1、观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 前言 1 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 前言 2 观点指数 2020 中国房地产行业发展白皮书是对房地产行业的发展现状与前景所做的整体性研究， 由专业研究机构观点指数研究院撰写，并于每年度的博鳌房地产论坛上定期发布。 随着各级地方政府积极倡导推进城市化进程，城市更新需求在不断增加，同时产业的变迁升级带来的 人口和财富也将推动不同区域房地产业务的发展。 疫情之下大热的物业服务及社区商业开始崭露头角， 健康产业也进一步被人们所关注。在众多发展方向之中，如何结合房企自身的特点形成独有发展优势， 值得我们深思与探讨。 为此，观点指数研究院在长期

2、跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、资料数 据收集分析的手法，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前房地产行业各业态 各环节的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在 2020 博鳌房地产论坛现场隆重 发布观点指数 2020 中国房地产行业发展白皮书，与各方企业共谋划，同成长。 观点指数发布 2020 中国房地产行业发展白皮书 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 前言 3 目录 市场篇：后市可期 产业发展篇：抢滩新基建 创新发展篇：谨慎行进 2020 年度中国地产风尚大奖 地产金融篇：流动性百态 4 31 42 75 20 销售回顾 土

3、地观察 产业运营 物流地产 物业服务 长租公寓 联合办公 文旅运营 养老运营 5 15 32 37 43 50 57 63 69 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 前言 4 市场篇：后市可期 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 市场篇：后市可期 5 销售回顾：韧性仍存 疫情时期大型房企销售修复时间更短，表现出 来的韧性更强。 近 9 成房企销售未“达标”，TOP10 房企逆市增长 国内新冠疫情逐步受控， 各地复工、 复产、 复学有序推进， 房地产市场也在持续复苏。 历经艰难的 181 天后，房企积极地向市场呈现出属于自己的“上半年销售业绩”。 观察榜单头部企业，TOP3 的房

4、企分别是碧桂园、恒大、万科。与去年不同的是， 恒大上半年加大营销力度，销售已然突破 3000 亿元，跃居至榜眼的位置。从销售金 额来看，今年上半年前三甲的差距在逐渐缩小。2020 年上半年，碧桂园、恒大和万 科的销售额分别为 3722.9 亿元、3488.4 亿元以及 3204.8 亿元，2019 年同期则分别 录得 3934.9 亿元、2818.0 亿元和 3340.0 亿元。 值得注意的是， 随着疫情好转和购房消费意愿加强， 碧桂园逐渐加大了货值铺排量， 第二季度销售额录得大幅增长。其中碧桂园 6 月实现全口径销售 810 亿元，单月业 绩规模创年内新高。 数据来源：观点指数整理 数据来源

5、：观点指数整理 在疫情打乱经营节奏的情况下，1-6 月 TOP20 房企全口径销售增长幅度各异。其中 TOP10 房企逆市增长最为明显的是恒大，同比增长 23.8%，这得益于恒大在疫情最 为严重的 2 月，率先加大网上购房营销渠道的使用，还匹配“无理由退房”以及打 折促销等手段，录得销售额 447.3 亿元，单月业绩远超其他房企。而在 TOP20 中全 口径销售同比增长幅度最大的是中国金茂，增幅高达 31.1%。 从榜单来看， 上半年全口径销售超过1000亿元的房企有13家， 比去年同期增加1家， 这说明了疫情时期大型房企销售修复时间更短，表现出来的韧性更强。受疫情影响 较大的是位于 500-

6、1000 亿元的房企，该梯次的房企数量有 14 家，较去年减少 4 家。 今年年初的业绩会以及其他公开场合，不少房企都对外发布了销售目标。当前房地 产行业增速放缓，叠加年初疫情的爆发，房企设定的年内销售目标完成比例不及去 年同期水平。 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 市场篇：后市可期 6 数据来源：观点指数整理 数据来源：观点指数整理 数据来源：观点指数整理 以 35 家发布销售目标的房企作为样本，观点指数统计发现上述房企的目标完成率超 过 50% 的仅有 4 家，占比 11.4%；完成率位于 40%-50% 的房企有 15 家，所占比重 为 42.9%，剩余 16 家目标完成率均

7、位于 40% 以下。 换句话说，近 9 成房企未能在年中实现销售目标的一半。不过随着房地产市场复苏 和房企三、四季度推出的货值增多，预计下半年将迎来销售高峰期，完成全年销售 目标依旧具有上升空间。 TOP100 房企销售同比下降 2.6%，百强门槛值下滑 4.8% “观点指数 2020 年上半年中国房地产企业销售金额 TOP100”显示，1-6 月 TOP100 房企总销售金额 51845.2 亿元，同比下降 2.6%。 单月来看，TOP100 房企 6 月录得总销售额为 14763.8 亿元，达到上半年峰值，同比 增长 14.6%，继 5 月后，销售同比增速继续为正。 2020 年上半年，受

8、疫情等因素影响，TOP100 房企全口径销售金额部分门槛值出现 同比降低的情况。 具体而言，“观点指数 2020 年上半年中国房地产企业销售金额 TOP100”的门槛值 为 96.5 亿元，较去年同期的 101.4 亿元下降 4.8%，这也是所有梯次门槛值里降幅最 大的。紧随其后的是 TOP50 以及 TOP20 门槛，为 320.0 亿元和 677.0 亿元，分别同 比下降 0.6% 和 0.7%。相比之下，头部房企改善经营的能力更强，TOP3 和 TOP10 门槛值不降反升，分别同比增长 13.7% 和 4.8%。 权益销售方面，2020 年 1-6 月 TOP100 房企实现总权益销售

9、37681.2 亿元，平均权 益比例为 72.7%，比去年同期下降 6.3 个百分点。 数据来源：观点指数整理 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 市场篇：后市可期 7 数据来源：观点指数整理 数据来源：Wind，观点指数整理 数据来源：Wind，观点指数整理 观察不同梯次房企的平均权益销售比例可以发现，2020 年上半年，除了全口径销售 超过 3000 亿的房企，其他梯次的房企平均权益销售比例均出现不同程度的下滑。其 中销售金额位于 200-500 亿元的房企的平均权益销售比例从去年年中的 0.79 下降至 0.69，在各个梯次中下降幅度最大。 这说明今年上半年小股操盘、 合作及代建

10、项目入市数量逐渐增多。 现阶段房企拿地、 资金压力与规模诉求并存，我们预计 TOP100 房企的平均权益比例在未来一段时间 内将会继续下降。 销售面积方面，TOP100 房企 1-6 月录得总销售面积 37747.2 万平方米，同比下降 4.0%。受疫情影响，今年上半年单月销售面积和销售均价呈现明显的“V 字型”， 在 2 月表现为量价齐跌，随着房地产市场的回暖，面积和均价逐渐回归正常水平。 一二线城市土拍狂欢，优质地块成重点角逐对象 2020 年上半年，土地市场成为了房企争夺资源的重点围猎场。受疫情影响，房企的 销售节奏出现较大波动， 而在土地价款延付等政策的推动下， 房企纷纷转战土地市场，

11、 并将大量资金投入到对优质地块的角逐中，因此上半年多有“高溢价地块”成交。 以国家统计局公布的数据来看，2020 年 1-6 月，房地产业土地购置面积 7964.61 万 平方米， 同比下降0.9%， 降幅环比收窄7.2个百分点；但土地成交价款4036.13亿元， 同比增长 5.9%，继 1-4 月同比增长 6.9% 后，第三个月累计增长为正。 以观点指数监测的 100 个重点城市情况来看，上半年土地市场涌现了两波小高潮。 2020 年 2 月和 4 月，百城成交的土地面积分别同比增长 13.80%、35.03%，成交总 价分别同比增长 17.23%、42.01%。与此同时，今年 2 月的商品

12、房销售市场曾一度 陷入低谷，直至 4 月才逐渐复苏。 相比 4 月份，虽然 5 月的土地市场出现了一定程度的回落，但一线城市及部分核心 二线城市仍然热度持续，供需两旺，并加大对优质地块的持续供应。其中，一线城 市成交量价齐升，尤其是住宅用地成交方面。 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 市场篇：后市可期 8 数据来源：Wind，观点指数整理 分城市等级来看，北上广深一线城市 1-6 月累计取得土地出让金 3092 亿元，其中 2 月、5 月成交总价分别飙升至 975.09 亿元、963.55 亿元。而 5 月较为引人注目的是， 合生创展斥资 107.4 亿元大手笔竞得北京分钟寺 L-3

13、9、L-41 地块。加上此前夺得的 分钟寺 L-24、L-26 地块，合生十天内豪掷 179.6 亿元获得北京 25.1 万平方米土地， 应付土地价款相当于去年销售额的 85%。 二三线城市 1-6 月累计取得土地出让金 6281.13 亿元，其中杭州以 1390.40 亿元位居 首位。于 4 月和 5 月，杭州的土地成交总价分别跃升至 385.81 亿元、382.14 亿元， 4 月环比上升 203.2%，同比下降 0.83%，土拍热度逐渐复苏。 在 4 月 28 日的杭州百亿土拍中，滨江一次加价 10 亿，以 56.42 亿元封顶价竞得江 数据来源：Wind，观点指数整理 数据来源：Win

14、d，观点指数整理 干区景芳三堡单元 JG1206-47 地块。该地块位于江河汇流区核心位置，而钱江新城 2.0 规划蓝图明确地把江河汇区域纳入其中，因此该区域被视为杭州未来最有潜力的 区块之一。 从房企拿地的整体情况来看，上半年部分房企选择了谨慎，亦有房企顺势而为，积 极补仓。 虽然上半年多有地王成交，房企不惜高溢价拿地，但以观点指数监测的 100 个重点 城市来看，2020 年 1-6 月土地溢价率同比仍处于下降趋势。值得注意的是，不同于 溢价率，成交土地楼面价于 5 月份达到峰值，同比上升 16.23%。 聚焦到 6 月的土地市场，月内碧桂园 25.87 亿抢东莞横沥最贵商住地、彰泰外拓无

15、 锡土地市场等也预示着土地市场的热度依然未减退。 到位资金降幅收窄，下半年或迎来短债压顶 回到房企的资金层面，受疫情影响，房企到位资金仍处于同比下降趋势；但随着国 内疫情状况进一步好转，同比降幅进一步收窄。 国家统计局数据显示，1-6 月份，房地产开发企业到位资金 83344 亿元，同比下降 1.9%，降幅比 1-5 月份收窄 4.2 个百分点。其中，国内贷款 13792 亿元，增长 3.5%； 利用外资 46 亿元，增长 8.0%；自筹资金 26943 亿元，增长 0.8%；定金及预收款 26474 亿元，下降 7.0%；个人按揭贷款 13202 亿元，增长 3.1%。 观点指数2020 中

16、国房地产行业发展白皮书 市场篇：后市可期 9 数据来源：国家统计局，观点指数整理 从各项所占比重来看，定金及预收款、自筹资金仍是房企到位资金的主要来源，两 者合计占比超六成。紧接其后的是国内贷款，占比 16.55%。 数据来源：Wind，观点指数整理 从房企融资情况来看，就国内发行情况而言，1-6 月份，房企融资产品发行合计 404 只，其中 3 月份公司债发行达到峰值。值得注意的是，大部分融资的用途仍是以债 务偿还和流动性补充为主，这一定程度上是因为受到疫情的冲击。 海外债方面，在 1-3 月统计期间，企业债为海外融资的主要方式，共融资 1438.70 亿人民币，加权平均票面利率为 8.2%

17、。但随着国内债券市场的注册制改革，4 月份 的海外债发行曾一度停滞，房企纷纷转向较低融资成本的境内债券。来到 5 月份， 海外债市场则重新打开，而首只打破僵局的则是新湖中宝在 4 月 27 日发行的企业美 元债。 在观点指数监测的 96 家样本房企中，大部分房企融资占短期债务的平均比重低于三 成，其中，B1 级房企上半年短债到期的压力并不明显，融资所得款项更多用于获取 土地等战略层面。 但进入下半年，债务到期将会成为中国房地产开发企业面临的一个重要挑战。市场 数据显示，7-12 月合计有 4122.79 亿元的房地产公司债务到期，其中 7、8 月份合计 有 1500.67 亿元。 值得注意的是

18、，5 月份房地产信托发行规模显著下降，这也意味着房企的融资通道 正逐渐被收紧。 根据市场统计数据， 5月份， 投向房地产领域的信托产品共有471只， 总融资规模为683.16亿元， 相比4月减少了194只， 规模缩小了16.19%， 平均期限1.46 年，平均收益率为 7.91%。 随着外部环境的不确定性带来的风险倍增，未来需警惕潜在的“堕落的天使”（从 投资级降到投机级的发行人）的数量增多。 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 市场篇：后市可期 10 2020 中国年度影响力地产企业 TOP30 评选参考指标包括：企业的运营能力（资产总值、销售金额、项目个数与城市布局等）、发 展潜力

19、（土地储备、总货值等）、管理运作（管理模式与制度体系、团队建设、执行效率、 营销推广、 产品创新等） 以及品牌价值 （品牌认可度、 品牌熟知度、 市场满意度、 社会贡献等） 。 奥园集团有限公司 保利发展控股集团股份有限公司 碧桂园控股有限公司 大悦城控股集团股份有限公司 广州富力地产股份有限公司 恒大集团 华润置地有限公司 华夏幸福基业股份有限公司 佳兆业集团控股有限公司 金地 ( 集团 ) 股份有限公司 金科地产集团股份有限公司 龙湖集团控股有限公司 路劲地产集团有限公司 绿地控股集团有限公司 荣盛房地产发展股份有限公司 融创中国控股有限公司 万科企业股份有限公司 新城控股集团股份有限公司

20、 星河控股集团 旭辉控股 ( 集团 ) 有限公司 雅居乐地产置业有限公司 阳光城集团股份有限公司 禹洲集团 远洋集团控股有限公司 越秀地产股份有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 正荣地产集团有限公司 中国金茂控股集团有限公司 中海企业发展集团有限公司 卓越置业集团有限公司 以上企业按拼音首字母排序 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 市场篇：后市可期 11 “2020 中国年度影响力地产企业 TOP30”，从资产总值、运营、土地储备与发展潜力、创 新能力、社会责任等方面对参选企业进行综合评估，挖掘出那些极具影响力的地产企业，盘 点那些有能力有担当的变革者与破局者。 过去半年，整

21、个房地产行业笼罩着在疫情的阴影下。在此背景下，房企销售金额及销售面积 均大幅度“跳水”。观点指数统计数据显示，2 月份百强房企的销售金额及销售面积同比下 滑程度超 40%，处于年内低谷。 相比之下，头部房企改善经营的能力更强，上半年TOP3 和 TOP10累计销售门槛值不降反升， 显示出更强的韧性以及行业影响力。 与此同时，随着优质地块的集中推出，房企在土地市场的投资意愿反而更加强烈。自上半年 以来，据观点指数统计，碧桂园、绿地、恒大三家多次占据新增土储榜单 TOP3。其中，碧 桂园和绿地的拿地节奏相对平缓，每月拿地的面积保持在相对合理的区间；恒大则乘着线上 营销带来的销售利好，回笼资金充裕，

22、落子广州、北京等一线城市，争夺优质地块。 疫情下，房企们还不忘肩负起社会责任，积极捐款捐物，共有超过 100 家房企参与到该行列 中来。其中，碧桂园、万科、恒大、融创等龙头企业起到了带头表率的作用，捐赠物资总价 值均处于亿元行列。 也有不少房企引领行业的创新，并取得突破性的成就。比如，疫情影响下，房企大力推行线 上卖房的渠道，打造直播带货的营销生态。最引人注目的是恒大，2 月，恒大通过线上卖房， 三天内认购房屋 4.75 万套，销售额约 580 亿元。 目前来说，房企的经营情况正在逐步恢复，头部房企恢复情况比较乐观。随着疫情影响的持 续，预计未来行业分化情况会更加明显。 榜单点评 观点指数20

23、20 中国房地产行业发展白皮书 市场篇：后市可期 12 2020 中国年度投资价值地产企业 TOP30 评选参考指标包括：企业的经营规模（销售规模、土地储备、城市布局等）、投资潜力（营 业收入及增长、业务布局及收益、ROE 等）、管理能力（管理与团队建设、价值创造力、产 品推广、发展规划等）以及品牌价值（品牌潜力、品牌熟知度、投资者认可度等）。 奥山控股有限公司 保利发展控股集团股份有限公司 碧桂园控股有限公司 昌建控股集团有限公司 东原集团 福星惠誉控股有限公司 广东珠江投资股份有限公司 合生创展集团有限公司 恒大集团 华鸿嘉信控股集团有限公司 华润置地有限公司 汇景控股有限公司 佳兆业集团

24、控股有限公司 金地 ( 集团 ) 股份有限公司 金辉控股 ( 集团 ) 有限公司 景瑞地产 ( 集团 ) 有限公司 龙湖集团控股有限公司 融创中国控股有限公司 三盛控股 四川蓝光发展股份有限公司 万科企业股份有限公司 五矿地产有限公司 祥生地产集团有限公司 新力控股 ( 集团 ) 有限公司 阳光城集团股份有限公司 中国金茂控股集团有限公司 中海企业发展集团有限公司 中骏集团控股有限公司 中锐投资集团 珠海华发实业股份有限公司 以上企业按拼音首字母排序 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 市场篇：后市可期 13 年初疫情爆发，众多行业受到波及，经营收入未及预期。 疫情期间，全球流动性充足

25、，部分房地产企业凭借着低估值、业绩稳定等特色，成为了众多资本的关注对象，投 资价值凸显。 2020 中国年度投资价值地产企业 TOP30，以房企销售业绩、项目布局、产品打造、业务架构以及发展战略等基 本面为考核标准，并对企业营业收入及增长、业务及收益，ROE 等关键指标进行综合考量，评选出那些在 2020 年度最具投资潜力和价值的房地产企业。 7 月初，房企发布年中销售业绩，地产板块迎来飘红。部分原因是上半年房企整体销售修复情况好于预期，尤其 是头部房企表现出更强的经营韧性，销售业绩几乎追及甚至赶超去年同期水平。代表性的企业是恒大，疫情期间 采用网上卖房、无理由退房以及打折促销等手段，上半年销

26、售额同比增长 23.8%。 销售修复离不开房企主动和创新的营销方式，但也部分取决于前期的项目布局。由于年初疫情爆发，选择重仓武 汉或者周边的房企注定经历了一个比较难熬的春季。 相比之下，一些房企深谙“鸡蛋不能放在同一个篮子”的道理，将开发项目落点在全国各地，一方面有利于攫取 更多市场份额，另一方面也能够分散区域性风险。代表性企业是碧桂园，截至 2019 年底，碧桂园在全国 31 个省 份布局了 2512 个不同发展阶段的项目，有效地减少了疫情对其整体经营的不利影响。 经此一疫，人们对住宅产品的消费取向更偏向于绿色、科技、健康等元素，这将是未来住宅产品的主要迭代方向。 部分房企紧密跟随市场风向，

27、更加注重打造健康人居产品，例如中海、融创等房企已经在产品的户型创新、智能 安保、健康科技等方面加大投入。 疫情对房企的其他影响主要体现在营收和利润结算上。国家统计局数据显示，今年上半年全国房地产竣工面积同 比减少 10.5%。在新冠疫情影响竣工结算节奏的前提下，房企营收和利润很难实现高增长。 随着疫情受控，预计部分房企结算高峰集中于下半年。代表性企业是保利，在疫情和去年高基数的双重影响下， 上半年营收和净利依旧实现小幅增长，考虑到保利全年 14% 的计划竣工增速，预计年底业绩能够延续增长。 榜单点评 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 市场篇：后市可期 14 2020中国房地产年度影响

28、力地区公司TOP10 世茂海峡发展公司 万科上海区域 保利华南实业有限公司 融创北京区域集团 恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司 中海地产华北区域 华润置地华东大区 东原集团西南区域 招商蛇口华东区域 融信浙江区域集团 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 评选参考指标包括：企业的运营能力（区域效益、 区域布局等）、管理运作（区域规划与发展策略、 区域管理与制度、人才队伍建设等）、区域发展推 动（产品特色与优势、区域价值提升、企业创新等） 以及品牌价值（区域影响力、行业影响力、品牌认 可度等）。 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 市场篇：后市可期 15 土地观察：投资意愿强烈

29、上半年土地市场一路向好。自 4 月以来，土地 市场交易热度持续。不少城市放宽竞拍规则， 供应优质地块，吸引房企举牌拿地。 统计日期：2020 年 1 月 1 日 -6 月 30 日 统计来源：观点指数 单位：万平方米 1-6 月中国房地产企业新增土地储备排行 6 月份，土地市场供需数量环比下降，但溢价率、土地起始价等环比均略有上升。 从土地供应情况来看，2020 年 6 月 100 个重点城市供应土地数量 1296 宗，高于去 年同期水平。其中，二三线城市供应土地数量分别为 533 宗和 662 宗，环比减少 209 宗和 106 宗；一线城市供应土地数量有所回升，由 5 月的 50 宗涨至

30、95 宗。 成交方面， 6月100个重点城市成交土地数量环比减少74宗， 成交总价环比上升2.3% ； 平均溢价率略微回升至 16.32%。 6 月拿地建面最多的是新城控股，将近 20 宗地，权益土地价款合计超过 170 亿元。 从上半年的拿地情况来看，销售榜排行 TOP10-30 房企的拿地积极性最高，权益拿 地销售比为 0.50。 其中，TOP10 房企中权益拿地销售比最高是的龙湖集团，为 0.64；万科的权益拿地 销售比为 0.15，为 TOP10 房企中权益拿地销售比最低的。 碧桂园纳储近 2000 万平，二季度平均拿地权益金环升 160% 整体来看，上半年的土地市场一路向好。自 4

31、月以来，土地市场交易热度持续。不 少城市放宽竞拍规则，供应优质地块，吸引房企举牌拿地。 观点指数发布的“1-6 月中国房地产企业新增土地储备排行”显示，与上月相同，碧 桂园、绿地、恒大三家仍分列前三名，分别累计新增土储 1891.2 万平方米、1465.3 万平方米、1371.3 万平方米，新城控股则以 1299.9 万平方米的成绩加入了纳储千万 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 1891.18 1465.26 1371.30 1299.90 1020.80 984.27 926.30 914.5

32、9 872.10 682.00 676.81 660.09 588.52 582.20 557.90 499.38 495.16 492.05 469.01 467.43 460.94 451.40 450.17 401.88 393.97 碧桂园 绿地控股 中国恒大 新城控股 中南置地 保利发展 中梁控股 龙湖集团 万科 金科股份 阳光城 招商蛇口 蓝光发展 中海地产 中国奥园 华侨城 华润置地 融创中国 金地集团 荣盛发展 旭辉控股 阳光大地 绿城中国 华夏幸福 宝能城发 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45

33、 46 47 48 49 50 建业地产 中骏集团 融信中国 中国铁建 世茂集团 中奥地产 佳兆业 大悦城控股 滨江集团 龙光集团 中交地产 雅居乐 美的置业 万达集团 实地集团 东原集团 金成集团 新力控股 卓越集团 三盛集团 德信中国 富力地产 正商集团 上坤集团 金辉集团 363.10 351.00 318.18 311.07 304.69 303.99 279.84 275.93 275.50 271.68 268.48 264.46 257.85 240.51 226.87 204.62 189.60 183.55 180.42 172.01 170.53 161.45 158.55

34、 153.34 152.49 排名排名企业企业全口径新增土地储备全口径新增土地储备 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 市场篇：后市可期 16 平的行列。 从单月拿地情况来看，碧桂园的拿地节奏仍比较平稳，绿地新 增土储比上月有所增加，恒大则有所下降。需要注意的是，新 城控股以 469.5 万平方米的成绩夺得单月纳储桂冠。 观点指数监测显示，新城月内在运城、温州、淄博、贵阳、杭州、 长沙等十几个城市落子，权益土地价款合计超过 170 亿元，为 该企业上半年内单月最高拿地金额。 从城市等级来看，新城 6 月份明显加大了对二三线城市的投资 比重。据观点指数监测，6 月城市住宅土地成交热度回升

35、，这也 意味着在“房住不炒”的主基调下，随着一线城市优质土地资 源的供应逐渐减少，下半年房企逐渐把拿地重心调整到二三线 城市。 权益拿地方面，观点指数监测的 115 家重点房企拿地数据显示， 2020 年 1-6 月房企新增权益土储超过 22414.0 万平方米，对应 的拿地权益金额超过 13326.2 亿元。 6 月单月 115 家房企拿地权益金额超过 5249.4 亿元，为前半年 房企拿地支出最多的月份。观点指数监测的数据显示，第二季 度样本房企平均每月拿地权益金额为 3191.2 亿元，相比第一季 度环比上升 160%。 声明：观点指数研究院报告与数据均来源于观点指数样本企业的全年监 测

36、数据、上市房企公告与公司通讯，数据统计口径中新增土储、拿地金 额为权益口径，新增货值为全口径； 土地统计数据包含招拍挂土地以及收并购项目，旧改用地因转化周期较 长暂不纳入统计范畴；其中华侨城的土地统计数据口径包括部分文旅用 地，因此并未列入货值排行中； 观点指数研究院报告与数据仅供行业研究参考，观点指数研究院不对其 内容引发的任何直接或间接损失承担责任。 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 市场篇：后市可期 17 根据观点指数发布的房企新增权益土储、拿地权益金额及新增货值排行榜，1-6 月， 碧桂园新增 1720.3 万平方米权益建筑面积，继续蝉联桂冠；中国恒大以拿地权益金 额 624

37、.5 亿元，位居拿地权益金额榜单第一名；夺得新增货值桂冠的是绿地控股，1-6 月新增货值 1890.2 亿元。 从今年前半年的拿地积极性来看，销售榜排行 TOP10-30 房企的拿地积极性最高， 权益拿地销售比为 0.50；其次是 TOP30-TOP50 房企，权益拿地销售比为 0.36。 相比之下，头部房企由于拥有更多的土地储备，短期内没有土地资源短缺的压力， 更倾向于选择谨慎的拿地策略。体现在数据上，今年前半年 TOP10 房企权益拿地销 售比仅为 0.29。 2020 年 1-6 月，TOP10 房企中权益拿地销售比最高的是龙湖集团，为 0.64；万科的 权益拿地销售比为 0.15，为

38、TOP10 房企中权益拿地销售比最低的，去年上半年万科 的权益拿地销售比为 0.32。 上海单月成交建面跃居榜眼 , 武汉、无锡等二三线回暖 观点指数监测的 100 个重点城市数据显示，2020 年 6 月供应土地数量 1296 宗，供 应土地面积约 6369.8 万平方米，供应土地规划建筑面积 11897.7 万平方米。 从土地供应宗数上来看，6 月土地供应量高于去年同期水平，但较 5 月减少 272 宗， 连续 3 个月呈现下降趋势。 数据来源：观点指数整理 数据来源：Wind，观点指数整理 数据来源：Wind，观点指数整理 数据来源：观点指数整理 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮

39、书 市场篇：后市可期 18 其中，6 月单月，二三线城市供应土地数量分别为 533 宗和 662 宗，环比减少 209 宗和 106 宗；一线城市供应土地数量有所回升，由 5 月的 50 宗涨至 95 宗。土地价 格方面，6 月供应土地平均起始楼面价为 3245 元 / 平方米，较 5 月略微上升。 另外，2020 年 6 月供应住宅用地 575 宗，比 5 月供应量减少 71 宗，供应住宅土地 面积约 3067.8 万平方米，供应住宅土地规划建筑面积 6783.2 万平方米。 值得注意的是，虽然 6 月上海成交地块 37 宗，较 5 月减少 1 宗，但由于多宗出让 地块建面较大，成交土地规划

40、建面不降反升。 6 月在上海拿地较多的房企为金地，分别在青浦和嘉定拿了 3 宗住宅用地，总建面 35.9 万平方米，支付代价 93.9 亿元。 分城市能级来看，6 月一线城市住宅土地成交建面增加，但成交楼面价和溢价率有 所下降。具体而言，6 月一线城市住宅土地成交数量 34 宗，较 5 月减少 4 宗，住宅 土地成交建面 768.8 万平方米，环比增长 73.4%，同比增长 122.0%，但成交楼面价 环比下降 63.7%，同比下降 65.0%。 6 月二三线城市住宅土地成交热度回升，其中二线城市住宅土地成交数量 231 宗， 成交方面，2020 年 6 月 100 个重点城市 成交土地数量1

41、252宗， 环比减少74宗； 成交土地面积 6062.7 万平方米，成交土 地规划建筑面积 12008.1 万平方米，环 比上升 5.0%；成交总价约 4473.7 亿元， 环比上升 2.3%；平均溢价率 16.32%， 较 5 月平均溢价率上升 0.6 个百分点； 成交楼面价 3725.6 元 / 平方米，较 5 月 成交楼面价稍有下降。 从上述土地成交指标来看，6 月土地市 场相对稳定，疫情对土地市场的影响逐 渐减少。 以城市成交土地建面排行，6 月重庆市 共成交土地 96 宗，成交土地建面 832.4 万平方米，位列第一；上海、石家庄、 杭州分别以成交土地建面 724.0 万平方 数据来

42、源：Wind，观点指数整理 数据来源：Wind，观点指数整理 米、551.5 万平方米、459.0 万平方米紧随其后。 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 市场篇：后市可期 19 环比增加 43 宗，住宅土地成交建面和成交总价分别环比增长 25.3% 和 17.8%。6 月 三线城市住宅土地成交楼面价变动较大，环比增长 17.9%，带动了成交总价的增长。 具体来看， 东莞、 武汉、 无锡等二三城市出现了土拍热潮， 主要是因为今年的土地政策， 吸引了开发商进行战略储备，同时二三城市也开始集中推出优质地块。 6 月 30 日，武汉土拍半年收官战依然表现“火热”。当日，武汉通过网拍方式出让

43、8 宗地块，出让总面积约 45.2 万平方米，起拍总价达 105.27 亿元；加上之前延期的 汉阳归元片二期打包地块再度挂牌， 以现场竞拍方式出让， 起拍总价132亿元。 最终， 除 P（2020）052 号硚口准地王地块延期拍卖以外，其余 9 宗地块成功出让，成交 金额 243.86 亿元。 无锡作为二线城市的代表，6 月 23 日迎来了一场百亿土拍，吸引了多达 30 余家房 企前来参与，包括首次进入无锡市场的彰泰，以及在无锡深耕多年的新城、大发。 预计下半年，房企在土地市场的投资意愿依然强烈，主要集中在二三线城市核心区 域的优质地块。 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 地产金融篇

44、：流动性百态 20 地产金融篇：流动性百态 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 地产金融篇：流动性百态 21 地产金融篇：流动性百态 随着疫情的扩散，3、4 月份国外资本环境开始 出现不安情绪，避险趋势明显。这也让房企们 的海外融资渠道基本枯竭。所幸，境内债券融 资在这一期间有所补充。 年初，疫情的到来打乱了整个社会的经济运作。 对房企们而言，销售回款减少，同时刚性支出依旧不小，这对其资金链而言是莫大 的考验。所幸，多数大型房企都在 1 月实现了密集融资，保证了中短期的资金需求。 为支持生产的有序进行，央行在年初便开始以宽松的货币政策为企业提供流动性， 但也继续强调要严格审查进入房地产

45、领域的资金，确保“房住不炒”总基调。 随着疫情的扩散，3、4 月份国外资本环境开始出现不安情绪，避险趋势明显。这也 让房企们的海外融资渠道基本枯竭。所幸，境内债券融资在这一期间有所补充。 另一方面，国家发改委在 4 月末发布公募 REITs 试点工作的通知，预示着众望所归 的公募 REITs 即将到来。REITs 市场的开放将有利于盘活存量资产，填补市场的产品 空白。 到位资金持续上升，房地产金融监管依旧严格 根据国家统计局发布的数据，6 月单月本年资金来源合计 20690.5 亿元，环比增长 32.2%，同比增长 13.2%。 截止 6 月末本年资金来源合计累计值为 83344.37 亿元，

46、因年初疫情影响，同比小幅 下降 1.9%。不过，疫情带来的影响基本散去。 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 地产金融篇：流动性百态 22 从构成来看，上半年最后一月利用外资环比增长率最大，达 47.9%，但由于整体规 模较小，对资金来源影响不大。本年资金来源增长的主要驱动因素是自筹资金、定 金及预收款部分，分别环比增长了 34% 和 35.9%。 与此同时， 同比方面， 也仅有定金及预付款、 其他到位资金出现了下降， 分别下降7.0% 和 19.6%。利用外资、自筹资金同比上升幅度最大，均上升约 7.0%。 政策方面，受到新冠疫情的冲击， 2020 年未设经济增速目标，同时中央提出专

47、注做 好 “六稳” 工作，实现 “六保” 任务。为保持资金流动性的合理充裕，1-6 月期间，央 行共进行了 3 次降准，释放资金总额约 1.75 万亿元，并同时配合进行多次公开市场 操作。 年初，为支持实体经济，中央进一步下调 1 年期、5 年期以上 LPR。较为宽松的货 币政策下，结构化存款利率逐步上升，标志着套利资本的增加，同时，M2-M1 差额 持续扩大，在 6 月末达到 153 万亿。对套利行为的从严监管，导致了 5、6 月份债 券市场的资金紧张，扭转了年初的宽松格局。 另外，房地产领域的金融监管仍然从严。“房住不炒”政策基调并未改变，继续强 调因城施策。 3 月中国银保监会关于推动银

48、行业和保险业高质量发展的指导意见中指出“银 行保险机构要落实 房住不炒的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资 金违规流入房地产市场， 抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发 展。” 境内债券发行创新高，超十家房企公开融资逾百亿 市场数据统计显示，截至 2020 年 6 月 30 日，今年以来房企海外发债规模已达 2433.14 亿人民币，同期国内地产债发债规模 3554.19 亿元。 总体来看，截止 2020 年 6 月 30 日，观点指数统计的近百家样本房地产开发企业共 融资（含境内外债、IPO、增资扩股等公开渠道）6878.47 亿元，其中企业债融资总 额共 2406.71

49、亿元，公司债融资总额 1224.85 亿元，中期票据融资总额 804.90 亿元， 短期融资券共融资 708.90 亿元。 从融资地点来看，境内融资共 3574.61 亿元，境外融资 3303.86 亿元。 月度来看，1 月融资总额最高，达 2280.20 亿元，这主要依托于 1 月有大量海外债 券发行。总融资最低发生在 5 月，仅有 590.43 亿元，甚至低于疫情爆发期 2 月的 597.32 亿元。 5 月的融资低谷主要由于国内融资环境趋紧后，利率上升，很多房企取消或延迟了 发债计划，而国外疫情所导致的金融动荡状况尚未恢复。境内、境外融资环境的双 重打击导致了 5 月的融资窘境。6 月的

50、境内融资情况则延续了 5 月的低迷，但海外 债券发行开始回暖上升。 融资类别来看，各房企在公开渠道主要以债券类融资为主，配股融资仅发生 8 起， 并均为在香港上市的内房，折合总融资额约 270.73 亿人民币。 样本公司上半年累计融资排名如下，名称优先采用上市公司股票简称。 观点指数2020 中国房地产行业发展白皮书 地产金融篇：流动性百态 23 “偿债”成资金用途热词，投资级房企融资优势显著 根据国家统计局发布的数据，2020 年上半年最后一月本年资金来源合计 20690.5 亿 元，环比增长 32.2%，同比增长 13.2%。 截止 6 月末本年资金来源合计累计值为 83344.37 亿元