1、行业动态跟踪报告 投资销售续创新高，估值有望持续修复 行 业 动 态 跟 踪 报 告 行 业 报 告 地产地产 2021 年 01 月 18 日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 强于大市强于大市（维持维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业周报*地产*一线城市2020楼市 回顾，看好主流房企估值修复 2021-01-17 行业周报*地产*十部门发布住宅物 管新政，央行落实房地产长效机制 2021-01-10 行业深度报告*地产*长效机制日臻 完 善 ， 新 规 冲 击 整 体 可 控 2021

2、-01-04 行业周报*地产*深圳发布城市更新 条 例 ， 多 地 放 宽 落 户 限 制 2021-01-03 行业快评*地产*全年目标基本完 成，百强分化加剧 2021-01-03 证券分析师证券分析师 事项： 国家统计局公布 2020 年全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发 投资额同比增 7%，新开工同比降 1.2%；商品房销售面积、销售额分别同比 增 2.6%、8.7%。 平安观点： 2020年投资维持高位年投资维持高位，2021年年预计预计同比增约同比增约 5%：2020 年房地产投资 同比增长 7%，增速较 2019 年回落2.9 个百分点；其中 12 月单月同比 增长 9

3、.4%，较 11 月下降 1.6 个百分点，单月增速回落或主要受土地购 置费增速下行影响。展望 2021 年，资金压力及楼市放缓影响下，投资 增速大概率回落，但考虑 2020 年土地成交带来的延期支付、新开工绝 对值远超竣工下建安投资仍有支撑，预计 2021 年投资同比增约 5%。 新开工新开工先抑后扬先抑后扬，竣工，竣工修复低于预期修复低于预期：受年初疫情冲击，2020 年全国 新开工同比降 1.2%，较 2019 年回落 9.7 个百分点，但 2020Q4 以来 单月增速持续回升。展望 2021 年，尽管2020H2 供应增加，市场库存 逐步累积，但考虑住宅库存依旧较低，叠加 2020H1

4、 较低基数，预计 2021 年新开工前高后低、全年同比持平或略降。2020 年竣工面积同比 降 4.9%，增速较 2019 年（+2.6%）再度回落，交房周期刚性约束下， 后续竣工有望持续回升，预计 2021 年将迎来竣工回升起点。 2020 年销售再创新高年销售再创新高，2021 年年稳中有落稳中有落：2020 年全国商品房销售面 积同比增长 2.6%，销售额同比增长 8.7%，绝对额再创新高。12 月房 企年底冲刺下， 单月销售面积同比增长 11.5%、 销售额同比增长 18.9%， 较11月降0.6个、 升0.3个百分点。 12月东部销售面积同比增长19.8%， 2020 年全年增长7.

5、1%，表现相对突出。考虑需求提前释放、热点城市 调控趋严，2021 年销售去化大概率承压，但以稳为主下预计楼市整体 平稳，全年销售面积同比微降 2.8%，一二线好于三四线。 2020年地市小幅反弹年地市小幅反弹，2021年年以稳为主：以稳为主：尽管受疫情及年中“三条红 线”的影响，2020 年全国土地购置面积同比降 1.1%，土地成交价款同 比增 17.4%，增速较 2019 年（-11.4%、-8.7%）明显回升。其中 12 月单月土地购置面积同比增 20.6%， 土地成交价款同比增 22.9%， 但百 城溢价率环比回落 6.4 个百分点至 9.9%， 单月成交回升而溢价率回落， 土地市场整

6、体维持稳定。考虑后续销售放缓、房企融资高频监测，预计 地市整体以稳为主，但考虑房企年初拿地便于年内入市、近期境内外债 券密集发行缓解资金压力，不排除短期土拍积极性或小幅回温。 到位资金增速回升，按揭利率回落到位资金增速回升，按揭利率回落：尽管 2020 年面临疫情冲击、融资 环境收紧影响，房企整体到位资金同比仍增长 8.1%，较 2019 年回升 0.5 个百分点。其中受下半年销售回升拉动，定金及预收款同比增长 -20% 0% 20% 40% Jan-20Apr-20Jul-20Oct-20 沪深300地产 证 券 研 究 报 告 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由

7、未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 16 8.5%，个人按揭贷款同比增长 9.9%。受 LPR 利率下调影响，2020 年房贷利率整体保持下行，12 月全国首套房贷利率 5.23%，较 2019 年 12 月下降 29 个 BP。继“三条红线”融资新规后，2020 年末央行加强房地产贷款集中度管理，高频监测下预计 2021 年房地产融资环境松紧有度、整体以稳 为主。 投资建议投资建议：尽管受疫情冲击，2020 年全年投资、销售面积同比仍增长 7%、2.6%，楼市韧性持续超 出市场预期。考虑主流房企业绩销售依旧较好，板块估值已处于历史 3%分位，估值

8、低位叠加利空出 尽，同时中长期地市趋稳背景下房企整体盈利能力有望企稳，看好主流房企估值持续修复，建议关 注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科 A、保利地产、金地集团等；2）销售及业绩相 对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；3）受益竣工回升周期及政策推动 的物管板块。 风险提示风险提示：1）三四线楼市下行风险：三四线整体供应较大，同时棚改退潮导致需求弱化，行业后续 面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。2）房企大规模减值风险：基于 2019H2 以价 换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，若后续楼市回暖持续性不足，需求释放低 于预期，未来存在

9、房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险。3）行业金融监管 力度超预期风险：若后续融资政策执行力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业 绩表现不及预期风险。 qRpRrOtOqQrMqOyRqNqRmMbR9R7NmOrRnPqRfQpPnMkPmNyR8OmMzQvPnQmMwMnMoR 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 16 正文目录正文目录 一、一、 2020 年投资维持高位，年投资维持高位，2021 年预计同比增约年预计同比增约 5% .5 二、二、

10、新开工先抑后扬，竣工修复低于预期新开工先抑后扬，竣工修复低于预期 .6 三、三、 2020 年销售再创新高，年销售再创新高，2021 年稳中有落年稳中有落 .8 四、四、 2020 年地市小幅反弹，年地市小幅反弹，2021 年以稳为主年以稳为主 . 11 五、五、 到位资金增速回升，按揭利率回落到位资金增速回升，按揭利率回落.13 六、六、 投资建议投资建议 .14 七、七、 风险提示风险提示 .14 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4 / 16 图表图表目录目录 图表 1 2020 年房地

11、产投资同比增长 7% . 5 图表 2 2020 年 12 月房地产投资同比增长 9.4%. 5 图表 3 各区域投资单月同比 . 6 图表 4 各区域投资累计同比 . 6 图表 5 2020 年房屋新开工同比下降 1.2% . 7 图表 6 2020 年 12 月房屋新开工同比增长 6.3%. 7 图表 7 2020 年商品房竣工面积同比下降 4.9%. 8 图表 8 2020 年 12 月单月商品房竣工面积同比下降 0.2% . 8 图表 9 2020 年全国商品房销售面积同比增长 2.6% . 9 图表 10 2020 年全国商品房销售额同比增长 8.7% . 9 图表 11 全国商品房

12、销售面积、销售额单月同比增速走势 . 9 图表 12 全国商品房单月成交均价走势. 10 图表 13 全国及各区域单月销售面积增速走势. 10 图表 14 全国及各区域累计销售面积增速走势. 10 图表 15 2020 年土地购置面积同比下降 1.1%. 11 图表 16 2020 年土地成交价款同比增长 17.4%. 11 图表 17 12 月百城土地成交溢价率环比回落. 12 图表 18 非城投地产债发行量 . 12 图表 19 内房企海外债发行量 . 12 图表 20 2020 年房企累计到位资金同比增长 8.1% . 13 图表 21 2020 年房企国内贷款同比增长 5.7%. 13

13、 图表 22 定金及预收款、个人按揭贷款累计同比 . 14 图表 23 12 月全国首套房贷利率环比下降 . 14 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 5 / 16 一、一、 2020 年投资维持高位，年投资维持高位，2021 年预计同比增约年预计同比增约 5% 2020年房地产投资同比增长7%， 增速较2019年回落 2.9个百分点； 其中12月单月同比增长9.4%， 较 11 月下降 1.6 个百分点，单月增速回落或主要受土地购置费增速下行影响。分区域看，12 月东 部、中部、西部、东北部投

14、资同比分别增长 9.6%、12.2%、6.5%、6%，较 11月降 0.4个、3.6个、 2 个、 8.3个百分点； 2020年全年东部、 中部、 西部、 东北部投资同比分别增长 7.6%、 4.4%、8.2%、 6.2%。 展望 2021年，资金压力及楼市放缓影响下，投资增速大概率回落，预计全年投资同比增约 5%，支 撑因素主要为：1）房企有息负债仍具备 0%-15%增长空间；2）新开工绝对值远大于竣工、建安投 资仍有支撑；3）2020 年土地成交价款同比增 17.4%，同时财政压力下地方政府 2021 年供地动力 依旧充足，为土地购置费增速提供支持。 图表图表1 2020 年房地产年房地产

15、投资投资同比同比增长增长 7% 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表图表2 2020 年年 12 月月房地产房地产投资投资同比同比增长增长 9.4% 资料来源: Wind，平安证券研究所 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 2018/122019/032019/062019/092019/122020/032020/062020/092020/12 房地产累计开发投资累计同比增速 万亿元 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 2018/122019/022019/042019/06201

16、9/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/12 投资单月同比 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 6 / 16 图表图表3 各区域投资单月同比各区域投资单月同比 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表图表4 各区域投资累计同比各区域投资累计同比 资料来源: Wind，平安证券研究所 二、二、 新开工先抑后扬，竣工修复低于预期新开工先抑后扬，竣工修复低于预期 受年初疫情冲击，2020年全国新开工同比降 1.2%，较 20

17、19年回落 9.7个百分点，但 2020Q4以来 单月增速持续回升。展望 2021年，尽管 2020H2供应增加，市场库存逐步累积，但考虑住宅库存依 旧较低，叠加 2020H1 较低基数，预计 2021 年新开工前高后低、全年同比持平或略降。 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% ---102020-12 东部中部西部东北 -30% -20% -10% 0% 10% 20% ---102020-12 图表标题东部中部西部东北

18、地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 7 / 16 图表图表5 2020 年年房屋房屋新开工同比新开工同比下降下降 1.2% 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表图表6 2020 年年 12 月月房屋房屋新开工同比新开工同比增长增长 6.3% 资料来源: Wind，平安证券研究所 2020 年竣工面积同比降 4.9%， 增速较 2019年 （+2.6%） 再度回落。 往后看， 尽管因资金环境收紧、 三四线及精装修占比提升带来施工周期延长，2018-2019年竣工持续不及预期，2020年疫情亦

19、导致 施工节奏有所放缓，但交房周期刚性约束下， 后续竣工有望持续回升，预计 2021年将迎来竣工回升 起点。 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 5 10 15 20 25 2018/122019/032019/062019/092019/122020/032020/062020/092020/12 累计新开工面积累计同比增速 亿平米 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 2019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/12 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本

20、公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 8 / 16 图表图表7 2020 年商品房竣工面积同比下降年商品房竣工面积同比下降 4.9% 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表图表8 2020 年年 12 月月单月商品房竣工面积同比下降单月商品房竣工面积同比下降 0.2% 资料来源: Wind，平安证券研究所 三、三、 2020 年销售再创新高，年销售再创新高，2021 年稳中有落年稳中有落 2020 年全国商品房销售面积同比增长 2.6%，销售额同比增长 8.7%，绝对额再创新高。12 月房企 年底冲刺下，单月销售面积同比增长 11.5

21、%、销售额同比增长 18.9%，较 11月降 0.6个、升 0.3个 百分点。12 月单月销售均价 9759 元/平米，同比升 6.7%、环比降 1.1%。 -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 0 2 4 6 8 10 12 2018/122019/032019/062019/092019/122020/032020/062020/092020/12 累计竣工面积累计同比增速 亿平米 -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2019/122020/022020/042020/062020/082020/102

22、020/12 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 9 / 16 图表图表9 2020 年全国商品房销售面积年全国商品房销售面积同比增长同比增长 2.6% 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表图表10 2020 年全国商品房销售额年全国商品房销售额同比增长同比增长 8.7% 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表图表11 全国商品房销售面积、销售额单月同比增速走势全国商品房销售面积、销售额单月同比增速走势 资料来源: Wind，平安证券研究所 -50% -40% -30% -20% -1

23、0% 0% 10% 0 5 10 15 20 2018/122019/032019/062019/092019/122020/032020/062020/092020/12 累计销售面积累计同比增速 亿平米 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2018/122019/032019/062019/092019/122020/032020/062020/092020/12 累计销售额累计同比增速 万亿元 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 2019/122020/0

24、22020/042020/062020/082020/102020/12 销售面积单月同比销售额单月同比 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 10 / 16 图表图表12 全国商品房单月成交均价走势全国商品房单月成交均价走势 资料来源: Wind，平安证券研究所 分区域来看， 12月单月东部、 中部、 西部、 东北部销售面积同比分别增长 19.8%、 6.1%、 7%、 11.8%， 较 11月升 3.8个、降 4.8个、2.4个、升 8.7个百分点；2020年全年东部、中部、西部、东北部销 售

25、面积同比分别增长 7.1%、下降 1.9%、增长2.6%、下降5.8%，东部地区表现相对突出。 图表图表13 全国及各区域单月销售面积增速走势全国及各区域单月销售面积增速走势 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表图表14 全国及各区域累计销售面积增速走势全国及各区域累计销售面积增速走势 资料来源: Wind，平安证券研究所 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 2018/122019/032019/062019/092019/122020/032020/062020/092020/12 元/平米 全国商品房单月成交均价 -10% -5% 0% 5%

26、10% 15% 20% 25% 全国东部中部西部东北 6月7月8月9月10月11月12月 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 全国东部中部西部东北 1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 11 / 16 展望 2021年，考虑需求提前释放、热点城市调控趋严，销售去化大概率承压。但由于历次销售大幅 下行主要受中央层面调控或核心城市降价等负面事件冲击，目前以稳为主基调明确，销售断崖式下 跌概率较小， 叠加各城市周期差异

27、有望平滑整体市场波动， 预计 2021年全年全国商品房销售面积同 比降 2.8%，商品房销售额同比持平。 分城市能级看，一二线城市受益于人口流入、经济产业发展、居民前期财富积累，供应放量下需求 虽可能出现观望，但购房能力短期难以逆转，需关注区域差异；三四线城市随着需求透支、房价平 稳下金融属性弱化，2021 年楼市不确定或将加大。 四、四、 2020 年地市小幅反弹，年地市小幅反弹，2021 年以稳为主年以稳为主 尽管受疫情及年中“三条红线”影响，2020 年全国土地购置面积同比降 1.1%，土地成交价款同比 增 17.4%， 增速较 2019年 （-11.4%、 -8.7%） 明显回升。 其

28、中 12月单月土地购置面积同比增 20.6%， 土地成交价款同比增 22.9%，但百城溢价率环比回落 6.4个百分点至 9.9%，单月成交回升而溢价率 回落，土地市场整体维持稳定。考虑后续销售放缓、房企融资高频监测，预计地市整体以稳为主， 但考虑房企年初拿地便于年内入市、近期境内外债券密集发行缓解资金压力，不排除短期土拍积极 性或小幅回温。 图表图表15 2020 年土地购置面积同比下降年土地购置面积同比下降1.1% 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表图表16 2020 年土地成交价款年土地成交价款同比增长同比增长17.4% 资料来源: Wind，平安证券研究所 -40% -30% -

29、20% -10% 0% 10% 20% 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 2018/122019/032019/062019/092019/122020/032020/062020/092020/12 亿平米 累计购置土地面积累计同比增速 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2018/122019/032019/062019/092019/122020/032020/062020/092020/12 累计购置土地成交款累计同比增速 万亿元 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许

30、可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 12 / 16 图表图表17 12 月月百城土地成交溢价率环比百城土地成交溢价率环比回落回落 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表图表18 非城投地产债发行量非城投地产债发行量 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表图表19 内房企海外债发行量内房企海外债发行量 资料来源: Wind，平安证券研究所 0 5 10 15 20 25 ---082020-12 % 100大中城市:成交土地溢价率:当月值 100大中城市:成交土地溢价率:当月值 -5

31、0 0 50 100 150 200 250 300 W1 W3 W5 W7 W9 W11 W13 W15 W17 W19 W21 W23 W25 W27 W29 W31 W33 W35 W37 W39 W41 W43 W45 W47 W49 W51 亿元201920202021 0 10 20 30 40 50 60 70 2020-11-022020-11-162020-11-302020-12-142020-12-282021-01-11 亿美元 境内房企海外债发行规模（周） 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研

32、究报告尾页的声明内容。 13 / 16 五、五、 到位资金增速到位资金增速回升，回升，按揭利率回落按揭利率回落 尽管 2020 年面临疫情冲击、融资环境收紧影响，房企整体到位资金同比仍增长 8.1%，较 2019 年 回升 0.5个百分点。其中受下半年销售回升拉动，定金及预收款同比增长 8.5%，个人按揭贷款同比 增长 9.9%。 受 LPR利率下调影响， 2020年房贷利率整体保持下行， 12月全国首套房贷利率 5.23%， 较 2019 年 12 月下降 29 个 BP。继“三条红线”融资新规后，2020 年末央行加强房地产贷款集中 度管理，高频监测下预计 2021 年房地产融资环境松紧有

33、度、整体以稳为主。 图表图表20 2020 年房企累计到位资金同比年房企累计到位资金同比增长增长 8.1% 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表图表21 2020 年房企国内贷款同比年房企国内贷款同比增长增长5.7% 资料来源: Wind，平安证券研究所 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 0 5 10 15 20 25 2018/122019/032019/062019/092019/122020/032020/062020/092020/12 万亿元 房地产开发企业到位资金累计同比 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 0.0 0.5 1.0 1

34、.5 2.0 2.5 3.0 2018/122019/042019/072019/102020/022020/052020/082020/11 万亿元 房企国内贷款累计同比 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 14 / 16 图表图表22 定金及预收款、个人按揭贷款累计同比定金及预收款、个人按揭贷款累计同比 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表图表23 12 月月全国首套房贷利率全国首套房贷利率环比下降环比下降 资料来源: Wind，平安证券研究所 六、六、 投资建议投资建议 尽管受疫情冲

35、击， 2020年全年投资、 销售面积同比仍增长 7%、 2.6%， 楼市韧性持续超出市场预期。 考虑主流房企业绩销售依旧较好，板块估值已处于历史 3%分位，估值低位叠加利空出尽， 同时中长 期地市趋稳背景下房企整体盈利能力有望企稳，看好主流房企估值持续修复，建议关注：1）债务结 构稳健、低估值、高股息率龙头万科 A、保利地产、金地集团等；2）销售及业绩相对较佳的弹性房 企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；3）受益竣工回升周期及政策推动的物管板块。 七、七、 风险提示风险提示 -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 2018/1220

36、19/032019/062019/092019/122020/032020/062020/092020/12 定金及预收款:累计同比个人按揭贷款:累计同比 5.23% 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 2018/122019/042019/082019/122020/042020/082020/12 % 首套平均房贷利率 地产行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 15 / 16 1）三四线楼市下行风险：三四线整体供应较大，同时棚改退潮导致需求弱化，行业后续面临三四线 楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。 2） 房企大规模减值风险： 基于 2019H2以价换量带来的需求提前释放、 新冠疫情对房企销售的冲击， 若后续楼市回暖持续性不足，需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求，将带 来房企大规模减值风险。 3）行业金融监管力度超预期风险：若后续融资政策执行力度超出预期，将对各房企规模发展产生负 面影响，导致业绩表现不及预期风险。