第一太平戴维斯：中国高密度核心区城市更新白皮书(2021)（66页）.pdf

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1、天河 CBD 主要由三个部分构成，包括珠江新城、天河北以及广州国际金融城。珠江新城的地标建筑汇聚，写字楼物业存量 283.5 万平方米，以超甲级、甲级为主，目前为广州写字楼平均租金水平最高的板块，产业集聚总部经济、金融与高端商务服务。天河北发展早于珠江新城，是天河CBD 第一代载体，物业以甲级写字楼为主，写字楼存量 89.6 万平方米，产业以现代商贸、传统金融、商业服务为主要类型。广州国际金融城目前仍处于起步发展阶段，写字楼以乙级或以下标准为主，优质写字楼物业稀缺，其位置靠近科韵路，产业方面在信息技术服务、科技研究服务等方面表现出较强的集聚程度。作为大湾区的经济名片，相信未来的较长时间，天河

2、CBD 都会作为广州经济发展的晴雨表，对于任何想要打开大湾区乃至中国市场的跨国集团和大型企业机构来说，天河 CBD 无疑是城市核心资产集聚的最优选择之一。随着广州市城市更新、产业政策及城市交通一体化的持续建设与推进，天河 CBD 在新机遇的另一面同样面临着新挑战：1. 新兴产业节点网络下的空间维度挑战广州市正围绕推进城市更新打造 “1+3+N” 政策体系，其中广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引(下述简称产城指引)是近期的讨论热点。产城指引对城市更新开发项目的产业建设量作出明确规定，而在政策指导下，项目的产业发展方向成为了重要的策划研究课题。在众多策划方案中，海珠赤沙提出发展会展互联

3、网产业、番禺罗边村规划打造数字文创产业、蔡边一村提出发展数字动漫产业、天河吉山村提出以IAC 产业为导向发展电竞文创，同时还有更多的产业方案在深化推进。在天河 CBD 的 15 分钟交通圈内，未来城市更新所带动的众多新兴产业节点可能在租金定价、细分靶向客群方面具有一定优势。2. 新增市场供应高峰的时间维度挑战时间维度上，结合广州城市更新推进情况和地区发展经验，推测城市更新项目在接下来的 10 年左右时间内达到高峰。一方面，近期进入动工阶段的城市更新项目较多，根据开发经验初步预计未来五年将会迎来产业项目在物业市场上的集中入市。另一方面，发展培育周期将逐步缩短，以珠江新城为例，从早期的富力中心项目入市(2007 年)到企业数量突破 1 万家

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