1、新冠肺炎疫情后的 复苏 酒店行业复工复产， 未来可期 2020年4月 戴德梁行大中华区租户研究 目录 第一章 摘要 P01 P03 P04 P06 P16 新冠肺炎疫情的影响 在新冠肺炎疫情爆发的高峰期，政府为阻止病 毒传播限制了旅游出行，中国旅游业因此受到 了严重影响。由于游客无法出行，中国酒店业 面临前所未有的压力。客房预定量下降，从而 导致酒店入住率降低。 但自国内许多地区解除旅游限制以来，酒店行 业的商业活动已逐步回暖。STR数据显示，截 至4月11日，中国酒店入住率已从2月第一周的 7.4%最低点攀升至30%以上。 展望未来 物业本身在新冠肺炎疫情影响下，不论是短期 还是长期，许多问

2、题都亟待解决，其中国内酒 店运营商已经考虑到的三个重要问题是： 酒店建筑的卫生和安全； 采用并实施智能建筑技术； 资产翻新及重新定位。 短期规划 酒店建筑的卫生和安全 新冠肺炎疫情在中国蔓延之初， 国内许多酒店运 营商就迅速采取措施， 确保酒店建筑的卫生和安 全水平得到加强， 以努力遏制病毒的传播。 长期规划智能酒店 近年来，随着科技的飞速发展，我国的酒店住 客对于酒店新型、高效、便捷的服务提出了越 来越高的要求。 随着新冠肺炎疫情的爆发，目前对智能酒店的 需求可能有了额外的推动力。效率和便利仍然 是变革的驱动力，但现在，酒店建筑卫生和安 全，以及智能技术也将有助于实现这一点。 长期规划酒店资

3、产翻新及重新定位 在经过新冠肺炎疫情冲击后，随之而来的现金 流紧张问题，使得目前一些酒店的经营举步维 艰。面对这种情况，一些业主可能会希望出售 其物业资产。然而，其他业主可能会选择坚持 下去，并与其酒店运营商和第三方顾问合作， 对物业资产进行翻新及重新定位，以增强市场 竞争力，确保未来的业务增长。 如果要考虑翻新及重新定位，需要考虑很多因 素，包括： 竞争对手的应对策略； 客户需求的特点； 摘要 1 1 制定实施统一的客户服务标准； 翻新的主题和标准； 未来的酒店品牌方向。 从房地产的角度考虑酒店资产的翻新及重新定 位时，对于酒店所有者来说，了解目前本地酒 店物业市场基本的供求动态和长期趋势也

4、非常 重要。 当考虑酒店物业翻新及重新定位时，除了酒店 市场动态以外，支持酒店业务增长的还有其他 因素，其中包括： 该地区当前的游客消费能力和游客人数 及两者未来的发展空间； 该地区服务业目前和未来的增长情况； 该区域旅游业的未来发展； 在该区域举行过或将要举行的重要体育、 旅游、 文化、 贸易和商业活动； 该区域目前和将来的 “宅度假” 文化是否 盛行； 该区域目前和未来的城市化与城市发展； 该区域目前和将来的交通基础设施项目； 该区域目前和未来的城市更新水平； 该区域酒店物业的未来趋势。 最后，从物业的角度来看，酒店的未来走势是 至关重要的。是否能够全面了解行业的未来趋 势将影响到项目的改

5、造及重新定位。酒店的未 来趋势需要考虑多个方面，其中，较为重要的 两个方面有： 设计； 酒店建筑与装修质量。 继续加注中国的酒店市场 未来，随着旅游业和商务旅行的复苏，我国的 酒店业活动也将逐步恢复正常水平。一旦商旅 活动全部回归常态后，商务旅行和旅游业将随 之增长，国内酒店的业主和经营者将会充分认 识到继续加注中国酒店市场的必要性，并获得 更长远广泛的商业机会。当更广阔发展前景得 以完全实现，未来，将会有更多的酒店业主和 运营商更注重长期效益，继续加注中国市场。 2 新冠肺炎在中国的爆发是一次空前的事件。 它的 影响遍及全国各地， 广泛影响了社会、 经济和房 地产市场。 本报告着眼于中国酒店

6、物业市场， 并 阐述以下内容 : 新冠肺炎疫情对中国酒店行业产生了怎样的 影响； 中国酒店行业的未来展望。 3 报告介绍 2 商业活动已逐步回暖。 STR数据显示， 截至4月11 日， 中国酒店入住率已从2月第一周的7.4%最低 点攀升至30%以上 （图2） 。 此外， 自今年2月初以来， 开业的酒店数量也有所 增加。 STR的统计数据显示， 在4月初， 恢复营业 的酒店比例占到88% （图3） 。 图 1: 中国民航客运量同比增长（2019 年 3 月至 2020 年 2 月） 资料来源：中国民航局，戴德梁行研究部 在新冠肺炎疫情爆发的高峰期， 政府为阻止病毒 传播限制了旅游出行， 中国旅游

7、业因此受到了严 重影响。 由于游客无法出行， 中国酒店业面临前 所未有的压力。 客房预定量下降， 从而导致酒店 入住率降低 （图 1） 。 自国内许多地区解除旅游限制以来， 酒店行业的 44.6 8.78.2 10.2 8.28.9 5.36 5.1 -5.3 -84.5 -100.0 -80.0 -60.0 -40.0 -20.0 0.0 20.0 中国民航客运量：同比增长 % 4 中国酒店行业新冠肺炎 疫情的影响 3 图 2: 中国酒店业每日入住率（2019 年 /2020 年 1 月 1 日至 4 月 11 日） - 资料来源：STR，戴德梁行研究部 图 3: 取样调查中国已恢复营业的酒

8、店（2020 年 4 月 1 日） 资料来源：STR，戴德梁行研究部 0 20 40 60 80 1月1日1月8日1月15日1月22日1月29日2月5日2月12日2月19日2月26日3月4日3月11日3月18日3月25日4月1日4月8日 20202019 % 97.0% 98.3% 87.3% 83.4% 89.1% 85.2% 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100 奢华超高端高端中档偏上中档经济型 % 5 此次疫情给中国酒店业带来了复杂而艰巨的挑 战。 随着游客和商务旅客重新开始出行， 中国酒 店业开始复苏。 全国酒店将不得不适应 “新” 常态， 以吸引客人， 提高入

9、住率， 并发现和开辟新的收 入来源。 为“新常态”制定业务计划 对于酒店业来说，制定“新常态”下的业务持 续性计划将是迈出未来发展的第一步。这些计 划可分为两类：短期计划和长期计划（图4）。 图 4: 中国酒店业“新常态”下业务持续性计划范例 资料来源：戴德梁行研究部 建立健康安全和幸福感的措施、协议、程序和平台 组建负责连续性业务的小组 业务再评估现金流、成本、客户政策、业主支持、员工计划 未来计划经济展望客户/政府政策/业主情况计划 制胜策略进攻和防守 关注“新常态”新的工作方式和新的商业模式 短期计划 长期计划 6 中国酒店行业展望未来 4 短期内，酒店需要快速组建业务连续性团队。 他们

10、需要针对健康卫生，以及顾客员工的健康 幸福感，施行最合适的防疫措施。短期业务 持续性计划的第三个重要因素是重新评估业 务重点考量现金流、客户策略、酒店持有 方支持和员工计划等。 长远来看，酒店需要评估经济前景，围绕客户 需求，政府扶持政策，以及酒店持有方的长期 支持来制定计划。接着，酒店运营商就能够考 虑商业攻防策略中最适合的业务，然后再寻 找新的工作方法和业务模式来发展新的收入来 源。例如，中国许多酒店在疫情期间迅速和线 上平台签约提供食品配送服务，来增加额外收 入。 物业本身在新冠肺炎疫情影响下，不论是短期 还是长期，许多问题都亟待解决，其中国内酒 店运营商已经考虑到的三个重要问题是： 酒

11、店建筑的卫生和安全； 采用并实施智能建筑技术； 资产翻新及重新定位。 短期规划酒店建筑的卫生和安全 新冠肺炎疫情在中国蔓延之初，国内许多酒店 运营商就迅速采取措施，确保酒店建筑的卫生 和安全水平得到加强，以努力遏制病毒的传 播。防控病毒的措施包括为所有入住客人、访 客和工作人员实行酒店卫生和安全措施，以及 入口登记流程。 在酒店内，除了电梯外，中国酒店清洁团队也 开始对门把手、灯控、办公桌面、椅子、电话 进行定点清洁，因为这些是客人、访客和工作 人员最常接触的酒店物品。 与普通流感一样，空中传播是新冠病毒另一种 主要的传播途径。中国酒店运营商也很重视这 一点。 为预防病毒在空气中的传播，对于使

12、用中央空 调的酒店，中国酒店经营者还对其大楼内的中 央暖通空调系统进行了系统式深度清洁，包括 定期检查、更换空气过滤器。这些团队还确保 整个大楼的气流得到合理分配，因为这也是酒 店内部预防交叉感染的关键。 在针对新冠肺炎疫情期间中央空调安全方面， 国内一些酒店的中央暖通空调系统拥有具有杀 菌消毒能力，如紫外线、纳米光子和催化氧化 技术。这些系统进行了定期检查，以确保它们 一直高效运作。 酒店运营商也迅速认识到了建筑气密性和气压 在抑制新冠病毒空气传播的有效预防方面有非 常重要的作用。为了防止外部空气进入大楼， 国内许多酒店经营者在新冠肺炎疫情之初就认 识到在酒店建筑的大部分空间营造正压力环境

13、的重要性。此外，他们还认识到在酒店大楼内 的特定地点（如可能潜伏病毒和细菌的厕所） 营造负气压环境的重要性，以便将空气输送出 去，远离酒店内的其他区域。 中国许多酒店经营者还为其客人和员工制作提 供新冠肺炎相关卫生和安全意识的文件，另外 也有杀菌剂、消毒剂和其他预防病毒的产品。 7 展望未来，随着酒店经营者、客人、访客和员 工对酒店建筑卫生和安全重要性意识越来越 强，我们预计中国酒店建筑的卫生和安全措 施将得到优先考虑，并在标准方面达到新的高 度。 长期规划智能酒店 近年来，随着科技的飞速发展，我国的酒店住 客对于酒店新型、高效、便捷的服务提出了越 来越高的要求。 随着新冠肺炎疫情的爆发，目前

14、对智能酒店的 需求可能有了额外的推动力。效率和便利仍然 是变革的驱动力，但现在，酒店建筑卫生和安 全，以及智能技术也将有助于实现这一点： 在客人、 访客和工作人员进入酒店时， 使 用热扫描仪快速识别并隔离他们； 采用智能清洁系统， 更有效地清洁整栋建 筑的高频使用区域和表面； 自动化定期更换中央空调系统空气过滤 器； 确保中央空调系统的消毒和灭菌能力， 在 任何时候都能高效运作； 确保在任何时间， 整个酒店内的气流是正 常流通的， 这也是预防酒店内部病毒交叉 感染的关键因素； 确保酒店建筑的气密性和空气压力设备 的正确利用， 谨防病毒渗透和传播； 采用智能无接触技术和设备， 包括送餐机 器人

15、（图5） 。 未来， 其他即将出现的智能酒店建筑健康和安全 技术， 例如紫外线消毒， 一旦发展成熟， 也将被应 用到智能酒店建筑中。 鉴于新冠肺炎在中国乃至世界范围内产生的巨 大影响， 对于中国的酒店经营者来说， 未来经营 智能酒店可能会有更多的积极性智能酒店 建筑的健康和安全技术成为一个更大的驱动因 素。 长期规划酒店资产翻新及重新定位 新冠肺炎疫情对中国整个酒店行业产生了巨大 的影响。因为现金流紧张问题，目前一些酒店 的经营举步维艰。面对这种情况，一些业主 可能会希望出售其物业资产。然而，其他业主 可能会选择坚持下去，并与其酒店运营商和第 三方顾问合作，对物业资产进行翻新及重新定 位，以增

16、强市场竞争力，确保未来的业务增 长。 如果要考虑翻新及重新定位，需要考虑很多因 素，包括： 竞争对手的应对策略； 客户需求的特点； 制定实施统一的客户服务标准； 翻新的主题和标准； 8 酒店名称 灯光照明 我 的 房 间 / 酒 店 介 绍 / 我 的 信 息 / 设 置 电视遥控 窗帘模式 服务信息 背景音乐 空调控制 情景模式 房号 图 5: 智能酒店无接触控制应用程序操作界面的示例 资料来源：Oealy，戴德梁行研究部 未来的酒店品牌方向。 从房地产的角度考虑酒店资产的翻新及重新定 位时，对于酒店所有者来说，了解目前本地酒 店物业市场基本的供求动态和长期趋势也非常 重要。 9 酒店房地产

17、市场考虑因素以上海为例 以上海市为例， 研究市场趋势时要注意什么？ 主 要的市场考虑因素之一， 是重新审视当前最受青 睐的区位。 在上海， 对于四星级和五星级酒店而 言， 这些位置目前处于城市的核心区域内， 但近 年来随着城市的发展和公共交通网络的伸展， 优 质酒店也会在非核心区域布局开业 （图6） 。 酒店物业市场供应动态是由酒店客房数量 （存 量） 和客房的市场分布形式来体现， 这些也是衡 量酒店项目在市场竞争水平的重要考量。 根据上 海市旅游局数据显示， 截至2019年底， 上海市场 中有超过8,000间四星级酒店客房和近5,000间 五星级酒店客房， 地理位置优越的区域有大虹 桥、 大

18、静安、 大徐家汇、 人民广场、 外滩、 北外滩、 虹口、 杨浦和整个陆家嘴等。 此外， 随着上海交 图 6: 上海四星级和五星级酒店的位置（2020 年第一季度） 资料来源：戴德梁行研究部 1 4 3 6 7 5星 4星 5 1 2 3 4 5 6 7 大虹桥 大静安 大徐家汇 人民广场和外滩 北外滩、虹口和杨浦 小陆家嘴 大陆家嘴 五星级酒店主要位于上述区域。 四星级酒店主要分布在上述 CBD周边。 10 图 7: 上海四星级和五星级酒店存量、供应和分布（2008 年2019 年） 资料来源：上海市旅游局，戴德梁行研究部 通基础设施的不断发展， 以及郊区商业中心的扩 张， 更多的办公和零售将

19、在这些地区发展起来， 所以我们预计更多的高档酒店将在城市的非核 心和边远地区建成。 前滩区域就是非核心区域发 展的典型案例 （图7） 。 - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 200820092000019 五星级存量四星级存量四星级新增客房数五星级新增客房数 存量新增 客房数 客房数 11 上海市场区位分布四星级酒店（2019

20、 年第四季度） 资料来源：上海市旅游局，戴德梁行研究部 大虹桥 12% 大静安 14% 大徐家汇 8% 人民广场和外滩 5% 北外滩、虹口和杨浦 6% 小陆家嘴 大陆家嘴 3% 其他 47% 5% 上海市场区位分布五星级酒店（2019 年第四季度） 资料来源：上海市旅游局，戴德梁行研究部 大虹桥 13% 大静安 14% 大徐家汇 8% 人民广场和外滩 16% 北外滩、虹口和杨浦 6% 小陆家嘴 11% 大陆家嘴 8% 其他 24% 12 如果业主需要对酒店市场的情况进行诊断， 酒店 入住率和日均房价 （ADR） 是酒店物业资产翻新 及重新定位时需要考虑的重要指标。 以上海为 例， 根据上海市旅

21、游局数据显示， 至2019年底， 四星级酒店的入住率在60-70之间， 五星级酒 店的入住率接近70， 两类酒店的ADR分别接 近600元和1000元。 由此看来， 上海整体高档酒 店市场表现强劲 （图8） 。 在中国进行酒店物业资产翻新及重新定位时应 考虑的其他因素 当考虑酒店物业翻新及重新定位时， 除了酒店市 场动态以外， 支持酒店业务增长的还有其他因 素， 其中包括： 该地区当前的游客消费能力和游客人数 及两者未来的发展空间； 图 8: 上海四星级和五星级酒店出租率和 ADR（2008 年2019 年） 资料来源：上海市旅游局，戴德梁行研究部 人民币 - 200 400 600 800

22、1,000 1,200 1,400 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 200820092000019 五星级ADR四星级ADR四星级入住率五星级入住率 % 入住率 A D R 13 该地区服务业目前和未来的增长情况； 该区域旅游业的未来发展； 在该区域举行过或将要举行的重要体育、 旅游、 文化、 贸易和商业活动； 该区域目前和将来的 “宅度假” 文化是否 盛行； 该区域目前和未来的城市化与城市发展； 该区域目前和将来的交通基础设施项目； 该区域目前和未来的城市更新水平； 该区域酒店物业的未来趋势。

23、 最后， 从物业的角度来看， 酒店的未来走势是至 关重要的。 是否能够全面了解行业的未来趋势将 影响到项目的改造及重新定位。 酒店的未来趋势 需要考虑多个方面， 其中， 较为重要的两个方面 有： 设计； 酒店建筑与装修质量。 与上文一样， 如果以上海为例， 上海向我们展示 了区位是如何影响酒店的这两个未来趋势： 1. 设计上海全新独特的住宿体验 特色住宿体验将成为上海酒店市场的一个重要 特点， 并且一些高档酒店业主和运营商已经开始 考虑打造特色酒店。 例如以下几个酒店： 上海世茂深坑洲际酒店： 建造在采石坑内 建成的自然生态酒店。 酒店建筑格局为地 上2层、 地平面下17层 （采石矿内至水面）

24、 和水下2层； 上海养云安缦酒店： 酒店再现了中国传统 风格， 将32栋明清徽派古宅院迁建至此， 重新进行设计； 宝格丽酒店： 第六家以意大利珠宝品牌正 式命名的酒店， 酒店共设有82间客房和套 房， 其中包括一间400平方米的 “宝格丽套 房” ， 是上海最大的酒店客房之一。 2. 酒店建设与装修质量上海酒店整体 质量进一步提高 上海拥有众多高档酒店， 业内竞争非常激烈。 随 着新项目的竣工交付， 竞争将日益激烈。 为应对 未来可能面临的营业收入下降， 那些较为老旧的 高档酒店将迎来更新改造， 而新建成的高档酒店 将升级到更高的规格水平。 酒店内使用的综合技 术也将发挥重要作用， 为客人提供

25、更便捷的住宿 服务， 节省能源和资源， 提高健康和安全水平， 增 加客人、 游客和员工的健康幸福感， 并创建一个 更有效的运作和管理平台。 继续加注中国的酒店市场 中国的酒店业无疑受到了新冠肺炎爆发的沉重 打击。 然而， 放眼全局， 随着旅游业和商务旅行的 复苏， 我国的酒店业活动也将逐步恢复正常水 平。 一旦商旅活动全部回归常态后， 商务旅行和 14 旅游业将随之增长， 国内酒店的业主和经营者将 会充分认识到继续加注中国酒店市场的必要性， 并获得更长远广泛的商业机会。 当更广阔发展前 景得以完全实现， 未来， 将会有更多的酒店业主 和运营商更注重长期效益， 继续加注中国市场 （图9） 。 图

26、 9: 2030 年全球最热门的旅游目的地预测 注：单位：1,000 人 资料来源：欧睿国际，戴德梁行研究部 127,052 125,838 116,363 110,130 79,349 78,480 69,928 64,429 58,283 55,702 55,564 54,036 020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000 中国 法国 美国 西班牙 泰国 意大利 中国香港 土耳其 墨西哥 英国 日本 德国 15 新冠肺炎疫情的影响 新冠肺炎疫情爆发的高峰期，政府为阻止病毒 传播限制了旅游出行，中国旅游业因此受到了 严重影响。由于游客无法出行

27、，中国酒店业面 临前所未有的压力。客房预定量下降，从而导 致酒店入住率降低。 展望未来 物业本身在新冠肺炎疫情影响下，不论是短期 还是长期，许多问题都亟待解决，其中国内酒 店运营商已经考虑到的三个重要问题是： 酒店建筑的卫生和安全； 采用并实施智能建筑技术； 资产翻新及重新定位。 继续加注中国的酒店市场 中国的酒店业无疑受到了新冠肺炎爆发的沉重 打击。 然而， 放眼全局， 随着旅游业和商务旅行的 复苏， 我国的酒店业活动也将逐步恢复正常水平。 一旦商旅活动全部回归常态后， 商务旅行和旅游 业将随之增长， 国内酒店的业主和经营者将会充 分认识到继续加注中国酒店市场的必要性， 并获 得更长远广泛的

28、商业机会。 当更广阔发展前景得 以完全实现， 未来， 会有更多的酒店业主和运营 商将更注重长期效益， 继续加注中国市场。 16 要点总结 5 17 18 业务联系人 黎庆文 董事总经理 华东区 Chris Browne 董事总经理 亚太及大中华区环球企业服务部 陈学海 董事 华东区策略及发展顾问部主管 叶国平 大中华区资本市场总裁 中国资本市场主管 19 这篇报告是由戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie撰写，苏楠设计，由窦天增编辑整理，由Simon Graham编辑。 为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立 了“卓越中心”，如资本市场、工业物流、零售商业 等，Shaun

29、主要负责大中华区租户研究板块。如对大中 华区租户研究有任何疑问，请联系： 关于戴德梁行 戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：CWK）是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司 ,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户 创造卓越价值。戴德梁行遍布全球 70 多个国家，设有 400 多个办公室，拥有 51000 名专业员工。在大中华区，我们的 22 家分公司合力引领市场 发展，并于2017 和 2018 连续两年蝉联欧洲货币综合实力、租赁及销售代理、评估、研究四项中国区年度大奖。2018 年公司营业收入达 82 亿美元，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。更

30、多详情，请浏览 . cn 或关注我们的微信（戴德梁行）。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息， 尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或 行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 戴德梁行2020 年 研究部联系人 张晓端 华南及华西区 研究部主管 Shaun Brodie 大中华区租户研究 及华东区研究部主管 薛惠珍 台湾 研究部主管 贺凯 香港 研究部主管及董事 魏东 北中国区 研究部主管 林荣杰 大中华区 研究部主管