宏观深度报告：美国房地产市场的“理性”繁荣-20210604（22页）.pdf

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1、值得指出的是，“拜登新政”对美国房地产市场的影响将是双面的。有利的方面是，相关政策如若成功落实，将利好中低收入家庭购买首套房和租房。3月 31日，拜登在“钢铁之城”匹兹堡宣布了美国就业计划(The American Jobs Plan)第一部分，总投资超过 2.3万亿美元，其中基建投资占比高达 57%，住房投资占比 9.3%(图表 19)。可负担住房(Affordable Housing)是拜登新政的重要组成部分，拜登计划 10年内筹资 6400亿美元来改善美国房地产市场的现状，力求实现“居者有其屋”。也就是说，还有额外的 4270 亿美元可能落地。另外，税收优惠曾在以提高住房自有率为目标的“

2、美国梦”中扮演了重要角色，其在拜登政府的规划中亦不可或缺。拜登将为首次购房者提供高达 15000美元的首付减免政策(实施方式为税务减免)，并投入 1000亿美元的基金用于兴建可负担住房，这无疑对低收入家庭提供了强有力的保障。拜登还将修改房东和租客的权利法案，尽量保证每月支付的房租少于个人收入的 30%，而对租金超过收入 30%的租客实行减税政策。不利的方面是，相关政策也可能削弱高收入家庭或个人投资房地产的热情。在拜登提出的房地产相关政策中，“取消或限制 1031交换(1031 Exchange)”饱受争议。“1031交换”是指一套投资房产与另一套投资房产的互换，允许资本利得税延期缴纳。具体来说

3、，房产持有者可以选择将卖出房屋后的本金和利润再投资，购买等价于或高于本金的房产，之前所得利润不会被课税，直到最后卖出房产，不再投资为止。而“取消或限制 1031交换”则意味着投资者每次再投资时都需要缴税。因此，该项政策对于想要依靠买卖房产获益的投资者来讲或是不太乐观的消息。另外，拜登拟向美国富人开启“历史性”的增税行动，例如，对于年收入超过 100万美元的人，资本利得税率将提高近一倍，达到 39.6%，若再加上现有 3.8%的投资收益附加税，意味着联邦资本利得税率最高将达 43.4%。而富人是美国房地产市场的重要参与群体，若该增税政策最终落地，也将侧面打击富人对房地产市场的投资热情。四、美国

4、房地产是否存在泡沫?在财政货币“双松”政策的助推下，美国房地产市场释放了自次贷危机以来被压抑或新近被激发的需求。但房市的持续火热和房价的日渐高企也引发了市场疑虑。对此，我们倾向于认为，美国房地产市场有泡沫化倾向，但可能最终不会以崩盘、而是以降温结束。原因之一是，疫情期间美国居民杠杆率轻微抬升，这直接反映在房市的量价齐升上，但拉长时间线会看到美国居民杠杆率仍位于次贷危机以来的低位。次贷危机后，美国政府和非金融企业的杠杆率均明显攀升，唯独居民杠杆率逐步下降(当然后续伴随着极其漫长和痛苦的居民部门资产负债表修复过程)。新冠疫情爆发后，在低利率的刺激下，美国居民开始主动加杠杆，这和房地产市场的繁荣彼此呼应。截至 2020年三季度，美国居民杠杆率由一季度的 74.6%升至 78%，而政府和非金融企业部门杠杆率则由 100.8%和 79.1%，升至 118.9%和83.5%(图表 20)。一般来说，居民杠杆率高到何种程度会导致房地产泡沫破裂，很难说有一个绝对的临界值，瑞士、挪威、丹麦居民杠杆率都超过 110%，但并未出现房地产危机的迹象。但居民杠杆率快速提高却往往伴随房地产的泡沫化，且房价高点通常领先于居民杠杆率的高点。以当前美国居民杠杆率仍在历史低位来判断，美国房地产市场仍有上行空间。

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