【研报】房地产行业2021年中期投资策略：管理红利下重视α物管迎来黄金发展期-210615（42页）.pdf

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1、土地财政依赖囿于自我造血能力匮乏，难以脱离高位地价。集中供地从稳定地价出发，要求政府脱离对“土地财政”的依赖，则必须适当降低地价。土地出让金占政府财政收入比例颇大，土地出让金为地方政府提供了丰厚的收入来源用于支撑城市运营，解决政府财力不足的问题，但也存在政府依赖于土地收入、产业发展不及预期、缺乏自我造血的能力的现象。脱离土地财政有待城市产业结构发展完善。各地虽可借鉴北京此次集中供地土拍政策以稳定地价，但一线城市能脱离土地财政的影响、做到低溢价率，是因为其城市的土地财政依赖度低，产业布局完整，经济结构稳定，城市处于深化发展阶段而非扩张。与之相比，其他大多数参与集中供地的城市而言，城市发展尚处于扩

2、张期，人口大量流入，房地产市场需求旺盛，顺势提高了土地供应的价格，加重了当地政府对土地财政的依赖程度。2021 年 6 月 4 日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布财综202119号文，要求将国有土地使用权出让收入等 4 项非税收收入划转税务部门征收。我们认为：1)该政策对土地出让金的影响主要是征管工作职能的划转，不改变资金的分配格局，不宜过度解读。对于土地出让金，文件隐含的意思是，土地出让金的归属不变，仍全额纳入地方政府性基金预算管理，且通过地方政府性基金预算安排支出，但是一个直接影响是土地出让金的收支会变得更加规范和严格。2)该政策强化了中央对资金使用范围的监管，有利于中央政府对土地出让金更为及时准确和直接的了解，一定程度上将推动地方政府降低土地财政的依赖度，促进“乡村振兴战略”取得实质进展，后期分配机制值得我们关注。

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