1、“宽货币”环境下，短中期高等级信用债收益保持在 4%以下，10 年期 AAA信用债收益率保持在 4%左右，REITs 收益率略高于国债和高等级信用债。从派息率来看 9 只公募 REITs 的现金分派率区间为 4%-12%，其中以产业园和仓储物流为基础资产的 REITs(产权类 REITs)现金分派率范围为 4%-5%，以收费公路、市政设施和垃圾处理及生物质发电为基础资产的 REITs(经营权类 REITs)现金分派率范围为 5%-12%。3 只在招募说明书中公布了 IRR，分别是国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金和富国首创水务封闭式
2、基础设施证券投资基金，其基础资产均为经营权类，公布的 IRR 均在 6%-7%之间。 首批 REITs 投资者结构:保险、公募配置为主REITs 的投资者分为战略投资者和专业机构投资者。从目前参与人员来看，战略投资者以保险机构、产业投资和银行理财为主，符合其中长期资金的偏好。专业机构投资者比较多元，由于初期热购热情高涨，以证券自营等为主。REITs的专业投资者指的是证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外投资者、符合规定的私募基金管理人、银行理财子公司、社保基金、基础设施投资机构、政府专项基金、产业投资基金等。在预期收益率和久期匹配方面相对契合保险资管、养老金、
3、理财子公司等配置型资金的投资需求。险资将 REITs 归类为不动产投资大类，保险资金与养老金配置积极性相对较高。保险资金及养老金与公募 REITs 契合度最高，REITs 将成为保险公司高度关注的标的，保险公司自身可以借助债权、股权计划等渠道参与到基建投资中，且相关运作模式已较为成熟，基础设施公募 REITs 相当于标准化融资渠道，险资会有一定的参与需求。考虑到首批基础设施型 REITs 的基础资产质量较为优质，目前看来保险资金及养老金或成为最主要参与机构。银行理财战略性参与。银行理财子公司成立后拓宽投资配置方向的需求增加。目前银行资产端整体收益率下降较快，投资端理财资产端配置及收益来源主要是
4、固定收益类产品。当前各家理财子公司积极完善产品线布局、增强大类资产配置的诉求较强。由于理财产品久期没有保险资金长，且投资端对回撤问题较为敏感，所以目前银行理财的参与主要以战略性配置为主。未来主要还是看资产质量及市场的成熟情况。 首批上市的 9 只 REITs 产品详解 东吴苏州工业园区产业园项目情况详解东吴苏园基础设施项目位于苏州市苏州工业园区，主要由两部分组成：1)国际科技园五期 B 区项目;2)2.5 产业园一期、二期项目。其中前者的建筑面积合计约 33 万平方米，截至 2020 年末其出租率达 90%以上，平均租金为 41 元/平方米/月，租户主要行业集中在信息技术(
5、56.44%)、专业服务(8.22%)、集成电路(5.25%)、金融机构和人工智能等，前十大租户租赁面积占项目总可租面积比例为 21%。租户的租赁期限一般为 1-3 年，已签租约中有 41%的租约为 2021 年末前到期，27%的租约为 2021 年至 2022 年末之间到期，32%的租约为 2023 年及以后到期。后者的建筑面积合计约 23 万平方米，截至 2020 年末其出租率为 70%，平均签约固定租金为 61.2 元/平方米/月，租户业态集中在信息科技产业(29.42%)、电子电器产业、生物医药产业、物流产业和新材料产业等，前十大租户合计租赁面积占项目总可租面积约 25.58%。已签约租户主要租期为 3-6 年，目前已签租约中有 25.37%的租约在 2021 年到期，22.93%的租约在 2022 年到期，30.54%的租约在 2023 年到期，剩余 21.16%的租约在 2024 年及以后到期。
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