1、新冠肺炎疫情后的 复苏 中国的工业4.0 2020年3月 戴德梁行大中华区租户研究 目录 第一章 摘要 P01 P02 P03 P05 P07 P10 工业 4.0 是制造业行业最新的技术革新。工厂将生 产设备、无线信号连接和传感器集成到一个生态系 统平台中，这个生态系统可以监督整个生产线流程 并自主执行决策。 在新冠肺炎疫情爆发之后，中国的供应链承受着巨 大的压力。 为了抗击疫情， 各地区的工厂大规模关闭， 运输业被严格限制，生产和分销途径中断。 受关键原材料和零部件的供给困难影响，厂商在疫 情期间临时停产或是延长交付时间，中国的制造业 遭受重创。据官方数据显示，今年 2 月，中国厂商 的产

2、量急剧下降。 考虑到新冠疫情此次造成的影响，我们预计不久的 将来，中国的制造商巨头们就将采用工业 4.0 操作 程序来提高灵活性，并且缓解生产和分销短缺的问 题，从而更好的应对此类事件的再次发生。 与制造行业中工业 4.0 的趋势保持一致，预计在不 久的未来，中国的物流业（尤其是和工厂同地的优 质仓库）也会采用物流 4.0 的形式。物流 4.0 与工 业 4.0 这两个智能平台集中一体，推进中国物流行 业，特别是高端物流仓库，变得更加智能化，连接 互通性更强，技术也会更加先进。 现如今，第四次工业革命正在进行，中国的许多制 造工厂和高端物流仓库已经分别采用了工业 4.0 和 物流 4.0 模式

3、。新冠疫情也将推动更多的厂商和物 流仓库选用该模式。 这样， 无论何时何地何种情况下， 中国的制造业和供应链将能更好地确保货物和产品 以最有效的方式从生产设施流向终端客户。 摘要 1 1 报告介绍 新冠肺炎疫情的突然爆发对中国房地产的影响是 多层面的。本报告中，我们将重点讨论疫情之 下，工业4.0的概念在制造业中得到普及，从而加 快了其在国内各地的工厂和优质物流仓库（以物 流4.0的形式）中的应用。 本报告中，我们将讨论： 工业 4.0 的背景和含义； 新冠肺炎疫情是如何影响国内制造业的； 未来，工厂对工业 4.0 和仓储设施 对物流 4.0 的运用情况，以及这两个智能 模式对制造业和仓储物流

4、业提高运作效率 的意义。 2 2 什么是工业4.0？ 图 1: 工业 1.0, 工业 2.0, 工业 3.0 和工业 4.0 资料来源 :SpectralEngines，戴德梁行研究部 工业 1.0 工业 2.0工业 3.0 工业 4.0 随着水力与蒸汽机的 发明， 进入机械化生产 时代 随着电力和生产线的 出现， 规模化生产应运 而生 自动化生产， 电子计算 机， 信息技术和机器人 智能化生产， 自治系统， 物联网和机器学习 很多在制造业行业内的人都听说过“工业 4.0”， 但它究竟是什么呢 ? 工业 4.0 是目前正在发生的第四次工业革命，前三 次工业革命分别是 : 工业 1.018 世纪

5、晚期 机械化和蒸 汽机改变了传统的手工制造方式； 工业 2.0 19 世纪晚期 流水线和电 气化大幅度提高了生产效率； 工业 3.020 世纪 60 年代后期 自 动化、计算机和机器人等信息化技术被 集成到生产制造中（图 1）。 工业 4.0 是以智能制造为主导的第四次工业革命， 工厂将生产设备、无线信号连接和传感器集成到一 个生态系统平台中，这个生态系统可以监督整个生 产线流程并自主执行决策。该系统利用了信息物理 系统、物联网、工业物联网、云计算、认知计算和 人工智能（图 2）。 3 3 图 2: 工业 4.0 生态系统 资料来源 :，戴德梁行研究部 工业4.0 自主机器人 大数据 增强现实

6、/AR 增材制造/3D打印 云计算 网络安全 物联网 系统集成 模拟 4 图 3: 全球制造业产出份额排名前十的国家（2018） 资料来源 :联合国统计司，戴德梁行研究部 注：产出以增加值计算（美元） 中国 墨西哥 英国 法国 意大利 印度 韩国 德国 日本 美国 28.4% 16.6% 1.5% 1.8% 1.9% 2.3% 3.0% 3.3% 5.8% 7.2% 在新冠肺炎疫情爆发之后，中国的供应链承受着巨 大的压力，各地区的工厂大规模关闭，运输业被严 格限制，生产和分销途径中断。鉴于中国目前在全 球制造业总产量中所占的份额为 28.4%，这不仅给 中国带来了问题，而且给全球其它地区带来了

7、困境 （图 3）。 由于暂时的停产和原材料的延期交货，中国生产绩 5 新冠肺炎对中国制造业的影响 4 图 4: 中国采购经理人指数（2019 年 3 月 -2020 年 2 月） 资料来源 :国家统计局，戴德梁行研究部 52 50 48 46 44 42 40 38 36 34 2019年4月2019年7月2019年10月2020年1月 效大幅下降。官方数据显示，今年 2 月中国工厂 活动急剧减少。中国采购经理人指数从一个月前的 50% 跌至历史最低值 35.7%，50% 是作为经济强 弱的分界点，当指数高于 50% 时，是经济扩张的讯 号。当指数低于 50% 时，则是经济萧条的表现（图 4）

8、。 6 图 5: 中国优质物流仓库的存量、 供应、 空置率和租金 （2019 年第四季度） 资料来源 :戴德梁行研究部 华北区 S: 12.8 V:11.5% : 35.3 (北京/天津/河北/ 山东/辽宁/黑龙江/陕西/山西) 存量 四季度新增供应 未来供应 (2020-2022) S-总存量 (百万平方米) V-平均空置率 -平均租金 (元/平米/月) 华西南 S: 8.0 V:27.5% : 27.4 (四川/重庆/云南/贵州) 华南区 S: 8.2 V:8.1% : 38.1 (广东/福建/广西) 华中区 S: 5.2 V:9.6% : 27.4 华东区 S: 25.6 V:9.5%

9、: 38.3 (河南/湖北/湖南/江西) (上海/江苏/浙江/安徽) 考虑到新冠疫情此次造成的影响，我们预计不久的 将来，中国的制造商巨头们就将采用工业 4.0 操作 程序来提高灵活性，并且缓解生产和分销短缺的问 题，从而更好地应对此类事件的再次发生。 随着工业 4.0 的全面发展，制造商能够在定制的智 能工厂环境中操作运行。他们还将与支持整个制造 生命周期的资源和服务联盟相连接。这种在跨地域 公司之间能够实现共享的联盟将允许制造商们从 “云 端”获取其所需的特定产品组件，从而使他们能够 在不依赖单一制造基础的情况下实现来源的多样化。 在中国，工业 4.0 的重要组成部分是物流。从房地 产的角

10、度来说， 就是物流仓库。 根据戴德梁行的数据， 截至 2019 年第四季度，中国已有约六千万平方米 的甲级物流仓库存量，另外还有四千万平方米的优 质物流仓库空间将在未来几年内实现交付（图 5）。 7 展望未来 5 随着国内消费的增长（特别是线上零售的增长）， 中国的优质物流仓库在供应链中扮演着不可或缺的 角色。 如今， 大量货物需要被运送到这些仓储设施， 处理分类后再被运往全国各地，并且货物数量还在 持续增长。 我们预测未来中国将有更多的制造工厂将采用工业 4.0，与此同时我们也预计中国的物流业（尤其是和 工厂同地的优质仓库）会采用物流 4.0 的形式。物 流 4.0 与工业 4.0 这两个智

11、能平台集中一体，推进 中国物流行业，特别是高端物流仓库，变得更加智 能化，连接互通性更强，技术也会更加先进。 具体来说，物流 4.0利用智能集装箱、车辆、托盘 和运输系统来形成完全联网的供应流，方便供应链 管理者、托运人、货运代理和其他业内人士追踪和 调运货流，还能随时随地以最优解决方案完成其他 物流运输职能（图6）。 图 6: 物流 4.0 生态系统 资料来源 :SemanticScholar，戴德梁行研究部 开放且灵活的操作前瞻性进货物流管理 （通过大数据） 供应链仓库网络/非仓库费用在开放区域由生产机器自主驾驶叉车 实时物流联系/自主运输 自主送货管理/前瞻性出货管理 供应链物流 内部物

12、流 物流追踪 出货物流 仓库管理 进货物流 仓库 8 图 4: 中国企业：你会让员工采用居家 / 远程办公的模式吗？ （2020 年 2 月） 资料来源 : 戴德梁行写字楼部，戴德梁行研究部 图 5: 中国企业：为了让员工更好地提升居家 / 远程办公体 验，你会增加智能通讯科技和设备吗？ 资料来源 : 戴德梁行写字楼部，戴德梁行研究部 会 也许 不会 29% 21% 50% 会 也许 不会 19% 32% 49% 供应链网络提高了行业的可见性，管理人员更容易 提早发现潜在的供应链瓶颈和故障。未来，国内更 多的供应链管理人员将能够及时提出对策或备份计 划，以保持高效的运营，并始终确保优化交付的可

13、 靠性和质量。 如今，第四次工业革命正在进行，中国许多制造工 厂和高级物流仓库已经分别采用了工业 4.0 和物流 4.0。鉴于新冠肺炎疫情对国内制造业和供应链的影 响，我们预计中国将有更多的工厂和物流仓库分别 跟进并试行工业 4.0 和物流 4.0 技术和系统。这样， 无论何时何地何种情况下，中国的制造业和供应链 将能更好地确保货物和产品以最有效的方式从生产 设施流向终端客户。 9 工业 4.0 是制造业行业最新的技术革新。工厂将生 产设备、无线信号连接和传感器集成到一个生态系 统平台中，这个生态系统可以监督整个生产线流程 并自主执行决策。 在新冠肺炎疫情爆发之后，中国的供应链承受着巨 大的压

14、力。 为了抗击疫情， 各地区的工厂大规模关闭， 运输业被严格限制，生产和分销途径中断。 受关键原材料和零部件的供给困难影响，厂商在疫 情期间临时停产或是延长交付时间，中国的制造业 遭受重创。据官方数据显示，今年 2 月，中国厂商 的产量急剧下降。 考虑到新冠疫情此次造成的影响，我们预计不久的 将来，中国的制造商巨头们就将采用工业 4.0 操作 程序来提高灵活性，并且缓解生产和分销短缺的问 题，从而更好的应对此类事件的再次发生。 与制造行业中工业 4.0 的趋势保持一致，预计在不 久的未来，中国的物流业（尤其是和工厂同地的优 质仓库）也会采用物流 4.0 的形式。物流 4.0 与工 业 4.0

15、这两个智能平台集中一体，推进中国物流行 业，特别是高端物流仓库，变得更加智能化，连接 互通性更强，技术也会更加先进。 现如今，第四次工业革命正在进行，中国的许多制 造工厂和高端物流仓库已经分别采用了工业 4.0 和 6 要点总结 物流 4.0 模式。新冠疫情也将推动更多的厂商和物 流仓库选用该模式。 这样， 无论何时何地何种情况下， 中国的制造业和供应链将能更好地确保货物和产品 以最有效的方式从生产设施流向终端客户。 10 业务联系人 黎庆文 董事总经理 华东区 Chris Browne 董事总经理 亚太及大中华区环球企业服务部 苏智渊 董事总经理 中国区产业地产部主管 11 这篇报告是由戴德

16、梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie撰写，苏楠设计，李千秋分析整理，由Simon Graham编辑。 为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立 了“卓越中心”，如资本市场、工业物流、零售商业 等，Shaun主要负责大中华区租户研究板块。如对大中 华区租户研究有任何疑问，请联系： 关于戴德梁行 戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：CWK）是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司 ,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户 创造卓越价值。戴德梁行遍布全球 70 多个国家，设有 400 多个办公室，拥有 51000 名专业员工。在大中华区，我们的 22 家分公司合力引领市场 发展

17、，并于2017 和 2018 连续两年蝉联欧洲货币综合实力、租赁及销售代理、评估、研究四项中国区年度大奖。2018 年公司营业收入达 82 亿美元，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。更多详情，请浏览 . cn 或关注我们的微信（戴德梁行）。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息， 尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或 行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 戴德梁行2020 年 研究部联系人 张晓端 华南及华西区 研究部主管 Shaun Brodie 大中华区租户研究 及华东区研究部主管 薛惠珍 台湾 研究部主管 贺凯 香港 研究部主管及董事 袁雪玲 华中区 研究部主管 魏东 北中国区 研究部主管 林荣杰 亚太区 研究部主管