1、新冠肺炎疫情后的 复苏 办公场所的健康安全防护和员工 幸福感将受到前所未有的重视 2020年4月 戴德梁行大中华区租户研究 目录 第一章 摘要 P01 P03 P04 P11 P18 我们预计新冠肺炎疫情将在多个维度影响中国商业 地产市场。其中重要的一条就是国内写字楼和办公 场所为了防控疫情而采取的一系列健康和安全措施。 自新冠肺炎疫情在中国爆发以后，当大多数员工在 春节期间休假时，全国许多写字楼业主和租户迅速 采取一系列措施，以确保写字楼和办公工作场所的 健康和安全水平， 防控新冠病毒的传播。 在最初阶段， 为加强疫情防控，写字楼分别为所有进入楼宇的员 工制定清洁消毒和安全防疫措施，以及入口

2、登记规 程。 在中国，除电梯等公共区域外，写字楼业主与租户 着手对在写字楼和办公场所的门把手、电灯开关、 桌子表面、椅子、电话、电脑键盘和鼠标等员工和 访客最常触碰的办公用品进行清洁消毒。 接触传播是新冠病毒主要的传播途径之一。因此， 中国的许多写字楼业主和租户的清洁防疫团队不仅 有条不紊地清洁消毒办公场所和用品，也不忘记写 字楼和办公场所的其它区域，以降低被病毒感染的 可能性。 与普通流感一样，空气传播是新冠肺炎另一种重要 的扩散方式。因而写字楼业主也对此有所重视。 因为空气传播的关系， 在使用中央空调的办公场所， 写字楼业主还对楼宇的中央暖通空调系统进行了系 统的深度清洁，包括定期检查和更

3、换空气过滤器。 当系统启用时， 团队要确保整个建筑物的气流分配， 这也是防止办公室内交叉感染的关键。 在针对新冠肺炎疫情期间楼宇中央空调安全的方面， 对于那些安装了具有消毒和灭菌能力的中央暖通空 调系统的建筑物，如紫外线、纳米光子和催化氧化 技术，需定期检查空调系统，以确保设施的顺利运 行操作。 经此一疫，国内写字楼业主迅速认识到办公楼的气 密性和气压的重要性，是缓解新冠病毒空气中传播 的有效预防措施。为了防止大气颗粒进入楼宇，许 多写字楼业主在新冠肺炎疫情爆发之初，都认识到 在办公楼的大部分地方营造一个正气压环境的重要 性。此外，这些团队还认识到在办公楼内的特定空 间（如厕所，因为厕所可能潜

4、藏着病毒和细菌）创 造负气压环境的重要性，以便将空气排出去并远离 在办公楼里的其他区域。 国内许多写字楼业主还为租户制作了新冠肺炎相关 健康和安全意识文件，以及手持式温度计、消毒杀 菌剂等病毒预防产品。 如今，中国的许多写字楼租户已经采用了办公空间 健康和幸福感计划。在这一计划中，许多写字楼租 户都知道，办公场所的健康和安全对员工、客户和 来访者都至关重要。写字楼租户们也明白，一个注 重员工健康和安全的办公空间健康和幸福感计划对 于确保其员工保持最佳的工作状态、健康和快乐是 至关重要的。因为事实证明，该计划也为公司降低 成本和提高员工工作效率带来了连锁反应。 未来，随着企业及其员工对办公场所的

5、健康与安全 更加重视，中国办公场所的健康和幸福感项目将得 摘要 1 1 到优先重视，推广普及，并且达到更高的标准。 这样做的好处是： 对于国内的写字楼业主而言， 一个更清洁、 更 安全的写字楼将有助于留住现有租户， 并吸 引新租户； 对于国内的写字楼租户而言， 工作场所内规 划完善的健康和幸福感项目， 以及提升的健 康和安全水平将有助于留住现有员工， 吸引 新人才。 此外， 该类型该项目同样有助于降低 企业成本。 例如， 这类项目可以有效减少员工 带病出勤的天数， 并提高工作绩效。 2 报告介绍 新冠肺炎在中国的爆发是一次空前的事件。 它的 影响遍及全国各地， 广泛影响了社会、 经济和房 地产

6、市场。 我们预计新冠肺炎疫情将在多个维度影响中国 商业地产市场。 本报告将关注， 为了应对新冠肺 炎疫情， 国内写字楼和办公场所采取的健康和安 全措施， 以及疫情之后此类措施可能的发展方向。 3 2 自新冠肺炎疫情在中国爆发以后， 当大多数员工 在春节期间休假时， 全国许多写字楼业主和租户 迅速采取一系列措施， 以确保写字楼和办公工作 场所的健康和安全水平， 防控新冠病毒的传播。 在最初阶段， 为加强疫情防控， 写字楼分别为所 有进入楼宇的员工制定清洁消毒和安全防疫措 施， 以及入口登记规程。 例如 : 商务楼宇的入口处设置入口指示标志； 在入口处放置消毒脚垫； 入口设立外来人员及车辆信息登记

7、处； 红外测温仪和手持非接触式体温计进行体温 检测； 写字楼对楼宇内工作人员与访客采用电子通 行系统进行注册管理； 在入口排队路线地面设置1米间隔线标识， 降 低人员集中度， 控制人流量； 为体温不满足进入条件的访客而设置的临时 休息等候区； 设置无接触外卖取餐点及快递放置点， 统一 管理和消毒保护； 对电梯 （尤其是电梯按键） 高频率消毒， 并且 下调电梯承重， 避免乘客之间过于拥挤。 在中国， 除电梯等公共区域外， 写字楼业主与租 户着手对在写字楼和办公场所的门把手、 电灯开 关、 桌子表面、 椅子、 电话、 电脑键盘和鼠标等被 员工和访客最常触碰的办公用品进行清洁消毒 （图 1） 。 4

8、 新冠肺炎疫情下，中国写字 楼和办公场所采取的健康和 安全措施 3 图 1: 细菌水平：办公用品与其它家居用品的比较 : 资料来源：Hloom,戴德梁行研究部 复印机开关按钮 1,200,013 菌落数 咖啡壶手柄 108,592 菌落数 办公室门把手 545 菌落数 家庭卫生间门把手 203 菌落数 汽车方向盘 2.6 菌落数 饮水机出水口把手 185 菌落数 会议室门把手 9 菌落数 切菜板 44 菌落数 学校的马桶 3,200 菌落数 宠物碗 306,000 菌落数 4倍 或更多细菌 34倍 或更多细菌 2.5倍 或更多细菌 4倍 或更多细菌 3.5倍 或更多细菌 5 接触受污染的表面是

9、新冠病毒主要的传播途径之一。 因此，中国的许多写字楼业主和租户的清洁防疫团 队不仅有条不紊地清洁和消毒上文所提及的办公场 所和用品，也清洁和消毒写字楼和办公场所的其它 区域，以降低被病毒感染的可能性 ( 图 2)。 与普通流感一样，空气传播是新冠肺炎另一种重要 的扩散方式。 中国的写字楼业主也对此有所重视 （图 3）。 图 2: 为防止细菌和病毒的传播，写字楼 / 工作场所的清洁 消毒措施 资料来源：戴德梁行研究部 桌子和办公用品1 应经常清洁桌面、 电脑键盘、 鼠标和电话， 以避 免细菌和病毒在办公室内传播。 地板5 保持地板清洁， 包括在入口处放置消毒脚垫， 可以防止细菌通过鞋传播。 会议

10、室6 确保会议室清洁卫生， 以保护员工和客户。 餐饮区域7 细菌容易滋生的区域， 应该确保所有的座位、 桌 子和电器， 包括冰箱、 微波炉、 饮水机和咖啡机 都定期进行清洁。 洗手间8 洗手间里容易藏匿和滋生细菌， 应该确保马桶、 水槽和水龙头定期进行清洁和消毒。 电灯开关和门把手2 电灯开关和门把手是细菌传播的主要媒介， 应 该确保它们经常被消毒。 自动售货机3 细菌可以从自动售货机的按钮传播到购买人的 手指和口腔， 所以一定要定期清洁自动售货机。 垃圾箱4 确保定期处理垃圾， 并对垃圾箱进行清洁和消 毒。 6 图 3: 流感的传播 资料来源：设施主管，戴德梁行研究部 大多数人会通过与空气接

11、触而患流感 空气里的杂质可以 扩散很远的距离 一微米多大？ 沙滩上最小的沙粒约100-2000微米， 或者说， 一微米约为0.00004英 寸 （0.0001厘米） 当感染者咳嗽， 可存活的流 感病毒大小约 0.3-0.8 微米 流感病毒可以在空气中大约 存活长达半小时 到3英尺 （约90厘米） 远 流感病毒颗粒物相对危险因 为它们可以 深入肺部 增加感染风险 通常通过感染人群咳嗽， 打喷嚏或交谈所产生的飞 沫传播 一个病毒携带者可以感染同一办公室 15%的人。 1-3 英尺 （约30-90厘米） 3-5 英尺 （约90-150厘米） 5-160+ 英尺 （约1.5-49米） 7 因为空气传播

12、的关系， 在使用中央空调的办公场所， 写字楼业主还对楼宇的中央暖通空调系统进行了系 统的深度清洁，包括定期检查和更换空气过滤器。 当系统启用时，团队还要确保整个建筑物的气流分 配，这也是防止办公室内交叉感染的关键。在楼宇 和办公场所内，恰当和正确的气流分配有助于稀释 病毒空气中的飞沫，从而将感染风险降至最低。在 这方面，国内许多写字楼业主不断检查，确保使用 的中央暖通空调系统在使用期间始终达到 30 立方 米 / 小时 / 人的国家通风标准。 在针对新冠肺炎疫情期间楼宇中央空调安全的方面， 对于那些安装了具有消毒和灭菌能力的中央暖通空 调系统的建筑物，如紫外线、纳米光子和催化氧化 技术，需定期

13、检查空调系统，以确保设施的顺利运 行操作。 更确切地说，对于中国配备 UV-C（短波长紫外线） 空气消毒器的办公楼，推荐和遵循的操作指南包括 由美国 NADCA（美国国家空气管道清洁剂协会）发 布的文件中央暖通空调系统紫外线照明应用， 尤其在于，该文件指出，紫外线 -C 净化灯的波长为 254 纳米，应该用于清除空气中的病原体。当正确 图 4: HVAC系统和紫外线技术如何杀灭病原体 资料来源：戴德梁行研究部 2 在HVAC系统里， 空气中的病原体受 到紫外线照射 3 病原体DNA或RNA结构被破坏， 病原 体被消灭 4 洁净的空气进入办公楼 1 过敏原， 病毒和细菌进入HVAC系统 UV D

14、NA 8 短信营销 消费者洞察 分析 电子邮件 营销 手机/ 社交互动 优惠券管理顾客细分 顾客忠诚度 电子账单营销 零售综合 营销方案 使用时，紫外线会破坏微生物（如细菌和病毒）中 的 DNA 或 RNA 结构，导致它们立即死亡或丧失繁 殖能力（图 4）。 经此一疫，国内写字楼业主迅速认识到办公楼的气 密性和气压的重要性，是缓解新冠病毒空气中传播 的有效预防措施。一般情况下，北方建筑的气密性 等级高，南方建筑的气密性普遍较差，难免有细小 颗粒的气溶胶渗透进室内。为了防止气大气颗粒进 图 5: 建筑物中的正负气压 资料来源：yellowblue，戴德梁行研究部 入楼宇， 许多写字楼业主在新冠肺

15、炎疫情爆发之初， 都认识到在办公楼的大部分地方营造一个正气压环 境的重要性。此外，这些团队还认识到在办公楼内 的特定空间（如厕所，因为厕所可能潜藏着病毒和 细菌）创造负气压环境的重要性，以便将空气排出 去并远离在办公楼里的其他区域（图 5）。 正压强 建筑物内气压比外气压强 空气会被压到外部 负压强 当建筑物内气压比外气压弱 外部空气会进来平衡压差 空气流出 空气进入 9 最后，国内许多写字楼业主还为租户制作了新冠肺 炎相关健康和安全意识文件，以及手持式温度计、 消毒杀菌剂等病毒预防产品。 10 如今， 中国的许多写字楼租户已经采用了办公空 间健康和幸福感计划。 在这一计划中， 许多写字 楼租

16、户都知道， 办公场所的健康和安全对员工、 客户和来访者都至关重要。写字楼租户们也明白， 一个注重员工健康和安全的办公空间健康和幸 福感计划对于确保其员工保持最佳的工作状态、 健康和快乐是至关重要的。 因为事实证明， 该计 划也为公司降低成本和提高员工工作效率带来 了连锁反应 （图 6） 。 在全球范围内， 中国企业可以参考借鉴的办公空 间员工健康和幸福感项目不胜枚举。 然而， 只有 那些既能吸引员工和企业， 又能体现出足够成效 的项目， 才符合 WELL建筑标准。 2014年 WELL建筑标准在美国发布， 着眼于 “通 过设计、 运营和行为， 打造适宜人们居住、 工作和 娱乐的健康环境” 。

17、实际上， 在过去几年中， 这一标准逐渐改变着中国人对于他们所处的办 公空间的观点。 WELL建筑标准包括空气、 水、 舒 适度、 健身、 营养结构、 光、 精神七大类。 该标准适 用性强， 是引领当下乃至未来办公空间设计的标 准。 七大类因素被进一步浓缩为一百个评分项， WELL建筑研究所通过对每个评分项打分， 完成 整个 WELL认证。 细分每个因素的权重， 空气占 29%， 是最重要的因素。 水和健身各占 8%， 排在 最末 （图 7） 。 在 WELL建筑标准颁行之后， 中国在 2017年 1 月也颁布了自己的 “健康建筑评估标准” (ASC02 -2016)。 该标准从六个维度衡量建筑

18、的健康指数， 包括空气、 水、 舒适度、 健身、 人文环境和服务。 与 WELL建筑标准类似， 空气在六个要素中的权重 最大， 达到 24%。 而健身在六个要素中的权重最 小， 为 10% （图 8） 。 11 这对中国办公空间健康和幸 福感意味着什么？ 4 5% 24% 16% 60% 5%6% 20% 66% 减少 计划外的缺勤 减少 带病出勤 减少 拜访急症室的 次数 减少 医疗开销 提高 工作绩效 增加每月 “最佳工作” 的天数 减少 出入医院的 次数 减少 在药物上的开支 +10% 改善健康状态，有助于 图 6: 办公空间健康和幸福感项目对企业成本和员工生产效 率的影响 资料来源：M

19、，戴德梁行研究部 图 7: WELL建筑标准：七个关于健康的关键概念 资料来源：国际 WELL建筑研究所，戴德梁行研究部 29% 12% 8% 8% 11% 15% 17% 空气 舒适度 营养 心智 水 健身 光照 12 图 8: 中国健康建筑的评估标准 :六个关于健康的关键概念 资料来源：中国建筑协会，戴德梁行研究部 22% 24% 16% 10% 16% 12% 空气 舒适度 人文环境 水 健身 服务 新冠疫情的爆发无疑进一步提升了人们对于办 公场所的健康、 安全及幸福感的意识。 根据我们 数月前进行的一项调查显示， 当考虑到办公场所 的健康和幸福感项目时， 许多客户 （办公场所租 户公司

20、及企业地产专业人士） 已经清楚地了解了 这些项目以及它们给员工带来的好处。 这次调查， 我们向客户提出了以下五个问题并得出了结果 : 13 问题 1 您是否听说过办公空间健康和幸福感的概念？ 资料来源：戴德梁行研究部 10% 90% 否 是 受访者主要是企业和房地产的专业人士， 绝大部分的受访者 （约 90%） 有听说过办公空间健康 和幸福感的概念， 虽说这种概念和像 WELL 这样的认证机构进入中国的时间不长， 但相关的 健康项目和 WELL认证证书已被广泛认可和接受。 中国 （2018） 获得 WELL 认证的建筑项目总 数位居世界第二， 仅次于美国。 问题 2 考虑到办公空间的健康和幸福

21、感，贵公司 资料来源：戴德梁行研究部 10% 30% 30% 30% 不清楚 已经引入与健康和幸福感相关的项目 未引入与健康和幸福感相关的项目，但已有计划 未引入与健康和幸福感相关的项目，也无此类计划 调查结果显示， 大约 60的企业已经或将会引入一系列健康与幸福感项目， 这对企业员工来 说是一个非常好的消息。 在过去的五六年间， 中国第三产业从业人员的可支配收入逐渐增加。 此类工作者受过良好的教 育， 也正是这部分人逐渐意识到办公空间的健康和幸福感对于自身的重要性， 越来越多的人开 始注重对自身健康的投资， 如参加健身活动、 周末骑行或在公园慢跑。 同时， 随着这部分人的职 业晋升， 他们逐

22、渐进入公司管理层。 在过去的几年中， 我们看到中国越来越多的企业开始实施 健康和幸福感项目。 我们预计在未来， 中国的这一趋势不会减弱。 14 问题 3 如果贵公司已经引入健康和幸福感项目（或已有相关计划或考虑引入此类项目），您会如何形容该项目？ 资料来源：戴德梁行研究部 问题 4 假设贵公司已经引进了健康和幸福感项目（或已有相关计划或考虑引入此类项目），以下哪种因素会成为 最主要的动机？ 资料来源：戴德梁行研究部 虽然健康和幸福感项目 （如WELL认证） 引进中国的时间并不长， 但令人鼓舞的是， 约30%的 企业已制定了完整的办公空间健康和幸福感项目。 另有40%的企业表示， 他们已采用了包

23、括 一些健康和幸福感元素的办公空间设计方案。 展望未来， 此类项目在国内员工中的认可度将不断提高。 我们相信， 随着未来进一步的发展， 这 些项目将稳步发展， 日益成熟， 而那些未完善的项目数量将减少。 本次调查中， 48%的受访企业表示， 实施办公空间健康和幸福感项目的最主要目的是吸引和 保留人才。 当员工在抉择是否加入或者离开某个企业时， 若其他条件相近， 那么办公环境对将成为非常重 要的决定因素。 对于服务业而言， 员工是企业最重要的 “资产” 之一。 为保证企业在行业中的领 先优势， 吸引和留住人才是至关重要的。 拥有完善的办公空间健康和幸福感项目的企业能够较 好地吸引和留住人才。 3

24、0% 30% 40% 不清楚 一个成熟的方案 一个有待完善的方案 5% 5% 19% 5% 48% 19% 不清楚 其他 相关法律法规 改善公司形象 吸引并留住人才 提高员工工作效率 15 问题 5 假设贵公司已经引进了健康和幸福感项目（或已有相关计划或考虑引入此类项目），您会考虑用以下哪 种指标来衡量该项目的成效？ 资料来源：戴德梁行研究部 0% 4% 13% 21% 42% 21% 不清楚 其他 健康普查结果的改善 吸引并留住人才 员工满意度提升 员工工作效率提高 42%的受访者表示， 员工对企业的满意度决定了办公空间健康和幸福感项目的成功与否。 同时， 员工工作效率的提高， 以及企业吸引

25、和留用员工的能力也是重要的衡量标准， 比重均 占了 21%。 员工对企业的满意度主要体现在两个方面， 工作的勤勉度和任职时间。 愉悦的心情会使得 员工更愿意为企业付出个人时间和精力， 并选择继续在该企业工作。 毋庸置疑， 以上的五个问卷题目答案， 以及新冠疫情爆发对国内办公环境的影响， 都向我们 揭示了办公场所的健康与幸福感项目是企业租赁办公室时的考量因素， 并且愈发重要。 可 以说， 在数月前进行该调查问卷时， 租赁办公室的企业就已经意识到了这些项目的重要性。 未来， 随着企业及其员工对办公场所的健康与安全更加重视， 中国办公场所的健康和幸福 感项目将得到优先重视， 推广普及， 并且达到更高

26、的标准。 16 17 要点总结 5 新冠肺炎的爆发无疑增强了国人对写字楼 / 办 公场所健康和安全的认识， 推高了执行标准。 未来， 进一步提高写字楼/办公场所健康和安全的水准， 对中国的写字楼用户和访客， 业主和租户都十分 重要， 尤其是： 对于国内的写字楼业主而言， 一个更清洁、 更 安全的写字楼将有助于留住现有租户， 并吸 引新租户； 对于国内的写字楼租户而言， 工作场所内规 划完善的健康和幸福感项目， 以及提升的健 康和安全水平将有助于留住现有员工， 吸引 新人才。 此外， 该类型该项目同样有助于降低 企业成本。 例如， 这类项目可以有效减少员工 带病出勤的天数， 并提高工作绩效。 1

27、8 业务联系人 黎庆文 董事总经理 华东区 Chris Browne 董事总经理 亚太及大中华区环球企业服务部 魏超英 董事总经理 中国区企业服务部 沈洁 高级董事 中国区写字楼部 侍大卫 高级董事 中国区项目管理服务部主管 黄衍维 高级董事 智能建筑与绿色金融服务平台联席主管 大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管 19 这篇报告是由戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie撰写，苏楠设计，由SimonGraham编辑。 为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立 了“卓越中心”，如资本市场、工业物流、零售商业 等，Shaun主要负责大中华区租户研究板块。如对大中 华区租户研究有

28、任何疑问，请联系： 关于戴德梁行 戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：CWK）是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司 ,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户 创造卓越价值。戴德梁行遍布全球 70 多个国家，设有 400 多个办公室，拥有 51000 名专业员工。在大中华区，我们的 22 家分公司合力引领市场 发展，并于2017 和 2018 连续两年蝉联欧洲货币综合实力、租赁及销售代理、评估、研究四项中国区年度大奖。2018 年公司营业收入达 82 亿美元，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。更多详情，请浏览 . cn 或关注我们的微信（戴德梁行）

29、。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息， 尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或 行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 戴德梁行2020 年 研究部联系人 张晓端 华南及华西区 研究部主管 Shaun Brodie 大中华区租户研究 及华东区研究部主管 薛惠珍 台湾 研究部主管 贺凯 香港 研究部主管及董事 魏东 北中国区 研究部主管 林荣杰 大中华区 研究部主管