1、大中华区 写字楼需求 核心趋势 大 中 华 区 租 户 研 究 强劲需求促使 写字楼空置率下降 2018 年 12 月 2 ? ? 2018 大中华区写字楼需求核心趋势 ? ? ? 8 1 ? ? ? 10 2 ? ? ? 当? 14 3 ? ? ? ? 18 4 ? ? 22 ? ? 26 ? ? 30 ? ? 34 ? ? 38 ? 42 强劲需求促使写字楼空置率下降 1 ? 报告涉及的八个城市写字楼市场在过去 12 个月展现了强劲的需求。这些重要 城市的甲级写字楼市场从 2017 年 10 月至 2018 年 9 月期间，其办公空间吸 纳量同比显著上升。 考量了这六个主要城市的市场供需动

2、态 （以及新增供应的区位和品质），未来 市场将存在各种多样化情况。如前一年 所经历的那样，一些城市的空置率将下 降， 而其他城市的空置率则可能会上升。 对于这些城市的写字楼租金，也会出现 类似情况。 推进到下一年，仅关注需求动态的话， 预计写字楼空间吸纳能力将保持强劲。 ? 北京 ? ? ? ? ?北 报告涉及的六大写字楼市场包括： 2 ? ? ? ?区? ? 强劲需求促使写字楼空置率下降 3 ? ? 注 以上为核心区市场数据 7?8?2?3? ?4?23? ?8?408 3.4% 442.4 ( ?.?%) ? ?8?0?03? 27?7? ?.?% 3?8.2 ( 0.?%) 4? 3?4

3、2?343 ?0?7?3 4.3% ?.? (?.?%) 4?3?2? 7?2?0?8? 22?773 ?2.?% 278.2 ( 2.?%) ?7?0?428 ?8?2? 8?8 7.0% 833.8 ( ?4.?%) ?02?03? ?72 33?27 8.3% 207.8 ( 8.4%) ?7?407 ?3?2 2?37? ?.4% ?8.2 ( 2.8%) ?2?0?4 ?88? ?4?00 ?2.?% ?37.2 ( ?.3%) ?8?3?78 7?23 ?7?03 32.8% ?08.2 ( ?.3%) ?4?8? 2? ?7?03 2?.3% ?2?.0 ( 2.?%) 2?3?

4、 ?2?0?878 8?4? 22.?% ?3.3 ( ?.2%) ?02?3? 888? 3?202 32.4% 8?.8 ( ?.2%) ?3?448 74?7 ?74 3?.8% ?2.? ( ?.3%) 8?3? 377?37 8?88? 22.?% ?07.? ( ?.?%) ?74?8? ?023?334 ?32 ?8.?% ?2?.3 ( 2.4%) 77?00 ?072?00 ?430 24.2% ?.7 ( ?.?%) 2?2?82? ?82? ?30 2?.?% ?4.0 ( 0.?%) ?473?7? ?032? ?8?34 42.?% ?3.3 ( ?.4%) 2?07

5、?700 ?33?0?3 3?748 2?.8% ?8.7 ( 0.0%) ?8?7? 48?000 28?2? 33.?% 77.? ( ?.0%) 今年第三季度，大中华区主要城市核心区写字楼净吸收量 录得 1,047,853 平方米。 北京是目前一线城市中空置率最低的市场，只有 3.4%， 杭州写字楼市场空置率为 11.4%，在二线城市中最低。这 些指标与第三季度末 14.6% 的大中华区平均水平相比， 都较低。 核心区市场较低的空置也反映到租金水平上，香港和杭州 分别是一线和二线市场中租金最高的城市，为 834 元每 平米每月和 158 元每平米每月。目前，大中华区整体市 场平均租金为

6、192 元每平米每月。 “从房东的角度来看，在许多市场中，供应紧张和随之 而来的租金上涨很受欢迎。然而，即使在这些市场中， 租户仍然有很多租赁机会，特别是在最近有大量新增供 应的子市场。” ? 高级董事 中国区写字楼部主管 戴德梁行 ? ? ?区 ? ?区? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 ? ? 平方米 ? 平方米 ? 平方米 ? % ? 人民币/平米/月 ? ?区 (当季)(同比变化） 4 ? ? ? “在中国，我们服务的科技行业中的企业客户在过去几年中 的个数增长显著。我们认为这种趋势将会继续下去，尤其是 那些成功的独角兽公司” 中国 42 万亿美元的金融市场即将进一步开放。海外银行，

7、证券 公司，资产管理公司和人寿保险公司的合资企业所有权及业务限 制将被放宽。 随着海外金融机构在合资实体中获得更大的所有权份额，中国各 地的资本配置和财富管理很可能发生转变。随之而来地，预计海 外金融公司的利润将会增加，业务扩张和员工人数也将随之增长。 在 TMT 领域，中国的科技行业拥有最广阔的业务空间。 近年来，中国蓬勃发展的科技行业取得了惊人的增长。未 来，这一领域的成熟公司仍有巨大的发展空间，两个重要 的原因是 : oo 仍未开发的在线市场oo在线人数已经达到 7.72 亿（2017 年，据 telecompaper）的总量。但中国的网络普及率仍 然很低，只有 54.6%。随着越来越多

8、的用户上网，必然会 产生更多的客户、销售和数据，将促进科技公司的发展； oo 创新oo中国的科技公司正在不断创新。只需要看看中国 那些领先的科技公司和独角兽公司就可以证实。随着技术 研发支出的增长和新技术相关产品和服务的生产，科技领 域的业务将继续壮大。 ? ? ? ? ? ? ? ? ?区? ? 董事总经理 中国区企业服务部主管 戴德梁行 强劲需求促使写字楼空置率下降 5 ? ? ? ? 一些转型要素将为中国制造业未来带来积极的影响，其 中的四点包括： oo 中国制造 2025oo在 2015 年推出，这一政策旨在全 面改善和提升中国的工业和制造业； oo 国内消费市场oo中国蓬勃发展的 6

9、.6 万亿美元的国 内消费市场将继续为制造商提供更多的机会销售其产 品 ; oo 越来越多的工厂建立在较远的省份oo随着中国不断 改善交通基础设施和物流网络 , 更多的工厂将设立在 那些曾经被认为不可能建厂的区位。因此，由于这些 持续的医疗服务和医药产品的需求将继续助推医疗健康 行业的发展： oo 经济发展，随着可支配收入的提高，医疗健康支出也 会增加； oo 中国老年人口迅速增长o（根据联合国，到 2030 年中 国 65 岁及以上人口将达到 2 亿 4590 万人）； oo 越来越多的劳动力将从事那些在办公室久坐的工作； oo 大量的人口生活在节奏更快和压力更大的城市环境 中。 地区的土地

10、成本和工资水平较低，制造成本也将受到 控制或减少 ; oo 工厂自动化oo许多任务厂在中国都在使用机器人技 术 , 计算机自动化和虚拟测试以及制造过程的仿真。 随着智能制造的兴起，劳动力成本会降低，而产品质 量会提高 ; oo 一带一路倡议oo这一促进全球贸易发展的宏大计划 将为中国制造企业进入全球市场创造新的途径。 对此，2016 年 10 月，中国发布了健康中国 2030 规 划纲要。根据该计划，到 2030 年，中国将 : oo 控制危害健康的原因和因素； oo 发展健康产业； oo 建立一个全面和包容的改善健康监管体系； oo 显着改善卫生服务； oo 进一步寻求改善人口健康； oo

11、平均寿命提高至 79 岁。 所有这些举措将在未来的 12 年为医疗行业创造大量新的 商机。 6 ? ? ? 在大中华区写字楼租赁市场中，联合办公是增长最快的 行业之一，从几年前的几个共享办公地点扩张至 2018 年八月底，在主要城市的 670 个联合办公运营点。 未来，在一系列利好条件支持下，联合办公行业将继续 扩张发展，其中包括： “未来在大中华地区，我们希望越来越多的用户不仅仅 把共享办公作为空间解决方案， 而是整体产品， 包括空间， 设计，设施，技术，社区网络和服务。” oo 企业和风投公司的资本投入； oo 千禧一代的崛起和富有创业精神的新时代 ; oo 更多的跨国公司寻求灵活的租赁条

12、约和成本节约的办 公方案； oo 先进的技术推动联合办公变革。 ? 高级董事 大中华区租户研究主管 戴德梁行 强劲需求促使写字楼空置率下降 7 此外，在大中华区越来越多的公司愿意选择在共享空间办公。这种新的办公 环境，往往可以降低企业房地产运营和维护成本，因为大部分办公用品 ( 包 括家具，电话和高速网络 ) 和服务都包含在会员费中。这种降低办公成本的 新方案可能会推动该地区企业对联合办公空间需求不断增长。 总体而言，在未来几年，大中华区联合办公行业将经历一段整合期，许多规 模较小的本地运营商可能在竞争中退出市场。而且，该行业会进入新的二线 城市市场，以寻求商机。 ? ? 经过数年的贸易自由化

13、和市场 开放后，美国和中国最近互相 提高了关税，标志着世界贸易 的一个新转折点。 如果进一步提高关税，将产生 更大的商业不确定性，这种不 确定性最终将以减少对甲级写 字楼需求的方式来影响大中华 地区商业地产市场。 另一方面，如果美中贸易摩擦 降温，或者受影响的美国和中 国企业找到规避高关税影响的 方法，那么我们将会看到这些 企业回归正常经营。随着业务 逐步稳定，这些公司将再次对 其房地产战略持积极态度，从 而对大中华区优质办公空间的 需求更加稳定和持续。 看到大中华区办公需求增长的潜力是重要的。但同时，也需要考虑到可能会 在一定程度上影响需求降低的因素。值得思考的一个就是中美之间存在的贸 易争

14、端。 ? ? 报告涉及的八个大中华区甲级写字楼市场是： ?o ? ?o ? ?o ? ?o ? ?o ? ?o ? ?o ? ?o ? 这八个市场提供了一个展示大中华区写字楼租户需求活动的横截面，覆盖了所有的 一线门户城市和两个重要的内陆二线城市，一个在西部，一个在中部。 ? ? ? ? 8 ? 强劲需求促使写字楼空置率下降 9 ? ? ? ? 北京 ? ? 在过去一年的时间里，北京整体写字楼市场租赁表现虽 较前两年有所减弱，但依旧活跃。2017 年 10 月至 2018 年 9 月，北京全市甲级写字楼市场净吸纳量为 476,254 平方米，同比下降 7.5%。由于有限的新增供应和可租赁 面积

15、，五大核心商圈在此期间的甲级写字楼市场净吸纳 量仅为 130,496 平方米，同比下降 54.7%。 从市场成交方面来看，内资企业仍为成交主力，成交总 量占总成交面积高达 93.3%。从成交区域来看，非核 心商圈成交总量占总成面积的 51.6%，五大核心商圈 占 48.4%。从写字楼成交级别来看，超甲级、甲级和 乙级写字楼成交分别占总成交面积的 9.4%、47.3% 和 43.3%。 从行业类别来看，TMT 行业在所有租赁成交中占比最 93% 7% ? ? ? ? 北京? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 ? ? 10 ? ?区? ? ? ? ? ? 36.5%27.2

16、%3.9%0.2% 1.1% 21.7%6.8%2.4%0.2% 强劲需求促使写字楼空置率下降 11 ? ? 北京? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 高，达 36.5%。值得一提的是，在以全国科技创新中心 为定位和中国制造 2025的大背景下，TMT 中的互 联网行业在北京的租赁需求最为旺盛。在 2017 年 10 月 至 2018 年 9 月期间，互联网行业成交占总成交面积的 26.8%，位居各行业之首。如嘀嘀租赁人工智能产业园 27,608 平方米的办公面积；爱奇艺租赁永利国际中心 20,000 平方米的办公面积。 专业服务业行业在所有租赁成交中占比位列第二，达 27.2%。

17、随着共享经济和高科技初创企业的快速发展， 全市传统写字楼租金的高企不下使得近年来专业服务业 中的联合办公得以迅速发展，成交面积迅速激增。在 2017 年 10 月至 2018 年 9 月期间，联合办公成交占总 成交面积的 20.2%。如“梦想加”租赁尚科中心 11,300 平方米的办公面积；上海联合办公品牌“米域”进军北 京市场，携手万科时代中心签约了 22,000o平方米的独栋 办公面积，这是北京有史以来最大的联合办公项目，也 是市场上第一个独栋联合办公项目。 除此之外， 金融业仍是北京写字楼租赁市场的成交热门， 租赁成交占总成交面积的 21.7%，位居第三位。同时， 能源业、房地产、汽车、

18、医药、制造业、批发和运输行 业的成交租赁之和占总成交面积的 14.6%。随着北京疏 解非首都核心功能的持续，制造业、批发零售和运输物 流行业市场表现低迷，成交总和仅为总成交面积的 3%。 ? 人工智能产业园上地北京嘀嘀无限科技发展有限公司27,608新租 万科时代中心其他米域20,997新租 永利国际中心燕莎爱奇艺20,000搬迁 中国人寿金融中心中央商务区德勤16,000搬迁 融新科技中心望京 - 酒仙桥玖富投资15,000新租 ? ? 北京? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 12 ? 从 TMT 行业的成交租赁来看，以科技商务创新区定位的 望京 - 酒仙桥商圈为 TMT

19、企业在北京的聚集地，吸引了 如阿里巴巴、亚马逊、美团网、猎聘网等众多知名企业 入驻，在 2017 年 10 月至 2018 年 9 月期间，TMT 行业 在望京 - 酒仙桥商圈的成交占比最高，占 TMT 行业总成 交面积的 26.7%；中央商务区长期以来一直是 TMT 行 业成交密集的区域，在此期间的成交面积占 TMT 行业总 成交面积的 24.7%，位居第二位；素有“中国硅谷”之 称的中关村同样是 TMT 企业的首选之一，如今日头条、 腾讯视频、去哪儿、爱奇艺等知名企业聚集于此，成交 面积占 TMT 行业总成交面积的 22.6%，位居第三位。 专业服务业在 2017 年 10 月至 2018

20、 年 9 月期间的成交 租赁中，有 80% 的成交面积来自联合办公。就联合办公 而言，由于运营商考虑到更高的利润，租赁成交目前主 要聚集在如朝阳区和海淀区等市中心的乙级写字楼中， 此类成交占联合办公行业总成交面积的 47%。然而，随 着联合办公逐渐被资本市场看好，运营商通过融资获得 了更多的资金支持，联合办公也开始积极寻求高品质的 甲级楼宇，如 WeWork 租赁国航世纪大厦 10,000 平方 米的办公面积，氪空间共租赁中央公园广场近 10,000 平 方米的办公面积。 从金融业的成交租赁来看，由于金融街商圈有限的可租 赁面积和高企的租金，租赁成交仅占金融行业总成交面 积的 7.6%。而中央

21、商务区作为北京的核心区域之一，现 有租户组成中金融类客户占比最高，达 31%，由于中央 商务区租金相对更有竞争力，因此是金融企业的另一青 睐之地。2017 年 10 月至 2018 年 9 月，中央商务区金 融行业成交占金融行业总成交面积的 36.9%，位居各商 圈之首。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部来源：戴德梁行研究部来源：戴德梁行研究部 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% ?京? ?区 ? ? 0% 10% 20% 30% 40% 50% ? ?

22、?区 ? ?京? 0% 10% 20% 30% 40% ?区 ? ? ? 强劲需求促使写字楼空置率下降 13 ? 展望未来，传统三大主力行业成交将继续强劲，尤其是当中的互联网行业和联合办公行业在北京的发展将被持续看好。 得益于北京的科技创新中心地位，政府对科技创新的高度重视将使科技创新行业的发展步伐进一步加快。未来，在互联 网企业快速发展的推动下，将有更多的新互联网领域出现，预计届时租赁需求将不断攀升。同时随着联合办公模式的快 速发展和优化升级，将会有更多的集团租户选择入驻联合办公。 14 ? ? ? ? 过去的 12 个月，上海写字楼租赁需求保持强劲。甲级写 字楼市场在此期间共录得 915,

23、291 平方米净吸纳量。城市 整体平均租赁交易面积（据租赁交易统计）为 2,600 平方 米， 核心区平均租赁面积为2,801平米， 非核心区则为2,221 平方米。 过去的一年里，内资企业仍是支撑上海写字楼市场的首要 力量，租赁面积约占到整体市场的 60.6%。相比之下，外 61% 39% ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 资公司的办公需求则保持平稳，占市场 39.4% 的比例。受 到成本因素的制约，外资企业在考虑办公空间扩张或升级 时仍保持谨慎。它们多数会选择租约并维持在原有的办公 地点。 在过去的一年里，受到联合办公品牌迅速扩张的影响，专 业服

24、务类行业的租赁需求持续增长，占到整体租赁面积的 27.9%。在该行业范畴内，上海写字楼市场已经成为各大 联合办公运营品牌的兵家必争之地。过去的一年中，内外 ? ? 强劲需求促使写字楼空置率下降 15 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 ? 中海国际中心黄浦WeWork27,000新建 上海中心陆家嘴中国大地保险12,000搬迁 恒隆广场一期静安核心光大证券10,800搬迁 陆家嘴中心陆家嘴资生堂10,000搬迁 外滩中心黄浦氪空间8,000新建 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 资的联合办公运营商积极扩张他们的办公地点，持续吸纳 写字楼面积。这

25、个强劲的增长不仅反映在新开办公地点的 数量，也同样反映在租赁楼宇的品质上。例如，WeWork 在中海国际中心租赁了 27,000 平方米的甲级办公空间， 也使其成为亚太地区最大的联合办公运营点。氪空间分别 在外滩中心和世纪汇广场租赁 8,000 平方米和 5,000 平方 米。与专业服务类行业相反，过去这一年金融行业碍于各 类限制性政策，租赁面积仅占 17.9%，环比下降 9%。 另外两个重要的写字楼需求来源是制造业和 TMT 产业， 二者吸纳面积均占到整体市场的 16.3%。就制造业而言， 一系列政府政策和措施，如“上海制造”，为制造业增长 提供了良好的发展环境和政策支持，也积极推动该类企业

26、 的办公需求。在 TMT 产业中，大数据，人工智能，物联 网以及新媒体正搭乘快速发展的列车，过去的一年，该类 型企业在上海租赁了大量办公空间以满足其业务发展。 TMT? ? ? ? ? 16.3%16.2% 27.9%17.9% 2.4%1.5% 8.1%8.0% 1.3%0.4% 16 ? ? ? ?区? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 ? ? ?区? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 ? ? ? ?区? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 最后，零售，医疗健康，房地产，能源和其他行业约占市 场租赁交易面积的 21.7%，而其中每个产业类型所占

27、比例 均不超过 10%。 过去一年里，从区位角度而言，陆家嘴仍是金融企业在上 海办公选址的首选市场区域，占到 38.6% 的金融行业租赁 交易（按面积计算）。受益于外滩金融集聚带与陆家嘴在 金融产业差异化发展的战略定位，黄浦已经超越竹园，成 为金融企业选址第二偏好的位置，占据 18.8% 的比例。 至于专业服务业，静安核心和黄浦（特别是南京西路和人 民广场商圈） 是两个最受欢迎的办公地点。 另外， 一些律所， 咨询公司和联合办公运营点也会选择陆家嘴和竹园。 TMT 行业对黄浦的办公需求最为旺盛，约 35.9% 的租赁 交易（按租赁面积）集中在该板块。而且，徐汇非核心也 是 TMT 企业优先选择

28、的区域，约占租赁交易的 32.1%。 其主要原因是徐汇滨江被规划和定位为上海新的媒体，创 意以及文化中心。 0% 10% 20% 30% 40% ? ? ? ? 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% ? ? ? ? 0% 10% 20% 30% 40% ? ? ? ? 强劲需求促使写字楼空置率下降 17 ? 展望未来，上海最近宣布将进一步扩大 金融业对外开放，包括银行业，证券业 和保险业。支持外国银行在上海同时设 立分行和子行。同时，支持在沪设立外 资控股证券公司、 基金公司和期货公司。 这些政策无疑将激发金融行业未来的办 公租赁需求。另外，为争夺市场份额， 联合办公运营商将会在

29、上海持续扩大其 共享办公空间。最后，考虑到当前产业 升级的驱动，TMT 和制造业也将在未来 几年上海写字楼市场中扮演重要的角色。 ? ? ? 过去 12 个月，深圳全市共计 8 座甲级写字楼入市带 来 676,450 平方米的新增供应量，全市存量也被推升 至 4,768,255 平方米，在新供应刺激下市场需求表现活 跃，全市甲级写字楼吸纳量共录得 544,913 平方米。过 去一年中，平均每笔成交面积达到 2,378 平方米 , 其中 93.68% 的成交面积位于核心区，仅有 6.32% 位于外围 区域，核心区域优势明显。o 众多活跃的民营企业一直以来都是深圳经济发展重要的 前进动力。过去一年

30、，深圳甲级写字楼租赁市场有近 8 成的成交面积来自中资企业，是深圳办公市场需求的绝 对主力，占比达到 79.64%。来自跨国公司的成交面积则 占到 20.36%，伴随众多总部型企业落户并扎根深圳，自 由开放的营商环境对于外资企业的吸引力也在逐年增强。 80% 20% ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 ? ? ? ? 18 ? 强劲需求促使写字楼空置率下降 19 TMT? ? ? ? ? 36.2%31.2%3.2%1.1% 1.1% 15.2%8.8%3.0%0.1% ? ? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 过去一年在众多行业中，需求占比排

31、名第一位的来自 TMT行业， 达到36.22%。 随着深圳TMT行业的高速发展， 投入资金及从业人员素质的不断提高，TMT 类企业对办 公环境的要求也越来越高，甲级写字楼受到越来越多科 技企业的青睐。同时伴随当前互联网金融的火热，金融 与科技的融合愈加紧密，互联网公司也多见选择落户于 金融公司扎堆的福田中心区及后海，以便与金融企业进 行深度协作与融合。随着国家对科技创新的大力支持以 及互联网金融行业发展逐步规范化，预计未来来自 TMT 类企业的需求将对甲级写字楼市场将形成有力的支撑。 需求排名第二位的是来自专业服务类企业，占比达到 31.16%，行业主要包括律所、咨询、管理、租赁代理等。 同时

32、联合办公也开始大举拓展深圳市场，不同于早期完 全针对初创企业客户的联合办公空间主要集中于科技园 和其他成本较低的区域，自去年以来不少联合办公运营 商也积极在成熟商务区的优质物业进行布点，如寰图入 驻金地中心及鼎和大厦， 纳什空间落户卓越世纪中心等。 排名第三位的是来自金融业，占全市总需求量的 15.21%。深圳金融业近年得到迅猛发展，2017 年金融 业增加值同比增长 5.7%，占全年 GDP 比重 13.6%， 全市持牌金融机构超过 430 家，证券业营收居全国第 二本地金融业快速发展的同时众多外地金融机构也 选择落户深圳，多方因素共同催生大量新增办公需求令 金融业成为深圳甲级写字楼市场需求

33、重要的力量。但受 到当前金融去杠杆，行业监管趋严等因素影响，行业扩 张步伐有所放缓，行业整体租赁面积出现收缩的迹象。 ? 来福士广场南油今日头条10,000新租 招商局港口大厦蛇口哈曼科技10,000新租 鼎和大厦福田 CBD寰图10,000新租 华润置地大厦科技园WeWork9,252新租 招商局港口大厦蛇口SOHOo3Q7,892新租 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 20 ? ? ? ?区? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 ? ? ?区? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 ? ? ? ?区? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德

34、梁行研究部 制造业、零售业、房地产、医疗健康及其他产业对过去 一年深圳甲级写字楼需求总贡献率为 17.41%，其中房 地产业占比 8.8%，制造业占比 3.2%。近年高品质研发 办公物业一定程度分流了甲级写字楼的需求，预计随着 以南山科技园为主产业园区配套的进一步优化以及物业 品质的提升，未来研发办公物业对甲级写字楼的竞争影 响也将蔓延至金融及专业服务等核心需求领域。 过去一年，作为全市金融中心，福田 CBD 吸纳了大多数 来自金融类企业的需求，占比达到 38.93%；蛇口片区 吸纳了 28.71% 的金融企业需求占比排第二；后海、蔡 屋围及宝安中心片区皆有吸引金融企业入驻，占比分别 为 9.

35、53%，9.1% 及 7.28%。 专业服务业的租赁需求则主要集中在福田 CBD 及南山 后海片区，占比分别为 49.03% 及 33.57%。除了福田 CBD 作为传统的吸纳专业服务企业的片区之外，南山后 海片区办公氛围也渐趋成熟吸引企业入驻。科技园片区 科创氛围浓厚，加之南山科技金融城的设立，吸引了如 WeWork 等联合办公及相关专业服务企业的入驻。 南山汇集了深圳大量 TMT 企业，其中后海片区地理位置 及环境绝佳，全新完善的基础设施建设及多个行业龙头 企业高品质总部大厦的落成促进该片区商务氛围日趋浓 厚。政府对相关产业扶持政策利好也令信息、科技及金 融等相关产业持续聚集。同时紧邻互联

36、网企业扎堆的科 技园片区，优质 TMT 类企业向后海片区寻租需求趋势明 显，在 TMT 租赁成交中，有o58.72% 的新增需求选择后 海片区，另外蛇口及南油片区也共吸纳了 30.56% 的新 增需求。 部分外资企业选择福田中心区作为国内办事处， 占比 3.23%。宝安中心区则吸纳了部分来自科技园片区 TMT 类企业需求，占比 5.24%。 0% 10% 20% 30% 40% ? 南? ? ? ? ? ? 0% 10% 20% 30% 40% 50% ? ? ? ? ? 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% ? 南? ? ? 强劲需求促使写字楼空置率下降 21 ? 展望未来，

37、当前粤港澳大湾区规划呼之欲出，深圳在湾区科技与金融发展中的重要地位也将得到进一步强化。随着 今年初，南山区政府与华润置地共同打造的产城融合项目南山科技金融城正式宣布，计划未来 3 年吸引超过 300 家金融及高新技术企业入驻o。 协同与其毗邻且沉淀多年雄厚的科技创新产业积累的科技园片区， 未来南山科技金融城、 科技园及后海片区有望成为继福田中心区之后湾区又一金融创新高地。 而前海也将在 2019 年进入集中供应期，众多前海注册地企业有望回迁前海片区，且城市功能的西移也将引导需求在 空间上向南山、宝安中心等地转移。但另一方面，大量集中供应对市场的压力亦不可小觑，新兴商务区优质物业恐 将结构性影响

38、市场平均租金，而租金的回落也将刺激部分原非甲级物业目标客户换租需求，叠加湾区发展、科技创 新等各项利好，在宏观经济平稳运行下，未来深圳甲级写字楼租赁需求有望保持持续增长。 22 ? ? 上半年，全市完成地区生产总值（GDP）10,652.98 亿 元，同比增长 6.2%。其中第三产业增加值录得 7,519.77 亿元，增长 6.1%。经济的稳步发展和政策的利好推动广 州甲级写字楼租赁市场自2016年三季度保持活跃至今。 2017 年四季度至 2018 年三季度广州甲级写字楼市场租 供比录得 3.1，约为上一统计期的 2 倍，体现广州甲级 写字楼市场的内在需求驱动力正在不断提升。供应回落 期内，

39、在旺盛的租赁需求的拉动下，2018 年三季度末全 91% 9% ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 来源：戴德梁行研究部 市空置率同比下滑 5.1 个百分点至 4.3%，降至广州过去 十年的最低位，同时也是三季度戴德梁行监控的大中华 20 城中全市空置率的最低值。有限的新增供应和活跃的 市场需求推动广州写字楼租赁业务稳步步入业主方市场。 2017 年四季度至 2018 年三季度，内资企业主导市场 扩张，来自内资企业的市场需求占全市租赁成交面积的 91.1%，其中，TMT，专业服务和房地产行业主导中资 企业扩张，占比分别为 31.3%，24.2% 和 16.6%。相比 ? ? ? ? ? ? 强劲需求促使写字楼空置率下降 23 ? ? 15.2%9.6% TMT? 29.4%25.9% 8.0% ? 6.4%5.4% ? ? ?