贝壳研究院：2020城市刚需购房报告（29页）.pdf

编号：32737

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贝壳研究院：2020城市刚需购房报告（29页）.pdf

1、指数构建人口是支撑房地产市场发展的至关重要因素。衡量一个城市刚需购房规模潜力可以从两方面入手：其一是城市当下人口基数所带来的潜在置业需求，其二是基于城市基本面发展吸引的未来人口增量住房需求。当下人口潜在置业需求方面，以城市常住人口、在校小学生规模及增速指标来衡量。常住人口规模基数大，且常住人口与户籍人口的比值越高，则说明净流入人口规模越大，潜在的刚需置业需求就越强。在校小学生人数代表着城市多阶段的真实潜在需求，规模越大，增速越快，这意味着潜在刚需置业需求动力越足。城市基本面发展的高低很大程度上决定人口吸引力的大小，城市综合发展实力越强，意味着未来人口流入增量住房需求越多。我们从经济增长、产业发

2、展、资源配套、创新能力四大维度来评估城市的发展潜力，经济增长方面选取人均GDP和近3年GDP平均增速来衡量，产业发展以第三产业产值占比来评估。资源配套方面，则从教育、医疗、交通、商业发展维度，分别选取普通高等学校数量、千人医院床位数、千人道路里程、千人轨道交通里程、千人商业POI数等指标。创新能力方面，则以千人发明专利授权量来衡量。基于此，我们从人口潜在需求和城市发展潜力两方面，选取14个指标，对各城市置业需求动力进行排名。数据处理方面，对各个细分指标数据进行标准化处理，通过加权求和得到最终得分，值域在0-100之间。百城置业动力“比拼”：深圳、北京排名居前列一线及新一线城市置业动力指数靠前，

3、TOP15城市中仅有珠海是例外。一线城市整体购房规模潜力优势突显，深圳置业动力指数最高，排名居于榜首，北京和广州次之，上海排名第四位。北上广深四城净流入人口规模大，且广深常住人口增速保持前列，外来人口带来的潜在购房需求较大。同时，一线城市兼具战略定位、经济发展、资源配套、创新能力等多维度的优势，城市基本面的良好发展意味着未来潜在人口住房需求增量较大，故而城市置业动力指数保持领先地位。新一线城市成都、杭州紧随一线城市之后，重庆、武汉和南京亦跻身TOP10行列。成都作为西南地区重要的中心城市，电子信息产业、新型工业化产业发展迅速，教育、医疗、商业发展程度较高，且常住人口基数大，在校小学生规模及增速排名靠前，城市购房规模潜力在新一线城市中表现亮眼。杭州互联网产业集聚发展迅速，发明创新能力强，近3年来吸引117.2万人口流入，但总体常住人口规模及小学生人数增速低于成都，综合比较之下，杭州置业需求动力稍逊于成都。

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