7武清东蒲洼 8静海团泊湖 9武清下朱庄 10滨海新区工农村 沈阳 排名区域板块 1于洪于洪新城 2沈北道

48、义 3铁西经开区 4于洪怒江北街 5和平长白 6浑南全运 7浑南白塔堡 8沈北蒲河新城 9于洪于洪广场 10皇姑陵东 深圳 排名区域板块 1龙岗龙岗中心城 2宝安西乡 3龙岗布吉 4龙华民治 5龙岗丹竹头 6龙岗大运 7宝安沙井 8南山华侨城 9南山后海 10宝安宝安中心 宁波 排名区域板块 1鄞州高新区 2海曙高桥 3鄞州中河 4北仑新碶 5北仑大碶 6镇海骆驼 7鄞州东部新城 8镇海庄市 9鄞州下应 10鄞州南部商务区 青岛 排名区域板块 1黄岛薛家岛 2黄岛隐珠 3黄岛长江路 4城阳夏庄 5李沧金水路 6城阳流亭 7黄岛灵山卫 8城阳家佳源 9城阳城阳区政府 10市北海云庵 * 数据来源

49、：58 安居客房产研究院 25 | ANJUKE 西安 排名区域板块 1未央三桥 2未央市图书馆 3高陵泾河工业园 4雁塔大寨路 5未央凤城五路 6未央方新村 7长安航天城 8未央行政中心 9长安长安广场 10雁塔南湖 东莞 排名区域板块 1大朗体育馆 2黄江黄江 3常平常黄路 4南城西平 5万江万江中心 6厚街体育公园 7松山湖松山湖 8寮步寮步中心区 9樟木头樟木头中心区 10大岭山大岭山 厦门 排名区域板块 1思明松柏 2集美杏北 3翔安新店 4同安环东海域 5集美集美新城 6海沧马青路 7思明东浦路 8海沧自贸区 9翔安马巷 10思明禾祥西路 武汉 排名区域板块 1黄陂盘龙城 2东西湖金银湖 3新洲阳逻开发区 4东西湖吴家山 5汉阳四新 6江夏庙山 7洪山白沙洲 8洪山关山 9蔡甸知音湖 10江夏纸坊 成都 排名区域板块 1都江堰都江堰 2龙泉驿龙泉驿 3郫都郫筒 4温江温江城区 5双流东升 6彭州彭州 7新都新都新城 8青白江青白江 9龙泉驿大面 10温江光华新城 长沙 排名区域板块 1宁乡老城区 2长沙县开元路