建筑装饰行业：REITs他山之石REITs组织结构和经营特点-210705（19页）.pdf

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1、mmary REITs 于 1960 年起源于美国不动产市场，随后拓展至不同行业和不同国家及地区，美国作为 REITs 的起源地，相关领域研究水平高、角度新颖，各方面都值得我国借鉴。这促使我们通过阅读大量文献，陆续将有价值的海外文献呈现在大家面前，这次是我们海外 REITs 文献分享系列第二篇。推荐理由：在美国，REITs 作为一种企业组织形式，有两种相互竞争的资产管理结构：外部管理型和内部管理型，外部管理型是指 REITs 保留类似共同基金投资组合经理职能的“顾问”职位，这些顾问会为 REIT 选择底层资产并执行投资策略；内部管理型是指 REITs 自身承担选择投资不动产和管理

2、资产的责任，实现自我管理。本文主要讨论了内部管理型 REITs 是否因具有解决管理层和股东之间利益冲突的能力而优于外部管理型REITs，可以主导市场。对比美国，我国 REITs 正处于起步阶段，目前首批上市的 9 只公募 REITs 产品均属于外部管理型。随着日后市场逐渐发展成熟，美国内部管理型 REITs 的资产管理结构或值得我国借鉴。推荐文献主要研究成果：(1) 1991 年到 1996 年间，外部管理型 REITs 股票市场资本从 60 亿美元增加到 200 亿美元，而内部管理型 REITs 股票市场资本从 40 亿美元增加到超过 1020 亿美元。我们的分析证实，外部管理型 REITs 正在迅速转型，以保持与内部管理型 REITs 的竞争力。(2) 1993年后，内部管理型 REITs 确实有较高的租金收入占总收入的比率、较低的支付比率和较低的资本成本。然而，内部和外部管理型 REITs 之间的 ROC、ROE 或利润率没有显著差异。因此，在控制了公司规模和不动产行业的影响后，内部管理的 REITs 的优势似乎很小。(3) 大型 REIT 确实在降低资本成本方面有显著优势。研究结果表明，每增加十亿美元的市值，资本成本就会减少 2.2%。

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