1、新冠肺炎疫情后的 复苏 政府出台政策全力支持企业， 尤其是 房地产企业， 共渡难关 2020年2月 戴德梁行大中华区租户研究 目录 第一章 摘要 P01 P02 P03 P05 P07 P10 10000 100-499 10-99 1-9 0 现存确诊病例 2 2 企业正常运作面临困境 图 2: 新冠病毒对中国中小企业 2020 年收入的影响（潜在 损失百分比） 资料来源：日经亚洲评论，戴德梁行研究部 未知 少于 10% 10%-20% 20%-50% 图 3: 无营业收入状态下中国中小企业可维持的时间长度 （2020 年 1 月） 资料来源：证券网，新浪网，戴德梁行研究部 31.81% 2

2、7.22% 15.47% 3.72% 21.78% 2 个月 33.1% 3 个月 17.91% 6 个月及以上 9.96% 5 个月 3.42% 4 个月 1.61% 1个月内 34% 鉴于新冠肺炎的爆发导致的临时劳动力流动限制， 中国的企业目前难以维持正常的业务活动水平，一 些企业，特别是中小企业，在许多层面上都面临着 业务难以持续运作的困境。 劳动力短缺和供应链中断所造成的损失正在严重打 击中小型企业（根据国家统计局数据显示，中国中 小企业共雇用了约 2.33 亿人）。根据清华大学和北 京大学对中小企业公司的最新调查来看，接受调查 大于 50% 此外，清华大学和北京大学进行的联合调研显示

3、， 约 85% 的中小企业只能在没有收入的情况下生存三 个月。假设无营收时间超出 6 个月，将有 90的公 司面临破产倒闭（图 3）。 的这些公司中有三分之一表示其 2020 年的收入将 下降约 50（图 2）。 3 3 由于居民拒绝外出而更倾向于在家中进行自我隔离， 依赖消费的行业受到了前所未有的冲击，例如饮食 业，旅游业和零售业。 受冲击的不仅是中国的中小型企业，大公司也遭受 重创。苹果公司在最近表示其将无法达到预期收益 水平，孩之宝表示其三分之二的采购来自于中国， 美敦力也已告知投资者，由于生产放缓或停产，预 计公司将会遭受财务损失。 除此之外，在零售方面，阿迪达斯在大中华区拥有 12,

4、000 家门店，其中许多门店现已关闭。品牌于 1 月 25 日表示：“自中国新年以来，我们在大中华 区的业务活动比往年少了约 85。 ” 随着中国中产阶级的日益增长，中国人对健身的意 识逐渐增强，对于像阿迪达斯这样的公司而言，中 国是一个至关重要的市场。阿迪达斯 2018 年在中 国的销售额达到 49 亿美元，占阿迪达斯全球业务 总额的 21。 由于新冠肺炎爆发，其它类似的零售商面临着同样 的困境。彪马在中国有一半以上的商店暂停营业， 安德玛则表示，预计公司将损失 5 千万到 6 千万美 元，多个奢侈品牌也预计 2020 年的销售数额会大 幅下降。 使零售商承受更大痛苦的是，许多商家非常依赖中

5、 国的原材料和生产能力。例如，阿迪达斯 2018 年 有 18% 的鞋子和 19% 的衣服在中国生产，其供应 端的延迟很可能会影响该公司在中国的商店重新开 业后的业务。上海美国商会最近对在华开展业务的 美国公司进行的一项调查发现，有 78的受访公司 表示他们没有足够的员工来恢复到正常的生产水平， 还有 50的受访公司表示由此导致的停产对其全球 供应链产生了负面影响。 4 政府政策扶持 4 图 4: 中国中小企业的重要性（2018 年） 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 新冠肺炎疫情爆发后，中国政府一直致力于为企业 所面临的各类问题提供解决方案。中国政府在试图 稳定总体经济和制定保护企业政策

6、方面，展开迅速 行动。 为了尽量减少此次疫情对经济的影响，中国政府迅 速出台了一系列具有针对性的财政和货币政策。在 财政方面，其中包括对于受新冠肺炎爆发直接影响 的企业 （如旅游业和餐饮业） ， 实施税务减免的措施。 对于生产医疗用品和药品的企业也可以免税，并可 以从政府获得补贴。货币方面，中国人民银行向市 场投放 1.7 万亿元人民币，并设 3,000 亿元人民币 专项再贷款。而该专项再贷款要求银行对名单内企 业发放贷款利率不能高于 3.15%，较目前贷款市场 报价利率（LPR）4.15% 的水平下降 1 个百分点。 与此同时，中小企业也受到政府救济政策的关注。 虽然我国中小企业个体经营规模

7、较小，但其整体地 位不可低估。官方数据显示： 目前， 中国中小企业数量占中国企业总数的 99.8%； 中小企业为国家就业贡献率为79.4%； 中小企业占全部企业资产总计的77.1%； 中小企业营业收入占国家总收入的68.2% （ 图4） 。 这些经济数据表明， 中国的中小企业在以下方面发挥 着不可替代的作用： 促进经济增长； 提高就业率增长； 提升对国家收入的贡献率。 79.4 99.8 77.1 68.2 2018 年 1,807 万家 2.33 亿人 402.6 万亿元 188.2 万亿元 企业数量 就业人数 资产值 总收入 占比 （%) 5 毫不夸张地说， 只要中小企业做得好， 国民经济

8、就会 有保障。 为此， 中央和地方各级政府、 各部委最近都出 台一系列特别时期的支持政策来帮助中小企业渡过 难关： 减免税费； 减免各项费用； 延迟缴付社保； 强化金融支持。 最近， 国务院常务会议明确规定， 各地各部门应该建 立特殊机制帮扶企业应对新冠病毒疫情所带来的影 响。 此外， 中国人民银行、 银监会、 财政部、 工业和信息 化部等都已印发多份帮助企业的通知。 随后， 20多个 省市也密集出台了专项扶持政策， 切实减轻中小企业 商业负担， 支持企业全面复工复产。 最近发布的一些值得注意的特殊帮扶政策包括： 国家税务总局提出18条相关措施帮助企业恢 复生产、 扩大产能; 工业和信息化部提

9、出20项措施， 帮助中小企 业恢复工作、 恢复生产; 财政部等五部委出台政策， 对新增信贷支持 给予专项贷款; 财政部宣布， 受疫情影响较大的困难行业企 业2020年度发生的亏损， 最长结转年限延长 至8年。 6 5 写字楼业主助力 中国许多写字楼业主也积极助力其租户共渡难关。 据清华、北大的联合调研显示，在疫情期间，63% 的受访中小企业表示，目前的财务压力源于劳动力 成本和社保缴费，14% 的受访中小企业表示，压力 来自贷款偿还， 另外还有14%的受访中小企业表示， 目前的财务压力是租金（图 5）。 就中小企业承受的租金压力这一项上来说，很多写 字楼业主也理解。业主明白租户的经营能力是保证

10、 其办公物业资产拥有稳定入住率的关键，因而也是 长期稳定租金收入的关键。虽然上个季度中国各地 的许多写字楼市场租金出现了下滑，但由于市场供 需失衡（表 1），业主都纷纷提供租金和物管费用 的优惠。 据不完全统计，截至 2 月 7 日，万达、华润、龙湖、 万科、 富力、 新城等多家商业地产公司集体 “抗疫” ， 出台了减租措施。 表2展示了一线城市 （北京、 上海、 深圳、广州）中部分优质写字楼业主采取的一些让 利措施。 图 5: 中国中小企业的支出占比（2020 年 1 月） 资料来源：证券网，新浪，戴德梁行研究部 应付账款 6.54% 其他费用 3.02% 员工工资及五险一金 62.78%

11、租金 13.68% 偿还贷款 13.98% 7 2019年第四季度 核心市场数据 大中华区 市场 存量 平方米 未来供应 平方米 空置率租金 人民币/平米/月 净吸纳量 平方米 （当季） % （同比变化） Markets 北京 7,872,5511,072,95785,7957.6%428.0 (1.3%) 上海 7,898,0911,743,18250,27013.6%299.8 (1.0%) 广州 4,158,246490,65624,4055.2%198.5 (1.4%) 深圳 5,256,0856,497,116-6,98820.4%245.3 (3.2%) 香港 5,969,7255

12、51,547-35,1168.8%704.2 (0.3%) 台北 1,136,498169,62315,4022.8%221.1 (2.0%) 天津 2,309,9851,131,41331,56737.2%96.6 (1.1%) 沈阳 1,098,075816,525-2,25135.6%82.9 (2.0%) 大连 921,544415,673-8,56227.8%102.9 (0.4%) 青岛 1,445,742913,5097,42826.6%111.7 (0.9%) 南京 1,751,8281,278,41122,03429.9%135.2 (2.1%) 杭州 2,142,57274

13、5,92112,86315.7%150.3 (3.1%) 苏州 2,252,294948,4332,89532.3%96.9 (-0.0%) 无锡 706,299374,00011,37332.7%71.3 (6.4%) 重庆 1,660,494677,93719,82630.8%87.5 (1.7%) 成都 2,533,7902,417,31083,41817.2%115.0 (1.3%) 西安 2,742,0061,654,675149,22226.2%90.4 (2.6%) 武汉 2,148,8811,602,82427,39225.7%119.5 (1.0%) 长沙 1,990,711

14、1,007,71815,36739.4%100.3 (1.6%) 厦门 1,060,0001,091,4005,84834.9%110.0 (1.0%) 表 2: 写字楼业主 协助租户共同“抗疫” 资料来源：戴德梁行写字楼部，戴德梁行研究部 城市业主措施有效期 深圳 北京 广州 上海 中国储能大厦 2020.1.25至2020.2.9期间写字楼租金减半 写字楼租户二月份租金减半 2020.1.25 - 2020.2.9 硅谷动力减免2020.2.1-2020.2.10期间租金2020.2.1 - 2020.2.10 创汇国际中心2020年2月整月租金全免二月 二月 二月 信利康前海大厦对入驻办

15、公的企业减免10天（2月1- 10号）租金 辖属园区减免一个月租金和物业管理费 减免10天租金 目前已超过20家产业园区主动减免租金，补贴金额超过2500万， 惠及中小企业超过2000家。 对受疫情影响的相关企业实行2月份租金及物业费减半 免除入驻企业30天租金，免除新签企业15天租金 2020.2.1 - 2020.2.10 / / / / / / 二月三月 龙华投管 健仓科技园 张江集团 中航资本大厦 海淀置业集团有限公司 双创街控股 北京东联同创孵化器 超过20家产业园区 国家会展中心 减免10天租金 对符合要求的非国有中小企业，可减免2020年2、3月租金 对于商业广场和办公楼中小企业

16、租户，减免两个月租金 表 1: 大中华区甲级写字楼核心市场数据 （2019年四季度） 资料来源：戴德梁行研究部 8 与此同时，许多国企背景的写字楼业主（SOE）也 迅速采取行动，为其租户实施办公租赁减免措施， 包括为受新冠肺炎影响的企业降低租金。 未来，在新冠肺炎的影响下，写字楼业主可能会对 其楼宇中的企业租户的业务性质有进一步了解，并 因而与租户形成更密切的关系， 大大增加租户粘性。 首先，许多优质写字楼业主可能会推出更强大的业 主 / 租户关系平台，以便更好地了解写字楼里每一 个租客的背景和需求。 其次，通过这个关系平台，业主可以利用其与其他 租户的关系和自己的子公司网络（如果有这种网络

17、的话）来满足写字楼租户的业务需求，从而增强房 东和租户之间的共生关系。 第三，在中国，优质写字楼业主可能会进一步完善 业主方面的责任，加强租客服务，例如，向租户提 供商业咨询服务、商业登记服务、税务咨询、协助 申请商业补贴，以及银行贷款申请等服务。 总体而言，在企业，优质写字楼租户，和业主这三 方集体“战疫”的艰难时期，企业救助政策和措施 迅速落地。中国的商业活动将随着疫情的结束而逐 步恢复，有望反弹至更高点。 9 6 要点总结 鉴于新冠肺炎的爆发导致的临时劳动力流动限制， 中国的企业目前难以维持正常的业务活动水平，一 些企业，特别是中小企业，在许多层面上都面临着 业务难以持续运作的困境。 清

18、华大学和北京大学的一项调查显示，约 85% 的中 小企业只能在没有收入的情况下生存三个月。 由于新冠肺炎的爆发，各类企业面临的问题被各地 政府高度重视。政府迅速采取行动，以稳定总体经 济为本，并制定保护企业的政策。 清华北大的同一项调查显示，63% 的受访中小企业 表示， 目前的财务压力源于劳动力成本和社保缴费， 14% 的受访中小企业表示，压力来自贷款偿还，另 外还有 14% 的受访中小企业表示，目前的财务压力 是租金。 就中小企业承受的租金压力这一项上来说，很多 写字楼业主也理解。业主明白租户的经营能力是 保证其办公物业资产拥有稳定入住率的关键，因 而也是长期稳定租金收入的关键。虽然上个季

19、度 中国各地的许多写字楼市场租金出现了下滑，但 由于写字楼市场供需失衡，全国各地许多优质写 字楼业主都纷纷提供租金和物管费用的优惠。 展望未来，在新冠肺炎的影响下，写字楼业主可 能会对其楼宇中的企业租户的业务性质有进一步 了解，并因而与租户形成更密切的关系，大大增 加租户粘性。 10 Chris Browne 董事总经理 亚太及大中华区环球企业服务部 魏超英 董事总经理 中国区企业服务部 沈洁 高级董事 中国区写字楼部 业务联系人 这篇报告是由戴德梁行大中华区租户研究主管 Shaun Brodie 撰写，苏楠设计，由Simon Graham编辑，分析 和整理由魏东，桑林晖，蔡智英，李千秋完成。

20、 为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立 了“卓越中心”，如资本市场、工业物流、零售商业 等，Shaun主要负责大中华区租户研究板块。如对大中 华区租户研究有任何疑问，请联系： 关于戴德梁行 戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：CWK）是全球领先的房地产服务商 , 秉承敢梦敢行动的理念，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决 方案为客户创造卓越价值。作为全球最大的房地产服务商之一，戴德梁行遍布全球 70 多个国家，设有 400 多个办公室，拥有 48000 名专业员工。 在大中华区，我们的 20 家分公司合力引领市场发展，并于 2017 和 2018 连续两年蝉联欧洲货币综合实力、租赁及

21、销售代理、评估、研究四 项中国区年度大奖。2017 年公司营业收入达 69 亿美元，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。更 多详情，请浏览 或关注我们的微信（戴德梁行）。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息， 尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或 行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 戴德梁行 2020 年 研究部联系人 张晓端 华南及华西区 研究部主管 Shaun Brodie 大中华区租户研究 及华东区研究部主管 薛惠珍 台湾 研究部主管 贺凯 香港 研究部主管及董事 袁雪玲 华中区 研究部主管 魏东 北中国区 研究部主管 林荣杰 亚太区 研究部主管