【研报】如何把握“人口转型”下资本市场的投资机会（25页）.pdf

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【研报】如何把握“人口转型”下资本市场的投资机会（25页）.pdf

人口转型下，房地产系统性风险是否终将暴露?成为未来资本市场自上而下中最关心的问题。人口红利的消失使得人口这一对房价支撑的长期关键因素开始迅速弱化，人口向第IV 阶段(老龄化与少子化)转型，房价进入大幅下行通道或是某种程度的必然。以上这一逻辑是市场根据日本房地产成败之鉴进行“线性推演”的结果：广场协议日元后大幅升值，日本房地产开始出现泡沫，随后日本 1990 年代老龄化少子化加深及经济低速增长后，房地产泡沫破裂，房价随即进入中长期下降通道。实际上，日元大幅升值并不是房地产泡沫出现的核心因素，而 “先松后紧”的货币政策不得当的节奏，才是导致了日本房价迅速的高企与坠落的主因。1986 年日本央行在日元升值的背景下采取了过于宽松的货币政策，如，1986 年开始央行把基准利率从 5%大幅降低到 2.5%，并且在实施宽松的货币政策同时对当时投机行为的资本缺乏强有力的监管。土地作为撬动大量信贷的抵押物，价格自然被资本运作的虚高。故宽松的政策环境带来的房地产价格的泡沫化，1986-89 年，日本东京房价指数从103 增长至213 水平，东京等大城市三年间的房价翻了一倍之多。

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