1、土拍“两集中”政策:供地量、供地节奏以及地价上会更加谨慎,供地过程将更平稳透明,中长期看土地溢价率有望下降中短期看,由于制度落实初期房企资金较为充裕,市场并未如期降温,对土拍热度的抑制作用还需要观察。2、如何理解当下的地产政策:稳,既是目标,更是底线。政策目标:去杠杆,稳预期,降波动。居民端和企业端的加杠杆行为都被严格管控。对行业来说,未来行业格局更加稳定:强管控后,行业格局更加稳定,弯道超车难度加大。3、未来,房地产行业怎么看:我们认为在“两集中”和强管控下,未来行业单纯依靠土地增值获取利润已经穷途末路。未来房企需要更多地想管理和运营要红利,从业务亮点看,轻资产输出、多元化拿地、持续性收入是潜在房企业绩增长点。投资建议:短期看“两集中”并没有对土地市场产生降温作用,但我们不悲观,建议保持耐心,静待土拍市场降温带来的毛利率拐点。欣喜的是,已经有很多房企开始重新审视发展的长期路径,做难且正确的事。建议重点关注两类标的:(1)具备能够多元化拿地和获取持续性收入的标的;(2)多元化业务未来具备价值重估潜力的标的。重点推荐金地集团、旭辉控股集团、新城控股、中南建设、保利地产。风险提示:宏观经济不景气,居民购房意愿下降;土地价格和融资成本上升,行业毛利空间持续压缩;行业规模下滑风险;企业运营风险。
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