1、2021 泰辰行技术中心市场研究部 郑州房地产市场半年刊 前言前言 2021上半年，我国出口强劲，年初被压制的消费需求集中释放，整体经济高速增长；但受全球主要经济体货币宽松影响，输入性通胀风险贯穿始终，原材料价格上涨与消费后劲不足同时存在，投资驱动的经济增长模式未有根本改变，后半年将面临经济滞胀风险 金融环境整体延续“稳货币、紧信用”，在“防范系统性金融风险”的背景之下，房企融资端和居民信贷端同时收紧，有限的资金总量之下，房地产行业结构性分化将更加明显 作为国家中心城市，在强省会城市战略推动之下，郑州人口增量明显，基建和产业布局持续发力，房地产行业长期看好；经过近两年的消化和供地总量控制，中期

2、来看，房地产市场正在逐步走出底部调整区域。2021年3-5月，受需求集中释放和通胀预期影响，郑州房地产市场出现结构性回温，后急速趋稳，区域与项目间分化明显；第一次集中土拍后市场反应未及预期，未来楼市表现如何？泰辰行2021郑州房地产市场半年报将结合宏观环境、政策调控、市场供求等多方面综合研判，以给到业内客观的判断及参考依据 C 目 录 ONTENTS 行业环境 全国市场 郑州市场 0 1 0 3 0 2 0 4 总结预测 分析思路分析思路 全国市场 郑州市场 传导 大环境影响郑州走向 郑州与其他城市表现对比 占位 政策规划 土地市场 楼市表现 备案数据 房企表现 总结预测 行业环境 国际环境

3、国内经济 金融环境 房企融资 房贷利率 人口表现 十四五规划 中央政策 整体表现 地方政策 城市表现 背景环境 分类表现 郑州房地产市场半年刊 2021 政策走向？ 市场机会及趋势？ 市场风险？ 企业及营销建议？ 0101 行业环境 Industry Environment 国家 央行操作 美国 6月议息会议释放预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零区间提升至0.5-0.75% 土耳其 3月基准利率上调2% 巴西 三次加息：3月上调75BP至2.75%，5月上调利率至3.5%，6月上调至4.25% 6月央行将2021年通货膨胀率预期从5%上调至5.8% 俄罗斯 3月上调2

4、5BP至4.5%，4月加50个BP至5% 加拿大 宣布缩减资产购买计划 国家/地区 2019年 2020年 2021年 全年 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 中国 6.1 -6.8 3.2 4.9 6.5 18.3 美国 2.2 0.32 -9.03 -2.85 -2.39 0.41 英国 1.3 -2.08 -21.46 -8.48 -7.34 -6.06 欧盟 1.3 -0.3 -14.8 -4.1 -4.1 -1.3 -20246美国 日本 欧盟 中国 德国 英国 全球主要经济体CPI同比增速走势（%） 最新月度CPI 美国：5/德国：2.4/英国：2.1/欧盟：2/中国：1.3

5、/日本：-0.1 CPI显著上涨 全球主要经济体GDP同比增速走势（%） 主要经济体制造业PMI走势（%） 30405060702021-62021-42021--102020-82020-62020-42020--102019-82019-62019-42019--102018-82018-62018-42018-2美国 英国 法国 德国 日本 中国 数据来源：国家统计局、choice数据库、中国经济网 全球疫情形势总体改善叠加强货币刺激政策，国际通胀持续攀升，对国内造成输入性通胀压力 宏观经济国际环境 原材料价格上涨带

6、动通胀水平攀升，部分国家已拉开加息序幕 宏观经济国内经济 -30-20-5060702011-02-012011-06-012011-10-012012-02-012012-06-012012-10-012013-02-012013-06-012013-10-012014-02-012014-06-012014-10-012015-02-012015-06-012015-10-012016-02-012016-06-012016-10-012017-02-012017-06-012017-10-012018-02-012018-06-012018-10-012019-02

7、-012019-06-012019-10-012020-02-012020-06-012020-10-012021-02-012011-2021.5拉动经济三驾马车累计同比增速走势 社会消费品零售总额：累计同比 固定资产投资完成额：累计同比 出口金额：累计同比 新冠肺炎疫情影响 18.3 -9.01.011.021.00100,000200,000300,000400,0--------0

8、---2021年1季度中国GDP季度走势 GDP:当季值（亿元） GDP:当季同比 -5-4-3-2-102017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/04图：CPI/PPI同比增幅（%）

9、 CPIPPI核心CPI 上半年国内经济表现持续复苏，但结构不均衡依然明显，且复苏动力边际减弱 整体特征表现为工业生产、出口和房地产投资偏强，消费、服务业、制造业和基建投资较弱 工业需求稳定恢复叠加美欧等主要经济体通货膨胀，导致PPI再创新高，为应对输入型通胀，我国采用人民币适当升值、灵活运用货币政策和财政政策等措施，降低输入型通胀可能带来的市场波动；CPI整体表现温和，原材料涨价没有向最终消费品传导 PPI和CPI（核心CPI）的持续分化，表明国内通胀更多为结构性问题，在总需求较弱的情况下，大宗商品涨价向下传导效果有限；PMI已连续三个月回落，显示经济复苏动力边际减弱 核心指标： 投资：整体

10、稳步修复向好，但尚未恢复至正常水平 消费：受收入增速拖累，增长动力持续减弱； 出口：外贸表现优良，1-2月在去年疫情低基数影响下，同比增幅创新高，随着市场逐步复苏以及其他经济体的疫情得到控制，中国的货物贸易出口边际回落，短期韧性仍强 数据来源：国家统计局、choice数据库 PPI（高）和CPI（低）增幅空前拉大，根源是总体消费不振，有经济滞胀风险 宏观经济金融环境 024688年2月 4月 6月 8月 10月 12月 2019年2月 4月 6月 8月 10月 12月 2020年2月 4月 6月 8月 10月 12月 2021年2月 4月 M1同比:% M2同比:% 图：

11、M1、M2增速（%） 时间 2019年 2020年1季度 2020年2季度 2020年3季度 2020年4季度 2021年 定调 货币政策相对宽松 宽货币 宽财政/宽信用 稳货币 以稳为主货币边际收紧 回归正常化 紧信用、稳货币 降准降息 央行累计降准150BP、降息5BP 全国降准50BP降息10BP 定向降准50BP 降息20BP 未提降息降准 引导市场利率中枢下行，1年期贷款市场报价利率（LPR）同步下行 促进降低贷款利率的潜力，推动实际贷款利率进一步降低 政策方向 中美贸易摩擦反复、货币维持宽松 货币政策更加灵活适度 保持流动性合理充裕，创新工具宽信用 更加灵活适度，精准导向 更加灵活

12、适度，保持政策稳定 稳健的货币政策要灵活精准、保持流动性合理充裕 结构性紧信用持续，货币政策维持稳健中性，流动性保持合理充裕 同时防范金融风险要求下，稳杠杆+信用收缩延续，社会融资规模持续回落 4.65% 3.50%4.00%4.50%5.00%5.50%8月 9月 10月 11月 12月 2020年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2021年1月 2月 3月 4月 5月 贷款市场报价利率（LPR） 5年期LPR 1年期LPR 000004000050000600009月 12月 2018年3月 6月 9月 12月 2019年3

13、月 6月 9月 12月 2020年3月 6月 9月 12月 2021年3月 社会融资规模（亿元） 新增人民币贷款（亿元） 图：新增社融规模（亿元）、新增人民币贷款（亿元） 数据来源：choice数据库、中国人民银行 LPR报价未变，但市场实际利率走高 叠加紧信用，社融规模缩减 货币供应量增幅缩减 宏观经济房企融资 “去杠杆”背景下，地产金融监管向严，供需端双向收紧，导致房企国内融资成本上升/难度加大 企业融资销售与市场份额持续明显分化，国企和大型稳健类房企融资优势凸显 -200%0%200%400%2018年2月 5月 8月 11月 3月 6月 9月 12月 4月 7月 10月 2021年2月

14、 5月 房地产开发资金增速/个人按揭+定金及预收款占比走势 房地产开发到位资金:累计同比 国内贷款：累计同比 利用外资：累计同比 自筹资金：累计同比 定金及预收款：累计同比 个人按揭：累计同比 10,831 12,090 10,115 13,986 -200204060050,000100,000150,0002018年2月 4月 6月 8月 10月 12月 3月 5月 7月 9月 11月 2020年2月 4月 6月 8月 10月 12月 3月 5月 2018-2021年房地产开发投资及增速走势 房地产投资_累计值(亿元) 房地产投资_累计增长(%) 主要内容划档管理（房企划分为“红-橙-黄-

15、绿”四档）、控负债（“三道红线”） 踩中0条（绿档），有息负债规模年增速不得超过15% 踩中1条（黄档），有息负债规模年增速不得超过10% 踩中2条（橙档），有息负债规模年增速不得超过5% 踩中3条（红档），有息负债规模不得增加 以2019年6月底为上限 1、资产负债率大于70%（剔除预收款）； 2、净负债率大于100%； 3、现金短债比小于1倍。 需求端（三道需求端（三道红线）：红线）： 全国银行房地产贷款集中度管理要求 供应端供应端（两道红线）：（两道红线）： 典型一二档银行额度占比 房企融资难度进一步加大 增速放缓 增速放缓 2021.1-5定金及预收款+个人按揭累计值占比由2020年4

16、9%提升至55%，房企融资对回款依赖度进一步加强 信贷收紧，经营贷等涉房贷款成监管重点 客户购房资金遭严查，进一步加大房企资金压力 数据来源：国家统计局、choice数据库 宏观经济房贷利率 -20%0%20%40%60%80%02000400060008000100002019年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2020年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2021年1月 2月 3月 4月 5月 新增居民中长期贷款 年初至今同比 2019-2021年5月新增居民中长期贷款 5.24% 5.24% 5.24%

17、 5.23% 5.22% 5.26% 5.28% 5.31% 5.33% 5.55% 5.55% 5.54% 5.54% 5.53% 5.56% 5.57% 5.59% 5.61% 5.00%5.20%5.40%5.60%5.80%2020.92020.12020.112020.122021.12021.22021.32021.42021.5首套房贷利率 二套房贷利率 全国平均房贷利率 数据来源：choice数据库，中国人民银行、国家统计局 房企融资受限及银行贷款限制下，房贷需求仍高，银行房地产贷款额度吃紧，LPR基数虽表现平稳，但加点在持续提升，房贷利率进一步抬升 居民部门杠杆率 城市 首套

18、/二套 调整前房贷利率 目前房贷利率 广州 首套 5.2% 5.4% 二套 / 5.6% 深圳 首套 4.95% 5.1% 二套 5.25% 5.6% 杭州 首套 5.2% 5.4% 二套 5.38% 5.5% 宁波 首套 5.35% 5.45% 二套 5.6% 5.7% 郑州 首套 5.35% 5.58% 二套 5.58% 6.04% 防风险叠加紧信用，银行对于地产类企业和个人住房贷款占比进行限制，导致住房贷款额度吃紧，推升房贷利率进一步走高，郑州房贷利率持续上调，为同级别城市偏高水平 居民杠杆率持续攀升，资金监管保持高度敏感 发展规划十四五规划 淡化经济硬性指标，以创新为驱动力，强调经济发

19、展质量和结构优化；房地产坚持“房住不炒” “十四五”时期经济社会发展主要指标 类别类别指标指标2020年2020年2025年2025年年均/累计年均/累计属性属性GDP增速（%）2.3保持在合理区间，各年度视情提出预期性全员劳动生长率增长（%）2.5高于GDP增长预期性常住人口城镇化率（%）60.6*65预期性全社会研发经费投入增长（%）7，力争投入强度高于“十三五”时期实际预期性每万人高价值发明专利拥有量（件）6.312预期性数字经济核心产业增加值占GDP比重（%）7.810预期性居民人均可支配收入增长（%）2.1与GDP增长同步预期性城镇调查失业率（%）5.26.5约束性能源综合生产能力（

20、亿吨标准煤）46约束性经济发展经济发展创新驱动创新驱动民生福祉民生福祉绿色生态绿色生态安全保障安全保障淡化经济增速目标，强调经济发展质量和结构优化 “十四五”总体规划要点 创新 驱动 提质 增效 城镇化 消费 升级 绿色 生态 对外 开放 繁荣 文化 产业方面： 重点推动制造业优化升级，大力发展现代服务业，科技创新是中国经济转型升级的关键，数字化发展是核心 房地产相关政策方向 “房住不炒”总基调不变 促进住房消费健康发展 有效增加保障性住房供给 推动金融、房地产同实体经济均衡发展 推进以人为核心的新型城镇化 繁荣发展文化事业和文化产业，利于文化产业地产的发展 1 2 3 4 5 6 “促进住房

21、消费健康发展” 既可以释放住房市场的合理需求，延伸住房消费领域，又可以发挥消费对经济增长的“稳定器”、“压舱石”作用 推动金融、房地产同实体经济均衡发展和我国正处城镇化快速发展阶段有关，农民向县城集聚买房，也是扩大内需的重要支撑点，同时房地产也能带动上下游产业的发展，重点在于“健康发展” 目前我国城镇化率已经突破60%，未来10年还将以每年1个百分点的速度增长，城镇化市场空间仍大 人口环境人口结构/放开三胎 全国第七次人口普查：国内人口持续增量但增速明显放缓，老龄化等结构性问题突出，中央开放三胎积极应对，但实际生育意愿普遍偏低 全国人口年龄构成 年龄 人口数（万） 比重 同六普比较 总计 14

22、1178 100% 0-14岁 25338 17.95% 1.35% 15-59岁 89438 63.35% 6.79% 60岁及以上 26402 18.70% 5.44% 其中65岁及以上 19064 13.50% 4.63% 七普人口呈现以下三个特征： 1、少儿人口比重微升，二胎政策略有成效，但增长不及预期，低生育率为目前面临的重要难题 2、青壮年人口降低严重，劳动力不足将影响社会长期发展驱动力 3、老年人口比重上升较快，人口老龄化程度进一步加深 5 5月月1111日七日七普普人口数据公布：人口结构问题突出人口数据公布：人口结构问题突出 3、降低生育成本 （将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑

23、） 5 5月月3 30 0日政治局中央会议：三大举措应对（日政治局中央会议：三大举措应对（2 2、3 3需稳妥推进）需稳妥推进） 1、优化生育，放开三胎 （改善人口结构、落实积极应对人口老龄化） 2、延迟法定退休年龄 （稳妥实施渐进式延迟法定退休年龄） 1604 1635 1640 1687 1655 1786 1723 1523 1465 1200 2% 0% 3% -2% 8% -4% -12% -4% -18% -20%-15%-10%-5%0%5%10%050002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 201

24、9年 2020年 2011-2020出生人口（万人）趋势 2015年10月全面放开二胎政策，2016-2017年新生人口维持相对高位，但17年后急剧下滑 二胎政策短期刺激作用显著但长期驱动力不足，生育促进效果不及预期，因此三胎政策的放宽对出生人口的影响预期保守；且对于我国当下的国情而言，低生育率除了受政策影响外，同时也受社会教育/医疗/房价、家庭经济条件、思想观念等多方面影响，如何具体提高居民生育意愿是关键方向。 地产影响：三孩政策下，改善户型、学区房需求会有所增加；老龄化背景下，养老地产会有所促进；购房成本增加下，保障性住房将发挥更大作用 数据来源：国家统计局 人口环境人口流向 在“十四五规

25、划”对新增就业、居住、教育等制度性保障之下，未来核心一二线城市对人口吸附力持续增强，城市人口分化会进一步加剧，进而影响楼市分化 排名省份地区七普人口(万)六普人口(万)增量人口（万）1/重庆320528853212/上海248723021853/北京2四川成都209414056895广东广州6广东深圳7/天津陕西西安江苏苏州10河南郑州1湖北武汉2浙江杭州3山东临沂4河北石家庄

26、5广东东莞6山东青岛7湖南长沙8黑龙江哈尔滨10011064-6319河南南阳9711026-5520浙江温州9579124521广东佛山95072023022河北邯郸9419172423浙江宁波94076118024山东潍坊9399093025安徽合肥93757036726江苏南京93180013127河北保定9241119-19528山东济南92068123929江苏徐州9088585130吉林长春907767139城市人口特征： 人口集中度趋势明显，尤其核心一二线城市表现突出，总量高且增量快 国家中心

27、城市、强省会城市或东南沿海城市人口表现优异 西安、郑州在“国家中心城市”及“强省会城市”战略下，人口总量及增量均超过武汉、杭州，郑州排名分别跃居第十位、第五位 数据来源：国家统计局、各城市常住人口数据发布 全国地级市以上城市第七次人口普查TOP30 房地产短期看政策、中期看土地、长期看人口 城市间人口分化会直接影响长期房地产市场分化 核心地区与普通地区的房地产市场长期将出现两极分化的问题，产业能力较强、人口吸引力较大的一二线城市房价依旧有较强的支撑，且对应的投资也会更加偏向此类城市，尤其在三胎政策叠加人口回流及三四线城市人口转移趋势下，核心强二线城市未来发展潜力较大；而对于无核心产业、无地域优

28、势、无人口潜力的“三无”地区，房价很有可能面临较长周期的阴跌情况 行业环境-小结 宏观宏观 上半年宏观经济整体向好，出口强劲，但投资和消费动力不足。输入性通胀压力贯穿始终，CPI和PPI严重分化，消费不振，经济存在滞胀风险。金融环境延续“稳货币、紧信用” ，对金融风险的防范持续加强，其中房企融资及住房贷款双向收紧，房企融资难度加大，住房贷款利率走高 人口人口 人口持续增量但增速放缓，老龄化、少子化等结构性问题突出，中央开放三胎积极应对，但效果预期保守；在十四五规划对大城市新增人口就业、居住制度性保障之下，核心一二线城市对人口吸附力持续增强，未来城市人口分化进一步加剧，进而影响楼市分化 “十四五

29、十四五”规划规划 淡化经济硬性指标，以创新为驱动力，强调经济发展质量和结构优化；房地产坚持“房住不炒”，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。 要点要点结论结论 经济整体向好但经济整体向好但内生动力不足内生动力不足、核心一二线城市人口集聚潜力更强、核心一二线城市人口集聚潜力更强 0202 全国市场 The national real estate market 数据来源：国家统计局、choice数据库 -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.002019年2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2020年2月 3月 4月 5

30、月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2021年2月 3月 4月 5月 2019-2021年1-5月房地产新开工、施工、竣工面积走势 房地产施工面积_累计增长(%) 房地产新开工面积_累计增长(%) 房地产竣工面积_累计增长(%) 全国市场土地购置 -40.00-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.002019年2月 5月 8月 11月 3月 6月 9月 12月 4月 2019-2021年1-5月全国土地购置金额/面积增速走势 房地产业土地成交价款_累计增长(%) 房地产业土地购置面积_累计增长(%) 集中供地背景下，土地购置金额有所回升

31、 房企融资高压及回款速度持续下滑背景下遏制投资动能，新开工、施工及土地购置面积回落明显，金额在集中供地背景下，4-5月有明显回升 -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,0002019年2月 5月 8月 11月 3月 6月 9月 12月 4月 2019-2021年1-5月全国商品房销售面积及增速 商品房销售面积_累计值(万) 商品房销售面积_累计增长(%) -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060

32、.0080.00100.00020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,0002019年2月 5月 8月 11月 3月 6月 9月 12月 4月 2019-2021年1-5月全国商品房销售额及增速 商品房销售额_累计值(万元) 商品房销售额_累计增长(%) 数据来源：国家统计局、choice数据库 全国市场销售表现 2021年1-5月全国商品房销售面积66383万方，同比增长36.3%，与2019年同期相比上涨20%；销售均价10625元/，同比增长11.8% 2021年前5月全国商品房累计销量处历史高位，同比

33、增长36.3%，价格同比增长11.8%，整体量价齐升 2019全年商品房累计成交171558万 2020全年商品房累计成交176086万 2019全年商品房累计成交159725万元 2020全年商品房累计成交173613万元 3,518 3,564 4,264 0040005000中梁控股 阳光城 金科集团 中南置地 新城控股 中国金茂 旭辉集团 龙湖集团 世茂集团 金地集团 绿地集团 华润置地 绿城中国 招商蛇口 中海地产 保利发展 融创中国 万科地产 中国恒大 碧桂园 2021年上半年全国房企销售金额TOP20（亿元） 2,208 4,228 4,816 020004

34、0006000美的置业 金地集团 绿城中国 中南置地 中国金茂 中梁控股 招商蛇口 旭辉集团 龙湖集团 世茂集团 华润置地 中海地产 金科集团 新城控股 绿地集团 保利发展 万科地产 融创中国 中国恒大 碧桂园 2021年上半年全国房企销售面积TOP20（万） 57% 48% 45% 50% 54% 52% 53% 58% 46% 46% 51% 52% 46% 41% 46% 53% 0%20%40%60%80%0200040006000800010000碧桂园 中国恒大 万科地产 融创中国 保利发展 中海地产 招商蛇口 绿城中国 华润置地 绿地集团 金地集团 世茂集团 龙湖集团 旭辉集团

35、中国金茂 新城控股 中南置地 金科集团 阳光城 中梁控股 2021年上半年房企销售金额TOP20目标完成情况 2021年销售目标（亿元） 2021年销售额（亿元） 2021年目标完成率（%） 1641 950 683 435 140 56% 40% 30% 43% 23% 0%20%40%60%05000TOP10TOP20TOP30TOP50TOP1002021年上半年房企销售排行门槛值及同比变动情况 2019年上半年门槛值（亿元） 2020年上半年门槛值（亿元） 2021年上半年门槛值（亿元） 2021年上半年TOP门槛同比19年增幅（%） 数据来源：泰辰监控中心、亿

36、翰智库 全国市场房企业绩 2021上半年碧桂园、恒大、万科销售额排名前三，TOP20房企业绩普遍完成率超一半，房企集中度提升 0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%2019年1月 4月 7月 10月 2020年1月 4月 7月 10月 2021年1月 4月 2019-2021.6月年不同能级城市新建商品住宅价格同比变化 百城住宅价格：一线城市：当月同比 百城住宅价格：二线城市：当月同比 百城住宅价格：三线城市：当月同比 -02002502019年1月 4月 7月 10月 2020年1月 4月 7月 10月 2021年1月 4

37、月 2019-2021.6月全国及主要一二线城市成交量同比变化 商品住宅销售面积：当月同比 一线城市：商品住宅销售面积：当月同比 二线城市：商品住宅销售面积：当月同比 全国市场分城市表现 数据来源：国家统计局、choice数据库 疫情低基数 受疫情低基数影响，上半年一二线城市成交量增幅高位回落但仍处于高增速水平；成交价格分化明显，一线城市房价持涨，二线趋稳，三线下探风险大 备注：范围为住宅+商住地，剔除安置后梳理、各城市土地资源交易中心，重庆和郑州供地剔除郊区，以上数据与其他城市数据一致均为主城区域 典型城市对比集中土拍表现 推地进展 长春 广州 无锡 重庆 沈阳 北京 杭州 福州 深圳 天津

38、 青岛 厦门 南京 济南 宁波 苏州 郑州 成都 长沙 合肥 上海 武汉 首批地块挂牌时间 3月15日 3月26日 3月29日 4月7日 4月10日 4月1日 4月7日 4月10日 4月14日 4月20日 4月20日 3月4日 4月9日 4月23日 4月30日 4月26日 4月30日 5月9日 4月30日 5月14日 5月20日 5月26日 首批地块出让时间 4月15日 4月26-27日 4月28日 4月28日 4月30日 5月8日 5月7-8日 5月12-13 5月13日 5月14-15日 5月12-14日 5月13日 5月20日 5月24日 5月26-27日 5月31日-6月2日 6月3日

39、 6月7-11日 6月1日 6月3日 6月18日 6月25/26/29日 首批地块挂牌数量 51宗 48宗 16宗 46宗 22宗 30宗 57宗 19宗 6宗 58宗 63宗 5宗 51宗 77宗 29宗 24宗 42宗 40宗 36宗 18宗 49宗 52宗 首批挂地面积 6831亩 4172亩 1368亩 6400亩 2895亩 2535亩 4533亩 1168 543亩 5633亩 2638亩 289亩 3308亩 3532亩 1981亩 2437亩 2776亩 3450亩 5016亩 2437亩 3688亩 5666亩 首批挂地建面 （万） / 929 177 695 365 345

40、 757 111 91 / 357 53 655 508 302 309 609 370 924 286 467 1038 起拍总价（亿元） 251 901 228 444 215 990 935 111 106 503 135 147 840 / 286 304 341 325 388 / / 724 首批成交建面 （万） 590 799 177 695 365 345 757 111 91 520 292 53 655 468 302 309 609 370 804 272 463 954 成交总价（亿元） 194 906 256 635 198 1110 1178 131 138 497

41、 121 190 932 234 358 333 382 355 381 221 523 778 成交楼面价（元/） 3288 11339 14463 9137 5425 32174 15561 11808 15165 9558 4144 35802 14224 4994 11854 10782 6264 9580 4741 8182 11290 8157 22个“两集中”城市主城区首批集中供地成交情况总览表 22个城市首批集中供地，北京、杭州吸金最高，武汉卖地规模最大，郑州量大价低 西安2021年上半年商住地供应建面1053.6万方，同比-58%，成交建面906.6万方，同比-44%，楼面价

42、5973元/，同比+54% 0%25%50%重庆 深圳 厦门 杭州 宁波 福州 南京 合肥 济南 广州 无锡 北京 郑州 天津 沈阳 苏州 成都 长沙 武汉 上海 长春 青岛 22个城市首批集中出让地溢价及流拍表现 21年首批宅地溢价率 21年首批宅地流拍率 2% 19 94% 8% 72% 63% 33% 38% 71% 25% 33% 16% 66% 7% 67% 10% 27 6% 87% 64% 18% 20% 50% 2% 17% 38% 14% 77% 14% 58% 37% 11% 31% 2% 68% 100% 33% 59% 42 13% 28% 11% 17% 33% 95

43、% 50% 14% 16% 23% 53% 8% 63% 68% 3% 91% 32% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%长春 广州 无锡 重庆 沈阳 杭州 北京 天津 青岛 深圳 福州 南京 成都 长沙 苏州 武汉 济南 宁波 郑州 上海 厦门 合肥 流拍宗数 触限宗数 溢价成交但未触限宗数 底价成交宗数 停牌 22城集中土拍成交结果 城市 典型地块表现 冷门地块表现 土拍热度 长春 成交溢价率29%+配建4000平 2宗流拍 冷 广州 成交溢价率45%+配建45900平 流拍 温和 无锡 成交溢价率20%+配建11600平 成交溢价6.9% 热 重庆 成交溢

44、价率130% 底价成交 热 青岛 超最高限价熔断转线下竞自持面积，北区新地王 底价成交 冷 沈阳 成交溢价率20%+配建19500平 底价成交 温和 杭州 成交溢价率30%+自持40% 底价成交 热 北京 成交溢价率25%+政府持有商品住宅产权20% 底价成交 热 深圳 最高溢价率45%+配建1.12万平方米 底价成交 温和 天津 26宗地全部溢价，最高溢价49% 底价成交 热 南京 最高溢价率32%，36幅触顶限价 底价成交 热 福州 最高溢价49%+竟配建1350 底价成交 热 成都 最高溢价10%+竞租赁自持最高60% 底价成交 温和 长沙 典型地块溢价47%+自持10200平 底价成交

45、 温和 苏州 成交溢价13.41%，平均溢价7.3% 底价成交 温和 武汉 成交楼面价24162，武汉新地王 底价成交 热 济南 20轮竞价+成交溢价54.3% 底价成交 热 宁波 最高溢价30%+无偿人才安居房 底价成交 热 郑州 最高溢价56% 底价成交 热 上海 最高溢价率达12.78%，平均溢价5.46% 底价成交 温和 厦门 全部溢价成交 成交溢价24.6% 热 合肥 成交溢价率30%+18%自持 底价成交 热 典型城市对比集中土拍表现 数据来源：各地公共资源交易中心；中信建投 22城集中土拍热度表现 土拍热度有所分化，重庆、深圳、厦门、杭州等溢价较高，在25%以上，济南、长春、长沙

46、、青岛有流拍现象 级别 城市 住宅供应面积（万） 住宅销售面积（万） 住宅销售均价（元/） 供求比 2021年1-6月 同比 2021年1-6月 同比 2021年1-6月 同比 一线城市 北京 350 12% 470 128% 50060 -2% 0.74 上海 350 35% 570 71% 54944 -7% 0.61 广州 429 3% 633 79% 32715 21% 0.68 深圳 139 72% 254 55% 58194 4% 0.55 强二线城市 杭州 771 17% 1231 92% 30652 4% 0.63 南京 669 44% 771 83% 30477 19% 0.

47、87 苏州 433 7% 531 37% 26231 -1% 0.82 西安 365 -16% 410 5% 16728 14% 0.89 合肥 320 11% 456 33% 18564 -2% 0.70 武汉 1089 94% 1173 149% 16969 25% 0.93 成都 515 -6% 863 34% 19012 15% 0.60 天津 611 24% 634 24% 17202 7% 0.96 济南 309 -21% 557 83% 16190 4% 0.55 重庆 884 35% 1314 69% 14060 13% 0.67 长沙 540 21% 689 27% 1207

48、0 19% 0.78 郑州 463 -22% 418 3% 15923 8% 1.11 典型城市对比成交量价 数据来源：choice数据库，数据范围中心城区 上半年一线城市量升价稳，强二线城市中南京、武汉、成都、重庆、长沙价格涨幅较大，其余城市微涨 10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一月 二月 三月 四月 五月 六月 2021年1-6月典型城市（均价高于2万元/）开盘去化率月度变化 北京 广州 深圳 杭州 南京 上海 苏州 10%20%30%40%50%60%70%80%90%一月 二月 三月 四月 五月 六月 2021年1-6月典型城市（均价低于2万元/）开盘去化

49、率月度变化 成都 天津 武汉 西安 长沙 重庆 郑州 城市 上海 深圳 广州 北京 西安 杭州 南京 成都 长沙 郑州 苏州 重庆 武汉 天津 上半年开盘去化率 82% 71% 40% 32% 95% 88% 61% 61% 61% 51% 50% 42% 38% 37% 典型城市对比楼市表现 2021年上半年典型一、二线城市主城区楼市集中开盘去化率对比 数据来源：choice数据库，数据范围中心城区 楼市热度分化，一线城市上海、深圳热度高，二线城市西安、杭州热度高，重庆、武汉、天津热度偏低 政策环境中央政策 上半年，住建部实地调研北京、上海、深圳、杭州、无锡等13个热点城市，要求夯实城市政府

50、主体责任，引导好预期，坚决遏制投机炒房，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。 3月22日，住建部再赴成都、西安调研，要求落实房地产调控主体责任，针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施。同时住建部就变相放开限购问题约谈南昌市政府； 4月8日，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，扛起城市主体责任。 强调要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举。 住建部部长 两会政府工作报告 “430”政治局会议 全球金融论坛 1月6号 4月30日 3月5号 5月22日 1、坚持房子是用来住的

51、、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。 2、解决好大城市住房突出问题 3、帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 强调对房地产金融保持实施审慎性管理制度，防范系统性风险 银保监会 6月10日 银保监会主席郭树清既发表“房地产是最大灰犀牛”言论后再次预警楼市，称押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。 中央政策密集发声，“房住不炒”底线不容踏破，个别“出线”城市屡被约谈，学区房精准调控首现 政策环境地方政策 湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24市相继升级调控，主要涉及升级限购、升级限贷

52、、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。深圳严查经营贷、发布二手房参考价机制；北京海淀严惩“炒作”学区房等 时间 城市 升级限购 升级限贷 升级限价 升级限售 增加税费 二手房参考价 新房积分摇号 限房价竞地价 1月5日 合肥 1月6日 南平 1月12日 郑州 1月19日 深圳 1月21日 上海 1月25日 上海 1月27日 杭州 2月6日 上海 2月27日 东莞 3月2日 无锡 3月3日 杭州 3月3日 上海 3月12日 湖州 3月16日 嘉兴 3月17日 湖州 3月21日 金华 3月22日 成都 3月26日 义乌 3月27日 湖州 3月31日 西安

53、 4月1日 丽水 4月2日 广州 4月5日 合肥 4月9日 徐州 4月14日 杭州 4月15日 嘉兴 4月20日 江山 4月21日 广州 4月26日 龙游 4月29日 嘉兴 4月29日 东莞 5月8日 绍兴 5月10日 宁波 5月19日 湖州 5月21日 宁波 5月24日 深圳 5月28日 上海 6月3日 绍兴 6月18日 徐州 规范销售：整治销售乱象 如西安严厉打击违法违规销售商品房行为，预售前不得收取定金。 二手房限制：贷款期限限制、存贷挂钩 如广州二手房公积金贷款期限不超过30年； 海南公积金个人住房贷款今日起实行“存贷挂钩”管理机制。 土拍方面：“两集中”，土拍规则限制 如东莞严禁房企

54、“空壳马甲”参与土拍等等。 政府指导价：遵守政府指导价 如广州天河网签备案价不接受政府指导意见的项目暂不发预售证 地方政府积极落实城市主体责任，因城施策，热点城市调控持续加码，楼市呈现“政策补丁”潮 级别 城市 限地价 限房价 竞自持 竞配建 竞人才安居房 竞高品质方案 竞政府产权比例 70/90限制 摇号/抽签 禁马甲公司 保证金比例 其他 严厉程度 一线 北京 20% 上海 20% 高于中止价，转为书面竞价 深圳 20%，50% 广州 20%，50% 新一线 杭州 20%，80% 出让时设定配建、人才保障房比例 成都 20-30% 定品质，限精装标准；禁对超出房企“三道红线”的房企不得参拍

55、，签署理性竞价承诺书；清水最高限价 长沙 50% 武汉 20-30% 细则未出 郑州 50% 合肥 20-30% 南京 20-50% 差别化设置企业开发资质要求，溢价率比例 苏州 30% 重庆 20%，100% 装配式要求；溢价率超过50%，土地款付款时间减半 青岛 50%，100% 达到限价后竞代建安置区面积 天津 20-50% 沈阳 20% 二线 宁波 20% 现房销售地块试点 无锡 20-30% 福州 20,%，100% 厦门 20% 装配式 济南 20-50% 长春 20%，100% 对比各城市土拍规则的严厉程度，一线及杭州、长沙等城市土拍政策严厉程度较高，重庆、天津、长春、青岛等城市

56、相对较宽松 政策环境土拍政策 多数城市实行“限房价、限地价+竞配建/竞自持”土拍规则，部分城市强调“一地一策”，稳定市场预期 全国表现小结 全国全国表现表现 上半年，中央为继续落实“房住不炒”，政策高频、调控精准，针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。 前五月，全国商品房销售处于历史高位，量价齐升。但受融资压力及回款速度放缓下遏制后续投资动能，房地产开工、施工进度呈现下滑趋势，上半年土地购置面积下行明显，房地产销售市场整体回升，成交规模达历年高位 典型城市对比典型城市对比 城市分化明显，土拍热度来看，北京、杭州、重庆、南京等热点城市地块屡破限价触发摇号或

57、抽签，长春、青岛土拍市场较冷，销售市场来看，一线城市量价领涨，二线城市跟涨，三四城市下滑明显，城市热度来看，一线城市上海、深圳热度高，二线城市西安、杭州热度高，重庆、武汉、天津热度偏低。 核心核心结论结论 市场热度高涨市场热度高涨（城市分化明显），（城市分化明显），政府强化管控，政策底线不容触动政府强化管控，政策底线不容触动 0303 郑州市场 Zhengzhou real estate market 城市宏观郑州宏观经济 农林牧渔业 1% 工业 26% 建筑业 14% 批发零售业 9% 交通运输、仓储和邮政业 6% 住宿和餐饮业 2% 金融业 10% 房地产业 10% 其他服务业 22% 2

58、019年郑州市分行业生产总值占比 主导产业以传统行业为主导，新兴产业驱动力不足 4913 5547 6202 6783 7315 8114 9130 10143 11590 12003 0.0%5.0%10.0%15.0%05000011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020近十年郑州GDP总值及增速 郑州GDP（亿元） 增速（%） GDP突破1.2万亿，城市排名16位 34% 35% 36% 39% 30% 47% 33% 40% 31% 40% 64% 63% 62% 58% 68% 53% 64% 59% 66%

59、53% 0%20%40%60%80%天津 南京 武汉 长沙 杭州 苏州 西安 郑州 成都 重庆 2020年典型城市三产占比指标对标 第一产业占比 第二产业占比 第三产业占比 郑州20年底经济总量达1.2万亿，经济总量占全省五分之一，增速远超全省 郑州产业结构持续优化，三产结构持续提升，但三产比重低于典型城市。主导产业以传统行业为主导，新兴产业驱动力不足 数据来源：各城市统计局网站、各城市国民经济和社会发展统计公报 至今逐步形成以装备制造业为核心，不断推进电子信息产业、汽车制造产业、新材料产业、新工业产业等新兴产业的发展格局，其中生物医药产业作为新兴产业增速最高 近几年郑州经济高速增长，GDP排

60、名持续提升，但产业驱动力不足，结构性问题突出 城市人口郑州人口以及特征 1260 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%05000020郑州近十年常住人口（万人）及增速 常住人口 增速 郑州市人口年龄构成 年龄 人口数（万） 比重 同六普（2010年）比较 总计 1260 100% +397万人 （城市排位：总量第十、增量第五） 0-14岁 240 19.05% 15-59岁 858 68.11% 60岁及以上 162 12.84% 其中65岁及以上 113 8.98% 3.05%（全国：+1.35%）

61、5.22%（全国：-6.79%） 2.17%（全国：+5.44%） 1.82%（全国：+4.63%） 162 117 106 96 95 83 82 79 73 73 70 62 56 55 33 20 050100150200金水区 新郑市 二七区 中原区 郑东新区 新密市 管城区 巩义市 荥阳市 登封市 中牟县 航空港区 惠济区 高新区 经开区 上街区 郑州市各区域第七次人口普查：万人 市区八区 近郊四区 远郊四区 郑州市的总量居全省第一，郑州作为河南省会吸纳能力强，具有较强集聚效应，尤其金水区、新郑市及二七区人口规模最大 0-14岁以及60岁及以上人口比重远远高于全国水平，人口结构的变化

62、，对学区/改善将释放一定需求，户型设计、社区配套应更加关注儿童和老人需求 人口集聚效应明显，结构性问题与全国一致，但相对更偏年轻化；金水区、新郑市及二七区规模超百万 城市基建投入及成效 2月24日，郑州市审议通过关于郑州市2020年政府投资项目计划执行情况和2021年计划的报告。郑州市本级政府投资项目拟安排292项，年度投资计划795.5亿元，同比减少13% 项目涉及城市建设、交通、社会事业、农林水、公共设施、科技等六大领域，其中城市建设项目总计131项，年度计划358.1亿元，占比45% 加快郑州市残疾儿童康复中心建设； 新增中小学学位3.2万 下达8亿元省级财政资金，用于棚改、公租房、老旧

63、小区改造. 2021年二七广场隧道工程 郑州南四环全线通车，大河路快速化工程完工. 在建绿地规模达251万方 市区新建绿地58万平方米 确保南水北调水资源利用最大化，黄河引水更加稳定 郑州地铁6号线一期、城郊线二期将要今年年底前将开通 地铁3号线圃田西站、 营港站开门迎客 郑州2021年重点项目发布，名单共列项目453个，总投资8143亿元，2021年计划完成投资2063亿元 交通 重点项目 城市建设 社会 事业 生态 建设 K2主线中心城区段（推进开工） 双环+井字形快速路网 （大河路快速化完工、南四环全线通车） 第二绕城高速（推进开工） 城市基建 郑州地铁6号线（预计2021年底通车） 在

64、“降杠杆”背景下，政府财政支出减少，计划基建投资金额同比下滑，上半年重大公建配套节点完成较少 城市规划“十四五”城市发展规划 产业规划：把科技创新作为国家中心城市核心功能来打造，围绕产业链完善创新链 创新驱动：强化创新驱动、加快发展动能战略性升级 交通枢纽：全国综合性交通枢纽地位不断巩固提升 空间布局：优化形成新布局，明确31个核心板块建设基本成型,“城市功能布局更加完善， “1+4”都市圈区域之间协调发展 贸易物流：成为服务和带动中部地区对外合作的开放高地 文化软实力：社会文明程度达到新水平，文化软实力全面增强 一 二 三 四 五 六 十四五 重点工作 社会治理：增强市域治理能力，提升治理体

65、系和治理能力现代化建设 七 十四五规划强调郑州经济发展以高质量、供给侧结构性改革、科技创新及数字化为发展引擎，转变城市经济发展方式，构建现代化经济体系 从科技创新，产业升级、优化城市创新格局、优化城市创新格局等方面全方位推进郑州协调发展，力求2035年实现“两化五强”远景目标 郑州十四五从多方面“补短板、强优势”，侧重高质量结构性改革，实现“两化五强” 科技创新基础薄弱，核心技术欠缺 经济发展不平衡不充分仍比较突出 国际化程度不高，文化软实力水平低 产业结构不均衡竞争力较弱 基础承载能力不足 “十三五”规划遗留问题 分类 十四五规划要点内容 经济 综合实力迈上新台阶，鼓励宇通客车、汉威科技、安

66、图生物等创新型龙头打造双创平台 产业创新 创新招商方式，提高招商引资的针对性和实效性，围绕先进制造、生产性服务业和科技研发等引进高质量项目；力争到2025年，全市 “专精特新”中小企业达到1200家，培育独角兽企业，支持社会资本设立创投企业；在高校、龙头企业打造双创（创新创业）示范街区 人才引进 2025年郑州市人才总量达220万；加强大院名所创新资源引进，支持郑大、河大与国内外高端教育机构合作；2025年郑州航空港区常住人口突破100万； 基建交通 推进K1、K2等快线项目，全市轨道交通运营总里程争取达到700公里左右；推进郑州国家通航产业综合示范区建设；打造二七、高铁东站两大国际化核心商圈

67、 生态文化 凸显黄河战略价值，打造黄河生态保护示范窗口，建设黄河历史文化主地标 实现“两化五强”现代化、国际化 创新强、枢纽强、生态强、文旅强、法治强 城市规划空间规划 郑州主副城及三区核心板块汇总表 区域 数量 城市片区核心板块 备注 中原区 3 中央文化区（CCD）北 已评审 二砂文创园/中原新区须水河核心片区 2015年5月18日公示/规划中 二七区 2 二七商圈/二七区健康产业核心板块 已评审/2021年6月18日公示 金水区 2 郑州国际金贸港/金科智慧城片区 2021年1月25日公示/2021年6月18日公示 管城区 3 商代王城遗址文化区/金岱科创城 规划中/2021年6月18日

68、公示 小李庄客运站区域 已评审 惠济区 2 大运河文化片区/荥泽古城 已评审/2021年6月16日公示 郑东新区 5 金融岛片区 规划中 龙湖北部片区/云湖大数据产业园 2021年6月24日公示/2021年6月24日公示 高铁东广场/鲲鹏软件小镇 规划中/2021年6月10日公示 经开区 3 经开区起步区（老工业区） 2021年6月22日公示 滨河国际新城核心功能区/国际物流园核心功能区 2021年6月23日公示 高新区 1 高新区核心板块 2021年7月2日公示 西部新城 2 上街通航核心板块/荥阳市核心板块 2021年6月10日公示/已评审 东部新城 1 国际文化创意创业园中轴线核心板块

69、2021年5月7日公示 南部新城 2 新密市产业聚集区核心板块 2021年4月12日公示 皇帝千古情核心板块 2021年6月9日公示 航空港区 2 国际经济文化交流中心 2021年6月10日公示 公共文化服务中心 2021年6月10日公示 备注：在主副城和三区范围内，还有8个控制性详细规划没有进行公示 【核心板块较之前有所调整】 原来的32个核心板块减少了新郑薛店核心板块； 调整位置的有了两个（新密和荥阳核心板块）； 初步来看，位置调整的两个是与轨道快线交通有关； 取消的一个是与航空港枢纽门户规划有关。 规划范围：北到黄河、西南到绕城高速、东到万三路；副城主要由航空港综合试验区和新郑主城区以及

70、薛店组团组成 规划31个城市建设核心板块，将核心板块着力打造成为郑州经济发展强劲动力。优化郑州空间布局，推动郑州全方位协调发展 主城范围内涉及21个核心功能区 优化空间布局，推动31个核心板块高品质建设，以核心产业驱动模式促进区域/板块发展 城市规划对外交通 4月19日，郑州都市圈交通一体化发展规划（20202035年）正式印发，以郑州市为核心，探索郑州轨道交通适当向周边城市（镇）延伸，逐步实现开封、新乡、焦作、许昌相邻次级中心城市之间的轨道交通直联 规划要求： 适时启动郑州第二机场规划选址，打造“双机场”发展格局； 加快实施郑州南站、小李庄站等枢纽工程； 规划研究郑州经洛阳至银川、郑州经亳州

71、至南京、郑州至青岛高铁； 促进郑州、洛阳都市圈协调联动，打造引领全省发展的“双引擎” 郑州都市圈交通一体化发展规划正式印发，探索通过轨道交通适当向周边城市延伸，强化郑州与其联系 提升郑州国际航空枢纽能级 巩固提升郑州铁路枢纽地位 打造开放直连重要城市群的综合运输通道 强化与洛阳都市圈交通联动 全面建成米字形高速铁路网 加快构建多层次多模式的轨道交通体系 有序推进交通重大工程建设 实现 目标 城市规划片区重点项目 城市内部细化重点片区规划，上半年如金岱科创城、国际金贸港等重点项目控规出炉，支撑城市产业发展 金岱科创城控规、二砂文创园核心板块、郑州国际金贸港等重点项目的推进，合理优化郑州空间布局，

72、将带动所在片区发展 金岱科创城控规 管城区金岱科创城核心板块发布，规划总用地面积7965亩 规划后中心位置及南部以新型工业用地为主，伴有商业用地、二类居住用地、医疗卫生用地、文化设施用地、中小学用地等多功能配套。 郑州二砂文创园核心板块控规出炉 金水科教园区规划调整 郑州二砂文创园核心板块控规出炉，园区内“文创+科创”融合发展打造创意新经济，郑州国际化大都市城市文化新地标和中原文化经济产业性高地。 金水科教园区规划调整，马头岗军用机场暂时保留，周边区域规划将重新研究。 郑州金水区郑州国际金贸港项目区域最新规划出炉 建设涵盖总部办公、甲级写字楼、国际酒店、国际会议会展中心、配套公共服务等功能。项

73、目建成后预计引进总部企业、龙头企业、跨国公司500家以上，年产值实现1000亿元。 郑州金水区郑州国际金贸港项目 上半年银行房贷利率上调，收紧资金供给端、严查房企备案价格、严控个人经营性贷款和消费贷款等各类资金违规流入房地产领域，楼市调控整体从严从紧 从两会和十四五规划看地产，“稳”字当头，坚持房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期 02 解决住房突出问题 03 增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担 01 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。稳地价、稳房价、稳预期 两会看地产 落实城市主体责任，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位 控制新建商品住房总量

74、规模，新增保障性住房 加大保障性住房、人才房的供应力度。 十四五关于地产规划总体目标 坚持房住不炒、租购并举，推动房地产市场平稳健康发展 房地产政策调控政策 2021.1.07 2021年6.20日开始 2021.03 2021.6.17 郑州多家主流银行房贷利率普遍上调 4.12，郑州收紧公积金贷款，加强公积金缴存和贷款申请审核 4月份，多个项目被房管局约谈，成交价不能低于备案价8% 6.17日银保监局，严控个人经营性贷款和消费贷款等各类资金违规流入房地产领域 2021年6.20郑开始出台契税补贴政策，多由办事处，乡镇推出 2021年6月下旬郑州部分银行上调房贷利率部分银行对二手房的房屋限贷

75、面积、限贷范围做出新规定 郑州建行、交行、工行等银行房贷利率上调 2021.04 2021.6月下旬 1.07日郑州公租房新政出台，申办提速，人才政策再放宽 2021.05 5月房管局严查当月签约均价不高于上月的1%涨幅 上半年限制签约、利率上调、公积金审核从严等“收紧型”政策频出，“房住不炒”总基调难动摇 大大郑州经济人口增速明显，十四五规划提出建设战略新思想郑州经济人口增速明显，十四五规划提出建设战略新思想 7普人口数据出炉，郑州作为省会城市人口虹吸能力强，经济增速明显，但产业结构发展不平衡，在高品质三年行动计划的发布下，基建陆续提上日程，推动片区重点项目建设，但上半年基建力度不及去年同期

76、，“十四五”城市发展规划重点提出加快建设国家中心城市现代化、强化创新能力、优化产业布局等战略思想，推动核心板块高品质建设，优化空间布局，推动郑州全方位协调发展 收紧政策频出，行业监管从严，坚持收紧政策频出，行业监管从严，坚持中央房住不炒总基调不动摇中央房住不炒总基调不动摇 资金供给端收紧，银行多次房贷利率上调，严查房企备案价格、收紧公积金贷款、严控个人经营性贷款和消费贷款等各类资金违规流入房地产领域，政策收紧，行业资金监管趋严；坚持中央房住不炒总基调不动摇 郑州规划政策小结 要点结论：经济人口增量明显要点结论：经济人口增量明显，“房住不炒房住不炒”下楼市调控从严下楼市调控从严 4月30日郑州首

77、批49宗地集中挂牌6月3日首批供地集中土拍，成交建面720万，3宗公开地吸引多家房企及壳公司竞拍 郑州市2021年土地新规时间轴 土拍环境现行政策 2.18新政后土拍规则：住宅用地熔断价由起始价120-130%确定为130%；限地价、竞自持等出让细节明确 现行 2.18 土地新规 出让方式 地块性质 竞拍规则 溢价标准 确认竞得人方式 郑东新区、经开区、高新区及市内五区城改用地 熔断后转为一次竞地价 熔断：起始价130% 接近平均值得 郑东新区、经开区、高新区及市内五区非城改用地 “限地价、竞自持”和熔断后摇号 熔断：起始价130% 自持比例越高（起始2%，增幅1%）、配建面积大者得（起始面积

78、200平，增幅50平）/随机摇号 注：新规已发文，21年东区、高新及经开区非城改住宅储备地块先试行。 自持比例：住宅商品房屋面积的自持比例（不含物业用房等公用房产面积）；配建面积：养老服务用房或者公租房面积。 数据来源：公共资源交易中心；泰辰市场监控中心 2月18日，郑州市政府对1月8日土地政策修改完善，明确了“限地价、竞自持”出让规则，从土地端实施商品住房和租赁住房的结构性调整，以规范销售市场，未来将对房企实力要求更严格，中小房企的生存压力将会加大 2月23日，郑州发布紧急通知禁止港区、东区、经开区、高新区、上街区发布住宅用地公告，将由市局统一组织发布实施；另外据了解郑州市政府已于2月25日

79、上午开完此次专题会议，土地集中出让日期已基本确定为4月/8月/10月 1月8日，郑州市政府发布郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见郑政20214号，加强土地出让管理，进一步提升土地出让组织效率，合理确定土地出让价格，加强房地产市场调控 郑州接连出台政策规范土地市场，开始实行两集中供地模式，并且明确了新的出让细则，启用新的竞拍方式；从土地端引导市场回归理性，进一步推进房地产长效机制的落地，促进行业良性发展，达到“稳地价、稳房价、稳预期”。 竞拍细则出台“限地价，竞自持”或熔断摇号 出让方式改变实行“两集中供地” 土拍新政出台，稳地价，稳预期；“两集中”出让方式提高市场透明度，引导市场回归

80、理性 2021年上半年大郑州商品房用地供应7835亩（相比同期-20%），成交7000亩（相比同期-1%），整体地价910万元/亩（相比同期+128%）；供地主力区域除主城以外，近郊新郑及中牟占有率较高。 14019 17461 9844 11865 7835 12632 13254 10203 7876 7000 402 394 399 520 910 02004006008000001500020000上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 201920202021供应：亩 成交：亩 地价：万元/亩 区域 市区 近郊 远郊 供应占比：亩 56% 32% 12% 成交占

81、比：亩 69% 26% 5% 地价：万元/亩 1167 369 229 2019-2021半年度大郑州商品房土地供销量价分析 2021上半年大郑州商品房土地供销量占比 2021上半年大郑州商品房用地供销热力图 0000二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 郑东新区 中原区 航空港区 平原新区 新郑 荥阳 中牟 登封 巩义 上街 新密 2019年上半年成交量 2020年上半年成交量 2021年上半年成交量 2019年上半年地价 2020年上半年地价 2021年上半年地价 2019-2021上半年大郑州商品房土地成交量价分析 土地市场供销表现

82、数据来源：公共资源交易中心；剔除安置用地；泰辰市场监控中心 数据范围：包含市内八区+近郊（航空港区、新郑市（含龙湖镇）、荥阳市、中牟县、平原新区）+远郊(新密市、上街区、巩义市、登封市)； 亩 万元/亩 中牟 航空港区 新郑 新密 256|17 巩义 402|129 登封 163|90 荥阳 504|289 0|0 1209|909 749|652 城市 供应|成交 平原新区 61|0 上街 108|108 主城区 4383|4805 成交量（亩） 商品房用地实际供求量缩减，成交主力回归市区，高价地拉升土地单价 892 117 291 588 549 766 913 615 726 1284

83、385 95 108 231 81 223 41% 8% 21% 31% 38% 41% 65% 24% 23% 40% 14% 3% 13% 13% 5% 13% 0%20%40%60%80%004000金水区 二七区 管城区 惠济区 中原区 高新区 经开区 郑东新区 中牟县 新郑市 荥阳市 航空港区 上街区 巩义市 登封市 新密市 市区 近郊 远郊 全年计划供应：亩 2021上半年实际供应：亩 完成率 21260 18212 27480 28044 18237 7864 35% 51% 62% 54% 43% 24% 0%20%40%60%80%02000040000

84、60000800002001920202021.1-6大郑州计划供应：亩 实际供应：亩 完成率 2016-2021年整体完成率48% 大郑州历年住宅用地供应完成情况 2021上半年大郑州各区域住宅用地供应完成情况 4732 2490 642 33% 20% 11% 市区 近郊 远郊 全年计划供应：亩 2021上半年实际供应：亩 完成率 2021上半年大郑州市区+近郊+远郊住宅用地供应完成情况 为保持楼市供需两端平衡发展，2021年大郑州土地供应随之减少，其中市区及近郊为主力供地区域，计划供地量微降，远郊计划供地量遭腰斩；截止目前经开区（65%）、金水区（41%）、高新区（

85、41%）供地完成率较高 土地市场供地完成 合并白沙托管区 供地计划：亩 市区 近郊 远郊 大郑州 2020年 14966 13180 14002 42148 2021年 14150 12294 5849 32293 同比 -5% -7% -58% -23% 数据来源：公共资源交易中心；实际供地与计划供地数据保持一致，均包含安置用地；泰辰市场监控中心 数据范围：包含市内八区+近郊（航空港区、新郑市（含龙湖镇）、荥阳市、中牟县）+远郊(新密市、上街区、巩义市、登封市)； 近两年大郑州住宅计划供地与实际供地量逐步减少，上半年至今供地完成率仅24%，近5年年均完成率为48% 11132 14667 8

86、441 8385 7097 10025 11230 8988 6567 6236 445 436 395 568 958 0200400600800000000上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 201920202021供应：亩 成交：亩 地价：万元/亩 土地市场供销表现 区域 市区 近郊 远郊 供应占比：亩 58% 34% 8% 成交占比：亩 67% 28% 5% 地价：万元/亩 1259 375 223 2021上半年大郑州商品住宅土地供销量占比 2021上半年大郑州商品住宅用地供销热力图 中牟 航空港区 新郑 新密 157|0 巩义 231

87、|129 登封 81|75 荥阳 385|199 0|0 1209|909 726|652 城市 供应|成交 平原新区 61|0 上街 108|108 主城区 4139|4163 2021上半年大郑州住宅用地供应占地面积7097亩（同比-16%)，成交占地面积6236亩 （同比-31%），供销量同比均表现明显下降。价格受市区及近郊公开地价格拉升，同比上涨143%，达958万元/亩。新增供地主要集中于市区及近郊热点区域，港区及新密等高库存低流速区域土拍市场较冷 2019-2021半年度大郑州商品住宅土地供销量价分析 02000400000二七区 高新区 管城区 惠济区 金水

88、区 经开区 郑东新区 中原区 航空港区 平原新区 新郑 荥阳 中牟 登封 巩义 上街 新密 2019年上半年成交量 2020年上半年成交量 2021年上半年成交量 2019年上半年地价 2020年上半年地价 2021年上半年地价 2019-2021上半年大郑州商品住宅土地成交量价分析 亩 元/亩 数据来源：公共资源交易中心；剔除安置用地；泰辰市场监控中心 数据范围：包含市内八区+近郊（航空港区、新郑市（含龙湖镇）、荥阳市、中牟县、平原新区）+远郊(新密市、上街区、巩义市、登封市)； 成交量（亩） 住宅用地供销规模双降，新增供地集中市区及近郊中牟、新郑；土地两集中后市区第二三批次供地难以在当年内

89、形成有效供应，因此利好二级销售市场 土地市场供销表现 2021上半年大郑州整体供地结构改变，市场严重分化，其中市区成交占有率上涨至75%，楼面价受核心地块及公开地影响整体抬升达5838元/；近远郊供销量下滑明显，但楼面价维持微涨趋势；另部分区域土地供应端放缓，上半年0成交 2019-2021上半年大郑州市区+近郊+远郊住宅用地供销价分析 2021上半年大郑州市区+近郊+远郊住宅用地供销价分析 4662 4027 4235 5117 4752 5308 14585 3400 0 2232 1973 2760 0 2210 2511 020004000600080004000

90、150200250二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 郑东新区 中原区 平原新区 新郑 荥阳 中牟 新密 登封 巩义 市内八区 近郊 远郊 供应建面(万） 成交建面(万） 成交楼面价：元/ 5069 4918 4771 4137 5838 2012 2049 1797 2143 2414 1573 1243 1838 2056 2044 00400050006000700002004006008009上半年 2019下半年 2020上半年 2020下半年 2021上半年 2019上半年 2019下半年 2020上半年

91、 2020下半年 2021上半年 2019上半年 2019下半年 2020上半年 2020下半年 2021上半年 市区 近郊 远郊 供应建面(万） 成交建面(万） 成交楼面价：元/ 数据来源：公共资源交易中心；剔除安置用地；泰辰市场监控中心 数据范围：包含市内八区+近郊（航空港区、新郑市（含龙湖镇）、荥阳市、中牟县、平原新区）+远郊(新密市、上街区、巩义市、登封市)； 成交建面：万 市区 占比 近郊 占比 远郊 占比 2021上半年 898 75% 273 23% 34 3% 2020上半年 379 28% 706 53% 255 19% 2019上半年 520 35% 710 48% 254

92、 17% 上半年郑州市区受城改地影响实际供销建面同比双涨，第一批次净地成交拉高整体楼面价，近远郊表现量跌价涨 序号 项目名 成交时间 建面 (万） 容积率 楼面价 （元） 溢价率 （%） 竞得人 参拍家数 竞拍企业 1 高新区1号地 2021/2/22 11 2 6957 40% 保亿 10 保利、保亿、正荣、正弘、金辉、招商、万科、中海、金茂、新城 2 郑东新区12号地 2021/3/17 14 1.7 25280 50% 中海 8 保利、中海、金茂、绿城、招商、华润、中交、正商 3 郑东新区11号地 2021/6/3 8 1.7 23657 30% 保利 18 融信、万科、旭辉、龙湖、金地

93、、美的、绿城、平安、保利、中海、金茂、华润、中交、华发、电建、绿都、美盛、昌建 4 郑东新区10号地 2021/6/3 8 1.7 24642 30% 万科 14 万科、旭辉、龙湖、平安、保利、中海、金茂、华润、中交、电建、绿都、美盛、昌建、正弘 5 经开区9号地 2021/6/3 31 3 10190 30% 金茂 17 万科、旭辉、碧桂园、正荣、美的、绿城、金地、平安、雅居乐、保亿、保利、中海、金茂、华润、中交、越秀、绿都 6 新郑4号地 2021/3/8 17 3 1634 13% 澳海 7 新郑10号地 2021/3/15 15 2.5 3612 25% 澳海 7 龙湖、保亿、澳海、金

94、地、平安、正荣、金辉 8 新郑8号地 2021/3/15 12 1.7 1958 1% 茗业 2 9 中牟111号地 2021/3/29 11 2.5 3308 18% 龙湖 3 龙湖、新城、阳光城 10 中牟78号地 2021/4/14 12 2.5 2236 0% 金辉 1 金辉 11 新郑13号地 2021/4/25 8 2.5 1680 0% 金辉 1 金辉 12 新郑16号地 2021/5/12 11 2 1969 1% 新尚 2 盛新荣置业；新尚悦晟地产 13 新郑19号地 2021/5/14 11 2 3000 0% 澳海 1 澳海 14 中牟10号地 2021/6/15 9 2

95、.5 2795 0% 保利 1 保利 15 中牟9号地 2021/6/15 9 2.5 2806 0% 龙湖 2 龙湖、保利 16 巩义05号地 2021/4/8 5 2 2421 1% 新城 2 新城、碧桂园 合计 192 大郑州2021年上半年公开地共计成交16宗（主城：近郊：远郊=5：10：1）。市区土地稀缺，上半年公开地供应5宗共计建面72万，平均参拍房企约13家。受集中供地及区域市场影响，近郊公开地受关注度一般，除个别优质地块外，多为1-3家房企竞拍，接近底价揽地。 10号地、住宅、占地91亩、容积率2.5、建面15.2万、楼面价3612元/、澳海 8号地、住宅、占地104亩、容积率

96、1.7、建面11.8万、楼面价1958元/、茗业 12号地、住宅、占地119亩、容积率1.7、建面13.5万、楼面价25280元/、中海 4号地、住宅、占地84亩、容积率3、建面16.9万、楼面价1634元/、澳海 1号地、住宅、占地86亩、容积率2、建面11.4万、楼面价6957元/、保亿 11号地、住宅、占地66亩、容积率2.5、建面11.0万、楼面价3308元/、龙湖 公开地 11号地、住宅、占地73亩、容积率1.7、建面8.2万、楼面价23657元/、保利 19号地、住宅、占地85亩、容积率2、建面万11.3、楼面价3000元/、澳海 16号地、住宅、占地86亩、容积率2、建面万11.

97、4、楼面价1969元/、新尚 13号地、住宅、占地51亩、容积率2.5、建面8.4万、楼面价1680元/、金辉 009号地、住宅、占地155亩、容积率3、建面31.1万、楼面价10190元/、金茂 10号地、住宅、占地70亩、容积率1.7、建面7.9万、楼面价24642元/、万科 9号地、住宅、占地54亩、容积率2.5、建面9万、楼面价2806元/、龙湖 10号地、住宅、占地54亩、容积率2.5、建面9万、楼面价2795元/、保利 78号地、住宅、占地71亩、容积率2.5、建面11.8万、楼面价2236元/、金辉 005号地、住宅、占地37亩、容积率2、建面4.9万、楼面价2421元/、新城

98、2021上半年大郑州住宅公开地成交分布图 2021上半年大郑州住宅公开地成交明细 8 9 3 23 10 10 17 9 6 10 35% 37% 19% 17% 35% 15% 39% 13% 39% 23% 0%50%02040一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 201920202021成交（宗数） 溢价率 2019-2021上半年大郑州住宅公开地供销宗数及溢价率 数据来源：公共资源交易中心；剔除安置用地；泰辰市场监控中心 数据范围：包含市内八区+近郊（航空港区、新郑市（含龙湖镇）、荥阳市、中牟县、平原新区）+远郊(新密市、上街区、巩义市、登封市

99、)； 市区 近郊 远郊 土地市场公开地表现 大郑州上半年公开地成交共16宗（主城5近郊10远郊1宗），市区公开地成交高热，近郊公开地频出但市场关注度一般，多为低价成交 挂牌时间 土地编号 土地位置 面积 ：亩 建面： 万 容积率 建筑限高 （米） 建筑密度 （%） 绿化率 （%） 保证金 （万元） 熔断价 房屋成本指导价 起拍价（万元） 起拍楼面价（元/）是否成交 2020/2/18 北龙湖12号 龙湖中环东路东、南录庄街南 119 13.53 1.7 28 24 35 216000 324000 29000 216000 15966 中止 2021/3/17 北龙湖12号 龙湖中环东路东、南

100、录庄街南 119 13.53 1.7 24 28 35 228000 342000 30000 228000 16853 中海溢价成交 2020/9/16 巩义市9号 青龙山路西，仲鲁路绿线南 93 11.13 1.8 40 25 30 27855 - - 27855 2502 终止 2021/5/29 巩义市3号 青龙山路西，仲鲁路绿线南 93 11.13 1.8 40 25 30 28385 - - 28385 2550 政府兜底 上半年伊始，大郑州发布新的土地出让规则，降低熔断价，竞拍方式新增“摇号及竞自持”。4月30日市本级首次集中供地，公开地房价限价均有上调，且首次开启“摇号”确认竞

101、得人方式。据上半年数据显示，大郑州市区及近远郊土地起拍楼面价均有一定程度的上浮，整体预期向好。 公开地房价限价上调 经开老城限价由20988元/上调至毛坯20114元/，装修标准2500元/； 北龙湖限价由之前的32000元/，提升为毛坯37300元/，装修标准5600元/。 特征一： 起拍楼面价 特征二： 公开地房价限价 楼面价：元/ 市区 近郊 远郊 2020上半年 4518 1857 1721 2021上半年 5109 2128 2052 同比 13% 15% 19% 挂牌楼面价上涨(住宅) 数据来源：公共资源交易中心；剔除安置用地；泰辰市场监控中心 数据范围：包含市内八区+近郊（航空港

102、区、新郑市（含龙湖镇）、荥阳市、中牟县、平原新区）+远郊(新密市、上街区、巩义市、登封市)；包含市本级区域（市内八区+航空港区+上街区） 用地指标相同 中止一年后挂出，起拍价上涨12亿元 用地指标相同 终止8个月后挂出，起拍价上涨530万元 区域 挂牌时间 土地编号 土地位置 面积 ：亩 建面： 万 容积率 建筑限高 （米） 建筑密度 （%） 绿化率 （%） 综合房价最高限价 起拍楼面价（元/） 竞拍方式 房企 经开老城 2019/12/4 026号 经北五路以北、传媒路以西 84 16.83 3 80 25 30 20769 6515 熔断后竟一次地价 华润 2019/12/4 024号 岔

103、河西路以东、经北五路以南 66 13.19 3 80 25 30 20769 6516 保利 2020/8/22 028号 经开区经开第六大街以东、经北二路以南 41 8.29 3 100 25 30 20988 6648 保利 2021/4/30 009号 经开第五大街以西、南三环以北、经开第四大街以东、经南六路以南 155 31.08 3 80 25 30 毛坯20114，装修标准2500 7835 熔断后转入摇号阶段 金茂 北龙湖 2019/11/16 14号 龙湖内环南路南、众意西路东 83 9.39 1.7 24 28 24 32000 16190 熔断后一次竞地价 金茂 2021/

104、2/11 12号 龙湖中环东路东、南录庄街南 119 13.53 1.7 24 28 35 32000 16853 中海 2021/4/30 10号 国基路北、龙湖中环西路东 70 7.91 1.7 24 28 35 毛坯37300，装修标准5600 18955 熔断后采用摇号的方式 万科 2021/4/30 11号 龙湖内环北路北、龙沄路西 73 8.24 1.7 24 28 35 毛坯37300，装修标准5600 18198 保利 土地市场供地特征 土地起拍楼面价及公开地限价均上调，引导市场预期向好 郑东新区 惠济区 经开区 金水区 管城区 二七区 高新区 中原区 上街 面积（亩） 542

105、4505347222308建面(万） 4227926210单价：万元/亩 26728116楼面价：元/ 084749236271205542 450 534 722 230 117 448 247 108 116 67 110 194 42 27 92 62 10 2611 797 1095 1272 812 887 758 906 116 12203 5323 5308 4741 4465 3802 3692 3627 1205 0200040006000800

106、0400000500600700800各区域成交宗数 二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 上街 郑东新区 中原区 4 5 5 6 10 7 2 6 4 2021年首批供地于6月3日集中竞拍，共计成交49宗，建面720万，多为勾地及城改后期地。公开地仅三宗，分布北龙湖及经开老城；招商美景联合摘多宗定向地块、万科兴达、康桥、敏捷等摘得金水区核心地块，预计本批土地4季度入市将带动区域价格上涨 2021.6.3大郑州各区域集中成交面积及价格分析 数据来源：公共资源交易中心；泰辰市场监控中心 数据范围：包含市本级区域（市内八区+航空港区+上街区）

107、土地市场首次集中土拍特征 首批供地以城改勾地为主，多区域核心地块供应，含优质公开地三宗 首批集中土拍呈现出优质净地争夺激烈、联合拿地成为常态、房企分化加剧、城改项目归属出现松动的典型特征。净地溢价率下降，房价限价上调，房企预期向好，综合实力强的一线房企有更多的拿地机会。 79 70 64 51 39 34 31 29 24 22 21 19 14 14 14 13 13 13 10 9 8 27 68 26 40 19 18 32 12 13 8 8 7 7 9 6 7 5 5 35 3 20 00708000708090经开区政府 华润 康桥 万科

108、 山顶&八达威 融创 金茂 碧桂园 禹洲 融信 振兴 谦详 伟业正弘 招商美景 天伦 敏捷 金科 亚星 永威启迪东龙 天河投资 保利 建面：万 成交价：亿元 此次土拍影响：1、万科、金茂等一线开发商摘得更多的主城核心区住宅地，后期刚改及改善项目或将迎来小爆发；2、此次集中成交地块，预计今年4季度扎堆入市，届时市场将更加激烈。 首批供地房企摘住宅用地建面排名（剔除安置） 、房企“联合拿地”成常态：集中供地对房企的资金和实力的考验大，房企抱团取地现象普遍； 、房企分化加剧：央企、一线房企资金实力较强，摇号竞拍马甲较多，本土开发商普遍陪跑； 本地房企参与城改前期多有土储优势，一线实力较强房企进驻意愿

109、强烈； 多家本土强势房企缺席此次土拍，3块公开地全部被外来一线房企摘得，房企的分化加剧； 、城改项目归属出现松动：介入城改的外来、市场型房企增多，多宗原定向地块由新房企摘得。 原二七区贾寨（原盛润运河城） 万科二七区平台公司摘得； 原金水区陈寨（美景美境）地块、惠济区青寨地块 引入招商合作； 原银基聂庄城改地块 由敏捷地产摘得； 杨金东方国际城周庄地块 由禹洲地产摘得。 土拍特征总结 数据来源：公共资源交易中心；剔除安置用地；泰辰市场监控中心 数据范围：包含市本级区域（市内八区+航空港区+上街区） 万科民安、山顶八达威、招商美景、正弘伟业、启迪永威等 地块 竞拍方式 竞拍房企（标红为地块最终成

110、交房企） 经开老城009号住宅地 熔断后 转入 摇号阶段 17家：万科(7)、旭辉(2)、碧桂园(5)、正荣、美的、绿城(9)、金地(5)、平安、雅居乐(2)、保亿、保利(3)、中海(9)、金茂(4)、华润(5)、中交(4)、越秀(4)、绿都 北龙湖10号住宅地 14家：万科（10）、旭辉（1）、龙湖（1）、平安（1）、保利（3）、中海（9）、金茂（5）、华润（5）、中交（6）、电建（3）、绿都（2）、美盛（1）、昌建（2）、正弘（2） 北龙湖11号住宅地 18家：融信（2）、万科（10）、旭辉（1）、龙湖（1）、金地（1）、美的（1）、绿城（6）、平安（1）、保利（3）、中海（11）、金茂（

111、4）、华润（5）、中交（6）、华发（1）、电建（3）、绿都（2）、美盛（1）、昌建（2） 土地市场首次集中土拍特征 房企分化加剧，企业联合拿地与政企合作将为主流，多宗定向地块“易主” 政策频出、市区量价上涨、公开地限价政策频出、市区量价上涨、公开地限价上调上调、房企竞争高热化、房企竞争高热化 2021年上半年，郑州接连出台政策规范土地市场端，更改了新的土拍规则：公开地熔断价下降，新增“摇号/竞自持”。在全国重点城市“两集中供地”政策下，郑州市本级区域定于4/7/10月三批次集中出让土地，开启新的供地模式。 为保持楼市供需两端平衡发展，21年供地计划随之减少，上半年整体供销量比去年同期持续缩减，

112、但供地结构改变，市区供销规模上涨（成交量占比67%），且公开地溢价成交拉升大郑州整体楼面价。“两集中”供地模式下，郑州市本级首批供地集中出让，挂牌地价及公开地限价上调预期向好，摇号模式更是引发单地块多达18家房企及79壳公司竞拍；相比之下，近郊区域上半年公开地频出缺极少人问津，土地市场严重分化。 首批供地新增多宗主城核心地块，公开地万科、保利北龙湖拿地，限价上调至毛坯37300元/、装标5600元/，金茂经开区限价同样微涨；定向地块万科兴达红专路、康桥高皇寨项目等，最快在4季度入市，将引发房地产市场新的竞争格局。 要点要点结论：土地出让逐步规范透明化，市区量价上涨整体预期向好结论：土地出让逐步

113、规范透明化，市区量价上涨整体预期向好 公开地开启摇号模式，“两集中”供地下加剧房企与市场分化公开地开启摇号模式，“两集中”供地下加剧房企与市场分化 土地市场小结 上半年走势：1-2月份春节期间，人员流动性大，市场处于低谷3-4月份需求惯性释放叠加项目释放涨价，客户预期增强，达成交小高峰5-6月份，价格门槛提升，公积金收紧及利率上升叠加作用下，客户回归理性，市场进入冷静期 楼市表现大郑州楼市变化 房贷利率上涨、公积金监管收紧及价格门槛提升刺激 房贷利率：郑州多家银行房贷利率上调0.1%-0.3%，上调后首套房的平均贷款利率为5.88%，增加购房成本。 公积金政策：郑州收紧公积金贷款监管，加强公积

114、金缴存和贷款申请审核 购房客户心理变化 2016 2017-2020 2021年3-4月 2021年5-6月 预期看涨 恐慌性购房 观望、谨慎 理性购房 追涨 刺激性购房 短暂热度后观望 理性购房 上半年客户心理变化原因 -505101520251W1W4W3W2W5W3W2W1W4W2W1W4W3W1W4W3W1W4W3W2W1W4W2W1W4W2020.11122021.123456市区单盘成交套数 郊县单盘成交套数 2019-2021年市区/郊县单盘周度平均成交走势图 疫情期间低谷 恢复期反弹 金九银十，需求集中爆发 春节成交低谷，节后复苏 需求释放叠加客户预期增强

115、，案场涨价信息逼定，3-4月达成交小高峰 平稳波动 价格门槛提升，公积金收紧及利率上升叠加作用下 市郊区 分化加剧 数据来源：泰辰行技术中心 春节后需求集中释放和通胀预期等多因素影响下，3-4月市场出现结构性升温，5-6月市场逐步回归平稳 9009 7530 16297 21396 15754 13686 050000000250001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2019年总成交量：套 2020年总成交量：套 2021年总成交量：套 2019-2021年市区+近郊住宅项目月度整体成交量（套）走势图 年/指标 成交总量（套）

116、同比增幅 单盘成交（套） 同比增幅 2019上半年 79196 20% 328套 -32% 2020上半年 59472 -25% 189套 -42% 2021上半年 83672 41% 238套 26% 2019年度成交16.7万套；2020年度成交16.3万套 47 10.7 0.05.010.015.00204060801001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2019年单盘成交：套 2020年单盘成交：套 2021年单盘成交：套 2019年访交比 2020年访交比 2021年访交比 2019-2021年市区+近郊住宅项目月度单盘成交及转化率走势图

117、 1-4月客户转化率持续走高，5-6月整体客户转化效果略有退化 楼市表现大郑州成交走势 1-4月客户信心较足，转化率持续走高，5-6月整体客户转换效果较前期略有退化 上半年总成交量约8.4万套，较往年处于最高水平；近两年年均成交套数为16.5万套，综合下半年市场情况，保守预计2021年度市区+近郊总成交约15万套 数据来源：泰辰行技术中心 上半年市区+近郊住宅总成交量8.4万套，为近三年最高水平，全年成交预计低于前两年平均水平，约15万套 3789 8970 6742 2370 5058 2400 3050 2586 8297 5949 5013 3711 5126 10899 8320 29

118、73 7326 6585 8131 4185 11775 5543 6878 4486 0500010000二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 中原区 郑东新区 新郑 荥阳 航空港区 中牟 2019年上半年成交量：套 2020年上半年成交量：套 2021年上半年成交量：套 2019-2021上半年分区月度整体成交量（套）走势图 楼市表现分区域表现 39 29 53 63 36 37 37 27 67 109 66 49 61 61 100 91 65 52 7 10 26 33 29 28 20 17 37 59 43 37 22 26 51 78 53 34 37 31 70 1

119、03 97 64 11 12 20 22 16 14 0506666123456二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 中原区 郑东新区 2019上半年成交套数 2020上半年成交套数 2021上半年成交套数 市区2019-2021上半年同期单盘月均平销情况 近郊2019-2021上半年同期单盘月均平销情况 29 25 42 55 49 35 16 16 27 38 29 21 21 16 40 66 53 55 17 13 26 34 24 18 02040608061234

120、56123456新郑 荥阳 航空港区 中牟 2019上半年成交套数 2020上半年成交套数 2021上半年成交套数 市区来看，管城/高新/中原区为高热区域，单盘月平销59-72套，多数区域表现优于19及20年，仅惠济区受断货影响，导致成交不及19年； 近郊周期波动表现不及市区，港区/荥阳单盘月平销40+套，新郑/中牟单盘月平销20+套 数据来源：泰辰行技术中心 上半年高基数下多数区域成交表现优于前两年，管城/高新/中原区为高热区域，郊区表现不及市区 楼市表现上半年涨价阶段及典型涨价项目情况 北龙湖 需求首先释放 +500 +300-500 +200-500 +300-1000 +300 +20

121、0 区域价格涨幅表现 高价值板块首先释放 北龙湖 三四环沿线主力出货 金水北 惠济核心 管南高新老城 常西湖 外围板块跟风涨价 荥泽东、港区、中牟 +200 +200 郑州连续三年整体房价涨幅持续收窄，随着近两年城市多项战略规划加速兑现，市场高热催动下，补涨区域及资质较优质项目开始尝试突破价格，三四环沿线具备稳涨及补涨需求，为涨价主力，外围板块释放涨价信息逼定客户，但实质多为噱头，部分项目涨价后去化明显下滑 板块 项目 调整前价格：元/ 调整后价格：元/ 调整幅度：元/ 项目优势 涨价类型 高新老城 永威金桥西棠 毛坯高层16500 毛坯高层17000 +500 强品牌力，双地铁 稳涨板块，涨

122、幅2-3% 朗悦公园府 毛坯高层15200 毛坯高层15600 +400 品牌背书，双学区，价格相对较低 碧桂园西湖 毛坯高层13200 毛坯高层13700 +500 西流湖大盘 常西湖 裕华城 毛坯高层12500 毛坯高层13000 +500 价格洼地，优质学区 补涨板块，涨幅2-4% 华瑞紫韵城 毛坯高层13700 毛坯高层14000 +300 双地铁，签约学区 荥泽东 金科集美公馆 毛坯高层6300 毛坯高层6500 200 价格洼地，临近高新承接外溢 跟风涨价板块，涨幅2-10% 永威溪樾 毛坯高层9600-10200 毛坯高层10600-11200 1000（去化较差） 强品牌力，下

123、沉式花园，品质标杆 新城郡望府 毛坯高层7800/洋房9800 毛坯高层8000/洋房10000 200 吾悦广场商业配套 省体育中心 瀚宇天悦城 毛坯高层19000 毛坯高层19500 +500 优学区，优区位 稳涨板块，涨幅2-3% 美盛教育港湾 毛坯高层18500 毛坯高层19000 +500 双学区，优区位 和昌优地 精装高层18500 精装高层19000 +500 价格洼地，优区位 惠济核心 绿都青云叙 精装高层14000 精装高层14500 +500 竞品少 阶段断货板块，涨幅2-5% 中海湖滨世家 精装高层13900 精装高层14200 +300 货量少 管南 碧桂园名门时代城

124、精装高层泽园13200，雅园/润园12500 精装高层泽园13700，雅园/润园12800 雅园/润园+300，泽园+500 价格洼地 补涨板块，涨幅3-9% 融创城 精装高层14600 精装高层15200 +600 高性价比 康桥未来公元 毛坯高层12500 毛坯高层13000 +500 高性价比 正商生态城 毛坯高层11500 毛坯高层12500 +1000 价格洼地，小李庄火车站规划 涨价幅度（项目个数占比） 13% 47% 22% 6% 6% 6% 100元/ 200元/ 300元/ 400元/ 500元/ 数据来源：泰辰行技术中心 市场热度及涨价区域实现轮动，除郑东新区和市区核心项目

125、外，四环沿线项目涨幅普遍集中于300-700元/，主城区价格实涨，郊区涨价多为跟风 0%20%40%60%80%100%050009.111220.111221.123456推出量 去化量 去化率 2019年上 2020年上 时间 推出套数 同比 去化套数 同比 去化率 同比 2019年上 30119 -14% 21529 -28% 71% -15个百分点 2019年下 31257 -24% 18266 -35% 58% -10个百分点 2020年上 17564 -42% 5988 -72% 34% -37个百分点 2020年下

126、 28300 -9% 11706 -36% 41% -17个百分点 2021年上 11007 -37% 5620 -6% 51% +17个百分点 2019.1-2021.6市区+近郊住宅月度开盘供销表现 2019.1-2021.6市区+近郊住宅半年度开盘供销表现 数据来源：泰辰行技术中心 楼市表现大郑州住宅开盘推售 57% 0%20%40%60%80%0200040006000800019.111220.111221.123456推出量（套） 去化量（套） 去化率（%） 2019年-2021年6月市区住宅月度开盘供销表现 2019年-2021年6月近

127、郊住宅月度开盘供销表现 34% -20%0%20%40%60%80%100%0040005000600019.111220.111221.123456推出量（套） 去化量（套） 去化率（%） 开盘去化率50%线 开盘去化率50%线 2021年上 上半年大郑州开盘推出11007套，推售规模下降近4成，成交5620套，去化率为51%，同比上涨17个百分点；市郊区开盘推货及成交悬殊，近九成成交集中于市区，郊区客户量较少，开盘频次低 开盘推售虽有缩减去化率抬升至51%，同比提升17个百分点，市区郊区分化加剧 3月后月推货平稳在4000+

128、套，去化在23-45%之间波动，分区域来看，高新区推货最为积极，上半年推5186套，去化率达52%表现最佳，其次为金水/管城/中原区，推货2000+套，惠济区推货近1700套，去化率受锦艺旭辉一江雲著拉升至45%，表现较好，郊区推货较为冷清 4323 78% 83% 71% 67% 70% 75% 72% 64% 59% 57% 47% 60% 45% 19% 31% 33% 31% 39% 36% 54% 36% 40% 42% 41% 23% 8% 43% 41% 23% 45% 0%20%40%60%80%100%020004000600080009.01 2 3

129、4 5 6 7 8 9 10 11 12 20.01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 21.01 2 3 4 5 6 推货量 推盘去化率 2019-2021.6年市区+近郊住宅推货量及去化率表现 楼市表现大郑州住宅（开盘+平推）推售 1302 5186 2516 1695 2680 652 2327 481 430 1174 596 786 448 2675 619 759 886 206 710 181 55 231 100 247 34% 52% 25% 45% 33% 32% 31% 38% 13% 20% 17% 31% 0%10%20%30%40%50%60%010

130、002000300040005000二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 中原区 郑东新区 新郑市 荥阳市 航空港区 中牟县 总推出量（套） 总去化量（套） 去化率 2021上半年市区+近郊分区推售及去化率表现 数据来源：泰辰行技术中心，以上为不完全监控数据 高新区推货积极，去化率52%最优，推货量次高为金水/管城/中原区，惠济/郑东/二七/金水等去化率30%以上 2019上半年度推货3.3万套；2020上半年度推货1.9万套；2021上半年度推货1.9万套； 楼市表现营销方式 在融资端收紧、房企急于回款形势下，使用分期比例同比缩减45%，金融贷使用微升4%，10%以内门槛集中度增加

131、34%，年限普遍收缩，2年内集中度增加25%； 为扩增成交渠道，案场依赖分销严重，合作分销公司数量趋增，但点位有所降低，点位1.5-2.5%集中度增7个百分点至44% 3% 10% 20% 27% 40% 0%20%40%60%5家 4家 3家 2家 1家 典型项目分销公司数量占比情况 6% 6% 7% 9% 18% 19% 25% 7% 4% 0%10%20%30%5% 4-4.5%3.5-4%3-3.5%2.5-3%2-2.5%1.5-2%1-1.5%1% 典型项目分销点数占比情况 3% 1% 5% 45% 46% 0%20%40%60%延期 全款分期 金融贷 分期 无 典型项目分期形式占

132、比情况 13% 43% 2% 41% 1% 0%20%40%60%10-15%10%5-10%5% 0首付 典型项目分期门槛占比情况 3% 20% 4% 48% 11% 1% 13% 0%20%40%60%5年 3年 2.5年 2年 1.5年 1年 1年内 典型项目分期年限占比情况 首付分期 去年26%项目合作3家分销 3家分销数量增长7% 去年点位1.5-2.5%占比37% 点位1.5-2.5%集中度增7% 分销 去年分期比例90% 分期项目较去年缩45% 去年10%以内门槛占比53% 10%以内门槛集中度增加34% 去年2年内占比48% 2年内集中度增加25% 数据来源：泰辰行技术中心 首

133、付分期：监管趋严及信用违约风险等多因素导致首付分期使用率下降，分期年限收缩，低门槛集中度增强 渠道分销：仍为郑州多数项目标配，分销项目中四成项目分销点位集中于1.5-2.5% 美盛教育港湾上半年销售28个亿位居榜首，热销项目多集中于高新区、北龙湖北、管南等三四环沿线热点板块 受上半年市场小阳春拉动，金额TOP门槛值提升较大，TOP15项目销售额在14亿元以上，其中TOP3门槛25亿元，TOP5门槛24亿 序号 项目 区域 板块 销售金额 （亿元） 销售面积 （万） 1 美盛教育港湾 金水区 省体育中心板块 28.0 15.0 2 朗悦公园府 高新区 高新区板块 25.3 16.0 3 碧桂园名

134、门时代城 管城区 南四环板块 25.1 19.6 4 万科城 高新区 高新新城板块 24.8 18.0 5 融创城 管城区 金岱板块 24.3 16.3 6 中海云鼎湖居 郑东新区 北龙湖北板块 22.4 7.2 7 普罗旺世理想国 中牟 绿博板块 19.0 8.5 8 康桥未来公元 管城区 南四环板块 17.2 12.8 9 永威金桥西棠 高新区 高新区板块 17.0 9.9 10 绿城湖畔雲庐 郑东新区 北龙湖北板块 15.3 4.1 11 谦祥世茂万华城 高新区 高新区板块 15.0 11.0 12 绿城明月滨河 经开区 滨河国际新城板块 15.0 7.9 13 融创御湖宸院 中原区 侯

135、寨板块 14.6 9.7 14 碧桂园凤凰城 中原区 常西湖板块 14.0 9.0 15 碧桂园天悦湾 高新区 冉屯路板块 14.0 8.5 2021上半年商品房实际销售额TOP15 21 13 25 19 12 24 16 10 15 13 9 14 TOP3 TOP5 TOP10 2019上半年 2020上半年 金额门槛 近三年TOP门槛值变化 单位：亿元 楼市表现金额榜单 2021上半年 TOP15 数据来源：泰辰行技术中心，数据为实际认购口径 美盛教育港湾上半年售28个亿居榜首，TOP门槛提升明显，热点板块项目集中度高 楼市表现TOP3去化分析 上半年开盘优秀项目TOP3为万科城玖、碧

136、桂园天悦湾、锦艺旭辉一江雲著，均位于三四环沿线，紧邻优质生态资源，交通便利（万科城玖及碧桂园天悦湾均在8号线沿线），目前周边生活配套基本完善，迎合刚需及刚改客户需求，首开价格性价比高，以致快速售货 8 1 9 2 3 7 6 TOP1万科城玖 TOP2碧桂园天悦湾 TOP3锦艺旭辉一江雲著 开盘时间 物业类型 推出套数 销售套数 去化率 成交价格（元/）2021.3.20 高层 768 660 86% 精装12700-13500 洋房 176 170 97% 精装标准层16000 合计 944 830 88% - 1、规模大盘，交房品质较好，万科品牌力强 2、开盘蓄客充足，首开性价比较高 3、

137、地铁8号线轻工业大学站，高新万科广场 1、前期蓄客充足，首开优惠力度大且赠送车位 2、三环内稀缺位置，8/9号线换乘站五龙口西站，西流湖及雕塑公园 3、周边竞品较少且多处于断档期，价格优势强 1、蓄客时间长，市场声音强，客户充足； 2、紧邻贾鲁河，教育/生态资源较为丰富 3、户型设置转角飘窗及大面宽客厅 4、抢占区域货源断档节点，提前收获客户 上半年开盘优秀项目 分析 1 7 2 3 6 5 8 9 10 13 11 幼儿园 开盘时间 物业类型 推出套数 销售套数 去化率 成交价格（元/）2021.6.11 高层 673 409 61% 精装15900 小高层 180 151 84% 精装17

138、900 合计 853 560 66% - 开盘时间 物业类型 推出套数 销售套数 去化率 成交价格（元/）2021.6.27 高层 602 385 64% 精装15500-16500 洋房 72 72 100% 毛坯标准层19500 合计 674 457 68% - 数据来源：泰辰行技术中心 首开去化率较高项目共性：刚需及刚改属性强、凸显高性价比和低于预期价格， 区域竞品项目阶段性货源不足 金三银四表现佳、价格普涨、成交量处近金三银四表现佳、价格普涨、成交量处近3 3年高位年高位 2021年郑州上半年总成交量处近三年最高水平，3-4月份北龙湖率先涨价，传导至三四环及外围出现煽动性购房，迎来市场

139、小阳春，涨幅普遍集中在300-500元/，主城区价格实涨，外围跟风多噱头，5月后价格高稳且贷款收紧，客户回归理性，成交转化率略有退化，短周期特征强 去化率向好、品质刚改项目热销、购房门槛提升去化率向好、品质刚改项目热销、购房门槛提升 上半年开盘去化率达51%，同比提升17个百分点，核心地段/优质刚改项目价值凸显，高新/金水/管城/中原区等热点区域走量较好，在融资端收紧及房地产贷款集中管理形势下，分期使用率明显下降，分期年限收缩，低门槛集中度加强；分销捆绑依然严重，但点位有收缩趋势 要点结论：市场热度提升要点结论：市场热度提升、价格普涨价格普涨、品质刚改项目热销品质刚改项目热销 楼市表现小结 2

140、017-2021.6半年度大郑州商品住宅市场供销价走势 2021年上半年大郑州商品住宅供应790万，成交740万，同比下滑10%，整体表现供求基本平衡，价格同比上涨8%，受首付分期备案、限价等限签影响，备案整体库存仍高企达2340万，年均去化周期在15个月；由于集中土拍，上半年整体供应节奏较缓，市区仍为供销主力，近郊市场份额下跌 上半年大郑州供销接近平衡，价格微涨：主城价值回归份额增加，近郊占比下降，备案限签影响下整体库存数据偏高 935 1377 917 1429 1081 1526 1132 1403 790 851 1051 905 1279 1012 1063 826 1158 740

141、 8875 10329 10607 11293 11862 11504 11543 12095 12490 05000017年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 供应：万 成交：万 均价：元/ 备案数据大郑州新建住宅（整体供销表现） 数据来源：房管局备案；泰辰市场监控中心 大郑州为市区+近郊+远郊，下同 备注：近郊航空港区、新郑（含龙湖镇）、荥阳、中牟，远郊登封、巩义、上街区、新密； 上半年简称上，下半年简称下，以下表述一致 供销结构 供应占比 成交占比 日期 市区 近郊 远郊 市区 近郊 远郊 201

142、9年上 41% 50% 10% 52% 38% 10% 2020年上 52% 38% 10% 49% 42% 9% 2021年上 59% 31% 10% 56% 32% 11% 2019-2021年上半年大郑州商品住宅分城郊供销价对比 439 591 463 538 427 247 104 115 81 523 404 418 390 345 240 99 76 82 14871 14760 15923 9110 8729 8337 6780 7233 7167 05000000002004006008002019年上 2020年上 2021年上 2019年上 2020年

143、上 2021年上 2019年上 2020年上 2021年上 市区 近郊 远郊 供应：万 成交：万 均价：元/ 近郊航空港区、新郑（含龙湖镇）、荥阳、中牟 远郊登封、巩义、上街区、新密 2017-2021.6半年度大郑州商品住宅库存及去化周期走势 720 1046 1058 1208 1276 1740 2046 2291 2340 3 7 6 7 7 10 13 14 15 052000300017年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 存量：万方 1年期去化周期：月 备案数据大郑州新建住宅（分区表现） 数据来源：房管局备案；

144、泰辰市场监控中心 大郑州成交以新郑、高新区、管城区、中原区、金水区，郑东新区为主，成交均超55万；东区及金水价格领跑，价格分化明显（其中经开/东区价格同比上涨16-18%，荥阳/港区价格下跌8%-15%） 大郑州商品住宅供销基本平衡，主城近远郊区域同整体市场供销表现一致 近郊龙湖镇及高新老城/新城板块稳居销量榜前三，东区及金水价格领跑 2021年上半年大郑州商品住宅量价色温图 新郑 市内八区 荥阳 港区 中牟 登封 供：50 销：50 价：9441 供：61 销：38 价：8517 供：90 销：113 价：8112 新密 供：463 销：418 价：15923 供：46 销：39 价：741

145、1 上街 巩义 供：20 销：16 价：6580 供：32 销：33 价：7468 供：24 销：23 价：7607 供：4 销：10 价：6129 单位：供（面积万），销（面积万），价（元/） 33 78 60 24 58 50 56 59 50 39 113 38 16 33 10 23 13213 13988 13770 14029 18943 15836 22316 13973 9441 7411 8112 8517 6580 7468 6129 7607 0500000002500004080120160二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 郑东新区

146、中原区 中牟 荥阳 新郑 (含龙湖镇) 航空港区 登封 巩义 上街区 新密 20年上成交：万 21年上成交：万 20年上均价：元/ 21年上均价：元/ 2021年上半年大郑州商品住宅市场成交量价对比 51 53 45 12 50 21 22 41 18 22 28 20 9 12 8 11 19 0 7 14 020406080100龙湖镇 高新老城 高新新城 绿博 北港 滨河国际新城 新郑市区 航海路 南四环 常西湖 省体育中心 北龙湖南 郭店 金岱 荥泽东 北龙湖北 白沙 碧沙岗 荥泽西 中心区 20年上半年供应：万 21年上半年供应：万 20年上半年成交：万 21年上半年成交：万 202

147、1年上半年大郑州商品住宅TOP20板块供应成交量（万）对比 405 614 681 736 653 892 1078 1188 1233 18 14 05000152017.617.1218.618.1219.619.1220.620.1221.6库存：万 半年均去化周期：月 一年均去化周期：月 2017-2021半年度郑州市区商品住宅供销价走势 2017-2021半年度郑州市区商品住宅存量及去化周期走势 479 704 478 675 439 730 591 721 463 365 495 411 620 522 491 404 611 418 11870 13422

148、13739 14645 14905 14553 14760 15483 15923 050000000020040060080017年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 供应：万 成交：万 均价：元/ 30 103 55 44 67 55 52 56 33 78 60 24 58 50 56 59 13213 13988 13770 14029 18943 15836 22316 13973 050000000250000306090120二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 郑东新区 中原区

149、 供应：万 成交：万 均价：元/ 2021上半年郑州市区商品住宅分区域供销价走势 排名 项目名称 金额 （亿元） 面积 (万) 套数 均价 （元/） 金额同名次同比（%） 1 中海云鼎湖居 31.67 10.23 728 30942 84% 2 万科城 19.24 13.84 1242 13906 17% 3 美盛教育港湾 17.82 9.78 893 18234 36% 4 碧桂园时代城 17.63 14.11 1472 12492 40% 5 融创城 17.24 11.57 996 14896 46% 6 永威金桥西棠 11.78 6.95 608 16963 0% 7 朗悦公园府 11.

150、35 7.30 735 15533 -3% 8 碧桂园凤凰城 11.27 7.23 694 15584 8% 9 碧桂园西湖 10.57 7.82 755 13511 7% 10 绿城明月滨河 10.21 5.41 444 18895 9% 2021上半年市区商品住宅备案成交金额TOP10 备案数据郑州市区新建住宅（整体供销表现） 数据来源：房管局备案；泰辰市场监控中心 2021年上半年市区供应463万方，成交418万方，受首付限签影响同比略涨3%，高新/中原区成交居前，价格同比上涨8%；受首付分期备案、限价等限签及长期供过于求影响，库存持续攀升突破1200万，去化周期达14个月；市区备案金额

151、TOP10中中海云鼎湖居成交32亿元位居榜首 市区住宅成交量同比持平价格上涨，上半年供销基本平衡，库存高位主要为限价限签影响；区域成交分化明显 2017-2021.6郑州市区洋房供销价走势 2017-2021.6郑州市区别墅供销价走势 55 86 38 61 43 80 30 59 65 28 44 33 49 46 36 31 62 48 17279 19409 20884 22505 23769 21723 22958 23205 21332 0500000002500002040608010017年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20

152、年下 21年上 供应：万 成交：万 均价：元/ 5.1 8.2 2.4 9.1 3.4 7.4 4.4 7.8 0.0 6.6 6.2 3.2 4.7 4.0 3.0 2.4 6.4 3.5 23151 24581 27022 29824 28196 30631 31134 26512 28070 0500000002500030000350000.02.04.06.08.010.017年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 供应：万 成交：万 均价：元/ 419 610 438 606 393 642 551 654 394

153、 331 445 374 567 472 452 371 543 366 11207 12688 12994 13851 13950 13883 13971 14484 15110 050000000020040060080017年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 供应：万 成交：万 均价：元/ 2017-2021.6郑州市区高层供销价走势 备案数据郑州市区新建住宅（分物业表现） 数据来源：房管局备案；泰辰市场监控中心 本P别墅含商墅 高层仍为供销主力，21年上半年供需基本平衡，成交较上半年微跌（-1%），竞争仍激烈；洋房

154、供应增加，市场份额提升明显；别墅0供应，成交稳定 高层仍为供销主力，占比88%；洋房占比11%销量同比增加9个百分点，别墅市场同比量增价降（个案影响） 排名 项目名称 金额 亿元 面积 (万) 套数 均价 元/ 1 中海云鼎湖居 31.67 10.23 728 30942 2 美盛教育港湾 17.82 9.78 893 18234 3 碧桂园时代城 17.63 14.11 1472 12492 4 融创城 15.10 10.42 914 14487 5 万科城 11.89 9.09 898 13083 6 永威金桥西棠 11.78 6.95 608 16963 7 朗悦公园府 11.35 7.

155、30 735 15533 8 碧桂园凤凰城 11.27 7.23 694 15584 9 碧桂园西湖 10.54 7.81 754 13502 10 绿城明月滨河 10.21 5.41 444 18895 排名 项目名称 金额 亿元 面积 (万) 套数 均价 元/ 1 万科城 7.35 4.75 344 15484 2 建业君邻大院 6.96 2.30 136 30246 3 绿城湖畔雲庐 6.14 1.92 114 32000 4 金茂如意府 5.17 1.62 97 32000 5 龙湖景粼玖序 3.92 1.96 141 20000 6 建业河畔洋房 3.52 1.82 128 1931

156、1 7 永威上和琚 3.38 1.06 42 32000 8 招商公园1872 3.31 2.65 185 12497 9 正商珑湖上境 3.21 1.05 57 30657 10 正商珑水上境 2.98 0.95 56 31446 排名 项目名称 金额 亿元 面积 (万) 套数 均价 元/ 1 鸿园 2.74 0.99 42 27551 2 锦艺四季城 0.94 0.38 27 24829 3 郑东商业中心 0.85 0.13 6 67509 4 碧桂园豫府 0.79 0.26 11 30100 5 和昌林与城 0.74 0.45 33 16311 6 星联湾 0.68 0.26 8 262

157、74 7 金茂府 0.63 0.12 5 53818 8 永威森林花语 0.39 0.16 7 23860 9 迎宾路3号 0.37 0.13 4 29350 10 郑地美景东望 0.32 0.13 5 24513 2021上半年郑州市区高层备案金额TOP10 2021上半年郑州市区洋房备案金额TOP10 2021上半年郑州市区别墅备案金额TOP10 05000000025000300000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%50 5070 70- 80---

158、120 ---180-200200一房 二房 三房 四房 五房 六房 复式 20年上套数占比 21年上套数占比 20年上均价：元/ 21年上均价：元/ 2021年上半年市区住宅总体房型（房）-面积（）成交结构及对比 成交 主力面积段 2019-2021.6半年度市区商品住宅成交房型套数占比 3% 3% 1% 12% 11% 9% 69% 70% 74% 14% 15% 15% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2019年上 2020年上 2021年上 一房 二

159、房 三房 四房 五房 六房 复式 其它 备案数据郑州市区新建住宅（成交结构） 数据来源：房管局备案；泰辰市场监控中心 三房产品仍为主力集中于80-100及110-130产品，其中110-120占比提升6%，80-90占比提升4%；四房占比维稳，刚需及刚改需求释放，改善稳增 主力房型面积段集中于80-100和110-120三房及140-150四房，刚需及刚改仍为主流，改善稳增 成交 主力面积段 320 300-320 280-300 260-280 240-260 4% 220-240 4% 200-220 6% 7% 180-200 4% 170-180 160-170 6% 150-160

160、140-150 13% 10% 4% 7% 130-140 6% 5% 9% 8% 4% 120-130 4% 110-120 6% 5% 100-110 90-100 6% 5% 5% 80-90 9% 7% 80 面积段/ 总价段 100万 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-250 250-300 300-350 350-400 400-450 450-500 500-550 550-600 600-700 700-800 900-1000 1000-1100 1100万 高层 洋房 别墅 2021年上半年郑州市区高层、洋房、别墅主力成

161、交结构分布 备注：为突出今年上半年住宅各物业分布主力及判断住宅各物业的整体表现，上图仅标注出住宅各物业的主力占比；其余占比分布分散无规律且值较小，参照一定划分标准未做标注及分析；（本P标注划分标准：高层、洋房及别墅占比4%以下未做标注）；高层比例关系为100%、洋房为100%、别墅为100%， 高层标注主力部分占据高层今年上半年总成交套数的41%，洋房标注主力部分占据洋房今年上半年总成交套数的42%，别墅标注主力部分占据别墅今年上半年总成交套数的56% 成交套数占比：% 备案数据郑州市区新建住宅（成交结构） 数据来源：房管局备案；泰辰市场监控中心 本P别墅含商墅 高层产品仍以刚需及刚改为主，分

162、布相对集中，洋房主力总价段为高层主力的2.5-3倍，主力面积段为高层主力的1.75倍；高层主力在面积80-100，总价100-140万的产品，洋房入门级集中140-150，总价200-300万以内，别墅集中于面积130-140、200-350万的产品，为惠济区的和昌林与城与锦艺四季城 高层产品相对集中，洋房别墅价值跨度大，别墅集中于惠济区内小面积低总价产品（个案影响） 和昌林与城备案33套 锦艺四季城备案21套 万科城备案217套 中海万锦熙岸备案48套 招商公园1872备案41套 龙湖天境备案21套 建业河畔洋房备案100套 龙湖景粼玖序备案38套 海马青风公园备案32套 世茂璀璨熙湖备案2

163、2套 建业君邻大院备案36套 正商珑湖上境备案26套 正商珑水上境备案22套 碧桂园豫府备案12套 金茂如意府备案78套 建业君邻大院备案49套 绿城湖畔雲庐备案47套 鸿园备案22套 美盛教育港湾备案210套 万科山河道备案147套 瀚宇天悦城备案92套 绿城明月滨河备案71套 华润置地凯旋门备案62套 保利天汇备案60套 92 156 169 240 261 324 405 505 537 10 13 17 20 26 31 86 84 217 0200400600050017.617.1218.618.1219.619.1220.620.1221.6库存：万 半年均

164、去化周期：月 一年均去化周期：月 2019-2021.6郑州市区公寓分区域供销价走势 2017-2021.6郑州市区公寓存量及去化周期走势 2017-2021.6郑州市区公寓供销价走势 52 133 73 142 80 126 109 136 47 54 70 60 71 60 63 28 36 15 10657 11263 12684 12048 11908 11999 10937 10185 10270 050005010015017年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 供应：万 成交：万 均价：元/ 2021上半年郑州

165、市区公寓备案金额TOP10 排名 项目名称 金额 （亿元） 面积 (万) 套数 均价 （元/） 金额同比同名次（%） 1 正商家河家 1.54 1.70 237 9100 -8% 2 正弘城 1.09 0.47 63 23283 -34% 3 瀚海思念城 0.65 0.60 123 10936 -50% 4 保利文化广场 0.62 0.66 166 9431 -51% 5 正商中州城 0.54 0.63 117 8491 -54% 6 永和龙子湖广场 0.52 0.39 41 13280 -54% 7 龙湖金融中心 0.50 0.18 14 27207 -53% 8 华润新时代广场 0.46

166、0.43 112 10719 -55% 9 融侨悦澜庭 0.45 0.70 142 6475 -56% 10 正东龙润国际 0.43 0.27 33 15902 -56% 备案数据郑州市区公寓 数据来源：房管局备案；泰辰市场监控中心 惠济区正商家河家公寓为政府回购作人才公寓 06000204019年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开

167、区 郑东新区 中原区 供应：万 成交：万 均价：元/ 公寓市场持续低位，住宅市场热度回升下公寓未有明显好转，库存压力持续凸显，去化周期异常；各区域均有不同程度的下跌趋势，主力成交集中于金水区/东区/惠济区，金额TOP10项目表现均不如去年同期，TOP10门槛为0.43亿元，同比下滑56% 公寓市场供销双低位，价格稳定滞涨，库存持续高位去化周期拉长，高端公寓和低端公寓市场呈现分化 0400080000000024681019年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年

168、上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 郑东新区 中原区 2019-2021.6上半年郑州市区分区域平层公寓量价走势 成交面积：万 均价：元/ 19 26 30 32 26 22 10 12 5 35 44 30 38 34 41 19 24 10 11420 12782 13767 13747 12907 12422 11159 10200 10093 10248 10379 11598 10623 11159 11779 10825 10178 10367 0600020406

169、017年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 2017-2021.6半年度郑州市区公寓分产品量价走势 LOFT成交面积：万 平层公寓成交面积：万 LOFT成交均价：元/ 平层公寓成交均价：元/ 备案数据郑州市区公寓 数据来源：房管局备案；泰辰市场监控中心 惠济区正商家河家公寓为政府回购作人才公寓，平层成交上涨 0500000000.02.04.06.08.010.019年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20

170、年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 郑东新区 中原区 2019-2021.6上半年郑州市区分区域LOFT公寓量价走势 成交面积：万 均价：元/ 平层仍为市场主流，北龙湖高端公寓备案影响呈现价格抗跌，LOFT限高政策支撑不足市场惨淡；从各区来看，平层分布较为均衡，LOFT主力分布在二七、金水区 平层与LOFT各区多呈现不同程度的下跌，平层仍为成交主流，LOFT支撑不足市场低迷 51 101 24 42 25 32 29 24 31 24 27 23 29 21 20 14 19 10 17378 21826

171、20402 17952 19104 17703 18604 18573 17310 0500000002500002040608010012017年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 2017-2021.6半年度郑州市区商业供销价走势 供应面积：万 成交面积：万 均价：元/ 26 19 9 12 1 41 1 16 17 33 26 24 14 17 15 8 19 8 13882 12786 12116 13446 14486 16836 14451 12095 14065 0400080000000

172、07年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 2017-2021.6半年度郑州市区写字楼供销价走势 供应面积：万 成交面积：万 均价：元/ 备案数据郑州市区写字楼&商业 数据来源：房管局备案；泰辰市场监控中心 0600040003000001234519年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 二七区 高新区 管城区

173、 惠济区 金水区 经开区 郑东新区 中原区 2019-2021.6半年度郑州市区分区域商业量价走势 成交面积：万 均价：元/ 05000000002468101219年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 19年上 20年上 21年上 二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 郑东新区 中原区 2019-2021.6半年度郑州市区分区域写字楼量价走势 成交面积：万 均价：元/ 2021年上半年写字楼/商

174、业供过于求，成交低迷，半年度市场容量均值在8-15万；写字楼成交集中于东区，经开及金水区，同比维稳，商业去化缓慢但各区成交分布均衡；其中写字楼库存为197万，一年均去化周期为87个月，商业库存为457万，一年均去化周期为187个月 写字楼市场同比维稳，集中于东区，商业去化缓慢成交分布较均衡 2017-2021.6半年度郑州市区一二手住宅价格走势 0300060009000800017年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 新建商品住宅均价：元/ 二手商品住宅均价：元/ 线性 (新建商品住宅均价：元/) 线性 (二手商品住宅均价

175、：元/) 32 15 29 14 71 11 29 31 13213 13988 13770 14029 18943 15836 22316 13973 11524 11385 11671 12162 12897 11961 18366 11735 050000000250000306090120150二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 郑东新区 中原区 新建住宅：万 二手住宅：万 新建住宅均价：元/ 二手住宅均价：元/ 205 197 163 174 172 188 155 270 232 56% 40% 40% 28% 33% 38% 38% 44% 55

176、% 0%20%40%60%020040060080017年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 新建商品住宅：万 二手商品住宅：万 二手/新房 2017-2021.6半年度郑州市区一二手住宅成交量及占比 2021上半年郑州市区一二手住宅区域成交面积及均价对比 备案数据郑州市区二手住宅（整体表现） 数据来源：房管局备案；泰辰市场监控中心 本P新房指新建商品住宅，二手指二手商品住宅 2021年上半年二手住宅成交232万，新房价格上涨后与二手房价差进一步拉大，为二手房成交造就市场机会，与新房占比为近三年峰值达55%；其中金水区为成交主力且超新房，区域成熟

177、度佳；二手住宅TOP10门槛为1.93亿元，其中正弘蓝堡湾备案2.54亿元位居榜首 二手住宅占新房比为近三年峰值，成交主力区域仍集中于郑东新区和金水区，量价双涨 排序 项目名称 区域 金额（亿元） 面积（万） 套数 均价（元/） 1 正弘蓝堡湾 金水区 2.54 1.44 142 17662 2 绿地老街 郑东新区 2.36 1.15 89 20489 3 远大理想城 经开区 2.32 2.08 187 11156 4 中豪汇景湾 郑东新区 2.29 1.18 102 19439 5 海马公园 郑东新区 2.24 1.10 101 20404 6 汉飞城市公园二期 金水区 2.06 1.72

178、173 11968 7 双河湾 郑东新区 1.99 0.94 77 21128 8 奥兰花园 郑东新区 1.99 0.95 90 20829 9 金沙湖高尔夫观邸 经开区 1.95 1.47 112 13199 10 正弘数码公寓 金水区 1.93 1.13 266 17084 2021年上半年市区二手住宅备案金额项目排名TOP10 2021年上半年市区写字楼备案金额项目排名TOP20 排序 项目名称 区域 金额 （亿元） 面积 （万） 套数 均价 （元/） 1 华润新时代广场 郑东新区 3.01 2.20 18 13700 2 楷林中心 郑东新区 2.14 1.03 27 20704 3 郑

179、东绿地中心 郑东新区 0.73 0.51 13 14243 4 正商国际大厦 郑东新区 0.62 0.30 7 20550 5 正商经开广场 经开区 0.58 0.51 17 11360 6 正弘智空间 惠济区 0.56 0.54 39 10335 7 国龙商务中心 郑东新区 0.46 0.45 26 10375 8 金成时代广场 金水区 0.36 0.34 21 10661 9 启迪科技城 郑东新区 0.35 0.19 10 18735 10 正弘青云筑 高新区 0.29 0.23 17 12631 11 千玺广场 郑东新区 0.27 0.20 1 13500 12 绿地新都会 郑东新区 0

180、.24 0.20 12 12021 13 升龙广场 郑东新区 0.24 0.16 7 15482 14 正商四大铭筑 郑东新区 0.16 0.14 5 10925 15 永和龙子湖广场 郑东新区 0.15 0.13 6 11853 16 新蒲恒辉广场 中原区 0.15 0.11 12 13500 17 升龙汇金广场 惠济区 0.13 0.17 42 7916 18 亚新龙湖壹号总部中心 郑东新区 0.10 0.04 1 23000 19 建业凯旋广场 金水区 0.08 0.05 4 15334 20 建海国际中心 经开区 0.08 0.06 4 12504 备案数据郑州市区备案排名 数据来源：

181、房管局备案；泰辰市场监控中心 排名不包括部分团购项目 今年郑州市区上半年写字楼/商业排行榜中华润新时代广场稳居第一，写字楼TOP20门槛为0.08亿元，商业TOP20门槛为0.21亿元 备案排行榜：华润新时代广场写字楼和商业备案稳居第一 排序 项目名称 区域 金额 （亿元） 面积 （万） 套数 均价 （元/） 1 华润新时代广场 郑东新区 3.77 1.77 120 21282 2 美景美境 金水区 1.03 0.57 37 17885 3 万科大都会 二七区 0.64 0.34 27 18614 4 千玺广场 郑东新区 0.59 0.45 15 13001 5 雅宝东方国际广场 郑东新区 0

182、.53 0.24 5 21772 6 碧源月湖 惠济区 0.52 0.34 2 15266 7 保利文化广场 高新区 0.40 0.31 31 13039 8 民安西上 中原区 0.39 0.42 181 9238 9 亚新龙湖壹号总部中心 郑东新区 0.37 0.11 2 35200 10 楷林中心 郑东新区 0.35 0.12 3 28159 11 亚星锦绣山河 二七区 0.31 0.12 17 25494 12 锦艺国际轻纺城 中原区 0.30 0.49 25 6199 13 正商城 二七区 0.29 0.18 8 16214 14 幸福滨水家园 经开区 0.24 0.12 6 2039

183、4 15 裕华广场 惠济区 0.23 0.10 5 22674 16 谦祥福晟兴隆城 惠济区 0.22 0.12 8 19309 17 九龙新城 经开区 0.22 0.13 6 17000 18 翰林国际城 高新区 0.21 0.17 10 12587 19 汇泉西悦城 中原区 0.21 0.08 21 25231 20 金尊文苑 经开区 0.21 0.20 5 10620 2021年上半年市区商业备案金额项目排名TOP20 2021年上半年大郑州商品房项目备案金额排名TOP20及同期对比 排序 项目名称 区域 金额 （亿元） 面积 （万） 套数 均价 （元/） 金额同比 同名次(%) 1 中

184、海云鼎湖居 郑东新区 31.67 10.23 728 30942 57% 2 万科城 高新区 19.39 14.05 1295 13795 13% 3 美盛教育港湾 金水区 17.82 9.78 893 18234 8% 4 碧桂园时代城 管城区 17.64 14.12 1473 12494 13% 5 融创城 管城区 17.24 11.57 996 14896 32% 6 永威金桥西棠 高新区 11.78 6.95 608 16963 -6% 7 朗悦公园府 高新区 11.35 7.30 735 15533 -9% 8 碧桂园凤凰城 中原区 11.27 7.23 694 15584 -9%

185、9 碧桂园西湖 高新区 10.63 7.86 757 13528 -12% 10 绿城明月滨河 经开区 10.21 5.41 444 18895 -13% 11 康桥未来公元 管城区 10.00 8.05 802 12429 -4% 12 保利海德公园 金水区 8.69 4.80 413 18100 -12% 13 裕华城 中原区 8.67 6.81 700 12746 -12% 14 谦祥世茂万华城 高新区 8.66 6.60 699 13118 -8% 15 康桥香麓湾 金水区 8.39 3.73 232 22501 -10% 16 佳源名门橙邦 二七区 7.81 5.67 575 137

186、86 -13% 17 保利天汇 经开区 7.80 4.02 326 19394 -13% 18 普罗理想国 中牟 7.69 4.17 249 18446 -12% 19 瀚宇天悦城 金水区 7.40 4.02 354 18409 -14% 20 华润新时代广场 郑东新区 7.25 4.40 250 16463 -14% 2021年上半年大郑州商品住宅项目备案金额排名TOP20及同期对比 排序 项目名称 区域 金额 （亿元） 面积 （万） 套数 均价 （元/） 金额同比 同名次(%) 1 中海云鼎湖居 郑东新区 31.67 10.23 728 30942 57% 2 万科城 高新区 19.24

187、13.84 1242 13906 12% 3 美盛教育港湾 金水区 17.82 9.78 893 18234 9% 4 碧桂园时代城 管城区 17.63 14.11 1472 12492 13% 5 融创城 管城区 17.24 11.57 996 14896 32% 6 永威金桥西棠 高新区 11.78 6.95 608 16963 -6% 7 朗悦公园府 高新区 11.35 7.30 735 15533 -8% 8 碧桂园凤凰城 中原区 11.27 7.23 694 15584 -4% 9 碧桂园西湖 高新区 10.57 7.82 755 13511 -10% 10 绿城明月滨河 经开区 1

188、0.21 5.41 444 18895 -13% 11 康桥未来公元 管城区 10.00 8.05 802 12429 -4% 12 保利海德公园 金水区 8.69 4.80 413 18100 -12% 13 裕华城 中原区 8.67 6.81 700 12746 -12% 14 谦祥世茂万华城 高新区 8.60 6.55 690 13115 -9% 15 康桥香麓湾 金水区 8.39 3.73 232 22501 -10% 16 佳源名门橙邦 二七区 7.81 5.67 575 13786 -13% 17 保利天汇 经开区 7.80 4.02 326 19394 -13% 18 普罗理想国

189、 中牟 7.69 4.17 249 18446 -12% 19 瀚宇天悦城 金水区 7.27 3.89 325 18710 -16% 20 龙湖雅宝天钜 管城区 7.03 3.65 314 19279 -17% 备案数据大郑州备案排名 数据来源：房管局备案；泰辰市场监控中心 排名不包括部分团购项目 今年大郑州上半年总销量下滑，但商品房/住宅金额TOP5项目较去年同名次同期对比均上涨，集中度明显提升；东区中海云鼎湖居备案金额32亿稳居第一 备案排行榜：中海云鼎湖居、万科城、美盛教育港湾位居前三，TOP5集中度明显提升 市区价值地位引力足，近郊信心不足份额市区价值地位引力足，近郊信心不足份额跌，备

190、案受签约影响仅为去年同期九成跌，备案受签约影响仅为去年同期九成 大郑州整体住宅备案量较去年同期降幅10%，库存仍处高位，备案价格受限签影响整体维稳微涨，主城郊区市场持续分化，主城量稳价涨，郊区量降价跌，市场信心不足，份额走低，远郊销量微涨。市区住宅高层仍占销售主力，洋房市场份额略增，别墅稀缺份额稳定；主力房型面积段仍为80-100三房及140-150四房，刚需及刚改占据主流，改善客群稳定 商办市场持续低迷；商办市场持续低迷；二手二手住宅赢得机会住宅赢得机会 主城公寓市场延续低迷，成交惨淡；写字楼市场需求维稳，东区仍为主力；商业去化缓慢但各区成交分布较均衡；新建商品住宅价格上涨，与二手住宅价差拉

191、大，为二手住宅成交提供机会，金水区区域成熟度佳，超新房成交出现反转 备案数据小结 要点要点结论：住宅结论：住宅市区引力足市区引力足，近郊趋理性；商办市场持续低迷近郊趋理性；商办市场持续低迷 碧桂园、万科上半年摘地积极，位居拿地建面前二，经开政府托底摘物流园6宗上汽配套住宅用地位列第三，华润掷重金夺高铁西广场原银泰勾地，居拿地金额之首； 拿地建面TOP20中，本土房企（含城投公司）虽占一半席位，但总量不及头部房企，此外敏捷摘金水区聂庄城改用地、禹洲摘杨金东方国际城后期地挺进主城。 数据来源：郑州公共资源交易中心、泰辰市场监控中心，大郑州涉住用地，数据截至2021.6.30 2021上半年房企大郑

192、州涉住地拿地建面区域色温图 房企表现拿地规模 94 惠济区 199 高新区 160 中原区 244 金水区 123 郑东新区 108 中牟县 18 航 空 港 区 137 新郑市 0 新密市 8 登封市 16 巩义市 28 荥阳市 10 上 街 区 110 经开区 成交建面（万方） 200以上 150-200 100-150 50-100 0-50 53 二七区 62 管城区 主城 价值凸显 排名 类型 房企 拿地建面 （万方） 拿地面积 （亩） 拿地金额 （亿元） 拿地宗数 1 外来 碧桂园 93.9 322.4 35.8 6 2 外来 万科（含合作） 84.8 410.7 55.3 7 3

193、 本土 经开区政府 79.1 378.6 26.8 6 4 外来 华润 69.9 190.7 67.8 2 5 外来 汇泉/汇泉&博澳 56.1 187.6 17.5 2 6 本土 高新区政府 50.9 235.0 17.4 2 7 本土 康桥 46.1 286.6 18.8 5 8 外来 融创/融创&光大 45.7 322.0 24.8 3 9 外来 融信/融信&朗悦 45.3 191.4 15.2 2 10 外来 澳海 43.3 260.1 11.6 3 11 本土 山顶&八达威 39.4 118.1 19.2 1 12 本土 信和 37.5 187.6 8.8 3 13 外来 金茂 31

194、.1 155.4 31.7 1 14 本土 绿都 26.9 138.8 11.3 2 15 本土 浩创 25.8 182 3.8 4 16 外来 禹洲 24.4 146.7 13 1 17 本土 振兴 20.7 94.7 7.8 3 18 外来 金辉 20.2 121.1 4 2 19 本土 永威 19.2 144.4 39.1 2 20 本土 建业 14.9 158.2 9.0 3 新进主城 禹洲 24.4 146.7 13.0 1 敏捷 12.8 37.1 6.8 1 头部外来房企融资渠道多样、资金优势明显，摘地表现突出，本土房企优势不足 0.53 0.37 0.64 0.30 0.38

195、0.62 0.16 0.30 0.85 0.55 0.26 0.41 0.21 0.28 0.06 0.21 0.12 0.14 0.20 0.09 0.000.100.200.300.400.500.600.700.800.90020406080100120万科 碧桂园 中海 保利 康桥 汇泉 融创 永威 融信 绿都 建业 振兴 龙湖 金科 正商 美景 美盛 朗悦 金地 正弘 2021上半年典型房企大郑州投销比 销售金额：亿元 拿地金额：亿元 投销比 数据来源：泰辰行技术中心、公共资源交易中心，统计范围：市区+近郊+远郊涉住土地 投销比=拿地金额/销售金额 2021上半年房企大郑州拿地金额板

196、块分布 2021上半年典型房企中万科、碧桂园、中海投资力度较大，拿地金额超30亿，其中万科重仓郑州，拿下主城多处住宅用地，拿地金额共计40亿元； 房企主力投资仍以主城区机会板块为主，龙湖北板块多宗净地争抢吸金达108亿元，其余多投资如高铁、高新新城、常西湖等热点板块，其次为近郊绿博、国际物流园、龙湖镇等板块。 雁鸣湖板块 27 绿博板块 3 中牟县城板块 万滩板块 象湖板块 4 白沙镇板块 27 国际物流园板块 祥云板块 港区北部板块 港区中部板块 4 港区南部板块 9 新郑板块 3 孟庄板块 14 龙湖镇板块 5 商都新区板块 滨河国际新城板块 国际陆港板块 莲湖板块 高铁东广场板块 姚桥路

197、板块 6 龙子湖北 板块 花园口板块 35 杨金板块 108 北龙湖北板块 北龙湖南 板块 运河板块 CBD板块 祭城板块 龙子湖板块 68 高铁板块 32 经开老城板块 金沙湖板块 14 金岱板块 省政府板块 21 中心区板块 7 航海路板块 19国贸板块 沙门板块 11 花园北路板块 6 迎宾路板块 30 惠济 板块 21 省体育中心板块 南阳路板块 黄河板块 古荥板块 17 双桥 板块 19 高新区 板块 冉屯路板块 3 碧沙岗 板块 47 常西湖 板块 41 高新新城板块 荥泽东板块 荥泽西板块 3 健康教育城板块 中原新区板块 5 常庄板块 10 二七新城板块 6 侯寨板块 十八里河

198、板块 南四环板块 大学南路板块 2 洞林湖板块 1 上街板块 佛冈板块 拿地金额（亿元） 50以上 30-50 15-30 10-15 0-10 房企表现投资力度 典型房企投资力度领跑，重仓城市核心优质地块，龙湖北板块吸金超百亿 早期多数城改地被本土房企控制，外来房企通过联合拿地的方式进驻郑州，近年来随着地价上升、“三道红线”融资监管新规施行，对房企的举牌能力和融资能力要求上升，此外集中供地对房企的资金实力考验加剧，因而近几年合作开发占比不断提升，2021上半年达到18%，合作拿地、分散风险、实现共赢受房企青睐 数据来源：郑州公共资源交易中心、泰辰市场监控中心，数据截至2021.6.30 房企

199、表现拿地模式 7% 9% 16% 18% 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%2018年 2019年 2020年 2021上半年 大郑州房企合作拿地（涉住用地）占比走势 2021上半年大郑州房企合作拿地项目分布图 东原华宇东方宇亿 东原阅城 1宗 汇泉博澳 汇泉博澳东悦城 1宗 融信朗悦 融信朗悦时光之城 1宗 美盛万锦万科 万科未来时光 1宗 中原信托长城 中原区11号地 1宗 中丞新田 中丞时代天境 1宗 永威启迪东龙 永威上和溪 1宗 万科兴达 万科古翠隐秀 2宗 万科民安 万科民安理想星光 1宗 招商美景 招商美景青寨储备 1宗 伟业正弘 正弘伟业杨金储备 1宗 融

200、创光大 融创运河源 1宗 中原信托金博大投资康桥 康桥天樾九章 2宗 山顶八达威 未来天奕 1宗 招商美景 美景美境后期 1宗 万科二七平台 万科理想拾光园 1宗 集中供应摘地 其他时间摘地 联合拿地比重逐年上升，土地公开程度加强叠加集中供地下合作及运营能力更为重要 房企 储备地块 区域 规模 （亩） 拿地方式 合作房企 总储备（亩） 一线 碧桂园 碧桂园凤凰城 中原区 5844（后期） 城改 / 9387 碧桂园天玺湾 金水区 66 招拍挂 / 碧桂园云境 金水区 84 城改 / 恒大 恒大林溪郡 中原区 209（后期） 城改 / 8347 恒大未来之光 航空港区 1643（后期） 招商引资

201、 / 万科 万科翠湾中城 惠济区 93 城改 / 5691 万科未来时光 金水区 80 城改、合作 美盛、万锦 万科古翠隐秀 金水区 77 城改、合作 兴达 万科理想拾光园 二七区 45 城改、合作 二七平台 万科北龙湖储备 郑东新区 70 招拍挂 / 保利 保利天珺 经开区 41 招拍挂 / 679 保利云上 二七区 112 招拍挂 / 保利北龙湖储备 郑东新区 73 招拍挂 / 融创 融创城 管城区 520（后期） 城改，合作 中珂 2540 融创运河源 惠济区 152 城改 / 本 土 正商 正商生态城 管城区 557（后期） 城改 / 3072 建业 建业橙园 中牟县 331（后期）

202、招商引资，合作 华谊兄弟 1580 建业花园里三期 惠济区 43 城改 / 康桥 康桥未来公元 管城区 72 城改 / 2156 康桥九溪云越 中原区 1075 勾地 / 永威 永威上和府 中牟县 422（后期） 收并购 天明 1050 永威西郡 中原区 210（后期） 城改 / 绿都 绿都青云叙 惠济区 370（后期） 收并购（杜庄） 源升 703 备注：房企总土储包括已入市未推的后期、待售、潜在及意向地块等全部待售库存，本图及表中标注为典型项目 典型房企中碧桂园土储规模最高超9000亩，恒大超8000亩次之，万科超5000亩，本土房企正商、康桥、建业、永威土储在1000-3000亩 碧桂园

203、、融创、正商、康桥等以城改地为主，保利公开地市场表现优异，万科势头强劲，连续布局主城核心区域，且布局项目的产品力不断提升 典型房企大郑州土地储备分布图 康桥未来公元 康桥九溪云越 碧桂园凤凰城 万科新田湖与城 恒大林溪郡 万科未来时光 融创云智小镇 融创嘉和观澜小镇 康桥林溪湾 绿都青云叙 康桥山海云图 恒大禅意小镇 绿地嵩山小镇 荣盛白寨储备 保利天珺 万科航海未来城 融创城 正商生态城 恒大未来之光 保利海德公园 保利和光屿湖 永威上和府 建业蓝海郑风 碧桂园天玺湾 建业橙园 万科古翠隐秀 碧桂园云境 保利云上 融创运河源 万科北龙湖储备 保利北龙湖储备 万科理想拾光园 房企表现“粮仓储备

204、” 城改勾地资源向外来房企倾斜，万科聚焦郑州主城、打造改善项目 2021上半年典型房企大郑州实际销售额排名TOP20（全口径） 48% 49% 39% 59% 53% 58% 49% 25% 56% 49% 38% 54% 33% 0%20%40%60%80%100%0500融创 碧桂园 万科 保利 中海 恒大 龙湖 绿地 金科 旭辉 华侨城 金地 融信 2021上半年销售目标（亿元） 2021上半年大郑州销售业绩（亿元） 目标完成率 2021上半年典型一线房企大郑州销售目标完成率 26% 31% 32% 48% 90% 47% 43% 44% 48% 38% 35% 5

205、6% 29% 30% 0%20%40%60%80%100%050100150200正商 康桥 永威 建业 美盛 朗悦 汇泉 正弘 绿都 振兴 美景 和昌 瀚宇 信合 瀚海 浩创 亚新 2021上半年销售目标（亿元） 2021上半年大郑州销售业绩（亿元） 目标完成率 2021上半年典型本土房企大郑州销售目标完成率 2020上半年业绩（亿元） 排名 房企 销售目标 销售金额 目标完成率 1 碧桂园 185 81 44% 2 正商 67 3 万科 200 62 31% 4 建业 170 57 34% 5 永威 200 51 26% 6 恒大 100 40 40% 7 融创 290 40 14% 8

206、保利 90 35 39% 9 康桥 300 32 11% 10 振兴 80 30 37% 11 信和 50 22 44% 12 正弘 60 21 35% 13 金茂 57 20 35% 14 中海 40 20 50% 15 鑫苑 80 18 23% 16 朗悦 57 18 31% 17 美盛 未定 16 18 绿都 60 16 27% 19 名门 160 15 9% 20 绿地 110 13 12% 合计 2289 674 29% 2021上半年业绩（亿元） 排名 房企 销售目标 销售金额 目标完成率 1 融创 214 102 48% 2 碧桂园 200 97 49% 3 万科 193 76

207、39% 4 保利 125 74 59% 5 正商 72 6 中海 100 53 53% 7 康桥 200 52 26% 8 永威 160 50 31% 9 恒大 80 46 58% 10 建业 110 35 32% 11 美盛 70 33 48% 12 龙湖 60 29 49% 13 朗悦 31 28 90% 14 汇泉 55 26 47% 15 绿地 100 25 25% 16 正弘 51 22 43% 17 绿都 45 20 44% 18 振兴 55 20 35% 19 美景 19 20 旭辉 37 18 49% 合计 1883 806 43% 数据来源：泰辰行技术中心，合计数据剔除未制定

208、目标房企的业绩，时间截至2021.6.30 2021上半年大郑州房企销售额TOP20入榜门槛18亿同比上升38%，一线房企因品牌与资金优势布局项目增多、业绩完成率高，TOP5房企业绩集中度达五成，TOP10房企集中度超七成，“马太效应”愈发明显 TOP3门槛值上升23% TOP10门槛值上升17% TOP20门槛值上升38% 房企表现认购业绩 本土房企平均完成率38% 一线房企平均完成率47% 房企业绩表现优于去年同期，完成率普遍四至五成，融创超百亿业绩居首 有息负债 方面 房企表现营销特征 特价房优惠政策（4大条件满足其一）： （1）单栋楼宇去化率达80% （2）单套面积130 （3）单栋楼

209、宇未售的最高/低层 （4）剩余货量低于1万的即将清盘 项目授予董事长制定优惠折扣，每日单盘名额2套，一次性付款方式：认购后三天内付款50%，6月15日前付清全款，不允许更名。 执行时间：2021.5.27-2021.5.31 房企 项目 区域 特惠针对房源 正常房源价格 特惠价格 价格降幅 恒大 恒大林溪郡 中原区 1期剩余全部房源 16500 全款10500 -36% 恒大城 高新区 4期尾盘房源，每日2套 15000 全款10500-11000 -26%/-30% 恒大未来之光 航空港区 1-3期清尾房源 8500 5700全款 7800按揭 -33%/-8% 恒大5月“5.31购房节”

210、上半年郑州市场表现强劲，房企营销动作趋少，仅恒大为完成降负债目标全国楼盘降价促销，大郑州关注度较高项目恒大城、林溪郡、未来之光均顺应集团指示释放优惠房源； 截止6月底恒大大郑州销售面积56万，金额46亿元，全年目标完成率达58%，成效显著，且集团已完成“一条红线”转绿。 “全员营销75折” 恒大城：新春75折特惠，3000定房享9折再减30000，1000元认筹再93折； 恒大林溪郡：新春75折特惠，3000定房享9折再减30000，1000元认筹再93折； 恒大养生谷：新春75折特惠，3000定房享9折再减30000，1000元认筹再93折； 恒大未来之光：新春75折特惠，3000定房享9折

211、再减30000，1000元认筹再93折； 恒大2/3月“全国特惠” 2021年6月30日降至5900亿元以下，2022年6月30日降至4500亿元以下，2023年6月30日降至3500亿元以下。 “三条红线” 方面 2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将剔除预收款后的资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求。 恒大未来三年降负债目标 3月31日，2020年度业绩发布会公布降负债目标 噱 头 为 主 实 质 优 惠 注：截止6月底，恒大林溪郡一期、恒大城四期均已清盘，恒大未来之光1-3期仅剩200多套 房企营销力度减

212、弱，仅恒大为摆脱“三道红线”加大营销降负债，通过“强销售抓回款”改善资金现状 房企表现备案业绩 数据来源：泰辰行技术中心，来自房管局备案 数据为权益面积及金额，近郊指中牟、荥阳、新郑、航空港区 市区备案金额前三为碧桂园、平安、康桥，TOP20门槛为9.15亿；市区+近郊备案金额前三为碧桂园、康桥、正商， TOP20门槛为11.73亿 排序 房企 金额（亿元） 面积（万） 集中度 1 碧桂园 35.18 25.42 5% 2 平安 29.15 9.96 4% 3 康桥 25.52 15.15 4% 4 融创 25.39 16.07 4% 5 保利 25.06 14.83 4% 6 万科 23.2

213、2 15.93 3% 7 正商 23.18 15.86 3% 8 美盛 20.88 11.35 3% 9 永威 18.03 9.53 3% 10 朗悦 16.31 11.16 2% 11 中海 15.90 8.62 2% 12 汇泉 13.94 11.61 2% 13 美景 13.84 9.98 2% 14 振兴 13.09 9.01 2% 15 华润 13.05 7.57 2% 16 建业 11.95 5.61 2% 17 绿城 10.26 5.46 1% 18 龙湖 10.20 6.89 1% 19 绿都 10.04 7.80 1% 20 亚星 9.15 6.88 1% 2021年上半年市

214、区房企备案金额排名TOP20（权益后） 2021年上半年市区+近郊房企备案金额排名TOP20（权益后） 排序 房企 金额（亿元） 面积（万） 集中度 1 碧桂园 39.25 30.00 4% 2 康桥 35.48 27.04 4% 3 正商 34.20 29.16 4% 4 万科 32.03 25.79 3% 5 平安 31.84 12.73 3% 6 融创 29.23 20.42 3% 7 保利 25.06 14.83 3% 8 美盛 21.77 12.49 2% 9 永威 21.44 13.26 2% 10 朗悦 16.31 11.16 2% 11 中海 15.90 8.62 2% 12

215、建业 15.65 9.73 2% 13 正弘 14.77 13.15 2% 14 汇泉 13.94 11.61 2% 15 美景 13.87 10.00 2% 16 振兴 13.65 9.57 1% 17 华润 13.05 7.57 1% 18 恒大 12.87 14.89 1% 19 名门 12.52 11.87 1% 20 龙湖 11.73 7.95 1% 碧桂园、康桥、正商稳居大郑州房企备案金额前三 联合拿联合拿地为地为大势所趋大势所趋 “三道红线”和贷款集中度政策出台后，房企融资供需两端持续收紧；合作开发既能分担资金压力、又能利用对方企业背书提升客户信心，成为更多房企选择。 头部房企资

216、金优势明显，重仓城市核心优质地块头部房企资金优势明显，重仓城市核心优质地块 随着郑州的影响力和潜力被不断挖掘，继碧桂园、融创、保利之后，万科也将郑州列为一类重投入城市；一线房企凭借资金优势不断重仓加码，屡屡斩获主城优质公开地块，“强者愈强、弱者愈弱”的现象在地产圈越发显现。 传统楼市小阳春显现，年中指标完成率传统楼市小阳春显现，年中指标完成率高，营销动作减弱高，营销动作减弱 年初楼市回暖，3-4月迎来郑州楼市高光时刻，客户购房热情高涨，市场看好的前提下，上半年房企营销动作有所减弱，“割肉抢收促回款”的实质性让利不再，仅恒大为摆脱“三道红线”降负债，营销动作频繁。 房企表现小结 要点结论：合作开

217、发深化要点结论：合作开发深化、“马太效应马太效应”愈发明显愈发明显、业绩完成度高营销力度减弱业绩完成度高营销力度减弱 0404 总结预测 Summary Forecast 总结预测 经济环境 金融环境 政策环境 市场表现 O 外部外部：境外境外产能逐步恢复产能逐步恢复，摩擦，摩擦/威威胁仍存胁仍存不确定性不确定性 O 内部内部：出口增长难以为继，消费疲软，出口增长难以为继，消费疲软，有滞胀风险，有滞胀风险，投资力度预期增大投资力度预期增大 推动房地产投资增长，加大推动房地产投资增长，加大开工量开工量 O 外部外部：货币货币政策政策前松后稳前松后稳，疫情退却，疫情退却/拐点临近拐点临近 O 内部

218、内部：外松内外松内紧紧，延续“稳货币、紧，延续“稳货币、紧信用”信用” O 国家国家：强化强化“房住不炒房住不炒”，侧重金”，侧重金融及土地融及土地 O 郑州郑州：稳稳地价、稳房价大地价、稳房价大背景下背景下边边际微调际微调 房地产投资量加大房地产投资量加大 行业资金行业资金收紧收紧/集中，严查经营贷，集中，严查经营贷，贷款条件收紧、利率走高贷款条件收紧、利率走高 土地“土地“ 两集中、两集中、 “ 限地价、竞自限地价、竞自持持 ”；预防土拍热度传导，超限价限”；预防土拍热度传导，超限价限签约签约 下半年推货分析/楼市走势预判/住宅供销预判/土地供销预判/房企营销建议 加剧地域和企业间分化加剧

219、地域和企业间分化 000004000050000600-----------042013年-2021年社会融资规模与人民币贷款增加额月度走势 社会融资增量 新增人民币贷款 社融规模及人民币贷款增量：2021年5月社会融资规模增量同期减少1.27万亿元；其中实体经济发放的人民币贷款增加1.43

220、万亿元。整体流动充裕，主要利好实体 房地产贷款余额走势：近期房地产金融政策持续加严，房地产贷款余额占人民币贷款余额比值近年来首度缩减，2021年一季度末占比为27.7%，较上季度减少1% 房地产投资累计资金占比：2021年房地产开发到位资金合计63542亿元，房地产投资其他资金为37316亿元，占总资金的58.73%，占比达近年来最高值，其中，定金及预收款24362亿元，占比38.3%，个人按揭贷款10738亿元，占比16.9%，销售回款成房企保障开发资金的主要来源。 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%02040608001802

221、002013Q1-2021Q1房地产贷款余额与人民币贷款余额走势 房地产贷款余额 人民币贷款余额 占比 2015-2021年房地产投资累计资金来源渠道 总结预测 房企融资层面 房企融资大受限制，前端融资困难 融资端：前端监管加严，房地产行业金融管控力度持续加大，房企融资更难 部门 时间 政策内容 基金业协会 2021.5.20 不得新设资管计划投资购房尾款资产，存量产品应有序压降购房尾款投资规模，到期后不得展期；暂停房地产供应链非标业务，主要是基金子公司的产品。供应链ABS等标准化产品暂时不受影响，但目前发行难度较大 证监会 2021.5.25 所有城投公司、房地产企业及发行受限制名单内企业备

222、案发行公司债均需要经过监证会统一，项目发行时间有所延长，“监证会主要看募集资金用途，游得快、有的慢，看募集资金用途而定” 银保监会 2021.6.1 对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速；对自查不力被监管查实、故意隐瞒问题或未及时处理问责的银行、中介机构，将依法依规从严采取监管措施对确认挪用经营贷的借款人压缩授信额度、收回贷款并报送征信系统，把防止经营贷违规流入房地产纳入常态化监管 总结预测 图：72城主流房贷利率走势 图：72城平均房贷放款周期 图：郑州当前主流银行贷款利率 图：二手房停贷调查 银行名称 首套利率 二套利率

223、农业银行 5.88% 6.13% 招商银行 5.88% 6.13% 交通银行 5.88% 6.13% 工商银行 6.13% 6.37% 建设银行 5.88% 6.13% 邮政银行 6.13% 6.37% 中原银行 5.88% 6.12% 郑州银行 6.25% 6.37% 光大银行 5.88% 6.13% 华夏银行 5.88% 6.13% 兴业银行 5.88% 6.13% 招行: 要求客户预审批资质三星及以上、房龄20年、房屋面积40，所在区域为郑州市内八区；郑州银行要求房龄15年、房屋面积60、所在区域为四环内； 渤海银行: 要求房龄20年，所在区域为四环内） 居民部门杠杆率 居民杠杆率持续攀

224、升，资金监管保持高度敏感 放款慢，回款慢 于房企 利息高，情绪差 于客户 信贷端：涉房信贷持续收紧，利率上调，房贷周期延长，于房企及客户影响较大 总结预测 005006007002019年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2020年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2021年1月 2月 3月 4月 5月 6月 市区+近郊2019-2021年月度涉宅地成交建面走势 住宅建面 集中供地 竞争风险加剧 土拍趋势：“两集中”土地政策导致供货集中，土拍市场竞争格局升级，楼市供货间歇性集中 “两集

225、中”土地集中供应，于房企而言有较多时间筹备计划方案，但资金需求集中；叠加对外融资难度较大，对内回款预期一般，今年作为土地新政推行首年，市场不稳定因素较大；集中土拍导致楼市供应量间歇性集中，加剧缺量与过量不确定性，增加竞争风险。 融资难，资金需求集中 市场不稳定性 缺货、供货集中 土地供应端预判 预计全年供地达标，主要补充主城库存； 第一批集中供地将在今年4季度入市，短期相对压力较小；但二/三批次集中22年入市，将加剧明年的销售压力 供应年份 上下半年 市内八区 近郊 远郊 2019 上半年 24% 47% 28% 下半年 24% 45% 31% 2020 上半年 23% 47% 29% 下半年

226、 33% 44% 23% 2021 上半年 59% 33% 8% 14149 41% 44% 29% 43% 61% 40% 39% 100% 0%20%40%60%80%100%120%050000000250003000035000400002000202021计划供应(亩) 实际供应(亩) 完成率 市本级历年住宅用地供应完成情况 分区域供地结构占比（不含平原新区） 受集中供地区域限制影响，第二次集中供地仍然主要布局市本级 本年度本年度市区供应高涨市区供应高涨 总结预测 供地预判：两集中侧重主城补货，预计21年市区供地完成率

227、创近年来新高 区域 全年计划供应：亩 2021上半年实际供应：亩 预计第二次供地：亩 完成率（上半年实际+第二批次预计） 预计第三次供地：亩（按完成率100%） 金水区 2191 892 1065 89% 234 二七区 1427 117 507 44% 803 管城区 1386 291 668 69% 427 惠济区 1901 588 638 64% 675 中原区 1438 549 724 89% 165 高新区 1852 766 196 52% 890 经开区 1411 913 345 89% 153 郑东新区 2544 615 664 50% 1265 合计 14149 4731 48

228、08 67% 4611 预计-第二/三次集中供地量 5月18日，郑州市自然资源和规划局土地储备中心组织召开第二批“双集中”土地供应工作推进会，初步梳理出第二批“双集中”供应住宅用地59宗，面积约5200余亩，剔除港区与上街约4800亩 总结预测 26% 27% 35% 37% 32% 29% 29% 0%20%40%0040002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2014-2020年郑州房地产依赖度走势 房地产行业开发投资额：亿元 房地产依赖度 7044 7914 8631 10507 11984 12224 12335 1

229、3157 -000030002000202021.1-62014-2021年郑州（市区+近郊）住宅供销量价走势 住宅供应：万 住宅成交：万 成交均价：元/ 城市地产 城市发展 11590 12003 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%05000000020郑州GDP（亿元） 增速（%） 1035 1260 0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7

230、.0%8.0%020040060080002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020常住人口 增速 “非常1+4” 郑州 开封 新乡 焦作 许昌 郑州大都市区发展目标 2035年郑州大都市区常住人口将达2800万 2025年初步建成具有一定国际影响力的现代化大都市区 郑州大都市区辐射范围-大都市区核心 十四五规划总体目标-国家中心城市 2035年远景目标 国家中心城市功能全面形成，基本实现“两化五强”建设目标 两化（国际化、现代化） 五强（创新强、枢纽强、生态强、文旅强、法治强） 郑州历年人口-突破千万 郑州历年GD

231、P-突破1.2万亿 郑州典型城市对比-量价底部 市场横盘 高依赖 城市 住宅供应面积（万） 住宅销售面积（万） 住宅销售均价（元/） 杭州 771 1231 30652 南京 669 771 30477 苏州 433 531 26231 西安 365 410 16728 合肥 320 456 18564 武汉 1089 1173 16969 成都 515 863 19012 天津 611 634 17202 济南 309 557 16190 重庆 884 1314 14060 长沙 540 689 12070 郑州 463 418 15923 楼市调控趋势：郑州十四五规划持续赋能，房地产量价底

232、部，短期政策加码空间小，长期潜力空间大 经济人口增量明显，城市发展布局明晰快速，十四五规划赋能城市长久发展驱动力 房地产市场持续横盘，较同级别城市量价底部，政策干预风险小，地产市场空间大 数据来源：郑州统计公报，Choice数据库，郑州典型城市住宅备案范围为市区 总结预测 051.1112大郑州整体 市区单盘成交套数 郊县单盘成交套数 2021年大郑州（市区/郊县）单盘周均走势图 筑底回升筑底回升 “小阳春”“小阳春” 热度下降热度下降 集中入市拉升市场成交量 跌宕起伏跌宕起伏，分化加剧，分化加剧 楼市走势预判 住宅供销预判 3

233、0000015002019上半年 下半年 2020上半年 下半年 2021上半年 下半年 供应面积：万 成交面积：万 均价：元/ 郑州市区+近郊近3年住宅供销价走势预测（备案） 500050010002019上半年 下半年 2020上半年 下半年 2021上半年 下半年 供应面积：万 成交面积：万 均价：元/ 郑州市区近3年住宅供销价走势预测（备案） 市场预判：多重因素导致楼市下半年分化加剧，主城改善区域预期向好，集中推货推升成交 量量稳稳价价升升 市区量价双升市区量价双升 量：外部通胀预期衍生的保值需求催生上半年小阳春市场火爆

234、，下半年客户基数回稳、利率上浮干扰客户购买情绪，对冲下全年总成交预计同比变化不大； 价：下半年多个改善盘入市将从一定层面拉升市场的价格预期，同时市区土拍集中下半年兑现也会进一步拉升市场供销。 数据来源：泰辰技术中心，右上表数据范围为郑州市区+近郊，右下表数据范围为郑州市区 总结预测 市场特征：改善楼盘伺机入市，突破价格天花板，引导预期向好；土储回归主城，持续优质货量补足 2019-2021上半年大郑州市区+近郊+远郊住宅用地供销价分析 00400050006000700002004006008009上半年 2019下半年 2020上半年 2020下半

235、年 2021上半年 2019上半年 2019下半年 2020上半年 2020下半年 2021上半年 2019上半年 2019下半年 2020上半年 2020下半年 2021上半年 市区 近郊 远郊 供应建面(万） 成交建面(万） 成交楼面价：元/ 2019-2021上半年大郑州市区+近郊+远郊住宅用地供销价分析 市区供销上移 近郊供销下移 远郊供销下移 数据来源：土地数据来源于国土局，其余数据来源于监控 雁鸣湖板块 绿博板块 中牟县城板块 万滩板块 象湖板块 白沙镇板块 国际物流园板块 港区南部板块 新郑板块 孟庄板块 龙湖镇板块 商都新区 板块 滨河国际新城板块 国际陆港板块 莲湖板块 高铁

236、东广场板块 姚桥路板块 龙子湖北 板块 杨金板块 北龙湖板块 龙子湖板块 经开老城板块 金岱板块 中心区板块 航海路板块 国贸 板块 迎宾路 板块 惠济 板块 省体育中心板块 南阳路板块 黄河板块 古 荥 板 块 双桥板块 高新老城 板块 冉屯 路板块 碧沙岗 板块 常西湖板块 高新新城 板块 荥 泽 东 板 块 荥泽西 板块 健康教育城板块 中原 新区 板块 二七 新城 侯寨板块 南四环 板块 大学南路 板块 洞林湖板块 十八里河 板块 CBD板块 汽车产业园 板块 郭店 板块 薛店 板块 高铁板块 港区北部板块 三全国基板块 广武镇板块 荥阳北板块 万科翠湾中城 预计开盘价20000+ 康

237、桥天樾九章 预计开盘价20000-26000 碧桂园天玺湾 开盘价18700-19300 保利天珺 开盘价20000-23500 万科未来时光 预计开盘价22000 碧桂园云境预计开盘价21000 新城时光印象 开盘价16200-17900 编号 区域 楼盘 开盘时间 预计开盘均价（元/） 1 管城区 新城时光印象 6月29日 16200-17900 2 金水区 碧桂园天玺湾 7月8日 18700-19300 3 经开区 保利天珺 7月10日 19000-23500 4 惠济区 万科翠湾中城 预计8月份 预计20000+ 5 金水区 万科未来时光 7月24日 22000 6 金水区 碧桂园云境

238、 10月份 21000 7 金水区 康桥天樾九章 预计四季度 20000-26000 总结预测 区域 已摘地未售 （万） 上半年实际住宅月均去化（万） 长期去化周期 （单位：月） 长期去化周期 （单位：年） 市区 1876 91 21 1.7 高新区 279 20 14 1.1 经开区 185 11 16 1.4 中原区 237 13 18 1.5 二七区 202 7 30 2.5 郑东新区 70 8 8 0.7 金水区 387 12 33 2.7 管城区 273 13 21 1.7 惠济区 193 7 30 2.5 近郊 2885 54 54 4.5 荥阳 564 10 56 4.7 航空港

239、区 965 13 73 6.1 中牟 639 13 49 4.1 龙湖镇 519 15 35 2.9 新郑市 197 3 75 6.3 总计 4711 145 33 2.7 020205050707000250250300300以上郑州市区+近郊实际库存（已摘地未售）分板块 竞争环境：长期库存区域与板块间分布不均，存在短期内兑现压力，郊区局部高压，风险较大 市区长期库存压力整体可控，去化周期不足两年，主要分布于金水区（杨金、花园北路板块，存在短期内兑现压力，比如康桥天樾九章、美盛教育港湾、万科等项目预计下半年会加速出货）、管城区及中原区；郊区市场库存

240、风险较高，其中航空港区，库存庞大，去化承压；中牟绿博板块长期横盘量价筑底，销售滞缓，清存难度较大 郑州（市区+近郊）住宅实际长期库存（长期库存=已摘地未售、单位：万） 数据来源：泰辰技术中心，实际盘点；上表数据统计范围为：郑州市区+近郊（不含平原新区），统计口径为：商品住宅实际已摘地未售库存，月均去化周期=现有库存/实际月均去化量 0648486060727284849696108108以上单位：万 单位：月 库存分布板块表现 存量分布：万 去化周期：月 总结预测 预计推货：预推压力集中在高新老城/新郑市区/港区/三全国基路/绿博等板块，且主城区板块间存在阶段性供需失衡和

241、集中供货，将进一步加剧区域与项目间分化 下半年主城预推量主要集中在高新区（高新老城板块）、惠济区（省体育中心板块、惠济板块）、中原区（常西湖、常庄板块）；近郊预推量主要集中在航经港区（北港恒大未来之光、双鹤湖板块）以及新郑市区板块；但除此之外，在目前融资难背景下，长期库存兑现速度加快，加上集中土拍地块，下半年的预推压力会较大，预计在8-10月及12月形成集中供应高峰期 00252530303535404045455050以上2021下半年各板块预推货量分布 020406080100120高新区 经开区 中原区 二七区 郑东新区 金水区 管城区 惠济区 荥阳 航空港区 中牟

242、 龙湖镇 新郑市区 上半年实际加推 下半年预计加推 3季度住宅预推量（万） 4季度住宅预推量（万） 郑州市区+近郊分区域加推及预计加推表现 市区 （不含集中土拍预推，整体数值应更高） 下半年预推量：548万 2021年3季度预推量：254万 2021年4季度预推量：294万 近郊 （不含集中土拍预推，整体数值应更高） 下半年预推量：428万 2021年3季度预推量：254万 2021年4季度预推量：174万 数据来源：泰辰技术中心，实际盘点；上表数据统计范围为：郑州市区+近郊（不含平原新区），除以上盘点以外，仍有12宗住宅地（两集中首批成交地块，主要为经开物流园区6宗地及经开老城金茂地块，及金

243、水区中心城区万科地块、惠济区招商美景地块），10个项目约160.04万 ，因未做具体推售时间统计暂未统计，但预计除物流园区地块以外，均会在年前推出，约91万 全国层面全国层面： 宏观经济宏观经济/ /金融：金融：货币外松内紧，防范系统性金融风险；内需不振，金融支持更加侧重实体经济；出口和消费萎靡之下，投资预期增长 行业：行业：“房住不炒”贯彻执行；融资前端和信贷端持续收紧，对房企投资和回款存在考验；整体房地产投资有一定增长预期 郑州层面：郑州层面： 城市：城市：人口持续增长，基建和产业持续发力，长期潜力较大；稳地价、稳房价基调不变，集中土拍考验企业综合拿地能力；房贷利率高位运行，楼市资金总量有

244、限，仅能支撑结构性行情 市场：市场：逐步走出量价底部区间，长期市场向好，调控政策短期加码空间小；城市存量待推量足够支撑下半年常规销售，两集中侧重主城，高库存集中郊区，主城区板块间阶段性供需失衡和集中供货将加剧区域与项目间分化（主城改善存在结构性机会、优质板块与优质项目价格存在上涨空间，郊区板块/追求现金流企业融资趋紧和集中供地下需快速回款，量价将持续调整），大郑州整体市场将表现量平价稳，预计全年成交总量略低于近两年平均水平（2000万/年），“房住不炒”原则下，整体房价维稳 针对针对房企的建议房企的建议： 投资运营：投资运营：行业集中与区域分化之下，主城优质地块是投资首选，追逐改善市场红利，提升利润空间；加强项目间资金协作，提高资金使用效率；同时，探索产业地产等其他拿地方式，寻找新的机会与增长点 产品产品端端：结合郑州改善需求释放期，深入研究改善客户隐性需求和个性化需求，持续优化和提升产品，增强竞争力 营销端：营销端：重视回款，可成立专项回款团队，提高按揭下款速度；销售政策可侧重客户付款方式进行调整 总结预测总结