1、3 4 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 5 第一章 大而趋稳的市场 2020 年，在疫情的冲击之下，中国房地产发生 了怎样的变化？如何看待这样的变与不变？明年的 市场会如何演变？ 5 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 6 2020 年，尽管面临新冠疫情的冲击，中国房地产交易规模仍然再创新高，新房、二手房销售金 额达到 22 万亿元左右。 全国住宅土地成交面积增长 9% 左右。1-11 月，全国 351 城整体住宅用地土地成交价款约 5.5 万 亿元，累计同比增长 15.7%，成交规划建筑面积 17.2 亿，累计同比增长 1.8%。根据统计，12

2、 月有 规划建筑面积约 4.2 亿的住宅用地计划出让，如果全部成交，全年成交住宅用地规划建筑面积同比 将增长约 9%，成交面积将超越 2019 年。 一线城市成交面积增速保持高速发展。截止 11 月住宅用地成交规划建筑面积累计同比增速为 39.4%。 特别是广州、 深圳成交面积较去年同期增长一倍以上， 而上海保持10%以上增速， 尽管北京1-11 月累计同比下滑 11%，但优质地块的推出在一季度市场走势最不明朗的时期起到了稳定市场的关键 作用，而 12 月北京将有 2 宗住宅用地入市、4 宗涉宅集体用地挂牌，预计再次拉升一线城市住宅用 地成交规模增速。 土地价格上涨 15% 左右，一线城市涨幅

3、明显。截止 11 月，全国 351 城成交楼面价累计同比增速 14.6%。上半年的增长主要是受到高能级城市占比较高的带动。分线级看，2020 年年初一线城市特别 是北京、 上海推出优质地块， 带动成交楼面价结构性上涨。 例如， 北京分钟寺、 上海虹口、 深圳南山区、 广州越秀区、厦门岛内湖里区等多宗稀缺性优质地块入市，带动一二线城市单宗住宅用地成交金额 均值的提升。全国 351 城整体住宅用地累计成交溢价率从 5 月起开始稳定在 15% 的水平。过去 4 年， 土地市场的溢价率从 2017 年的 31.2% 下降到 15% 左右。 土地、新房和二手市场量平价涨 （1）土地市场增长 9% 左右

4、图：351 城统计成交面积及累计同比图：各线级成交规划建筑面积累计同比 数据来源：贝壳研究院整理 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 7 图：全国 351 城统计累计成交楼面价及累计同比 表 1：重点城市 1-11 月住宅用地成交规划建筑面积及楼面价变动 表 2：全国主要城市 2020 年住宅用地楼面地价涨幅 TOP30 统计 数据来源：贝壳研究院整理 数据来源：贝壳研究院整理 数据来源：贝壳研究院整理 城市 成交规划建面 （万） 面积同比 累计成交楼面价 （元 / ） 楼面价同比 深圳市479285%15829-44%1 广州市129896%133073% 上海市137

5、59%1553042% 北京市519-11%3050428% 序号城市同比涨幅序号城市同比涨幅序号城市同比涨幅 1银川93%11黄山61%21珠海49% 2丹东85%12揭阳60%22韶关48% 3湛江85%13普洱55%23松原48% 4唐山77%14鞍山54%24绍兴47% 5淮南73%15秦皇岛52%25晋中45% 6临汾73%16东营51%26四平45% 7遂宁71%17宿迁50%27酒泉45% 8吕梁71%18宁波50%28绥化43% 9河池71%19梧州50%29上海42% 10盐城66%20南通49%30通辽42% 1 深圳 2020 年楼面地价出现了 44% 的跌幅，其主要原因

6、是龙岗区、坪山新区、盐田区等区域的地块成交占比有所提升。 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 8 2021 年，随着供地结构变化以及各地稳地价政策、土拍政策的调整，土地市场增速回落至平稳 状态，土地价格涨幅可能回落到 10% 左右，优质资源将会向核心城市和核心城市圈聚集： 第一，土地市场热度明显回归一二线城市。从近三年整体趋势看，一线城市住宅用地成交价款、 规划建筑面积占全国整体分的比重别从 2018 年的 8.5% 和 1.5%，上涨至今年的 11.8% 和 2.2%，二线 城市则从 2018 年的 51.3% 和 30.6%，上涨至今年的 54.6% 和 33.7%。

7、在棚改货币化支持下的三四线城 市去库存结束后，土地市场明显回归一二线城市。 第二，粤港澳、长三角城市群市场集中度提升。1-11 月，粤港澳、长三角城市群率先恢复，其 中粤港澳大湾区住宅用地成交规划建筑面积累计值占国家级城市群总值（173 城总和）比重较去年 同期增长 2.3 个百分点，长三角城市群则为 2.0 个百分点。粤港澳大湾区广州、深圳、东莞、惠州等 城市成交规模较去年同期增长 1-3 倍，中山更是增长 10 倍之多。而长三角城市中一线城市及强二线 城市均在成交规模上保持加大供应的走势，南通、无锡住宅用地成交规划建筑面积累计同比增速在 30% 以上，南京、苏州则在 20% 以上，杭州、上

8、海也保持了 10% 以上的增速。 总体看，新房市场全年的表现令人满意，但经历特殊时期之后新房市场的发展动力被重新认知， 市场结构正在发生变化，城市分化愈加明显。 新房市场“先抑后扬”，新建商品住宅交易规模将达到 15 万亿，再创历史新高。2020 年国民经 济发展遭受冲击，同时对于新房市场而言亦是一次艰巨的考验。线下销售的停滞让整个一季度的新 房市场进入冰封期。从二季度开始，政府及各方力量积极参与到稳定楼市工作中，纾困政策的扶 图：住宅用地成交规划建筑面积累计值占国家级城市群总值比重及累计同比 数据来源：贝壳研究院整理 （2）新房市场增长 8% 左右 数字化居住：2021 年新居住展望第一章

9、大而趋稳的市场 9 新房价格上涨 7% 左右，涨幅逐年收窄。从商品住宅累计成交均价同比增速来看，2020 年整体增 速放缓，截止 11 月，商品住宅均价累计同比增长 7.4%，为近三年以来同期最低值，低于去年同期 1.5 个百分点。 在特殊的条件下 2020 年市场出现明显波动。3 月全国商品住宅成交均价回落至 2019 年年初水平， 但随着市场复苏，二季度成交均价快速提升，环比涨幅最高达到 6%，并在 6 月份单月成交均价破万， 全国住宅市场进入万元时代，新房市场强劲的恢复动力拉动市场热度快速上升。但随后为抑制房价过 快上涨的调控政策在各城市密集出台，成交均价环比增速逐渐放缓，成交均价同比增

10、速在 8 月达到 13% 的峰值后，月度成交均价从 9 月开始进入下行区间。与此同时，房企为冲刺“金九银十”开始大范围采取 降价促销措施，商品住宅市场四季度开启“以价换量”模式。 全国商品住宅销售面积累计增速（%） 全国商品住宅销售面积及同比（万平米，%） 数据来源：国家统计局 数据来源：国家统计局 持以及土地市场的快速回暖拉动新房市场的恢复。根据国家统计局数据，截止 2020 年 11 月，全国 商品住宅累计成交面积同比增速达到 0.8%，意味着新房市场完成修复，预计全年成交量将小幅超过 去年，实现稳定增长。 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 10 图：全国商品住宅月

11、度成交均价（元 / ） 图：2019 年至今 66 座大中城市中各线级城市成交面积累计同比（%） 图 : 全国商品住宅累计成交均价同比涨幅 数据来源：国家统计局 数据来源 :WIND，贝壳研究院整理 特殊时期加速价值认知聚焦，城市分化明显。虽然一线城市年初受影响最为严重，成交量下滑幅 度近 40%，但在深圳、广州等城市新房成交量增速保持增长的带动之下，一线城市恢复速度最快，并 率先实现累计成交量正增长。前 11 月一线城市累计成交面积增长 0.6%，成交价格同比上涨 8.2%。二线 城市二季度恢复速度与一线城市相当，且同比降幅小于一线城市，但是下半年在调控影响下恢复动力 略显不足，二线城市同比

12、下降 2.6% 左右。三、四线城市虽然受影响相对较小，但恢复速度缓慢，成交 量下降 7.7% 左右。 城市市场表现分化的主要原因是，一、二线城市由于发展前景较好，城市发展动力相对强劲，人 口基数保持增长、房产需求量稳定，虽然市场受到冲击，但仍具有较好的韧性和恢复能力。与此同时， 叠加一、二线城市土地市场率先恢复的影响，新房市场预期进一步提升，成为整体市场恢复中主要的 动力来源。此次修复过程再一次凸显了一、二线核心城市的市场发展潜力。 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 11 图：2020 年 1-11 月城市群商品住宅成交面积累计同比（%） 数据来源：城市统计局，贝壳研究

13、院统计整理 长三角和粤港澳城市群在市场修复过程中表现抢眼。城市群打破原有线级城市的界限，以地域联 动关系为核心发展要素的城市群市场格局初步形成。从城市统计局发布数据来看，在八个公布数据的 国家级城市群中，2020年1-11月成交面积累计增速排名前三的分别为长三角、粤港澳和京津冀城市群。 其中，长三角城市群中 82% 的城市已经完成修复，44% 的城市增速超过 10%，成交量超过千万级的城 市有 8 个，比去年同期增加三个城市；粤港澳大湾区城市基本全部完成修复，10 月累计成交面积同比 最大降幅不超过 1%。与之相反，长江中游城市群和哈长城市群成交量累计同比降幅仍在 15%-20%，市 场修复能

14、力较弱。 回顾全年新房市场发展，特殊时期不仅没有击垮市场，反而让市场在修复过程中焕发新的增长动 力。市场的供需双方在修复过程中均表现出极强的韧性：一方面房企在偿债压力下积极推货，另一方 面在总体国民经济基础较好的情况下，新房市场的需求量基本保持稳定，并在基本面恢复后积极入市， 实现成交量的补涨。在市场复苏的过程中，城市的价值被重新认知，高能级城市及优势城市群的核心 城市的价值凸显， 无论是土地市场还是新房市场的优势均向高潜力城市靠拢， 城市分化愈加明显。 同时， 在应对“黑天鹅事件”的过程中，城市和开发商都积累了重要的经验，特殊时期加速了市场的成长，也推 动调控长效机制进一步走向完善。 据我们

15、测算，2020 年全国二手房成交量达 420 万套，同比小幅下滑 1.3%；交易面积 3.96 亿方，同 比微增 1%。二手房交易 GMV 共计 7.3 万亿，同比增长 8.1%，创 2015 年以来最大值。2020 年全国二手 住宅成交均价 1.8 万元 / 平，同比上涨 7%。二手房市场 GMV 的增长主要由房价上涨带动。 （3）二手市场增长 8% 左右 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 12 图：全国二手房成交面积与 GMV（右轴）走势 图：85 城二手住宅成交套数月度走势 数据来源 : 贝壳研究院 数据来源 : 贝壳研究院 今年新冠疫情对二手房市场的短期影响大概

16、在 4 个月左右。2 月 85 城全市二手住宅成交量同比大 幅下滑 78%，随着疫情逐步得到控制，积压的需求得到释放，成交量同比降幅逐步收窄，到 6 月当月 成交量开始追平去年同期，此后同比增速逐渐扩大，到年底累计成交基本追平去年。因此，疫情的影 响并没有减少购房需求。 哪些市场支撑了总体市场的强劲韧性？对细分市场分析发现以下几个特点： 第一，南方城市市场需求强劲。2020 年二手房市场无论是成交量还是房价，南方城市普遍好于北 方城市，长三角及珠三角表现普遍好于环渤海。从成交量看，珠三角、长三角城市群二手住宅成交量 同比增速在 10% 以上，环渤海城市群同比小幅下降，哈长城市群中两核心城市成交

17、同比降幅约 24%。 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 13 图 : 城市群典型城市二手住宅成交量及同比 2 数据来源 : 贝壳研究院 价格的南强北弱特征更明显 : 北方城市除少数几城价格温和上涨外，其余重点城市均下 跌。长三 角和珠三角城市二手房价格普涨。珠三角中核心城市深圳与周边莞惠涨幅靠前，长 三角中无锡、上海、 南京及杭州等城房价涨幅均在 7% 以上。 第二，高能级城市市场需求强劲。从成交量看，一线城市全年二手住宅成交量预计同比增长 20%， 而二线城市成交基本持平，三四线城市预计难超去年。一线中，深圳在大湾区及先行示范区双重利好 加持下，上半年成交量大幅增长，

18、然而升温势头被下半年伊始的调控加码阻断，市场降温，全年成交 增幅较上半年收窄。广州及上海二手住宅成交量同比增幅也在 22% 附近，北京同比增幅略低约 15%， 但增幅是 2017 年“317 新政”调控后最大幅度，成交绝对水平创调控后新高。二线城市中杭州、西安、成 都及南京等成交同比增幅均在 25% 以上，市场成交升温幅度较大。 价格方面，从拟合的价格指数看，2020 年 11 月一线城市二手房价格指数同比上涨 11.3%，二线城 市价格指数上涨 5%，涨幅温和，其他低能级城市价格指数同比持平。一线中深圳涨幅明显，上海涨幅 次之，广州均价上涨 5%，涨幅温和；北京二手房成交均价基本持平。 2珠

19、三角：深圳、东莞、惠州、广州、佛山、中山；西部地区：成都、重庆、西安、昆明、南宁；长三角：上海、杭州、南京、苏州、无锡、 宁波；长江中游：长沙、武汉、南昌、合肥；环渤海：北京、天津、廊坊、石家庄、大连、青岛、济南、烟台、沈阳；哈长：哈尔滨、长春。 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 14 图 : 不同能级城市二手住宅交易量及同比图 : 一线四城二手住宅交易量及变动 数据来源 : 贝壳研究院 图 : 不同能级城市二手住宅价格指数走势 第三，高端改善市场修复强。数据显示，不同面积段房源成交修复强度与面积成正比。 疫情后大 户型高端改善产品月度成交环比增速明显高于其他面积段产品

20、。2020 年前 10 月链家重点 18 城 180 平以 上房源成交量同比增幅达 29%， 140-180 平中高端改善产品成交同比增 幅为 18%， 高于其他偏小户型增速。 高端改善户型价格涨幅大于其他户型，今年三季度 180 平以上房源成交均价同比上涨 11%。 数据来源 : 贝壳研究院 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 15 图 : 链家重点 18 城不同面积段二手住宅成交量及成交均价 第四，核心区域二手房价格坚挺，涨幅靠前。价涨的背后是需求在支撑，在经济形势不确定性强 的背景下，区位优势明显的物业更受到青睐。以一线四城为例，2020 年价格涨幅与价格绝对值基本

21、正 相关。 数据来源 : 贝壳研究院 图 :2020 年一线 4 城分城区二手房价格及同比 数据来源 : 贝壳研究院 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 16 图 :2019 年城市常住人口增速 数据来源 : 国家统计局 但是，2020 年部分城市市场呈现出明显的降温，主要集中在北方城市。如东北区域的哈尔滨、沈 阳成交同比降幅预计在 25% 以上，烟台及天津成交同比降幅也在 10% 以上。这些城市尤其是东北地区 部分城市经济发展陷入“资源诅咒”，产业结构落后，疫情对经济冲击大，对市场购买力影响大。北方城 市房价普遍下跌，廊坊均价同比下跌 8%，跌幅居首，环渤海的济南、青岛

22、及天津均价同比跌幅也在 3% 以上。这些城市本身经济发展动力偏弱，人口增长持续性不强，2019 年以来房价的下跌是人口增长支 撑不济下， 市场对前期房价过快上涨的消化， 即使没有2020年疫情的影响， 这些区域房价走势也不乐观。 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 17 表：2017-2018 年度链家二手房成交均价涨幅 TOP10 城市 图：环渤海区域部分城市二手房价格指数走势 数据来源 : 贝壳研究院 数据来源 : 贝壳研究院 综上，今年疫情之后支撑市场复苏的主要动力是南方、高能级城市、核心地段的改善性产品。 城市2017 年城市2018 年 济南44.5%西安41.

23、7% 天津35.4%重庆28.4% 武汉34.7%青岛27.0% 北京34.2%杭州26.2% 长沙28.2%成都26.2% 青岛27.4%烟台20.4% 南京25.2%长沙18.8% 杭州24.4%济南18.2% 成都23.6%东莞15.2% 上海22.8%沈阳12.5% 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 18 为什么市场表现超出预期 ? 综合分析土地、新房及二手房市场，代表资产价格的土价和房价今年出现了明显的上升，幅度大概 在 7-15% 左右，代表消费价格的租金出现了 10% 的下降，这反映出房地产金融属性的增强，背后的原 因是今年以来流动性明显提高。 梳理 19

24、98 年以来房地产调控历史发现，货币和信贷政策对于房地产的直接驱动作用最强。宽松的 货币政策下的低利率 + 宽松的购房信贷政策，企业和居民加杠杆成本较低，房地产市场上行；紧缩的 货币政策下利率提高 + 收紧的购房信贷政策，企业融资及居民购房门槛提高、成本增加，市场下行。 表 :1998 年以来宏观经济环境与房地产地产调控 宏观经济货币政策房地产调控市场表现 1998-2002 亚洲金融危机，中美关 系恶化，美国互联网泡 沫破裂。中国出口下滑、 金融环境不稳，特大洪 水灾害、“下岗潮”等抑 制国内需求，经济增长 承压。 宽松货币：6 次降 息、2 次降准，利 用公开市场操作增 加基础货币投放；

25、发行国债、增加转 移支付、 减少税费。 启动住房制度改革 ，停止住房实物分 配，商业银行开展住 房抵押贷款业务，首 付比例由 30% 降至 20%，贷款利率减档 执行。 商品住宅开发投资 增速达 26%，局部 城市投资过热、房 价过快上涨。 2003-2007 2003 年非典爆发，重工 业投资热导致经济发展 结构失衡。房地产成为 “国民经济支柱产业”。 此后宏观经济加快增 长，2007 年宏观调控转 变为“防止经济增长过热 和防止明显通货膨胀”。 紧 缩 货 币： 10 次 加息、13 次提准。 土 地“831 大 限”， 严控土地供应，提高 首付比例、上调购房 贷款利率、征收交易 税； 要

26、求加大中低价位普 通商品房、经济适用 住房及廉租住房建设 等改变供应结构。 投资增速最高达 32%、销售面积增 速最高 47%，热点 城市房价上涨势头 未得到明显抑制。 2008-2009 国际金融危机爆发，国 内实体经济疲软，投资 增速持续下滑。 “扩内需、 保增长”成为经济发展重 心，“4 万亿一揽子计划” 启动。中央定调“保发展 必先救房地产，促投资 离不开稳定楼市”。 宽松货币：4 次降 息且降幅显著，加 大货币供应及新增 贷款投放。 下调购房贷款利率、 降低揭首付比例、营 业税减免。 2009 年 销 售 面 积同比增速超过 45%，新开工增速 仅约 12%，供不应 求矛盾加剧，房价

27、 大幅上涨约 25%。 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 19 宏观经济货币政策房地产调控市场表现 2010-2013 经济增长企稳、通胀预 期上升，经济发展基调 “稳增长、调结构、控物 价” 。 房地产调控基调为 “遏 制房价过快上涨”。 紧缩货币：4 次加 息、1 次提准，利 率保持高位。 增加税费、 收紧信贷， 提高首付比例、超过 45 个城市实行限购。 增加保障房建设。 销售面积年均同比 增速降至 8%，价 格涨幅降至 7% 左 右。但开发投资同 比增速年均仍在 23% 的高位，新开 工增速约 13%。 2014-2016Q1 2014 年起房地产库存高 企；开

28、发投资增速下降， 叠加外贸规模收缩等国 外因素，宏观经济下行 压力增大。 “稳增长、 去库存”成为宏观调控主 基调。 宽松货币：3 次降 准，操作中期借贷 便利 (MLF) 等向市 场释放流动性，多 次下调商贷利率。 下调首付比例、“认 贷不认房”、除一线 城市外多数城市取消 限购，下调契税，棚 改货币化等；公司债 新规支持房企融资。 库存得到有效去 化，2015 年 住 宅 销售面积同比止 降 转 增，2016 年 销售增幅扩大至 22%，新开工、投 资同比恢复增长。 2016Q2-2018 2016 年供给侧结构改革 初现成效，房地产和基 建投资支撑固投稳定增 长。去库存的刺激政策 导致一

29、二线热点城市市 场过热，“房住不炒”定 调。 货币政策强调结构 性改革，稳健的货 币政策松紧适度， 支 持 实 体 经 济 发 展。 一二线及热点三四线 城市“限购、限贷、 限售、限价、限土拍、 限商改住”，遏制投 资投机性需求。加快 建立多主体供给、多 渠道保障、租购并举 的住房制度”。 热点城市房价快速 上涨势头得到抑 制，全国房地产市 场平稳增长。 2019 年 - 今 中美贸易摩擦、国内经 济增长承压，2019 年首 次提出“坚持不将房地产 作为短期刺激经济的手 段”，“稳地价、稳房价、 稳预期”。 2020 年 初 国 内 疫 情 爆 发，社会几乎停摆，国 内疫情控制后，国际疫 情全

30、面爆发，国际环境 动荡。“双循环”战略确 立，中央强调“坚持不 将房地产作为短期刺激 经济的手段”。 总量稳健、结构性 宽松：定向降准、 降息，中期借贷便 利、再贴现等，引 导流动性进入实体 经济。 疫情期间对地产企业 进行扶持，通过人才 政策鼓励住房需求； 疫情过后针对市场过 热城市调控加码：收 紧限购、限贷、限售 等，调控范围由一二 线向三四线城市蔓 延； 加强金融监管，防范 地产金融系统风险， “三道红线”融资新规 试运行。 疫情过后全国房地 产整体投资、开工 快速恢复，局部过 热现象有效抑制， 地产企业开启去杠 杆。 数据来源 : 贝壳研究院整理 数字化居住：2021 年新居住展望第一

31、章 大而趋稳的市场 20 表：历年货币信贷增速与房价涨幅关系 图：贝壳 36 城主流房贷利率 3 走势及平均房贷放款周期（天）4 M2 同比 新增房地产贷款 （亿元） 同比新房价格同比二手价格同比 2016 年11.3%5670057.9%11.3%41.8% 2017 年8.2%56000-1.2%5.7%6.3% 2018 年8.9%6450015.2%12.3%13.4% 2019 年8.7%57100-11.5%8.6%4.9% 数据来源：WIND、贝壳研究院 数据来源 : 贝壳研究院 2017 年以来货币政策强调防范金融风险和降杠杆保持中性偏紧的态势。但疫情的冲击之下，政府 采取了短

32、期应急政策。央行加大逆周期调节力度，综合运用降息、降准、中期借贷便利、再贴现等工具 投放中长期流动性，引导货币市场利率中枢下行。房贷利率随着 LPR 调整而下降，贷款发放周期从 45 天下降到 30 天左右。再加上部分城市实行新房限价导致一二手房价倒挂，部分城市投机性购房需求有 所抬头，导致房价快速上涨。 3 主流房贷利率指统计期内房贷成交最集中的利率点位。 4 放款周期指签订贷款合同到最终放款的自然日数。 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 21 图 : 不同产业产值同比变动及平均工资情况 数据来源 : 贝壳研究院 不同群体和不同区域对流动性的敏感度不同。高购买力人群置

33、业计划受影响更小，也更容易获得信 贷支持，带动优质物业市场明显升温。货币宽松下不同群体获得贷款的难易程度不同。从各行业受疫情 冲击的程度看， 一季度其他行业产值同比下降， 而金融业及信息传输、 软件和技术服务业产值同比增长， 尤其是金融业产值同比增速与 2019 年同期基本相当。可见即使疫情冲击，这部分人收入及预期收入基 本未受影响，置业计划及银行对其放贷意愿也基本未受影响。从区域上看，一线及强二线城市这些产业 就业人群占比更高、基数也更大 ; 从住房产品偏好上看，这部分就业人群经济实力较强，平均工资高于 其他行业，工作区域多分布在城市中心，所以更倾向改善型产品、核心区位。 综上，我们认为，今

34、年以地价和房价为代表的资产价格上涨，是抗击疫情政策的溢出效应导致的资 产配置需求。一方面货币宽松提升购房者购买力，增加市场需求，另一方面，疫情之下高净值人群受影 响相对较小且在货币宽松背景下资产的保值增值诉求更高，导致市场的分化。 值得注意的是，2020 年的房地产市场行情并非政策主动刺激，而是溢出效应。年初为防范房地产 市场系统风险爆发，特别是防止房企资金链断裂，地方政府通过降低土地出让保证金比例、出让金延期 或分期支付等缓解企业资金压力，但并非给房企加杠杆。需求端以人才扶持为主，部分城市涉及限贷、 限购等方面的放松政策均被撤回。8 月 20 日央行和住建部提出了重点房地产企业资金监测和融资

35、管理 规则（网传“三道红线”），房企降负债、降杠杆成为央行和银保监会的监管重点。局部市场投资需求 抬头、房价上涨，进一步引发新一轮房地产调控收紧，限购升级、提高首付款比例、增加税收等。截至 12 月全国超过 20 个城市出台调控收紧政策，充分表明政策时刻绷紧房地产市场调控这根弦。 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 22 图：M1、M2 和 LPR 利率（%） 数据来源 : 贝壳研究院 在房地产调控政策保持力度的情况下，2021 年市场的短期变动主要看金融环境。 2021 年，国际疫情形势未见根本改观，全球经济难言复苏，中国经济仍然存在巨大的内外部挑战。 从当前的形势判断

36、，一方面宏观货币政策将继续遵循宏观审慎原则应对经济发展中的诸多不确定性； 另一方面，房地产金融降杠杆将持续深化，使房地产、金融与实体经济平衡发展。 首先，货币政策将保持稳健中性。今年下半年，我国经济持续向好修复，货币政策逐步回归常态化， LPR 利率连续 8 个月保持不变，重点城市房贷平均利率已低位走平。四季度中央高层及央行三季度货 币政策报告多次释放“特殊时期政策退出”、“把好货币供应总闸门”等信号，表明高层态度已经逐步从阶 段性容忍杠杆率提升向稳杠杆转移。但货币政策尚不存在到全面收紧的基础：（1）国内经济尚未恢复 到潜在增速水平，消费仍有待恢复，投资增速不及预期，远低于疫情前水平；（2）高

37、杠杆率下我国金 融系统较脆弱，货币政策收紧存在可能刺破债务泡沫的风险；（3）国际疫情仍在蔓延，全球经济衰退 大势难改，主要发达经济体实行零利率甚至负利率政策，国际范围内极度宽松的货币政策下，国内收 紧货币政策会加速人民币升值，导致国际热钱涌入，进一步造成输入性通货膨胀。12 月召开的中央经 济工作会议强调“要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政 策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效”。因此 2021 年货币政策将保持稳健中性，灵 活适度，强调结构性货币政策工具对于实体经济的精准滴灌，利率水平在当前低位区间内调整。 2021 年市场展望：稳中有升

38、，城市分化 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 23 其次，房地产金融降杠杆将持续深化。宏观杠杆率显著提升，截至 2020 年 3 季度实体经济杠杆率 达到 270.1%，较 2019 年末提高 24.7 个百分点，特别是今年非金融企业部门杠杆率止降转增后扩张幅度 最明显，系统性金融风险积聚。对于 2021 年的房地产市场，“防风险”仍是调控重心，供应端，“三道红 线”融资新规大概率在 2021 年开始逐步落地并在规模以上房企实行。针对抵押经营贷等资金违规进入房 地产市场的现象，地方政府大概率出台监管收紧政策。 图 : 实体经济及不同部门杠杆率 (%) 走势 来源 :wi

39、nd 贝壳研究院整理 在货币供应层面，按照“保持货币供应与反映潜在产出的名义国内生产总值增速基本匹配”（易纲） 的原则估算，M2 增速比名义 GDP 增速高 1 个百分点，社融存量增速比名义 GDP 增速高 3 个百分点。 预计 2021 年中国名义 GDP 增长 8% 左右（实际增长 5%+ 通胀 3%），因此，明年 M2 增长 9% 左右， 社融增速约 11% 左右，增速比今年下降 2 个百分点左右，预计 2021 年新增房地产贷款减少 2 个百分点 左右，大概在 5.5-5.8 万亿左右。 据此，预计 2021 年房地产市场将出现四个趋势 : 第一，2021 年市场总体平稳，资产价格上涨

40、的幅度收窄。土地市场成交量下降，价格涨幅收窄到 10% 左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当，价格上涨幅度从 7% 收窄到 5% 左右。 第二，区域之间的市场表现继续分化。用二手房库存房源去化周期 5 衡量市场的供需矛盾，2020 年 重点城市二手房市场去化周期与价格涨幅基本呈现负相关关系。二手房去化周期在 50 个月以内时，年 度均价同比涨幅在 5% 以上，涨幅偏大；当去化周期在 50-65 个月之间时，均价同比涨幅在 0-5% 之间， 涨幅温和；当去化周期在 65 个月以上时，房价以下跌为主。 5 去化周期 = 贝壳二手房待售房源 / 过去 12 个月贝壳成交量均值，该指标值能

41、表示城市之间房源去化 节奏的相对快慢，反映供需矛盾的相 对紧张程度，并不能反映城市市场待售房源的实际去化周期。 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 24 图：2020 年重点城市二手房市场供需矛盾与价格涨幅散点图 数据来源 : 贝壳研究院 长三角城市房价涨幅靠前。从供给端看，2020 年长三角区域城市土地市场热度较高，如宁波、南 通及无锡等城住宅土地成交均价同比涨幅在 35% 以上，土地成交溢价率在 20% 及以上，核心城市上海 地价涨幅也达 42%。预计 2021 年高价地项目入市，会带动市场预期向上。在需求端，2019 年杭州、宁 波等城常住人口增量大，分别为 55

42、万及 34 万，长三角城市群区域协同度高，市场预期强，新房和二手 房库存量去化周期均不高，供不应求矛盾或有进一步加剧趋势，2021 年市场表现继续好于其他，预计 城市群内重点城市房价涨幅仍靠前，涨幅在 5%-10% 之间。 珠三角市场降温，广州继续温和升温。珠三角区域楼市在 2020 年表现亮眼，主要是局部如深、莞 等城在货币宽松的溢出效应叠加城市发展利好下城市本身不乐观的供需矛盾加剧导致市场升温。但两 城在 2020 年三季度调控严格加码，调控后两城二手房价格涨幅收窄，但仍继续上涨，预计后期仍有进 一步加强金融监管等调控政策出台，2021 年市场需求降温。同时 2020 年珠三角的中山、深圳

43、、惠州及 东莞等城住宅用地成交量同比增长在 2 倍及以上，新房供应量预计会明显增加，2021 年价格涨幅将明 显收窄甚至下跌。而广州近两年房价相对平稳，在人口增长的支撑下预计 2021 年市场成交体量进一步 扩大；2020 年广州住宅用地供应同比翻倍，预计 2021 年新房入市增加，供需矛盾趋紧压力不大，预计 价格继续上涨，仍保持 5% 以内。 环渤海区域城市二手房市场表现平稳，核心城市北京继续温和向好。2020 年末环渤海区域城市新 房及二手房库存普遍较高，去化周期长，不排除有城市推出“托市”政策，需求有望在 2021 年小幅回升。 但受累于城市长期经济及人口基本面不强，市场预期及需求仍不强

44、，价格不会有明显上涨，乐观情况 是由跌转平。对于核心城市北京，2017 年“317 新政”调控后房价已阴跌三年，预计随着 2020 年限竞房库 存的消耗、不限价产品的逐步入市，市场预期好转，价格将向上，但新房尤其是限竞房库存仍高，预 计价涨温和，不超 5%，二手房需求也将进一步温和向上。 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 25 西部城市表现分化。成都在 2020 年三季度调控加码后预计 2021 年需求有所收缩，但由于政策力度 不大，需求受影响较小，价格继续上涨，涨幅有所收窄，预计仍在 5% 左右。重庆二手房市场库存去化 处在相对正常区间，预计市场将继续延续平稳态势。西

45、安在 2020 年末的调控加码对需求尤其是高端改 善需求抑制作用较强，同时 2020 年宅地供应增加 45%，预计 2021 年市场供不应求矛盾极大缓和，价格 会有所下跌。 十四五时期，中国房地产政策以防风险、保民生为主。中共中央关于制定十四五规划及 2035 年远 景目标的建议提出： 推动金融、房地产同实体经济均衡发展。 全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，促进住房消费健康发展。 推进以人为核心的新型城镇化。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策， 促进房地产市场平稳健康发展。 有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建

46、设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。 从政策导向看，未来房地产的关键词是均衡、健康、保障。这意味着，未来 5 年，中国房地产的 金融属性逐步减弱，购房需求逐步回归居住本质，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化， 是未来房地产市场的主要驱动因素。 十四五期间，中国房地产将会出现几大趋势： 第一，市场存量化程度加深。我国经济增速降低、人口红利消失，城镇化进程放缓决定了全国住 房总需求已经见顶。我国城镇居民家庭户均拥有住房已经超过 1 套，代表房地产总供应基本满足住房 总需求。一方面，一、二线城市尤其是中心区域增量开发空间收窄，追求配套、区位改善的住房需求 更多在存量市场上得到

47、满足。另一方面，政府大力推进老旧小区改造，改善存量住宅品质，提升存量 房相对新房的竞争力，带动存量房成交占比提升。从房地产市场的发展规律看，二手房市场的发育、 成长和壮大是房地产走向成熟的标志。预计五年内新房年销售额从 15 万亿往下稳步回落，二手房市场 交易规模保持在 7 万亿之上增长。 第二，区域市场分化加剧，马太效应明显。我国目前常住人口城镇化率为 60%，已经进入到增速 放缓的中后期。人口主要是在城市之间流动。十四五规划建议指出优化行政区划设置，发挥中心城市 和城市群带动作用，建设现代化都市圈。在都市圈、城市群发展战略下，资本、人口等发展要素向大 湾区、长三角、成渝等核心城市群集中，区

48、域内中心城市、次中心城市优先承接经济发展、人口流入 展望十四五：存量深化，服务崛起 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 26 的利好，住房需求增长。未来人口会进一步向长三角、珠三角及成渝等城市群集聚，房地产市场份额 同步向重点城市群集聚，中长期看这些区域住房需求有支撑，市场表现优于其他区域。 第三，从卖方市场到买方市场，行业变革加速。当下及未来一段更长时期内，房屋交易市场从卖 方市场到买方市场转移，交易周期会变长，交易难度会变大，交易决策所需求的信息量越大。消费者 的核心诉求从过去的“买到”转向“买对”。当市场处于上行周期时，消费者的核心需求是快速买到合适 的房，最看重的

49、不是服务质量，而是交易效率。市场处于下行周期时，买方消费者意愿不强烈，希望 买到更便宜的房屋但是又不希望付出过多的购房成本，同时，业主卖房压力变大。处于买方市场的消 费者更加谨慎，导致交易周期拉长。通常在这个阶段，好的产品以及好的服务方式会迎来创新。开发 商会更加注重产品的差异性，经纪人会更加注重专业度，互联网平台给经纪人和经纪公司提供更多元 的服务和工具，尽可能满足消费者多样需求，行业的组织模式可能发生重大的转变。 第四，从对数量的要求到对居住品质的要求。随着人口数量红利向人口质量红利转变，中高收入 群体扩大，对房屋品质和居住综合环境提出更高要求，带来改善住房需求增长。品质住房不仅仅是居 住

50、面积的扩大，并且对产品质量高、配套设施全、社区服务好都有更高的需求。从趋势上看，一方面， 首改、再改以及旅居需求成为“新刚需”。另一方面，一、二线重点城市进入“换房”阶段，人们通过二手 房市场和存量住房流通，“以小换大”、“以老换新”、“以远换近”。未来开发商的产品将根据不同消费者 的个性需求采取定制化生产，在房屋节能、环保、智能等方面不断符合美好生活的需求。高品质的物 业和社区服务成为好房子必不可少的配置，买卖双方在房屋流通交易过程中也需要得到更加专业的线 下服务。 第五，居住消费和服务在价值链的比重提升。在增量时代，开发和建造是房地产业的主要价值； 进入存量时代，未来居住更多的含义将会是消