房地产行业专题报告：限价从打补丁到建体系-210714（17页）.pdf

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房地产行业专题报告：限价从打补丁到建体系-210714（17页）.pdf

1、新房限价彻底解决了捂盘惜售的问题。如果企业捂盘意味着恒定的住房销售价格，则企业毫无捂盘的动力。新房限价解决了供给规模的问题，在限价城市，土地供给一定会及时转化为住房供给（除非土地本身遇到开发流程的挑战）。更重要的是，新房限价解决了供给结构的问题。如果新房不限价，土地市场又自由竞争，最终土地价高者得，拿地者自然会试图追求更高的房价。如何推动项目房价明显高于周边产品？方法无非是做豪宅，做精品，做强溢价率。在此背景下，全社会出现一些豪宅项目完全是正常的，事实上 2016 年前后，核心城市大量土地的去化方案都是走向豪宅化。限购政策限制了单个家庭住房购置需求，也刺激了一步到位的豪宅配置想法，却扭曲了市场

2、整体的供给结构。限价之后，核心城市追求“豪宅化”的风向完全转向。由于价格本身受到限制，企业去做顶豪只会带来成本虚增，市场的供给结构也就得到了优化，面对普通人的房子多了起来。当然，一手限价也使得部分有购房意愿的无房户得到了较低价格购房的机会。但光是一手限价并不能真正解决房价上涨的问题，更产生了新的问题。尤其在特大城市，二手市场才是成交的主力构成。深圳、杭州、上海等城市出现明显的一二手房价价差。一二手房过大的价差存在，又反过来大幅压低了新房的中签率，使得新房中签实际成为一种财富再分配。即便中签摇号过程绝对公正，靠运气分配给城市一小部分居民几百万的财富，而其他没中签的居民则一无所获这种机制是否公平？

3、但没有哪种排队积分方式能毫无争议。是否存在一部分家庭更需要买房？尤其是在一套住房中签与否意味着几百万价差归属时，这种排队积分赋予部分城市家庭财富增值权的模式，依然会充满争议。在这种背景之下，深圳华润城四期的舆论关注度甚至超过了前三期。深圳主管部门高度重视，严肃调查代持炒房等违法违规行为。上海一位博士给市领导写建议信，反映四次参与摇号失败，认为自己所处群体应享受优先摇号权。我们认为，解决分配问题的最关键办法，不是堵而是疏。所谓疏，就是让一二手房价差回到合理范围内，使得一手房中签回归居住本来意义，而不是一夜暴富的代名词。缩减一二手价差无法依托放开一手限价（因为当前一手限价的正面影响大于负面影响），只能依靠遏制二手房价上涨。除了传统的调控手段，遏制二手住房价格过快上涨，主要依托二手市场住房指导价。

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