保险行业保险转型进行时六：养老地产一超多强博弈加速-20210614（31页）.pdf

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保险行业保险转型进行时六：养老地产一超多强博弈加速-20210614（31页）.pdf

1、根据目前已开业社区的投资额、户数与护理床位数，对其每年的投资回报率进行测算，假设泰康养老社区持续经营 50 年，第 1 年入住率为 40%，之后每年递增 10%，直至第6 年达到 90%，后维持这一水平;根据国外经验，养老社区在入住率达到 70%左右时处于盈亏平衡，因此假设运营成本率保持不变。在上述假设下，简单测算已运营养老社区的内部回报率位于 2%12%，平均 IRR 为 6.9%。以上简单测算不包含地产增值效用，同时未全面考虑部分养老社区分期建设问题。太保：布局加速，养老产品分层截止 2020 年底，太保家园已在 6 个城市落地 7 个项目，已开工养老社区项目总建筑面积超 51 万平方米，

2、在建床位逾 6300 张;储备养老床位近 11000 张，年度累计发放太保家园入住资格函 3200 多份，共计已发放资格函超 10000 份，对应总应交保费超过了 220 亿元，太保家园示范体验中心已接待 1638 批次，总计 26535 人次。太保家园后来居上，总储备床位数跃居险企第二。2014 年，太保养老产业投资公司的设立标志着太保开始布局养老产业，虽然略晚于其他上市险企，但公司管理层目标明确、态度坚定，养老社区的建设卓有成效。发展模式与泰康相似，重视医养结合与康复护理资源配置。呈现以下几个特征：特征一：重资产模式+国际化运营管理，医疗资源共享。从发展模式来看，太保养老产业发展模式与泰康相似，都是重资产模式，成立太保养老投资公司进行养老产业的投资，各地成立养老服务公司提供专业的养老服务;在社区运营方面，太保养老投资公司与法国欧葆庭集团合作，打造国际化的养老社区运营体系，全套引入欧洲高水平标准服务流程。以太保家园(杭州)为例，该社区由太平洋人寿全资子公司太保养老(杭州)有限公司进行开发，由太保养老投资公司子公司太保家园(杭州)养老服务公司提供养老服务，由浙江省人民医院临安院区、临安骨伤科医院等医院提供医疗服务，不同于泰康，太保没有为养老社区修建配套的康复医院，使用公用的医疗资源。

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