【研报】房地产行业深度报告：物管行业专题报告一物管三重场景远期估值在于业务边界延展性-210131（30页）.pdf

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1、房地产房地产请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 32 房地产房地产 2021 年 01 月 31 日投资评级：投资评级：看好看好（维持维持）行业走势图行业走势图数据来源：贝格数据行业周报-全年需求景气度高位，上海房地产调控升级-2021.1.24 行业点评报告-开工、投资可圈可点，需求景气度持续超预期 -2021.1.19 行业周报-一二手成交有所分化，央行持续房地产金融监管-2021.1.17 物管行业专题报告一：物管三重场景，远期估值在于物管行业专题报告一：物管三重场景，远期估值在于业务边界延展性业务边界延展性行业深度报告行业深度报告

2、市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切物管公司核心要素在于人，其长期占据消费者心智的核心能力是品质和口碑，中短期成长驱动力在于地产平台给予的支持。随着形态进阶，服务对象不再束缚于小区住宅，物管公司开始切入非住宅领域。在业务平台化、场景社会化趋势下，对物管公司技术、能力的要求将持续提升。物管市场远期空间足够大，可延伸的业务类型足够多，业务对象的流量潜力大，优秀的物管公司将历久弥坚。重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括宝龙商业、华润万象生活。不同不同场景运营模式

3、各异，内在驱动力有所不同场景运营模式各异，内在驱动力有所不同（1）住宅物管：目前仍处在跑马圈地阶段，呈现物管打通渠道，增值服务创利）住宅物管：目前仍处在跑马圈地阶段，呈现物管打通渠道，增值服务创利局面。局面。在资本加持、行业整合提速阶段，企业对规模诉求强于口碑打造；同时增值服务仍在持续探索，目前呈现百花齐放态势。（2）商业物管：管理运营费与商）商业物管：管理运营费与商场租金、零售额呈正相关性。场租金、零售额呈正相关性。商业整体呈现供大于求局面，优质商业运营能力较为稀缺，商业物管具备提价逻辑顺畅、进入门槛高、格局分散的优点，且其外部性更强，运营的好坏对物业价值的影响更为密切。经预测，商管公司最终实现的商管、运营收入可占纯租金收入的 70%以上（包含开业前一次性收费）。（3）公）公建物管：建物管：单项目规模大，项目订单式，项目获取较为依赖于运营能力及资源禀赋优势。市场

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