研报】商业地产行业专题报告（二）：商业地产三大模式求快求优还是求精？-210125（22页）.pdf

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1、请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野全球视野本土智慧本土智慧行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告房地产房地产商业地产商业地产行业专题报告行业专题报告（二）（二）超配超配（维持评级） 2021 年年 01 月月 25 日日一年该行业与一年该行业与上证综指上证综指走势比较走势比较行业专题行业专题商业地产商业地产三大模式：求快，求优还三大模式：求快，求优还是求精？是求精？房企开发房企开发购物中心购物中心的的三大三大模式模式：群雄逐鹿，各显神通：群雄逐鹿，各显神通商业地产是居民进行消费活动的主要场所。在“双循环”背景下，消费的繁荣

2、会带来商业地产的繁荣。据此，我们推出商业地产系列专题报告。本篇为系列报告的本篇为系列报告的第二第二篇，主要篇，主要分析分析购物中心购物中心的的三类三类主流主流开发开发模式模式及典及典型房企的型房企的租金收入和投资回报率表现租金收入和投资回报率表现。现金流滚资产：现金流滚资产：求快求快，以新城控股为典型以新城控股为典型利用利用可售可售部分的部分的利润填补利润填补持有部分持有部分的资金缺口的资金缺口，同时开发期间同时开发期间富余现金富余现金流可实现资产规模滚雪球。流可实现资产规模滚雪球。该模式的关键要素是：1）取地价格低；）取地价格低；2）发展速度快；发展速度快；3）招商能力强。）招商

3、能力强。能够抢先锁定低能级城市商业空间，但销售业绩过于依赖综合体、运营团队扎根管理难度大、后期资产盘活难。开发优资产：开发优资产：求优求优，以龙湖、华润为典型以龙湖、华润为典型项目中的持有物业面积占比更高，房企以高资本投入的方式获取商业地产长期收益。从运营角度上看，最符合传统意义上“赚好地段的高租金”最符合传统意义上“赚好地段的高租金” 的商业地产逻辑；的商业地产逻辑；但从开发角度看，也面临“拿地难、回报慢”的现实问题。因此需要房企 1）品牌有魅力；）品牌有魅力；2）融资成本低。）融资成本低。该模式在资本市场的认可度高，但已属红海，竞争激烈。存量更新：存量更新：求精求精，以大悦城为典型以大悦城为典型很多早期过时的商场占据着较好的地理位置，却缺乏改造能力面临经营困境。房企通过激活这些存量项目，实现客流和房企通过激活这些存量项目，实现客流和销售额销售额的大幅提高，能的大幅提高

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