【研报】交通运输行业中国REITs市场洞察系列报告之三：铁路篇化解融资困局激活资产潜力-210414（24页）.pdf

编号：34008

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1、P/FFO 和P/AFFO 是国际市场中对 REITs 最常用的估值方法REITs 常用的估值方法有三种：相对估值法(乘数法)、红利贴现模型(DDM)、资产净值(NAV)法。1)相对估值法。REITs 通过底层资产盈利能力获得稳定收益，具有高分红的特征，因此用分红来定价是符合逻辑的。常用的估值乘数有分红收益率(年度总分红/当时市价)、市价/净营运现金流(P/PPF)、市价/调整后净营运现金流(P/AFFO)等。2)红利贴现模型。对投资者来说，REITs 带来的是未来一系列的分红派息现金流，因此也可以应用红利贴现模型，通过计算预期现金流的现值之和来估值。3)资产净值法。以底层资产作为标定锚，有收

2、益法、市场法和成本法。由于 REITs依靠基础资产的运营收益向投资者分红，且基础设施风险、年限、收益有较高的可预测性，收益法或最符合基础设施 REITs 的逻辑。P/FFO 和P/AFFO 是国际市场中对REITs 最常用的估值方法。相对估值法(乘数法)、红利贴现模型(DDM)、资产净值(NAV)法都有其适用性和局限性。以相对估值法为例，由于当年的分红是可以由管理人进行调控的，故若仅参考分红收益率，估值无法真实反应REITs 的收益能力;AFFO 为 FFO 减去非现金租金和日常维护的必要支出和租赁费用， AFFO 比 FFO 更能精确的反映 REITs 的股利支付能力，但却没有统一的编制标准，FFO、 AFFO 方法能够直观地比较 REITs 分红能力，但却忽视折旧费用到运营后期，随着年限增长资产价格会下降，忽略折旧对未来过于乐观。

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