1、新冠肺炎疫情后的 复苏 智能办公楼宇守护租户 和访客的安全健康 2020年4月 戴德梁行大中华区租户研究 目录 第一章 摘要 P01 P03 P04 P05 P07 P09 P10 P11 P14 P15 智能办公建筑可以将楼宇的各个部分连接成一个统 一的、动态的、有活力的智能建筑平台。 这些系统通过物联网（IoT）和相关联的传感器设备 收集数据。这些数据进而被专门的软件直接分析， 减少人工参与判断，并通过相关的分析结果大幅加 快判断并解决常见的物业问题。由于这些问题比以 往更及时解决，因此，业主和用户的满意度得到了 很大提高。它们同时也帮助有效地降低风险并提高 与物业相关的成本效率。 进一步

2、而言，真正的认知型或智能办公建筑可以无 缝地将一栋写字楼的各个部分连接成一个紧密的、 动态的、具有实用性的智能建筑平台。 真正的智能办公建筑在中国才刚刚崭露头角，接下 来还会有更多智能办公建筑涌现。 本质上，真正的智能楼宇是能够自主集成物联网软 硬件，进而系统行学习用户行为的建筑。 真正的智能办公建筑将能够在多个方面增值，为国 内的业主和租户带来收益，其中最为关键的六个属 性包括： 降低成本； 提高用户工作效率； 增强环境可持续性； 吸引并留住人才； 提升健康和幸福感； 提升品牌形象。 办公场所的健康和安全是提升员工幸福感的重要组 成部分。智能楼宇技术可以通过以下方式提供帮助： 利用热扫描仪，

3、 快速识别身体不适的用户和 访客， 并在他们即将进入写字楼时， 进行隔 离。 引入智能清洁系统， 对整个楼宇中， 被频繁 使用的区域和表面进行更有效、 更清洁的清 洗工作。 自动化中央空调系统更换空气过滤器的常规 操作。 优化中央空调系统的消毒和冲销功能操作。 确保在任何时间， 整个写字楼内的气流是正 常流通的， 这也是预防楼宇内部病毒交叉感 染的关键因素。 确保写字楼密封性和空气压力设备的正确利 用， 谨防病毒渗透和传播。 改造和采用智能无接触技术和设备。 摘要 1 1 未来，其他智能办公建筑的健康和安全技术，如紫 外线消毒，一旦全面发展，也将被纳入到智能楼宇 中去。 最后，鉴于新冠肺炎疫情

4、对中国乃至全世界带来的 冲击和影响，未来更多业主会积极开发 / 收购智能 办公建筑。健康和安全技术会是推动楼宇智能化的 一个巨大激励因素。 2 新冠肺炎在中国的爆发是一次空前的事件。 它的 影响遍及全国各地， 广泛影响了社会、 经济和房 地产市场。 我们预计新冠肺炎疫情将在多个维度影响中国 商业地产市场。 本报告将关注智能办公建筑， 鉴 于近期爆发的新冠肺炎疫情， 我们探讨了中国的 这些建筑如何变得更智能， 以改善用户和访客的 健康和安全。 在这份报告中， 我们特别关注 : 什么是智能办公建筑； 智能办公建筑有何功能； 智能办公建筑现今的控制系统； 智能办公建筑的六个增值点； 智能办公建筑的用

5、户幸福感； 善用智能科技， 改善办公建筑用户和访 客的健康和安全； 智能办公建筑在中国的发展与展望。 3 报告介绍 2 减轻对环境可持续性的负面影响； 更好地吸引和留住用户。 真正智能的办公建筑在中国大陆才刚刚崭露头 角。 我们预计， 接下来还会有更多智能办公建筑 涌现。 本质上， 真正智能的办公建筑是能够自动 集成物联网软件和硬件， 进而系统性地学习用户 行为的建筑物。 在过去， 全球各地的写字楼业主们选择， 安装并 运行独立的照明设备， 安防系统， 暖气设备， 通风 和空调系统。 然而， 现如今， 全球各地的写字楼业 主们着眼未来， 考虑： 写字楼的运营目标； 写字楼的经济可行性； 写字楼

6、对环境的影响。 为实现这些目标， 智能办公建筑逐渐风靡全球。 但是， 这些智能办公建筑并非只是为了提供舒适， 明亮和安全的环境， 它们还需要将整栋建筑的不 同部分整合到一个统一的， 动态的， 且实用的建 筑平台中。 该平台不仅可以让业主和运营方有效 地实现其物业的各项目标， 而且也能够让该智能 办公建筑： 降低水和能源消耗的费用； 4 什么是智能办公建筑？3 图 1: 智能办公建筑的基本功能 资料来源：AcuityBrands，戴德梁行研究部 就基本面而言， 智能建筑传递的是便利的物业服 务， 包括企业增值服务， 能源和运营服务， 提高舒 适度与生产力的服务， 空间改造能力以及互联基 础设施服

7、务。 这些服务让用户能够以最低的成本 提升生产力， 同时在建筑的整个生命周期内产生 最小的负面环境影响 （图 1） 。 尤其是， 这些便利的写字楼物业服务包括： 充足的照明； 舒适的温度； 令人满意的空气质量； 恰当的安防措施； 合格的环境卫生， 等等 一栋建筑若要成为智能办公建筑， 需要在建筑设 计阶段或在建筑生命中期进行翻新时， 增加智能 技术， 具体体现在， 在建筑的有效生命周期内进 行信息技术 （IT） 或更具体的物联网 （IoT） 技术升 级。 此项技术可使包括硬件和软件在内的各类建 筑子系统连接起来， 而这些子系统通常是独立运 行的。 连接之后， 这些子系统便可以共享信息和 数据，

8、 从而实现主动的建筑管理， 提升建筑的整 体性能。 企业附加值 能源与运营 互联基础设施 室内与室外 舒适与生产力空间适应能力与吸引力 5 智能办公建筑有何功能？4 智能办公建筑在技术的加持下能够将建筑结构 与其功能联系起来， 产生实用的信息和有效的结 果。 智能办公建筑可通过以下方式实现这一目标： 连接建筑的各个硬件和软件控制系统； 通过技术连接用户； 降低成本； 实现环境可持续性发展； 迈向智能的未来。 通过实现这些连接目标， 智能办公建筑能够带来 多项资产管理方面的增值效益， 包括： 优化预测性的维护； 提升节能水平； 实时设备， 机器和装备的检修和更换； 提高项目的整洁度， 以及； 提

9、出重新设计和整修空间的建议 （图2） 。 图 2: 智能办公建筑提供的五大资产管理增值效益 资料来源：TheAgilityEffect，戴德梁行研究部 利用嵌入基础设施内的传感器和在智 能建筑中收集到的数据，服务部门可 以大幅改善建筑管理的质量。重点突 出空间管理和节能方面的五大优势。 预防性管理 传感器可以评估建筑物的技术性能，并 在设备发生故障时启动维保程序，甚至 在警报发生前就可启动。 1 节能 分析传感器发出的数据，调整温度和照 明。 2 实时设备更换 监视设备可对智能楼宇生命周期进行更 有效的管理。因此，当维护成本过于昂 贵或设备达到制造商设定的使用寿命期 限时，设备就会被更换。 3

10、 优化现场保洁 传感器可优化保洁工作。设施管理员可根 据传感器收集到的数据，指派保洁员到 已用的具体空间，进行相应的保洁工作。 4 重新设计空间 传感器可确定建筑物内过度使用和未被 充分利用的区域。并据此提出重新设计 和优化空间的建议。 5 6 当代建筑包含了许多设备， 复杂的控制系统以及 各种用于提高用户的工作效率， 安全性和舒适度 的平台。 许多这类系统都涉及设备间的交互， 但 由于数据本身的广泛性及通信过程的专有性， 在多数情况下， 数据和信息仅沿特定方向流动。 事实上， 根据IBMResearchWatsonIoT的调 查， 今天建筑产生的数据中， 有90%是 “暗数据” ， 也就是从

11、未得到过利用的数据 （图3） 。 但是， 不管是现在还是未来， 真正的智能楼宇必 须要能够做到： 同一个建筑中的所有设施和系 统都能彼此影响并相互联系 （图4） 。 图 3: 大数据的“暗性” 资料来源：IBMResearch&WatsonIoT，戴德梁行研究部 已利用的数据 暗数据 90% 从未得到利用的传感 器数据 7 智能办公建筑现今的控制系统5 图 4: 智能楼宇中的系统互联 资料来源：，戴德梁行研究部 水资源 智能仪表、用量和流量感应 全天候监测 窃贼警报、停车位使用 感应开关 灯光开关、出口指示等 采暖通风与空调 风扇、变风量、空气质量 视频监控 摄像机 火灾 功能检查、检测服务

12、准入 & 安保 持证进入、监控、一体化、大门 电梯 维护、性能 能源 智能仪表、响应需求 制冷设备的优化就是一个例子。通过收集天气及气 候数据信息，制冷设备可以提高运营效率。另外一 个例子是，利用建筑安全系统数据关闭没有用户使 用的区域的灯光及制冷 /取暖系统。 当数据信息在互连设备和系统之间不受限制地流动 时，照明、空调、安保和其他系统的运行效率要高 很多。其结果是建筑不仅更安全，更舒适（从而为 拥有更强满足感的用户提供帮助他们尽可能提高生 产力的条件），而且，运营成本一般也较低。 8 短信营销 消费者洞察 分析 电子邮件 营销 手机/ 社交互动 优惠券管理顾客细分 顾客忠诚度 电子账单营销

13、 零售综合 营销方案 智能办公建筑的六个增值点6 在未来， 真正智能的办公建筑可以通过六个增值 点为业主和租户带来收益， 这六个增值点是： 降低成本； 提高用户的工作效率； 增强环境的可持续性； 吸引并留住人才； 提升健康和幸福感， 以及； 改善品牌形象。 9 智能办公建筑能够自动调节室内的舒适度， 进而 提高用户的健康和幸福感。 一般来说， 一栋全天 候都能向用户提供舒适环境的办公建筑能够极 大地激发用户的生产力。 在这样舒适的办公环境 中， 员工打病假的次数可能会大大减少。 温度、 光线、 室内空气质量、 甚至是周围环境的声音均可在任 何时间由智能办公建筑 (或用户通过智能手机 app)自

14、动调节， 以适应 : 用户本身； 工作性质； 外界环境 （图5） 。 图 5: 智能办公建筑中提升办公环境健康与幸福感的四要素 资料来源：世界绿色建筑委员会，戴德梁行研究部 1. 室内空气质量和通风 在健康的办公环境中，二氧化碳、挥发性有 机化合物和其它污染物的浓度低，室内通风 良好。 2. 令 人 舒 适 的 室内温度 在 健 康 的 办 公环境中，员 工 可 以 调 节 温度范围，使 人感到舒适。 3. 室内采光和照明 健康的办公环境 具有充足的自然光和 可自动调节的照明系统。 4. 室内噪音分贝 健康的办公室采用能 减少声音分贝的室内 装修材料，从而提供 安静的办公环境。 为什么？ 在有

15、绿色植被、 通风良好的办公 环境里工作， 员工的认知能力 得分能提高 为什么？ 如果办公环境太热， 员工的工作效率会下降 如果太冷，则会下降4%。 为什么？ 办公位置靠近 窗户的员工的 睡眠时间会长 为什么？ 由于噪音的干扰 员工工作效率会降低 101% 46 分钟 6% 66% 10 智能办公建筑的用户幸福感7 办公场所的健康和安全是提升员工幸福感的重 要组成部分， 除了提供最佳室内温度、 通风系统、 空气质量和照明之外， 智能办公建筑还有可能在 其他方面改善用户和访客的健康和安全。 当考虑病毒疫情爆发时， 例如新冠肺炎。 一种改 善健康和安全的方法是在用户和访客进入办公 大楼时迅速识别并采

16、取相应的隔离手段。 这可以 通过在大楼入口处安装一个热扫描仪来实现， 此 类扫描仪可以迅速地识别那些体温非正常的用 户和访客， 然后， 通过连接热扫描仪读数与大楼 的安全系统， 大楼安保工作人员可以迅速隔离这 些身体不适的用户和访客， 以确保整体用户的健 康和安全。 除了迅速识别染病的用户， 保证办公场所整体健 康和安全的有效手段还包括消灭病毒本身。 像很 多病毒一样， 新型冠状病毒可以在物体表面停留 一段时间， 而这些表面是疾病传播的主要媒介点。 由智能的软件和设备作为支持的智能清洁， 在这 种情况下发挥了很大的作用。 跟踪传感器可用于 快速识别办公大楼用户或访客的位置， 以便更有 效地清洁

17、整个大楼的高频使用区域和物品。 与普通流感一样， 空气传播是病毒， 如新型冠状 病毒， 传播的另一种主要方式。 因为空气传播的关系， 在配有中央空调的办公场 所， 使用智能办公软件， 它可以连接到办公大楼 的中央暖通系统， 自动定期更换空气过滤器。 此外， 对于那些安装了具有消毒和灭菌能力的中央暖 通空调系统的建筑物， 如紫外线、 纳米光子和催 化氧化技术， 需定期检查空调系统， 以确保设施 的顺利运行操作。 智能办公大楼软件技术可以连 接到办公大楼的中央暖通系统和整个大楼的传 感器， 当系统启用时， 团队还要确保整个建筑物 的气流分配， 这也是防止办公室内交叉感染的关 键。 经此一疫， 国内

18、写字楼业主迅速认识到办公楼的 气密性和气压的重要性， 是缓解新冠病毒空气中 传播的有效预防措施。 为了防止大气颗粒进入 楼宇， 利用自动化智能办公室技术， 确保办公大 楼大部分地方在任何时间都有一个正压环境。 此 外， 在办公楼内的特定空间创造负气压环境， 如 厕所 （因为厕所可能潜藏着病毒和细菌） ， 以便将 空气排出去并远离办公楼里的其他区域 （图 6） 。 11 善用智能科技，改善办公建 筑用户和访客的健康和安全 8 图 6: 建筑物中的正负气压 资料来源：yellowblue，戴德梁行研究部 正压强 建筑物内气压比外气压强 空气会被压到外部 负压强 当建筑物内气压比外气压弱 外部空气会

19、进来平衡压差 空气流出 空气进入 智能办公楼宇自动化近些年来不断发展。 考虑到 办公室用户和访客对病毒的传播有了更多的认 识， 这些人群在新冠肺炎爆发后的一段时间内将 不愿意接触办公室物品， 如电灯开关、 电梯按钮、 门把手、 安装在墙上的空调控制器等。 鉴于此， 我 们预计未来越来越多的办公场所将会安装更多 的智能无触控技术和设备， 例如面部识别激活的 自动门、 声控电梯、 智能手机控制的照明和空调等。 鉴于人们的接触风险， 以及该技术尚未有足够的 杀菌能力覆盖写字楼的死角， 尽管这一技术仍处 于起步阶段， 紫外线消毒技术 （集中紫外线杀死 所有可接触表面的病原体和病毒） 未来的发展可 期。

20、 技术的进一步发展， 灯光的巧妙布置， 以及基 础室内办公空间设计的改变都需要推进， 从而实 现充分的潜在紫外线照射， 提高智能楼宇的健康 和安全水平 （图 7） 。 12 图 7: 紫外线技术如何靶向消除病毒和病原体 资料来源：戴德梁行研究部 13 2 病毒和病原体暴露在紫外线下 3 病毒/病原体的DNA/RNA被破坏， 从 而消灭病毒/病原体 4 建筑的各个区域和表面都进行了消毒 1 病毒和病原体进入建筑物并在其表面上 存活 UV DNA 在过去的五年中， 智能办公建筑的话题在中国引 起了广泛的关注。 近年来， 相关技术发展迅速。 现 如今， 大量的智能软件、 智能传感器、 智能设备、 建

21、筑厂房和机械以及其他建筑系统已经连接到 集中的智能平台上， 并在全国各地的许多写字楼 中投入使用。 根据我们去年进行的一项调查显示， 受访的中国 写字楼业主认为， 未来， 中国将涌现更多此类写 字楼 （图 8） 。 更进一步地说， 鉴于新冠肺炎及其对中国乃至全 世界带来的冲击和影响， 如果现在发布这份调查 问卷， 受访者中认为智能楼宇会成为主流的占比 很可能将更大。 健康和安全技术会是推动楼宇智 能化的一个巨大激励因素。 图 8: 在未来二十年中，您所选择的城市里，智能楼宇是否 将占据主流？ 资料来源：戴德梁行研究部 11% 6% 83% 不清楚 否 是 14 智能办公建筑在中国的发展 与展望

22、 9 智能办公建筑可以将楼宇的各个部分连接成一 个统一的、 动态的、 有活力的智能建筑平台。 真正的智能办公建筑在中国才刚刚崭露头角。 未 来， 将会涌现更多的智能楼宇。 本质上， 真正的智 能楼宇是能够自主集成物联网软硬件， 进而系统 行学习用户行为的建筑。 真正的智能办公建筑将能够在多个方面增值， 为 国内的业主和租户带来收益， 其中最为关键的六 个属性包括： 降低成本； 提高用户工作效率； 增强环境可持续性； 吸引并留住人才； 提升健康和幸福感； 提升品牌形象。 办公场所的健康和安全是提升员工幸福感的重 要组成部分。 智能楼宇技术可以通过以下方式提 供帮助： 利用热扫描仪， 快速识别身体

23、不适的用户和 访客， 并在他们即将进入写字楼时， 进行隔 离。 引入智能清洁系统， 对整个楼宇中， 被频繁 使用的区域和表面进行更有效、 更清洁的清 洗工作。 自动化中央空调系统更换空气过滤器的常规 操作。 优化中央空调系统的消毒和冲销功能操作。 确保在任何时间， 整个写字楼内的气流是正 常流通的， 这也是预防楼宇内部病毒交叉感 染的关键因素。 确保写字楼密封性和空气压力设备的正确利 用， 谨防病毒渗透和传播。 改造和采用智能无接触技术和设备。 未来， 其他智能办公建筑的健康和安全技术， 如 紫外线消毒， 一旦全面发展， 也将被纳入到智能 楼宇中去。 最后， 鉴于新冠肺炎疫情对中国乃至全世界带

24、来 的冲击和影响， 未来更多业主会积极开发 / 收购 智能办公建筑。 健康和安全技术会是推动楼宇智 能化的一个巨大激励因素。 15 要点总结 10 16 业务联系人 黎庆文 董事总经理 华东区 Chris Browne 董事总经理 亚太及大中华区环球企业服务部 魏超英 董事总经理 中国区企业服务部 沈洁 高级董事 中国区写字楼部 侍大卫 高级董事 中国区项目管理服务部主管 黄衍维 高级董事 智能建筑与绿色金融服务平台联席主管 大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管 17 这篇报告是由戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie撰写，苏楠设计，由SimonGraham编辑。 为更好地服务客

25、户，戴德梁行研究部在各个领域建立 了“卓越中心”，如资本市场、工业物流、零售商业 等，Shaun主要负责大中华区租户研究板块。如对大中 华区租户研究有任何疑问，请联系： 关于戴德梁行 戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：CWK）是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司 ,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户 创造卓越价值。戴德梁行遍布全球 70 多个国家，设有 400 多个办公室，拥有 51000 名专业员工。在大中华区，我们的 22 家分公司合力引领市场 发展，并于2017 和 2018 连续两年蝉联欧洲货币综合实力、租赁及销售代理、评估、研究四项中国区年度大奖。2018 年公司营业收

26、入达 82 亿美元，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。更多详情，请浏览 . cn 或关注我们的微信（戴德梁行）。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息， 尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或 行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 戴德梁行2020 年 研究部联系人 张晓端 华南及华西区 研究部主管 Shaun Brodie 大中华区租户研究 及华东区研究部主管 薛惠珍 台湾 研究部主管 贺凯 香港 研究部主管及董事 魏东 北中国区 研究部主管 林荣杰 大中华区 研究部主管