1、2018/2019 上海商业地产市场盘点与趋势预测 本文详细解析 2018 年上海商业市场的变化与发展，并对 2019 年的发展趋势做出 预测。回望 2018 年，上海商业地产在消费分级的态势下延续了增长势头，55 个新 商业项目相继亮相，越来越来多开发商通过存量改造或商业运营的转型调整来提升 运营效率，推动上海商业地产不断创造新的价值。 本文详细解析 2018 年上海商业市场的变化与发展，并对 2019 年的发展趋势做出 预测。回望 2018 年，上海商业地产在消费分级的态势下延续了增长势头，55 个新 商业项目相继亮相，越来越来多开发商通过存量改造或商业运营的转型调整来提升 运营效率，推动

2、上海商业地产不断创造新的价值。 PART 01 2018 年上海商业地产市场盘点 土地市场 2018 年商办用地市场供应保持稳定增长，主要释放于浦东新区、闵行区等人口大区，市中 心及郊区商办用地供应量相对收紧。 未来 2-3 年上海即将启动的新项目层出不穷，广受关注的新出让大型商业地块，如崇 邦集团四川北路综合体、瑞安集团新天地百老汇综合体、松江印象城、浦江镇万达广 场、中海集团真如综合体、万科香港置地徐汇漕河泾综合体、上海地产集团龙阳路站 综合体、市北高新汶水路站综合体等等，这些项目未来将产生过百万平方米的购物中 心。 新增供应量 2018 年上海新入市商业项目 55 个，总建筑面积约 28

3、8 万平方米，市场持稳定增长态势。 与 2017 年相比，2018 年新开业购物中心新增商业项目 55 个，相比 2017 年的 46 个新增项目，数量有所上升。但入市面积从 2017 年的 303 万平方米下降至 288 万平方米，项目平均体量有所下降。 在区域分布上， 嘉定、 松江、 青浦等郊区商业面积增量明显， 郊区商业迎来增长； 商业体量方面，5 万方以下商业占比约 64%，小而精社区商业越来越受欢迎。 存量改造市场 2018 年已开业存量改造项目（含试营业）32 个，总建筑面积 134 万平方米，存量改 造项目推动商圈升级，也加剧了商业竞争。 在商业竞争中发展停滞的存量资产，因为占据

4、核心商圈、交通等优势，历经升级 改造或者物业易主之后重新回归市场。2018 年完成改造重出江湖的存量项目如： 上海世茂百联购物广场、 瑞安新天地广场、 港汇恒隆广场北座、 中粮长风大悦城、 三林印象城、百联一百商业中心等。 品牌进驻 上海新品牌数量和品牌资源多样性稳居全国第一，2018 年上海首进品牌 835 家，拥有全国 最多首店，推动“上海购物”居于国内零售领先地位。 上海新开首店数量持续猛增， 据 RET 睿意德统计， 2018 年进驻上海首店共计 835 家。上海拥有全国最多首店，主要由于上海存量和新增商业设施数量、面积、运 营品质均领先全国；同时上海消费者更加“求新求变”，丰富的消费

5、层级愿意接纳 更多新品牌；第三，上海拥有大量历史风貌街区和城市更新项目，也为大量独具 特色的品牌提供了更多空间选择。 上海新开业首店中，餐饮业态占比达 53%，零售占比 36%，其余为休闲娱乐和生 活配套服务 11%。细分品类方面，上海新开品牌更集中在咖啡、甜品、酒吧、日 料、西餐、服饰集合店、家居、汽车跨界店等领域。 大宗交易市场 外资加大吸筹并刷新上海大宗物业交易的新纪录 。 无论是外资私募基金，抑或是外资地产开发商，甚至是外资零售巨头，都加紧扩 大在中国商业地产的布局。2018 年包括新加坡凯德置地、美国黑石基金、加拿 大博枫 Brookfield 等机构，分别收购北外滩星港国际中心、闵

6、行怡丰城、金桥太 茂与南翔太茂等商业项目。 PART 02 2019 年上海商业地产发展趋势 趋势一：上海收并购项目数量持续增加 作为兵家必争之地， 上海的土地获取成本高， 更多开发商转向存量市场寻找机会。 同时，竞争加剧也进一步淘汰原先运营能力差的企业，导致更多商业项目进入大 宗交易市场。 预计 2019 年， 资金充沛和运营能力突出的机构将加快规模化进程， 通过资产增值和运营优化提升商业收益，部分外地企业也将落子上海，为其全国 布局树立标杆。 趋势二：城市更新双刃剑，存量焕新的惊喜与商业收益的担忧 上海迎来一波城市更新的高峰后，众多项目进入运营后的客流“瓶颈期”。一方面 空间和硬件的限制，

7、令其在争夺客源中处于劣势，同时历史文化记忆和产业遗存 又提供了稀缺的资源和客群基础。众多入市的城市更新项目如何“叫好又叫座”， 从空间设计改造创新回归商业运营和租金收益最大化，将成为 2019 年城市更新 项目的核心命题。 更多企业介入城市更新将更加理性， 并重视商业的定位和规划。 趋势三：IP 营销持续深化，社群价值深度挖掘 上海购物中心的 IP 营销已经不再停留在形式的引入，而转向客群深度的转化。 未来更多项目将与 IP 资源做深度绑定，从 IP 展示与互动，进而增加原创性的产 业链资源挖掘，丰富消费转化场景，开发线上线下互动，把 IP 价值最大化的发 挥。众多 IP 资源运营平台也将为购

8、物中心赋能，多家互联网和金融资本支持的 公司也将投入 IP 资产线下价值挖掘。 趋势四：数字化转型从概念更重视落地 上海的购物中心作为大数据和 O2O 的最先尝试者，已经认识到数字化的战略意 义，同时也更重视价值落地。由于行业数字化水平的参差不齐，数据标签混乱， 以及各家开发商的数据孤岛，行业对于共享的数据生态已呼之欲出，同时品牌的 数据化选址更推动了品牌商与购物中心的数据交互需求，2019 年将是商业地产 数据生态的价值元年。 趋势五：运动消费多元发展 Athleisure 持续增长 随着运动健身的消费量明显提升，购物中心对运动业态的布局越来越重视。基于 运动健康领域的创业已吸引了大批风投资金，同时各类小众体育客群大幅增长， 运动培训、赛事管理、设施器材运营、粉丝社群消费大幅增长。而自 2014 年开 始的运动潮牌化（Athleisure）热度不减，包括在上海 K11 开出首家旗舰店的 Champion，安踏旗下的 FILA，甚至曾经淡出视线的运动品牌 Reebok、Umbro、 Joma、Diarora 等也杀回市场。预计未来几年运动零售以及相关延伸市场将在上 海继续迎来高速发展期。